Depuis octobre 2026, un logement neuf vendu par un promoteur à un particulier supporte 21 % de TVA. L'ancien acheté à un particulier, aucune.
L'inscription coûte à un particulier 0,15 % du prix du contrat, avec un minimum de 60 lei. Pour une société, 0,5 %.
Le notaire facture selon le barème officiel dégressif des notaires, et 21 % de TVA s'ajoutent aux honoraires.
Le vendeur paie 3 % en cas de détention jusqu'à trois ans, 1 % au-delà. Le notaire le perçoit le jour de la signature.
TVA incluse ? Qui paie notaire et inscription ? Paiements supplémentaires au promoteur ? Quelle devise et quel taux ?
Frais d'acquisition immobilière en Roumanie : la réponse courte
En plus du prix, un acheteur particulier en Roumanie paie généralement des honoraires de notaire fixés selon un barème officiel dégressif, majorés de la TVA, ainsi qu'une taxe d'inscription au registre foncier de 0,15 % du prix. Pour un logement neuf acheté à un promoteur, la TVA est de 21 % à octobre 2026 : il importe donc de savoir si le prix annoncé l'inclut. L'impôt de 1 % ou 3 % sur la cession est à la charge du vendeur, pas à la vôtre.
« Alors, combien cela fait-il au total ? » est la question que j'entends juste après « combien ça coûte ? ». Voici tous les postes, qui paie chacun d'eux et ce qu'il faut demander par écrit avant de signer.
Le tableau : tous les frais d'acquisition au même endroit
| Poste | Généralement payé par | Montant |
|---|---|---|
| TVA sur un logement neuf acheté à un promoteur | L'acheteur, incluse dans le prix ou en sus | 21 % (à partir d'octobre 2026) |
| TVA sur un logement ancien acheté à un particulier | Sans objet | 0 |
| Honoraires de notaire | L'acheteur, sauf accord contraire | Selon le barème dégressif de l'UNNPR, plus 21 % de TVA |
| Taxe d'inscription au registre foncier | L'acheteur | 0,15 % du prix pour un particulier, 0,5 % pour une société |
| Extrait pour vérification | L'acheteur | 20 lei pour un extrait en ligne |
| Impôt sur la cession | Le vendeur, perçu par le notaire | 3 % en cas de détention jusqu'à 3 ans, 1 % au-delà |
| Traducteur agréé à la signature | L'acheteur qui ne parle pas roumain | Sur devis |
| Avocat indépendant | L'acheteur | Sur devis écrit |
Les chiffres sont ceux de 2026. Avant toute opération, demandez au notaire un calcul écrit pour le bien concerné.
La TVA : le poste le plus lourd, et uniquement sur le neuf
En Roumanie, la vente d'un logement neuf par un promoteur est soumise à la TVA. Le taux normal de TVA est de 21 % depuis août 2025. Une loi publiée en août 2026 n'a maintenu le taux réduit de 9 %, pour les logements jusqu'à 120 m², qu'à titre transitoire pour des opérations plus anciennes, jusqu'au 30 septembre 2026. Depuis, un logement neuf vendu à un particulier supporte 21 %.
La première question à poser à tout promoteur : « Le prix inclut-il la TVA ou non ? » L'écart entre les deux réponses représente un cinquième du prix.
Pour un logement ancien acheté à un particulier, il n'y a pas de TVA du tout. Nous avons un guide distinct sur la TVA des logements neufs.
Les honoraires de notaire : un barème officiel, pas un prix de marché
Le notaire perçoit des honoraires selon un tableau officiel publié par l'union des notaires (UNNPR), en fonction de la valeur de l'opération. Le barème est dégressif : plus le prix est élevé, plus le pourcentage est faible. Une TVA de 21 % s'ajoute aux honoraires.
La valeur retenue pour le calcul ne peut être inférieure à la valeur minimale figurant dans le « guide des notaires », le tableau des valeurs de référence par secteur établi par les notaires.
Par usage, l'acheteur paie les honoraires de notaire et la taxe d'inscription au registre foncier. Mais c'est une question d'accord entre les parties, et il est utile de le préciser dans le contrat préliminaire. Ce que fait concrètement le notaire, étape par étape, est expliqué dans notre guide du notaire en Roumanie.
La taxe d'inscription au registre foncier
L'inscription à votre nom est réalisée par l'ANCPI, l'agence du cadastre et de la publicité foncière ; le notaire perçoit la taxe et dépose la demande. Selon le barème de l'ANCPI, la taxe s'élève pour un particulier à 0,15 % du prix figurant au contrat, avec un minimum de 60 lei par bien. Pour une société, elle est de 0,5 %.
C'est l'une des raisons pour lesquelles un acheteur particulier d'une seule villa l'inscrit généralement à son propre nom plutôt que par le biais d'une société.
L'impôt sur la cession : celui du vendeur, pas le vôtre
En vertu du Code fiscal roumain, le vendeur paie un impôt de 3 % s'il a détenu le bien jusqu'à trois ans, et de 1 % s'il l'a détenu plus longtemps. L'impôt est calculé sur la valeur, et non sur la plus-value ; le notaire le perçoit le jour de la signature et le reverse à l'administration fiscale ANAF.
Si vous demandez tous les frais par écrit, avant le contrat préliminaire, vous n'aurez aucune surprise le jour de la signature.
En quoi cela vous concerne-t-il ? Parce que le jour où vous vendrez, cet impôt s'appliquera à vous. Il est utile de lire aussi notre guide de la fiscalité en Roumanie et de ce qui reste à payer en Israël.
Les frais faciles à oublier
- Un traducteur agréé. Si vous ne comprenez pas le roumain, vous signez en présence d'un traducteur agréé. Demandez un devis à l'avance.
- Une procuration depuis l'étranger. Si vous ne serez pas présent, il faut compter le notaire à l'étranger, l'apostille et la traduction.
- Un avocat indépendant. Demandez un devis écrit avant de commencer.
- Un crédit immobilier. Expertise, frais bancaires et contrat d'hypothèque notarié distinct. Nous avons parlé du « tampon dont personne ne vous parle » dans notre article sur les crédits immobiliers roumains chez le notaire.
- La commission d'agence. S'il y a un agent, sa commission est fixée dans votre accord avec lui. Demandez-la par écrit.
Du terrain : l'appartement à 45 000 €
Maître Ilan Leibovitch se souvient :
Un couple approchant la quarantaine, universitaires disposant d'une épargne modeste, est venu me consulter. Le mari, dont les parents avaient émigré de Roumanie dans les années 1970, avait trouvé un appartement en Roumanie à 45 000 €. Ils disposaient de 35 000 € et il comptait financer le reste par un emprunt. Sa femme préférait ne pas emprunter.
Je lui ai demandé pourquoi cet appartement en particulier. Il m'a répondu qu'il avait un lien avec la Roumanie et ne voulait un bien que là-bas. Je lui ai expliqué que le prix ne fait pas tout : il faut d'abord comprendre à quel besoin répond l'achat, et seulement ensuite vérifier si cet appartement, à cet endroit, y correspond. Je leur ai demandé s'ils avaient tenu compte des frais liés à l'achat – honoraires d'avocat, notaire, impôts – ainsi que de l'ameublement. Je leur ai remis un questionnaire pour définir leurs objectifs et leurs besoins. Ils ne sont pas revenus pour un autre rendez-vous, et je ne sais pas s'ils ont acheté.
Le prix du bien n'est que la première ligne du tableau. Quiconque établit son budget sur le seul prix découvre les autres lignes au moment où il n'a plus de marge.
Comment comparer des offres sans mauvaises surprises
Lorsque vous comparez deux biens, comparez le « coût total au jour de l'inscription », et non le prix affiché. Posez quatre questions à chaque vendeur :
- Le prix inclut-il la TVA ?
- Qui paie le notaire et la taxe d'inscription au registre foncier ?
- Y a-t-il des paiements supplémentaires au promoteur, comme le stationnement, une cave ou les raccordements aux réseaux ?
- Dans quelle devise le prix est-il exprimé, et à quel taux les impôts seront-ils calculés ?
Dans notre projet à Balotești, nous avons opté pour un prix unique tout compris, à partir de 299 900 €, afin que ces questions trouvent leur réponse d'emblée. Mais quel que soit le vendeur, l'exigence est la même : un détail poste par poste, par écrit.
Questions fréquentes
Quel pourcentage s'ajoute au prix d'un bien en Roumanie ?
Cela dépend du caractère neuf ou ancien du bien. Pour un logement neuf acheté à un promoteur, la composante principale est la TVA, 21 % à partir d'octobre 2026, si elle n'est pas incluse dans le prix. S'y ajoutent une taxe d'inscription au registre foncier de 0,15 % et des honoraires de notaire selon un barème dégressif, plus la TVA. Demandez un calcul écrit pour le bien concerné.
Qui paie le notaire en Roumanie ?
Par usage, l'acheteur paie les honoraires de notaire et la taxe d'inscription au registre foncier, et le vendeur paie l'impôt sur la cession. Les parties peuvent convenir d'une autre répartition : il est donc utile de le préciser dans le contrat préliminaire.
Existe-t-il des droits de mutation à l'achat en Roumanie ?
Il n'existe pas de droits de mutation à l'achat en tant que tels. L'acheteur paie la TVA sur un logement neuf, la taxe d'inscription au registre foncier et les honoraires de notaire. L'impôt de 1 % ou 3 % sur la cession est à la charge du vendeur.
La TVA sur un logement neuf en Roumanie est-elle toujours de 9 % ?
Pas pour les nouvelles opérations. Le taux réduit de 9 % a été maintenu à titre transitoire pour les opérations remplissant les conditions, jusqu'au 30 septembre 2026. Depuis, un logement neuf vendu à un particulier supporte une TVA de 21 %.
Combien coûte l'inscription au registre foncier ?
0,15 % du prix figurant au contrat pour un particulier, avec un minimum de 60 lei, et 0,5 % pour une société, selon le barème 2026 de l'ANCPI. Le notaire perçoit la taxe et dépose la demande.
En résumé
Les frais d'acquisition immobilière en Roumanie n'ont rien de mystérieux. Ils sont simplement dispersés : la TVA chez le promoteur, des honoraires chez le notaire, une taxe au registre foncier.
Si vous les demandez tous par écrit, avant le contrat préliminaire, vous n'aurez aucune surprise le jour de la signature.
Si vous comparez actuellement des biens en Roumanie, chez nous ou ailleurs, réservez un appel d'une demi-heure avec moi. Nous passerons chaque poste en revue ensemble et calculerons le coût total.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Portail législatif roumain : Code fiscal et lois sur la TVA · Union nationale des notaires publics de Roumanie (UNNPR) · Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI) · Agence nationale de l'administration fiscale (ANAF) · PwC : synthèses fiscales Roumanie.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les taux sont ceux de 2026 et peuvent évoluer. Avant toute opération, demandez au notaire et à un conseiller fiscal un calcul écrit.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
