כמה עולה לקנות נכס ברומניה, מעבר למחיר עצמו?

עלויות קניית נכס ברומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

מעבר למחיר, קונה פרטי ברומניה משלם בדרך כלל שכר נוטריון לפי תעריף רשמי יורד, ועליו מע״מ, ואגרת רישום בפנקס המקרקעין של 0.15% מהמחיר. בנכס חדש מיזם, נכון לאוקטובר 2026, חל מע״מ של 21%, ולכן חשוב לברר אם המחיר שהוצע לכם כולל אותו. מס ההעברה של 1% או 3% מוטל על המוכר, לא עליכם.

״כמה זה עולה בסוף?״ היא השאלה שאני שומע מיד אחרי ״כמה זה עולה?״. כאן כל הסעיפים, מי משלם כל אחד, ומה לבקש בכתב לפני החתימה.

הטבלה: כל עלויות הרכישה במקום אחד

שאלו את היזמים על זה

סעיף	מי משלם בדרך כלל	כמה
מע״מ על נכס חדש מיזם	הקונה, בתוך המחיר או בנוסף לו	21% (מאוקטובר 2026)
מע״מ על נכס יד שנייה מאדם פרטי	לא חל	0
שכר נוטריון	הקונה, אלא אם הוסכם אחרת	לפי תעריף UNNPR יורד, ועליו מע״מ 21%
אגרת רישום בפנקס המקרקעין	הקונה	0.15% מהמחיר לאדם פרטי, 0.5% לחברה
נסח לבדיקה	הקונה	20 לאו לנסח מקוון
מס על העברת הנכס	המוכר, נגבה בידי הנוטריון	3% אם הוחזק עד 3 שנים, 1% מעל 3 שנים
מתרגם מוסמך בחתימה	הקונה שאינו דובר רומנית	לפי הצעת מחיר
עורך דין בלתי תלוי	הקונה	לפי הצעת מחיר בכתב

הנתונים נכונים ל-2026. לפני עסקה, בקשו מהנוטריון חישוב בכתב לנכס המסוים.

מע״מ: הסעיף הגדול ביותר, ורק בנכס חדש

שאלו את היזמים על זה

ברומניה, מכירת דירה חדשה בידי יזם חייבת במע״מ. שיעור המע״מ הכללי עומד על 21% מאוגוסט 2025. חוק שפורסם באוגוסט 2026 השאיר את השיעור המופחת של 9%, לדירות עד 120 מ״ר, רק כהסדר מעבר לעסקאות ישנות, עד 30 בספטמבר 2026. מאז, דירה חדשה שנמכרת לאדם פרטי נושאת 21%.

השאלה הראשונה לכל יזם: ״המחיר כולל מע״מ או לא?״ הפער בין שתי התשובות הוא חמישית מהמחיר.

בנכס יד שנייה שנקנה מאדם פרטי אין מע״מ בכלל. על הנושא כולו יש לנו מדריך נפרד על מע״מ בדירות חדשות.

שכר הנוטריון: תעריף רשמי, לא מחיר שוק

שאלו את היזמים על זה

הנוטריון גובה שכר לפי טבלה רשמית שמפרסם איגוד הנוטריונים (UNNPR), לפי שווי העסקה. הטבלה יורדת: ככל שהמחיר גבוה יותר, האחוז קטן יותר. על השכר מתווסף מע״מ של 21%.

שווי העסקה לצורך החישוב לא יכול להיות נמוך משווי המינימום ב״ספר הנוטריונים״, טבלת ההערכות של הנוטריונים לפי אזור.

לפי הנוהג, את שכר הנוטריון ואת אגרת הרישום משלם הקונה. אבל זה עניין של הסכמה, וכדאי שיהיה כתוב בחוזה המקדים. מה עושה הנוטריון בפועל, שלב אחרי שלב, תמצאו במדריך הנוטריון ברומניה.

אגרת הרישום בפנקס המקרקעין

שאלו את היזמים על זה

את הרישום על שמכם מבצעת ANCPI, רשות הקדסטר ורישום המקרקעין, והנוטריון גובה את האגרה ומגיש את הבקשה. לפי צו התעריפים של ANCPI, האגרה לאדם פרטי היא 0.15% מהמחיר בחוזה, עם מינימום של 60 לאו לנכס. לחברה, 0.5%.

זו אחת הסיבות שקונה פרטי של וילה אחת בוחר לרוב לרשום על שמו ולא דרך חברה.

מס ההעברה: של המוכר, לא שלכם

לפי הקוד הפיסקלי הרומני, מי שמוכר נכס משלם מס של 3% אם החזיק בו עד שלוש שנים, ו-1% אם החזיק יותר. המס מחושב על השווי, לא על הרווח, והנוטריון גובה אותו ביום החתימה ומעביר לרשות המסים ANAF.

למה זה מעניין אתכם? כי ביום שתמכרו, המס הזה יחול עליכם. מומלץ לקרוא גם את המדריך על המיסוי ומה נשאר לשלם בישראל.

עלויות שקל לשכוח

1. מתרגם מוסמך. מי שאינו מבין רומנית חותם בנוכחות מתרגם מוסמך. בקשו הצעת מחיר מראש.
2. ייפוי כוח מחו״ל. אם לא תגיעו, יש עלות לנוטריון בישראל, לחותמת אפוסטיל ולתרגום.
3. עורך דין בלתי תלוי. בקשו הצעת מחיר בכתב לפני שמתחילים.
4. משכנתא. שמאות, עמלות בנק וחוזה משכנתא נוטריוני נפרד. על ״החותמת שאף אחד לא מספר עליה״ כתבנו במאמר על משכנתא רומנית אצל נוטריון.
5. עמלת תיווך. אם יש מתווך, העמלה נקבעת בהסכם איתו. בקשו אותה בכתב.

מהשטח: הדירה של 45,000 אירו

עו״ד אילן ליבוביץ מספר:

זוג בסוף שנות השלושים, אקדמאים שחסכו מעט כסף, הגיע אליי לייעוץ. הבעל, שהוריו עלו מרומניה בשנות השבעים, מצא ברומניה דירה ב-45,000 אירו. היו להם 35,000 אירו, ואת היתרה הוא תכנן להשלים בהלוואה. אשתו העדיפה לא לקחת הלוואות.

שאלתי למה דווקא הדירה הזו. הוא ענה שיש לו זיקה לרומניה ושהוא רוצה נכס רק שם. הסברתי שהמחיר הוא לא הכול: קודם צריך להבין על איזה צורך הרכישה עונה, ורק אז לבדוק אם הדירה הזו, במקום הזה, מתאימה. שאלתי אם לקחו בחשבון את העלויות שמתלוות לרכישה, שכר טרחת עורך דין, נוטריון ומסים, וגם את הריהוט. נתתי להם שאלון להגדרת מטרות וצרכים. הם לא חזרו לפגישה נוספת, ואני לא יודע אם קנו.

מחיר הנכס הוא רק השורה הראשונה בטבלה. מי שבונה תקציב על המחיר בלבד, מגלה את שאר השורות כשכבר אין לו מרווח.

איך משווים הצעות מחיר בלי הפתעות

כשמשווים שני נכסים, משווים ״עלות כוללת ביום הרישום״, לא מחיר מודעה. שאלו כל מוכר ארבע שאלות:

1. המחיר כולל מע״מ?
2. מי משלם את הנוטריון ואת אגרת הרישום?
3. האם יש תשלומים נוספים ליזם, כמו חנייה, מחסן או חיבורים?
4. באיזה מטבע המחיר, ובאיזה שער יחושבו המסים?

בפרויקט שלנו בבלוטשט בחרנו במחיר אחד שכולל הכול, מ-299,900 אירו, כדי שהשאלות האלה ייענו מראש. אבל אצל כל מוכר, הדרישה זהה: פירוט בכתב.

שאלות נפוצות

כמה אחוזים מוסיפים למחיר נכס ברומניה?

תלוי אם הנכס חדש או יד שנייה. בנכס חדש מיזם, המרכיב הגדול הוא המע״מ, 21% מאוקטובר 2026, אם אינו כלול במחיר. מעבר לכך, אגרת רישום של 0.15% ושכר נוטריון לפי תעריף יורד ועליו מע״מ. בקשו חישוב בכתב לנכס המסוים.

מי משלם את הנוטריון ברומניה?

לפי הנוהג, הקונה משלם את שכר הנוטריון ואת אגרת הרישום, והמוכר משלם את מס ההעברה. זה ניתן להסכמה אחרת, ולכן כדאי לכתוב זאת בחוזה המקדים.

יש מס רכישה ברומניה?

אין מס רכישה במובן הישראלי. הקונה משלם מע״מ בנכס חדש, אגרת רישום ושכר נוטריון. מס ההעברה של 1% או 3% מוטל על המוכר.

המע״מ על דירה חדשה ברומניה עדיין 9%?

לא לעסקאות חדשות. השיעור המופחת של 9% נשמר כהסדר מעבר לעסקאות שעמדו בתנאים, עד 30 בספטמבר 2026. מאז, דירה חדשה שנמכרת לאדם פרטי נושאת מע״מ של 21%.

כמה עולה הרישום בפנקס המקרקעין?

0.15% מהמחיר בחוזה לאדם פרטי, עם מינימום של 60 לאו, ו-0.5% לחברה, לפי תעריפי ANCPI ב-2026. הנוטריון גובה את האגרה ומגיש את הבקשה.

השורה התחתונה

עלויות קניית נכס ברומניה אינן מסתוריות. הן פשוט מפוזרות: מע״מ אצל היזם, שכר אצל הנוטריון, אגרה אצל רשות המקרקעין.

מי שמבקש את כולן בכתב, לפני החוזה המקדים, לא מופתע ביום החתימה.

אם אתם משווים עכשיו נכסים ברומניה, אצלנו או בכל מקום אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור יחד על כל סעיף ונחשב את העלות הכוללת.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: מאגר החקיקה הרומני: הקוד הפיסקלי וחוקי המע״מ · איגוד הנוטריונים של רומניה (UNNPR) · רשות הקדסטר ורישום המקרקעין (ANCPI) · רשות המסים של רומניה (ANAF) · PwC: סיכומי המס של רומניה.

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. השיעורים נכונים ל-2026 ועשויים להשתנות. לפני עסקה, בקשו חישוב בכתב מהנוטריון ומיועץ מס.