Ce face notarul în România într-o tranzacție imobiliară și ce trebuie să aduceți?

Notarul în România: răspunsul scurt

Întrebați dezvoltatorii

În România, contractul prin care se transferă proprietatea unui imobil trebuie încheiat în formă autentică, așa că orice tranzacție imobiliară trece pe la notar. Notarul identifică părțile, verifică situația imobilului în cartea funciară în ziua semnării, încasează taxele și impozitele și depune cererea de intabulare pe numele dumneavoastră. Semnarea la notar se face doar cu prezență fizică: veniți personal sau trimiteți un împuternicit.

Investitorii care vin din Israel cunosc „notarul” ca pe cineva care legalizează o semnătură sau o traducere. În România, rolul este mult mai larg. Iată ce face notarul în realitate și ce nu face.

Cine este notarul român

Întrebați dezvoltatorii

Notarul public din România exercită o funcție de interes public, funcționează potrivit Legii notarilor publici nr. 36/1995 și este organizat în Uniunea Națională a Notarilor Publici (UNNPR). Notarul nu este avocatul niciunei părți. Rolul lui este să se asigure că tranzacția se încheie legal și să-i dea forța unui act autentic.

Un aspect pe care investitorii îl scapă: notarul este imparțial. Nu verifică dacă prețul este corect, dacă dezvoltatorul este de încredere sau dacă situația urbanistică din teren corespunde extrasului. Pentru asta există un avocat angajat de dumneavoastră. Am explicat împărțirea rolurilor în ghidul verificării juridice înainte de semnare.

Din teren: testamentul israelian care nu s-a aplicat apartamentelor din România

Întrebați dezvoltatorii

Avocatul Ilan Leibovitch povestește:

Doi frați au venit la mine după moartea tatălui lor. El divorțase de mama lor când ei erau adolescenți, se mutase în România și se recăsătorise acolo. Când s-a îmbolnăvit, a rămas în Israel, iar fiii l-au îngrijit până la moarte. Cu aproximativ șase luni înainte să moară, a făcut un testament prin care le lăsa toată averea.

Au venit cu un certificat de validare a testamentului emis în Israel și au cerut să treacă pe numele lor apartamentele tatălui din România. Numai că tatăl era încă căsătorit în România, iar văduva, care nu știa de testament, deschisese deja procedura succesorală la un notar român. I-am prezentat notarului certificatul de deces, traducerea testamentului și certificatul de validare. După două zile, notarul ne-a anunțat că văduva se opune și că decizia trece la instanță.

Procesul a durat doi ani, în două grade de jurisdicție. Instanța a stabilit că bunurilor din România li se aplică legea română, pentru că testamentul nu preciza că se aplică legea israeliană, iar defunctul avea și cetățenie română și locuise în România peste 25 de ani. Potrivit legii române, văduva și cei doi fii au primit câte o treime fiecare.

Notarul conduce procedura succesorală cât timp nu există dispute. Odată depusă opoziția, decizia a trecut la instanță. De aceea contează ca documentele duse la notar să nu lase loc de interpretări.

Când aveți nevoie de notar într-o tranzacție imobiliară

Întrebați dezvoltatorii

Etapă	Este necesar notarul?
Antecontract pentru o locuință în construcție	Da, potrivit Legii 207/2025
Contractul final de vânzare	Da, întotdeauna
Contractul de ipotecă	Da, un contract notarial separat
Procura pentru a semna în locul dumneavoastră	Da, în aceeași formă autentică
Comandarea unui extras pentru verificare	Nu, îl puteți comanda singur pe site-ul ANCPI

Despre antecontract și contul dedicat din Legea 207/2025 am scris în articolul despre ce schimbă legea Nordis.

Ce acte aduceți la notar

Întrebați dezvoltatorii

Cumpărătorul străin aduce de regulă:

1. Pașaport valabil.
2. Număr de identificare fiscală (NIF) de la ANAF.
3. Acte de stare civilă, dacă e cazul (de exemplu căsătoria), traduse.
4. Procură notarială, dacă altcineva semnează în locul dumneavoastră.

Vânzătorul aduce de regulă:

1. Titlul de proprietate (contractul sau certificatul de moștenitor prin care a dobândit imobilul).
2. Documentația cadastrală a imobilului.
3. Certificatul de atestare fiscală de la primărie, care arată că nu există datorii la taxele locale.
4. Certificatul de performanță energetică al imobilului.

Lista exactă depinde de imobil și de părți. Cereți-o notarului în scris, cu cel puțin o săptămână înainte de semnare.

Ce se întâmplă în ziua semnării

1. Extrasul pentru autentificare. Notarul solicită de la cartea funciară un extras pentru autentificare. Doar notarul îl poate cere, iar valabilitatea lui este de doar câteva zile, ca situația înscrisă să fie actuală în momentul semnării.
2. Identificarea. Notarul identifică părțile și verifică dacă au dreptul să semneze.
3. Citirea. Contractul este redactat în română și este citit părților. Dacă nu înțelegeți româna, semnați în prezența unui traducător autorizat, care semnează actul alături de notar.
4. Plățile. Notarul încasează onorariul, tariful de intabulare și impozitul pe transfer datorat de vânzător.
5. Semnarea. Cu prezență fizică, nu prin video.
6. Intabularea. Notarul trimite actul la cartea funciară, iar dumneavoastră primiți încheierea de intabulare și un extras actualizat pe numele dumneavoastră.

Originalul actului rămâne în arhiva notarului, iar părțile primesc duplicate oficiale.

Cât costă notarul în România

Onorariul notarului urmează grila oficială descrescătoare a UNNPR, în funcție de valoarea tranzacției, plus TVA de 21%. Valoarea folosită nu poate fi mai mică decât valoarea minimă din grila notarilor. Prin obicei, cumpărătorul plătește onorariul notarului și tariful de intabulare. Toate costurile sunt adunate în ghidul costurilor de cumpărare.

Notarul și banii

În contractul final apare nu doar prețul, ci și modul în care a fost plătit: cât s-a transferat înainte de semnare, cât în ziua semnării și din ce cont. De aceea banii circulă prin transfer bancar, iar confirmările de plată trebuie să fie la dumneavoastră în ziua semnării.

Notarii din România sunt și entități raportoare potrivit legii privind prevenirea spălării banilor. Concret, notarul poate întreba despre proveniența fondurilor și poate cere documente. Nu este o suspiciune față de dumneavoastră, ci o obligație care i se aplică în orice tranzacție.

Pregătiți din timp un mic dosar: confirmările transferurilor și, dacă banii vin din străinătate, un document care arată de unde. Cinci minute de pregătire economisesc o oră de așteptare la notar.

Cum alegeți notarul

• Notarul nu trebuie să fie al vânzătorului. Părțile convin asupra notarului, iar dumneavoastră ar trebui să aveți un cuvânt de spus.
• Întrebați din timp despre traducător. Dacă biroul are un traducător autorizat pentru limba dumneavoastră sau trebuie să aduceți unul.
• Cereți un calcul scris al costurilor înainte de ziua semnării.
• Stabiliți cu avocatul dumneavoastră să primească proiectul de contract din timp, nu în ziua respectivă.

În proiectul nostru din Balotești, de exemplu, onorariul notarului este inclus în preț. Dar chiar și atunci, puteți și e bine să cereți proiectul de contract din timp.

Întrebări frecvente

Pot semna la un notar român de la distanță?

Nu. Contractul de vânzare a unui imobil se semnează cu prezență fizică în fața notarului. Dacă nu puteți veni, dați o procură notarială altei persoane, așa cum explicăm în ghidul despre procură.

Mă reprezintă notarul?

Nu. Notarul este imparțial și nu reprezintă nicio parte. Se asigură că tranzacția este legală și intabulată, dar nu verifică pentru dumneavoastră prețul, dezvoltatorul sau situația urbanistică. Pentru asta aveți nevoie de un avocat independent.

Ce fac dacă nu vorbesc română?

Contractul se redactează în română. Dacă nu înțelegeți româna, semnați în prezența unui traducător autorizat de Ministerul Justiției, care semnează și el actul. Merită să cereți din timp și traducerea proiectului.

Cine alege notarul?

Părțile convin asupra lui. Prin obicei, cumpărătorul plătește onorariul, așa că este firesc să aibă un cuvânt de spus. Important este ca notarul să fie disponibil să se coordoneze din timp cu avocatul dumneavoastră.

Când este imobilul înscris pe numele meu?

După semnare, notarul depune cererea de intabulare la cartea funciară. La final primiți încheierea de intabulare și un extras în care figurați ca proprietar. Acela este momentul în care imobilul este cu adevărat al dumneavoastră.

Concluzia

Notarul român este paznicul tranzacției: se asigură că este legală, plătită și intabulată. Nu este paznicul dumneavoastră.

Combinația corectă este un notar care conduce semnarea și un avocat al dumneavoastră care verifică restul.

Dacă vă apropiați de semnarea unei tranzacții în România, la noi sau oriunde altundeva, programați o discuție de o jumătate de oră cu mine. Trecem împreună prin lista de acte și prin ce merită să cereți notarului din timp.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Surse și date: Portalul legislativ: Legea notarilor publici nr. 36/1995 și Codul civil · Uniunea Națională a Notarilor Publici (UNNPR) · Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) · Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF).

Acest articol are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică. Lista exactă de acte este stabilită de notar pentru fiecare tranzacție.