Varianta de proprietate, extrasul curat, dezvoltatorul și angajamentele scrise. Verificarea e dublă: juridică și urbanistică.
Conform legii Nordis, taxa de rezervare e plafonată la 5% și 60 de zile, cu restituire în 30 de zile din vina dezvoltatorului.
Autorizație înscrisă, extras pentru unitate, notar, avansuri în limite legale și cont bancar dedicat proiectului.
Până la 25% la structură și încă până la 20% la instalații. Banii se eliberează doar cu aprobarea dirigintelui de șantier.
Avocatul dezvoltatorului lucrează pentru dezvoltator. Verificarea o face un avocat angajat de tine, în câteva săptămâni.
„Dezvoltatorul are un avocat care se ocupă de tot. Nu e suficient?”
Aud întrebarea asta la aproape fiecare primă întâlnire. Este pusă cu bună-credință, de obicei după ce cumpărătorul s-a îndrăgostit deja de randări.
Răspunsul meu e scurt: nu. Și nu e o chestiune de suspiciune. E o chestiune de structură.
Avocatul dezvoltatorului lucrează pentru dezvoltator. Chiar și când este profesionist și corect, datoria lui este față de clientul care l-a angajat. Verificarea juridică înainte de semnare o face un avocat angajat de tine. În acest articol afli ce verifică el, în ce ordine și ce trebuie să ceri tu să vezi.
De ce verificarea juridică trebuie să vină înainte de semnare
O problemă descoperită înainte de semnare înseamnă negociere sau o despărțire ordonată. O problemă descoperită după semnare înseamnă proces.
Diferența asta este toată povestea. Iar sub Legea 207/2025, „legea Nordis”, ești protejat și în etapa intermediară: taxa de rezervare este plafonată la 5% și la o perioadă de 60 de zile, cu restituire integrală în 30 de zile dacă tranzacția cade din vina dezvoltatorului. Altfel spus, ieșirea dintr-o tranzacție problematică descoperită la timp nu ar trebui să te coste economiile de ani de zile.
Cele patru etape ale verificării juridice înainte de semnare
Etapa 1: Proprietatea. Pe numele cui și prin ce variantă
În România, ce nu este înscris în Cartea Funciară nu există juridic. Pentru un cumpărător român, lucrurile sunt simple. Cine nu este cetățean român sau al UE nu înscrie terenul direct pe numele său, așa că avocatul verifică dacă dreptul, fie superficie, societate românească sau notare, este prevăzut explicit în contract și înscris în Cartea Funciară. Variantele le explicăm în articolul despre proprietatea asupra terenului în România.
Etapa 2: O proprietate curată. Ce ascunde extrasul
Scoți un extras actualizat (Extras de Carte Funciară) și verifici patru lucruri: proprietarul și dacă este chiar vânzătorul, ipotecile și popririle, notările și drepturile terților, și dacă registrul corespunde cu situația din teren. Cum citești fiecare parte a extrasului găsești în ghidul nostru de due diligence.
Important: un registru „curat” nu înseamnă întotdeauna o proprietate curată. De aceea verificarea este dublă, juridică și urbanistică.
Etapa 3: Dezvoltatorul. Cine stă în spatele proiectului
Într-un proiect nou, proprietatea valorează exact cât dezvoltatorul care o construiește. Verifică:
- Înregistrarea societății în România.
- Proiecte anterioare livrate efectiv, nu doar randări.
- Soliditatea financiară și transparența completă a documentelor.
- Respectarea integrală a legii Nordis.
Un dezvoltator care se poticnește la oricare dintre ele? Mergi mai departe. Cinci întrebări simple care te ajută să observi asta chiar în întâlnire găsești în articolul despre întrebările pentru dezvoltator.
Etapa 4: Structura. Angajamente scrise, nu promisiuni
Cea mai bună protecție nu este o promisiune. Este o structură: un notar care se ocupă de tranzacție, înscrierea în Cartea Funciară direct pe numele tău, o limbă pe care o înțelegi, un avocat independent al tău și o parte identificată care rămâne după predare. Le luăm pe rând în articolul despre cele patru garanții.
Ce ceri să vezi înainte de antecontract la o locuință în construcție
Dacă cumperi o unitate care încă nu este construită, acestea sunt cele cinci documente pe care avocatul Ilan Leibovitch insistă să le vadă înainte de orice antecontract:
- Autorizația de construire înscrisă în Cartea Funciară.
- Un extras pentru unitatea ta. Conform legii Nordis, chiar și un apartament neconstruit are propria carte funciară.
- Antecontract semnat doar la notar, înscris în Cartea Funciară în cel mult o zi lucrătoare, astfel încât o vânzare dublă iese imediat la iveală.
- Avansuri în limitele legale: până la 25% în etapa de structură și încă până la 20% în etapa de instalații.
- Un cont bancar dedicat proiectului, din care banii se eliberează doar cu aprobarea dirigintelui de șantier.
Ce a schimbat legea pentru cei care cumpără în construcție am detaliat în articolul despre legea Nordis.
Din teren: o clauză de competență în Israel pentru o clădire din București
Avocatul Ilan Leibovitch povestește:
O structură precisă neutralizează riscul. O promisiune verbală nu neutralizează nimic.
Un dezvoltator israelian care cumpărase împreună cu un asociat o clădire de locuințe în București mi-a cerut să le redactez contractul de asociere, cu instanța competentă în Israel. L-am avertizat că o hotărâre israeliană va fi aproape imposibil de executat în România și că o instanță din Israel nu poate da dispoziții autorităților de acolo. A insistat, și așa s-a scris.
După doi ani, asociatul a încetat să-și plătească partea din cheltuieli, a refuzat să aprobe evacuarea unui chiriaș care nu plătise de patru luni și a refuzat să aprobe repararea unei defecțiuni grave la încălzirea centrală. Am dat în judecată la Tel Aviv. Fiecare întrebare a judecătoarei, cum funcționează evacuarea unui chiriaș în România și care este statutul asociației de proprietari, a cerut opinia unui avocat român și traducere, iar partea adversă a adus o opinie contrară. După un an am câștigat, dar executarea hotărârii cerea o procedură separată de recunoaștere în România. Costurile în Israel ajunseseră la zeci de mii de shekeli.
Clientul a deschis atunci o acțiune direct la o instanță din România, iar în trei luni lucrurile s-au mișcat: hotărârile erau executorii imediat, poliția locală l-a evacuat pe chiriaș, iar constructorul a reparat încălzirea.
Clauza de competență pare un detaliu tehnic de la sfârșitul contractului. Într-o tranzacție cu o proprietate din România, ea decide dacă se obține o hotărâre executorie imediat sau una care cere o procedură nouă. Este o clauză de verificat înainte de semnare.
Ce verifici până când: calendarul
| Etapa tranzacției | Ce trebuie verificat până atunci |
|---|---|
| Înainte de taxa de rezervare | Varianta de proprietate, extrasul actualizat, înregistrarea dezvoltatorului și proiectele anterioare |
| Înainte de antecontract | Autorizația înscrisă, extrasul unității, notarul, plafoanele avansurilor și contul dedicat |
| Înainte de contractul final și înscrierea pe numele tău | Predarea corespunde contractului, iar dreptul tău este înscris în Cartea Funciară |
Un avocat independent: cât costă și cât durează
Costul depinde de mărimea tranzacției și de avocat, așa că cere din start o ofertă de onorariu în scris. Durata tipică: câteva săptămâni, în paralel cu restul procesului.
Iar etalonul corect nu este „cât costă”, ci „cât costă să descoperi o problemă după semnare”. La o proprietate de sute de mii de euro, este cea mai ieftină cheltuială din tranzacție.
Și sincer: în proiectul nostru din Balotești încurajăm explicit acest lucru. Un dezvoltator cu actele în ordine are de câștigat dintr-o verificare externă. Nu pierde nimic.
Se poate face toată verificarea de la distanță?
Da, și aceasta este practica obișnuită. Extrasul se comandă online, o procură apostilată îi permite avocatului să acționeze în numele tău, iar întâlnirile au loc pe Zoom.
Un lucru bun de știut dinainte: semnarea la notar în România nu se poate face de la distanță. Vii personal sau dai procură cuiva care semnează în numele tău. Drumul, dacă vrei să-l faci, rămâne pentru partea plăcută: să vezi proprietatea.
Și un moment de sinceritate: majoritatea cumpărătorilor nu vor parcurge aceste patru etape. Vor fi impresionați de randări, vor crede că „toată lumea cumpără așa” și vor semna. Din cauza lor există tranzacții proaste. Datorită faptului că tu vei verifica, ele nu vor fi ale tale.
Întrebări frecvente
Ce include verificarea juridică înainte de semnare pentru o proprietate în România?
Patru etape: varianta de proprietate și înscrierea în Cartea Funciară, o proprietate curată pe baza unui extras actualizat, verificarea dezvoltatorului și a respectării legii Nordis, și angajamente scrise în structura tranzacției. Verificarea este atât juridică, cât și urbanistică.
De ce să nu mă bazez pe avocatul dezvoltatorului?
Pentru că acel avocat lucrează pentru dezvoltator. Sprijinul oferit de proiect te ajută să înțelegi fiecare document, dar verificarea o face un avocat angajat de tine, care nu are niciun interes ca tranzacția să se încheie.
Cât durează verificarea juridică?
De obicei câteva săptămâni, în paralel cu restul procesului. Costul depinde de mărimea tranzacției și de avocat, așa că cere o ofertă de onorariu în scris înainte de a începe.
Ce se întâmplă dacă verificarea găsește o problemă după ce am plătit taxa de rezervare?
Legea Nordis plafonează taxa de rezervare la 5% și la o perioadă de 60 de zile și impune restituirea integrală în 30 de zile dacă tranzacția cade din vina dezvoltatorului. O problemă descoperită în această etapă înseamnă negociere sau o despărțire ordonată, nu proces.
Pot semna fără să fiu prezent în România?
Verificarea se poate face integral de la distanță. Semnarea la notar nu: vii personal sau dai o procură apostilată cuiva care semnează în numele tău.
Concluzia
Diferența dintre „neprotejat” și „cu adevărat protejat” este întreaga ta investiție. Înainte să transferi bani, verifică structura juridică, nu doar prețul și pozele.
O structură precisă neutralizează riscul. O promisiune verbală nu neutralizează nimic.
Dacă ești înainte de semnare, la noi sau la orice alt proiect, programează o discuție de jumătate de oră cu mine. Parcurgem împreună lista de verificare și vedem ce ai deja și ce mai lipsește.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) · Portalul legislativ: Legea 207/2025, Monitorul Oficial 1133, 8.12.2025 · Oficiul Național al Registrului Comerțului (ONRC) · Uniunea Națională a Notarilor Publici din România (UNNPR) · Analize ale legii realizate de TPA Romania și AmCham Romania · Interviu cu avocatul Ilan Leibovitch, ghidul pentru investitori Compass Group Romania (august 2026).
Articolul are caracter informativ general și nu înlocuiește o verificare juridică și urbanistică individuală, făcută de un avocat independent.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
