Le notaire relève de la loi 36/1995 et est organisé au sein de l'UNNPR. Il n'est l'avocat de personne : il veille à la légalité de la transaction.
Extrait spécial, identification, lecture en roumain, paiements, signature en personne et dépôt de l'inscription au registre foncier.
Un passeport valide, un numéro fiscal NIF, les documents d'état civil traduits et une procuration notariée si quelqu'un signe pour vous.
Les honoraires suivent le barème dégressif officiel de l'UNNPR, selon la valeur de la transaction, plus 21 % de TVA. L'usage : l'acheteur paie.
Un contrat de vente immobilière se signe en personne. Si vous ne pouvez pas être présent, vous donnez une procuration notariée.
Le notaire en Roumanie : la réponse courte
En Roumanie, un contrat transférant la propriété d'un bien immobilier doit être établi sous forme d'acte notarié : toute transaction immobilière passe donc par un notaire. Le notaire identifie les parties, vérifie la situation du bien au registre foncier le jour de la signature, perçoit les taxes et les frais, et dépose la demande d'inscription à votre nom. La signature devant le notaire se fait uniquement en personne : vous êtes présent, ou vous envoyez un représentant.
Les investisseurs venus d'Israël connaissent le « notaire » comme celui qui certifie une signature ou une traduction. En Roumanie, son rôle est bien plus large. Voici ce que fait réellement le notaire, et ce qu'il ne fait pas.
Qui est le notaire roumain
En Roumanie, le notaire exerce une fonction publique, relève de la loi 36/1995 sur les notaires et est organisé au sein de l'Union nationale des notaires publics (UNNPR). Le notaire n'est l'avocat de personne. Sa mission est de veiller à ce que la transaction soit conclue conformément à la loi et de lui conférer la force d'un acte officiel.
Un point qui échappe aux investisseurs : le notaire est neutre. Il ne vérifie pas si le prix est juste, si le promoteur est fiable ou si l'urbanisme sur le terrain correspond à l'extrait. C'est le rôle d'un avocat que vous mandatez. Nous avons détaillé la répartition des rôles dans notre guide de la vérification juridique avant signature.
Retour du terrain : le testament israélien qui ne régissait pas les appartements roumains
Me Ilan Leibovitch, avocat, se souvient :
Deux frères sont venus me voir après le décès de leur père. Il avait divorcé de leur mère quand ils étaient adolescents, s'était installé en Roumanie et s'y était remarié. Tombé malade, il était resté en Israël, et ses fils s'étaient occupés de lui jusqu'à sa mort. Environ six mois avant son décès, il avait rédigé un testament leur léguant tout ce qu'il possédait.
Ils sont arrivés avec une ordonnance d'homologation du testament délivrée par le Registre israélien des successions et ont demandé à faire transférer ses appartements roumains à leur nom. Mais leur père était toujours marié en Roumanie, et la veuve, qui ignorait l'existence du testament, avait déjà ouvert une procédure de succession devant un notaire roumain. Nous avons remis au notaire l'acte de décès, le testament traduit et l'ordonnance d'homologation. Deux jours plus tard, le notaire nous a informés que la veuve s'y opposait et que la décision reviendrait au tribunal.
L'affaire a duré deux ans, sur deux degrés de juridiction. Le tribunal a jugé que le droit roumain régissait les biens situés en Roumanie, car le testament ne précisait pas que le droit israélien s'appliquerait, et que le défunt possédait également la citoyenneté roumaine et avait vécu en Roumanie pendant plus de 25 ans. En application du droit roumain, la veuve et les deux fils ont chacun reçu un tiers.
Le notaire roumain conduit la procédure de succession tant qu'il n'y a pas de litige. Dès qu'une opposition a été formée, la décision est passée au tribunal. C'est pourquoi il est payant de se présenter chez le notaire avec des documents qui ne laissent aucune place à l'interprétation.
Quand avez-vous besoin d'un notaire dans une transaction immobilière ?
| Étape | Un notaire est-il obligatoire ? |
|---|---|
| Avant-contrat sur un bien vendu sur plan | Oui, en vertu de la loi 207/2025 |
| Contrat de vente définitif | Oui, toujours |
| Contrat de prêt hypothécaire | Oui, un contrat notarié distinct |
| Procuration pour signer à votre place | Oui, sous la même forme notariée |
| Commande d'un extrait pour vérification | Non, vous pouvez le faire vous-même sur le site de l'ANCPI |
Nous avons présenté l'avant-contrat et le compte dédié prévus par la loi 207/2025 dans notre article sur ce que change la loi Nordis.
Quels documents apporter chez le notaire
Un acheteur étranger apporte généralement :
- Un passeport en cours de validité.
- Un numéro d'identification fiscale (NIF) délivré par l'administration fiscale ANAF.
- Les documents d'état civil pertinents (par exemple, l'acte de mariage), traduits.
- Une procuration notariée, si quelqu'un signe à votre place.
Le vendeur apporte généralement :
La bonne combinaison, c'est un notaire qui conduit la signature, et un avocat à vous qui vérifie tout le reste.
- Son titre de propriété (le contrat ou le certificat d'hérédité par lequel il a acquis le bien).
- Le dossier cadastral du bien.
- Une attestation de la mairie certifiant l'absence de dettes d'impôts locaux sur le bien.
- Un certificat de performance énergétique du bien.
La liste exacte dépend du bien et des parties. Demandez-la par écrit au notaire, au moins une semaine avant la signature.
Ce qui se passe le jour de la signature
- Un extrait spécial. Le notaire commande un extrait d'authentification auprès du registre foncier. Seul le notaire peut le commander, et il n'est valable que quelques jours : la situation inscrite est ainsi à jour au moment de la signature.
- L'identification. Le notaire identifie les parties et vérifie qu'elles ont le pouvoir de signer.
- La lecture. Le contrat est rédigé en roumain et lu aux parties. Si vous ne comprenez pas le roumain, vous signez en présence d'un traducteur agréé, qui signe l'acte avec le notaire.
- Les paiements. Le notaire perçoit ses honoraires, les frais du registre foncier et l'impôt sur la cession dû par le vendeur.
- La signature. En personne, pas par visioconférence.
- L'inscription. Le notaire transmet la transaction au registre foncier, et vous recevez une décision d'inscription ainsi qu'un extrait à jour à votre nom.
L'original de l'acte est conservé dans les archives du notaire, et les parties en reçoivent des copies officielles.
Combien coûte un notaire en Roumanie
Les honoraires du notaire suivent un barème dégressif officiel de l'UNNPR, fondé sur la valeur de la transaction, auquel s'ajoute une TVA de 21 %. La valeur retenue ne peut être inférieure à la valeur minimale du « guide des notaires ». L'usage veut que l'acheteur paie les honoraires du notaire et les frais du registre foncier. Tous ces postes sont réunis dans notre guide des frais d'acquisition.
Le notaire et l'argent
Le contrat définitif mentionne non seulement le prix, mais aussi la manière dont il a été payé : le montant viré avant la signature, celui versé le jour même, et depuis quel compte. C'est pourquoi les fonds circulent par virement bancaire, et vous devez avoir sur vous les confirmations de virement le jour de la signature.
En Roumanie, les notaires sont également des entités assujetties à la loi contre le blanchiment de capitaux. Concrètement, le notaire peut vous interroger sur l'origine des fonds et demander des justificatifs. Ce n'est pas un soupçon à votre égard ; c'est une obligation qui s'impose à lui dans chaque transaction.
Préparez un petit dossier à l'avance : les confirmations de virement et, si les fonds viennent de l'étranger, un document attestant leur provenance. Cinq minutes de préparation vous épargnent une heure d'attente à l'étude.
Comment choisir un notaire
- Le notaire n'a pas à être celui du vendeur. Les parties s'accordent sur un notaire, et vous devriez avoir votre mot à dire.
- Renseignez-vous à l'avance sur le traducteur. L'étude dispose-t-elle d'un traducteur agréé pour votre langue, ou devez-vous en amener un ?
- Demandez un calcul écrit des frais avant le jour de la signature.
- Convenez avec votre avocat de recevoir le projet de contrat à l'avance, et non le jour même.
Dans notre projet de Balotești, par exemple, les honoraires du notaire sont inclus dans le prix. Mais même lorsqu'ils sont inclus, vous pouvez, et devriez, demander à voir le projet d'acte à l'avance.
Questions fréquentes
Puis-je signer à distance devant un notaire roumain ?
Non. Un contrat de vente immobilière se signe en personne devant le notaire. Si vous ne pouvez pas être présent, vous donnez une procuration notariée à une autre personne, comme nous l'expliquons dans notre guide de la procuration.
Le notaire me représente-t-il ?
Non. Le notaire est neutre et ne représente aucune des parties. Il veille à ce que la transaction soit légale et inscrite, mais il ne vérifie pas pour vous le prix, le promoteur ou l'urbanisme. Pour cela, il vous faut un avocat indépendant.
Et si je ne parle pas roumain ?
Le contrat est rédigé en roumain. Si vous ne comprenez pas le roumain, vous signez en présence d'un traducteur agréé par le ministère roumain de la Justice, qui signe lui aussi l'acte. Il est également judicieux d'obtenir une traduction du projet à l'avance.
Qui choisit le notaire ?
Les parties s'accordent sur un notaire. L'usage voulant que l'acheteur paie les honoraires, il est légitime qu'il ait son mot à dire. Il est important que le notaire soit disponible pour se coordonner en amont avec votre avocat.
Quand le bien est-il inscrit à mon nom ?
Après la signature, le notaire dépose la demande d'inscription au registre foncier. Au terme de la procédure, vous recevez une décision d'inscription et un extrait vous mentionnant comme propriétaire. C'est à ce moment-là que le bien vous appartient réellement.
L'essentiel
Le notaire roumain est le gardien de la transaction : il veille à ce qu'elle soit légale, payée et inscrite. Il n'est pas votre protecteur.
La bonne combinaison, c'est un notaire qui conduit la signature, et un avocat à vous qui vérifie tout le reste.
Si vous approchez d'une signature en Roumanie, avec nous ou ailleurs, réservez un échange d'une demi-heure avec moi. Nous passerons ensemble en revue la liste des documents et ce qu'il vaut la peine de demander au notaire à l'avance.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Portail législatif roumain : loi 36/1995 sur les notaires et Code civil · Union nationale des notaires publics de Roumanie (UNNPR) · Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI) · Agence nationale de l'administration fiscale (ANAF).
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique. La liste exacte des documents est fixée par le notaire pour chaque transaction.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
