איך מקבלים מימון של עד 70% בבנק רומני כשההכנסה שלי בשקלים, ומה קורה לתשלום אם השער משתנה?

משכנתא ברומניה בהכנסה בשקלים: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

משכנתא ברומניה לישראלי שמשתכר בשקלים היא מסלול מוכר. בנק רומני מממן לתושבי חוץ עד 70% משווי הנכס, בכפוף לאישור הבנק, וההון העצמי הוא 30% לפחות. אבל את הסכום בפועל קובעת ההכנסה שלכם, לא מחיר הווילה: לפי כללי הבנק המרכזי, ההחזרים מוגבלים ל-40% מההכנסה נטו בהלוואת ליי, ול-20% בהלוואת מט״ח. וכשהשער זז, ההחזר בשקלים זז איתו, לשני הכיוונים. כמו בכל מימון נדל״ן בחו״ל, את זה מתכננים לפני החתימה.

מה שאתם לא אומרים בקול

שאלו את היזמים על זה

בפגישות אני שומע את השאלה הזו בקול רם. את מה שמאחוריה, הרבה פחות.

״עד 70%״ נשמע כמו פיתיון. ״אני מתבייש לשאול אם המשכורת שלי בכלל מספיקה״. ״ומה אם השקל ייחלש, ואני אתקע עם תשלום שאני לא עומד בו?״

שלוש המחשבות האלה הוגנות. התשובה הכנה לראשונה: ״עד״ הוא תקרה, לא הבטחה. הפרויקט שלנו אושר למשכנתאות בבנק רומני בפיקוח הבנק המרכזי, אבל האישור לכל רוכש נבדק בנפרד. אנחנו לא נותנים אשראי ולא מתווכים אותו, וההחלטה היא של הבנק בלבד. וחשוב לדעת: האישור הזה הוא למשכנתאות של רוכשים. לפרויקט עצמו אין מימון בנקאי, והיזמים בנו אותו מכספם.

על השאלה השנייה והשלישית עונים במספרים.

איך הבנק מחשב כמה תקבלו

שאלו את היזמים על זה

תקנה 17/2012 של הבנק הלאומי של רומניה קובעת כמה מההכנסה נטו מותר להקדיש לכל ההחזרים החודשיים שלכם, על כל ההלוואות. התקרה תלויה במטבע ההלוואה.

נניח וילה במחיר הכניסה, החל מ-€299,900, ומימון של 70%: הלוואה של כ-210,000 אירו. בריבית של 6.5% ל-25 שנה, ההחזר הוא כ-1,420 אירו בחודש, לפני ביטוחים ועמלות. (להמחשה בלבד.)

מטבע ההלוואה	תקרת ההחזר מההכנסה נטו	הכנסה נטו נדרשת להחזר של כ-1,420 אירו
ליי	40%	כ-3,550 אירו בחודש
מט״ח, למשל אירו	20%	כ-7,100 אירו בחודש

ההכנסה שלכם קובעת את גובה ההלוואה, לא מחיר הווילה.

בדף המימון שלנו אנחנו מציגים דוגמה של משק בית עם הכנסה בשקלים והלוואה באירו, בתקרה של 20%: הכנסה של 27,500 ש״ח נטו מאפשרת החזר של כ-5,500 ש״ח, ומספיקה להלוואה של כ-209 אלף אירו. בהכנסה של 20,000 ש״ח נטו ההלוואה יורדת לכ-150 אלף אירו, והפער עובר להון העצמי. (בשער של 3.9 ש״ח לאירו, להמחשה.)

באיזה מטבע תינתן ההלוואה, ולכן איזו תקרה תחול עליכם, קובע הבנק לפי התיק שלכם, לא אנחנו. זו השאלה הראשונה לשאול אותו, והתשובה צריכה להופיע בכתב באישור העקרוני. ההבדל בין המסלולים מוסבר במאמר על משכנתא באירו או בליי.

מה קורה לתשלום כשהשער זז

שאלו את היזמים על זה

למי שמשתכר בשקלים, גם הלוואת ליי וגם הלוואת אירו הן הלוואות במטבע זר. בשנה האחרונה, לפי השער היציג של בנק ישראל, האירו נע בין כ-3.89 שקלים (אוקטובר 2025) לכ-3.27 (סוף מאי 2026).

תרגמו את זה להחזר של כ-1,420 אירו: בשער הגבוה הוא עולה כ-5,525 ש״ח בחודש, ובנמוך כ-4,645 ש״ח. הפרש של כ-880 ש״ח בחודש, על אותה הלוואה בדיוק.

בהלוואת ליי יש שכבה נוספת: השער של הליי מול האירו, שעלה מ-5.0895 ב-2 בינואר 2026 ל-5.3528 ב-7 באוקטובר, לפי שערי הייחוס של הבנק המרכזי האירופי, וגם המדד. במסלול משתנה הריבית היא מדד IRCC ועוד מרווח. המרווח קבוע לכל תקופת ההלוואה (צו חירום 50/2010, סעיף 37), אבל המדד מתעדכן כל רבעון, ומ-1 באוקטובר 2026 הוא עומד על 5.57%.

אי אפשר לנחש את השער. אפשר לבנות לו מרווח: לבדוק אם ההחזר נסבל גם בשער הגבוה של השנה האחרונה, ולהחזיק רזרבה של כמה חודשי החזר. כלים כמו המרה מדורגת או עסקת אקדמה פירטנו במאמר על תשלומים באירו והכנסה בשקלים.

מתי המשכנתא נכנסת לתמונה

שאלו את היזמים על זה

ברכישה על הנייר, המשכנתא נלקחת בדרך כלל רק כשהבית גמור ואפשר לרשום אותו. את המקדמות בתקופת הבנייה משלמים לרוב מההון העצמי. לפי חוק 207/2025 הן נכנסות לחשבון בנק נפרד של היזם, שמיועד לפרויקט בלבד. מהחשבון הזה היזם רשאי להוציא עד 25% מהמחיר על השלד, ואחרי השלמתו עד 20% על המערכות, וכל הוצאה רק בחותמת ״מאושר לתשלום״ של המפקח באתר (קוד התכנון, סעיף 422).

המשמעות המעשית: החוק מגביל את מה שהיזם מוציא מהחשבון, לא את מה שאתם משלמים בכל שלב. את סך המקדמות קובע החוזה המקדים, והיתרה משולמת בחוזה הסופי. שם נכנסת המשכנתא. ועוד נקודה: אחוז המימון נמדד מול השווי שקובעת שמאות הבנק. אם היא נמוכה מהמחיר, הפער עובר להון העצמי.

את לוח התשלומים של הווילה שלכם בקשו מאיתנו בכתב, כפי שייכתב בחוזה המקדים. תשובה טובה מראה לכל תשלום את השלב, את האחוז ואת החשבון שאליו הוא נכנס. ובדקו שסך התשלומים שלפני החוזה הסופי לא עולה על ההון העצמי שתכננתם.

איך בודקים את זה בעצמכם

1. חשבו את ההכנסה נטו של משק הבית באירו, בשער שמרני, כולל כל ההלוואות הקיימות.
2. חשבו את ההחזר בגיליון אלקטרוני, עם הפונקציה PMT. הנוסחה והטבלאות במאמר על חישוב ההחזר החודשי.
3. שאלו את הבנק ארבע שאלות בכתב: באיזה מטבע ההלוואה, איזו תקרת החזר חלה עליכם, מה ה-DAE, ומה ההחזר אחרי תקופת הריבית הקבועה.
4. הכינו את התיק: דרכון, מספר מס רומני (NIF), תלושים או שומות מס מתורגמים ומאומתים באפוסטיל, דפי חשבון מהחודשים האחרונים, ודוח נתוני אשראי מבנק ישראל. את הרשימה המחייבת מוסר הבנק.
5. קבלו אישור עקרוני לפני הסכם ההזמנה, לא אחריו.
6. ודאו מול הבנק עצמו שהווילה מקובלת עליו כבטוחה. את התשובה הקובעת תקבלו ממנו, באישור העקרוני שלכם, לא מאיתנו.
7. בדקו את ההחזר בשער הגרוע של השנה האחרונה. אם הוא נסבל שם, אתם בצד הבטוח.

שאלות נפוצות

אפשר לקבל משכנתא ברומניה עם הכנסה בשקלים בלבד?

כן. בנקים רומניים מממנים תושבי חוץ עם הכנסה זרה עד 70% משווי הנכס, בכפוף לאישור הבנק. הסכום נגזר מההכנסה נטו, דרך תקרת ההחזר של הבנק המרכזי, ולכן כדאי לקבל אישור עקרוני לפני שבוחרים וילה.

מה עדיף, הלוואה בליי או באירו?

אין תשובה אחת. בליי תקרת ההחזר היא 40% מההכנסה, ולכן הבנק יכול לאשר סכום גבוה יותר. במט״ח התקרה היא 20%. בשני המסלולים מי שמשתכר בשקלים חשוף לשער. זו החלטה לקבל עם הבנק ועם יועץ משכנתאות.

מה קורה אם הבנק יאשר לי פחות מ-70%?

ההפרש עובר להון העצמי. לכן כדאי לתכנן את התקציב לפי תרחיש מימון נמוך יותר. אפשרות נוספת היא הלוואה בישראל בשעבוד דירה בארץ, עם יתרונות וסיכונים משלה. ההשוואה במאמר על מימון נדל״ן בחו״ל, בנק רומני מול בנק ישראלי.

השורה התחתונה

מימון של עד 70% לישראלי שמשתכר בשקלים אפשרי, אבל הוא מתחיל בהכנסה ובמטבע, לא בווילה. מי שמחשב את ההחזר בשער הגרוע ומקבל אישור עקרוני מראש, נכנס לעסקה בלי הפתעות.

בפגישה איתנו, שאלו בדיוק את זה: ״כמה הבנק יאשר לי, באיזה מטבע, ומה יקרה להחזר אם השקל ייחלש?״. נעבור על המספרים שלכם יחד. התנאים המלאים לתושבי חוץ מרוכזים במדריך משכנתא ברומניה לישראלים.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: תקנת BNR 17/2012, פורטל החקיקה הרומני (תקרות החזר) · חוק 207/2025 (מקדמות) · צו חירום 50/2010 (מרווח קבוע) · הבנק הלאומי של רומניה (BNR) (IRCC) · בנק ישראל (שערים יציגים, מאגר נתוני האשראי) · הבנק המרכזי האירופי (ECB) (שער אירו-ליי). החישובים במאמר להמחשה.

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. תנאי המימון נקבעים על ידי כל בנק לפי פרופיל הלווה, וקבלת משכנתא כפופה לאישור הבנק. שערי החליפין משתנים מדי יום, ונתוני העבר אינם מעידים על העתיד.