מיסוי נדל״ן ברומניה: כמה מס תשלם באמת ברכישה, בהשכרה ובמכירה (והמס שרוב המשקיעים שוכחים בישראל)
השאלה האמיתית היא לא כמה אתה מרוויח, אלא כמה נשאר לך ביד אחרי המס. המדריך המלא למשקיע הישראלי – מס רכישה, מס שכירות, מס שבח, אמנת המס בין ישראל לרומניה וכל מה שצריך לדעת לפני שחותמים על העסקה
קומפאס גרופ רומניה | 09.04.26
תקציר: מיסוי נדל״ן ברומניה הוא אחד הנושאים הראשונים שמשקיעים ישראלים שואלים עליהם – ובצדק. שיעורי המס ברומניה נמוכים משמעותית מאלה שבישראל, אך התמונה האמיתית מתקבלת רק כשמחשבים את חבות המס המלאה, גם ברומניה וגם בישראל, בהתאם לאמנת המס בין שתי המדינות. במאמר הזה נפרק את כל שכבות המיסוי שלב אחר שלב.
כשמשקיע ישראלי שומע על תשואות של 7%–8% ברומניה, השאלה הראשונה שעולה לו בראש היא: ״רגע, אבל אחרי המס – מה באמת נשאר לי?״
למה השאלה הזו חשובה כל-כך?
זו שאלה נכונה. ההבדל בין תשואה ברוטו לתשואה נטו יכול להיות דרמטי, ובמקרים רבים זה מה שמכריע אם השקעה היא טובה או בינונית. ב־Compass Group RO אנחנו מאמינים שמשקיע צריך לקבל את כל המספרים על השולחן עוד לפני שהוא חותם, כולל הצד הפחות נעים של המשוואה, שהוא המס.
הבשורה הטובה: מיסוי הנדל״ן ברומניה הוא אחד הידידותיים ביותר באירופה למשקיעים זרים. הבשורה הפחות טובה: כישראלי, אתה לא משלם רק מס רומני, אתה גם חייב להתחשבן מול רשות המסים בישראל. בואו נפרק את זה לפי שלבי העסקה.
שלב 1: מיסוי ברכישת נדל״ן ברומניה
הנקודה הראשונה שמפתיעה לטובה משקיעים ישראלים: ברומניה אין מס רכישה במובן שאנחנו מכירים מישראל. אין שיעור מס מדורג שמגיע ל־8%, 10% או יותר מהמחיר.
מה כן יש? תשלום נוטריון, שכולל בתוכו, בין היתר, גם רכיב של מס רכישה (Impozit pe transferul proprietăților). העלות הכוללת נעה בין 1% ל־3% משווי העסקה, תלוי בסכום הרכישה ובסוג הנכס.
לדוגמה: רכישת וילה ב־140,000 אירו תיצור עלות נוטריון כוללת של בערך 2,000 אירו. בהשוואה לישראל, שבה רכישת נכס דומה הייתה גוררת עשרות אלפי שקלים במס רכישה בלבד, זה הבדל מהותי שמשפיע על החזר ההשקעה כבר מהיום הראשון.
חשוב להדגיש: בישראל אין חיוב מס נוסף בעת רכישת נכס בחו״ל. רשות המסים הישראלית מתעניינת בנכס שלך רק החל מההכנסות שהוא יפיק או מהרווח במכירה.
חשוב ביותר להדגיש: רכישת דירה ברומניה (או בכל מדינה מחוץ לישראל) אינה נחשבת כדירה בישראל, כך שאם אינכם בעלי דירה בישראל ובעתיד תרצו לרכוש דירה בישראל תשלמו מס רכישה לפי מדרגות של דירה יחידה ולא 8%.
לפי המחשבון נכון להיום על מחיר שכזה הרוכש ישלם – 9,691 ליי = 2000 יורו
שלב 2: מיסוי הכנסות שכירות מנדל״ן ברומניה
כאן מתחילה התמונה האמיתית של היומיום. אם אתה משכיר את הנכס, ורוב המשקיעים שלנו אכן משכירים, יש שני מסלולי מיסוי לבחירה.
מסלול א: השכרה כיחיד
ההכנסות משכירות חייבות במס בשיעור של 10% מההכנסות, אך החוק הרומני מאפשר ניכוי הוצאות סטטוטורי של 40% ללא צורך בהוכחות. כלומר, אתה ממוסה בפועל רק על 60% מההכנסה.
החישוב הפשוט: מס אפקטיבי של בערך 6% מההכנסה ברוטו.
לדוגמה: אם אתה מקבל 12,000 אירו בשנה משכירות, חבות המס הרומנית שלך תהיה כ־720 אירו בלבד.
יש לקחת בחשבון רכיב נוסף: CASS – תשלומי ביטוח לאומי רומניים. מעל סף הכנסה מסוים, יחיד שמשכיר נכס נדרש לשלם גם תרומה סוציאלית. הסף ושיעור התרומה משתנים מעת לעת, ולכן חשוב לבדוק את המצב העדכני מול רואה חשבון רומני בכל שנת מס.
מסלול ב: השכרה דרך חברה רומנית
זהו המסלול המועדף על משקיעים שמחזיקים מספר נכסים או שמתכננים לפעול בהיקף גדול יותר. החברה הרומנית הסטנדרטית (SRL) ממוסה בשיעור של 16% מהרווח.
קיים מסלול מפתה במיוחד שנקרא ״חברת מיקרו״ (Microîntreprindere) – שיעור מס של 1% מהמחזור (לא מהרווח). אך בשבילו צריך לעמוד בשלושה תנאים מצטברים:
- הכנסות החברה לא יעלו על100,000 אירו בשנה.
- החברה מעסיקה לפחות עובד אחד בשכר מינימום.
- שיעור ההכנסה משכירות מתוך כלל הכנסות החברה לא יעלה על 50%.
המסלול הזה אטרקטיבי מאוד למשקיעים שמשלבים פעילות עסקית נוספת לצד הנדל״ן, אך הוא דורש תכנון מס חכם ועזרה של רואה חשבון רומני שמכיר את התקנות העדכניות.
שלב 3: מיסוי במכירת נדל״ן ברומניה
כשמגיע יום המכירה, הרומנים פחות תאבי דם מהישראלים. שיעור המס במכירה הוא1%–3% משווי העסקה, בהתאם לתקופת ההחזקה ולגובה הסכום.
הנקודה החשובה ביותר: לאחר 3 שנות החזקה בנכס – פטור מלא ממס רומני במכירה. זה אחד התמריצים החזקים ביותר להחזקה לטווח בינוני וארוך.
לדוגמה: רכשת וילה ב־140,000 אירו, החזקת בה 4 שנים, ומכרת ב־190,000 אירו. ברומניה לא תשלם מס שבח כלל על הרווח של 50,000 אירו.
הצד הישראלי: מה רשות המסים בישראל אומרת על זה?
כאן מגיע החלק שמשקיעים ישראלים נוטים להתעלם ממנו, ואסור: בתור תושב ישראל, אתה חייב במס בישראל על הכנסות מנכסים בחו״ל ועל רווחי הון ממכירתם. הקלות מכוח אמנת המס בין ישראל לרומניה אינן מבטלות את החבות הישראלית – הן רק מונעות כפל מס.
מס על ההכנסה משכירות: ההכנסה מהשכירות חייבת בדיווח לרשות המסים בישראל. קיימים שני מסלולים בישראל: מסלול מס של 15% ללא ניכוי הוצאות, או מסלול תשלום לפי מדרגות המס שלך עם ניכוי הוצאות מלא. הבחירה תלויה בגובה ההכנסה ובמצבך האישי.
מס רווחי הון במכירה: גם אם ברומניה קיבלת פטור אחרי 3 שנים, בישראל אתה חייב בכ־25% מס על רווח ההון. זה מספר שחייב להיכנס לחישוב ה־ROI שלך מהיום הראשון, ולא להיות הפתעה ביום המכירה.
אמנת המס ישראל-רומניה: האמנה מאפשרת זיכוי על מס ששולם ברומניה כנגד החבות הישראלית, כך שאינך משלם פעמיים (ז״א שניתן לקזז את המס על ההכנסה משכירות ששילמת ברומניה בעת התשלום בישראל, וכן אם שילמת מס על המכירה ברומניה). זה מנגנון חשוב מאוד, אך הוא דורש דיווח מסודר ותיעוד של כל תשלומי המס ברומניה.
הפרויקט מסקרן אותך? נשמח לשוחח
דוגמה מהשטח: חישוב מס מלא לעסקה אמיתית
נניח שמשה רוכש וילה בפרויקט שלנו ב־150,000 אירו, ומשכיר אותה ב־12,000 אירו לשנה. אחרי 5 שנים הוא מוכר אותה ב־200,000 אירו. בואו נחשב:
ברומניה לאורך 5 שנים:
- סה״כ הכנסות משכירות שנתי: 12,000 אירו x 5 = 60,000 אירו
- מס שכירות שנתי (כיחיד): כ־720 אירו × 5 = 3,600 אירו
- מס על ההכנסה משכירות בישראל (כיחיד): כ- 1,080 אורו x 5 = 5,400 אירו
- סה״כ מס רומני: 3,600 אירו
- סה״כ מס בישראל: 5,400 אירו
- סה״כ תשלום מס על ההכנסות משכירות: 9,000 אירו
בישראל לאורך 5 שנים (לאחר זיכוי על מס ששולם ברומניה):
מס במכירה אחרי 5 שנים: 0 אירו (פטור)
חבות מס נוספת על שכירות: תלויה במסלול הנבחר
- מס רווחי הון על רווח של 50,000 אירו: כ־12,500 אירו
סה״כ מס משולב על העסקה: כ־21,500 אירו על תקופה של 5 שנים, מול תזרים שכירות מצטבר של 60,000 אירו ורווח הון של 50,000 אירו.
זה מספר שמשאיר רווח נטו אטרקטיבי ביותר, אבל רק כשמתכננים אותו מראש.
או למחוק את המילים ״בפרויקט שלנו״ או לשים מחיר של וילה, קרי 289,000 יורו
איך Compass Group RO עוזרת לך לתכנן את המס?
אנחנו לא רואי חשבון, ואנחנו לא נעמיד פנים שאנחנו כאלה. אבל כן אנחנו מקפידים לעשות שלושה דברים:
- מציגים את כל המספרים מראש – כולל אומדן של חבות המס בשני המסלולים (יחיד וחברה).
- מחברים אותך לרואי חשבון רומנים מקצועיים שמכירים את שוק הנדל״ן ויודעים לתכנן מס נכון.
- ממליצים על התייעצות עם רואה חשבון ישראלי המתמחה בנכסים בחו״ל – לפני העסקה, לא אחריה.
השורה התחתונה: מיסוי נדל״ן ברומניה הוא ידידותי משמעותית בהשוואה לישראל ולמרבית מדינות אירופה, אך הוא דורש תכנון משולב של שתי מערכות המס. משקיע חכם לא בונה תזרים על הצד הרומני בלבד – הוא לוקח בחשבון גם את ההתחשבנות עם רשות המסים בישראל, וזוכה לשקט נפשי לאורך כל חיי ההשקעה.
הכתבה נועדה למטרות מידע כללי בלבד ואינה מהווה ייעוץ מס, משפטי או פיננסי.
לפני ביצוע עסקה, מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים.
Compass Group Romania ליווי משקיעים ישראליים בנדל"ן רומניה, מהרעיון ועד המפתח.
הפרויקט מסקרן אותך? נשמח לשוחח