Înscrierea, administrarea după predare, asistența juridică, prețul care include tot și cine răspunde când ceva nu merge.
Verbal, toată lumea răspunde frumos. În scris, doar cei construiți corect. Un răspuns scris e un angajament, nu o promisiune.
În România, proprietatea există doar dacă e înscrisă în cartea funciară. Cine amână intabularea vă vinde o idee.
TVA, notar, intabulare și „racorduri” pot adăuga 8%-10%. Cereți un tabel de costuri la cheie, ca anexă la contract.
Un contract de administrare cu termene de intervenție, persoană de contact și termen de răspuns. „Avem call center” nu e un răspuns.
Întrebări pentru dezvoltatorul imobiliar: ce se întâmplă la prima întâlnire
La prima întâlnire cu cumpărătorii văd aproape mereu același lucru. Întreabă despre randări, despre priveliște, despre termene. Întreabă politicos și primesc răspunsuri frumoase.
Iar întrebările care contează cu adevărat rămân nepuse. Uneori din politețe, alteori pentru că oamenii nu știu ce să întrebe.
Diferența dintre o achiziție reușită și o poveste tristă stă aproape întotdeauna în întrebările puse înainte de semnare.
Așadar, iată cinci întrebări pentru dezvoltatorul imobiliar, cele pe care dezvoltatorii slabi le ocolesc. Pentru fiecare: de ce îi sperie, cum arată un răspuns bun, care e semnalul de alarmă și cum verificați singuri.
Regula de fier: orice răspuns, în scris
Înainte de întrebări, o regulă care transformă lista într-un instrument de lucru.
Verbal, toată lumea răspunde frumos. În scris, doar cei construiți corect.
Un răspuns verbal e o promisiune. Un răspuns scris e un angajament. Distanța dintre ele este exact distanța pe care s-a construit scandalul Nordis, despre care am scris în articolul despre apartamentul vândut de două ori.
Întrebarea 1: Pe numele cui se înscrie locuința și când anume?
De ce îi sperie pe dezvoltatorii slabi: în România, proprietatea există doar dacă este înscrisă în cartea funciară. Un dezvoltator la care intabularea „se rezolvă mai târziu” vă vinde o idee, nu o proprietate.
Pentru cumpărătorii din afara UE există un strat în plus: conform legii, terenul se înscrie direct doar pe numele unui cetățean român sau al unui cetățean al UE. Există mai multe căi acceptate, cea mai răspândită fiind dreptul de superficie. Le-am explicat în articolul despre înscrierea proprietății și a terenului.
- Răspuns bun: „Locuința se înscrie pe numele dumneavoastră la contractul final, în fața notarului, la o dată stabilită. Iată un extras-model de la un cumpărător anterior.”
- Semnal de alarmă: „E o formalitate, nu vă faceți griji”, un răspuns doar verbal sau înscriere pe „firma proiectului” fără niciun termen.
- Cum verificați: un extras de carte funciară actualizat, verificat de un avocat independent de vânzător.
Întrebarea 2: Cine administrează imobilul a doua zi după predare?
De ce îi sperie: marele risc nu este întotdeauna piața. Este administrarea. Un dezvoltator care vinde și dispare vă lasă singuri cu reparațiile, cu meseriașii și, dacă închiriați, cu chiriașul.
- Răspuns bun: o entitate identificată, cu nume, adresă și oameni. În cel mai bun caz, dezvoltatorul însuși rămâne să administreze, pentru că atunci interesul lui e același cu al dumneavoastră.
- Semnal de alarmă: „Va exista o firmă de administrare” (viitoare, anonimă) sau „Găsiți un administrator, e simplu”.
- Cum verificați: un contract de administrare cu SLA scris: termene de intervenție, procedură pentru chiriașul care nu plătește, raportare financiară și o persoană de contact.
Ce se întâmplă noaptea, când se strică ceva? Am răspuns în articolul despre administrarea proprietății.
Întrebarea 3: Aveți asistență juridică reală sau sunteți singuri în fața contractului?
De ce îi sperie: un contract pe care nu-l înțelegeți este un contract pe care nu-l puteți pune în aplicare. „E un contract standard” nu este asistență juridică.
- Răspuns bun: răspunsuri clare la întrebările juridice, de la verificări până la intabulare, și documentele-cheie puse la dispoziție din timp. Alături de asta, recomandarea fermă de a vă lua propriul avocat.
- Semnal de alarmă: „E un contract standard, nu e nimic de verificat.”
- Cum verificați: cereți proiectul de contract înainte de orice angajament și dați-l spre analiză avocatului dumneavoastră.
Întrebarea 4: Prețul include chiar totul?
De ce îi sperie: un „preț atractiv” care se umflă cu 8%–10% după semnare este o tactică de vânzare cunoscută. TVA, notar, intabulare, „racorduri la utilități”: costuri care apar chiar înainte de semnare.
Diferența dintre o achiziție reușită și o poveste tristă stă aproape întotdeauna în întrebările puse înainte de semnare.
- Răspuns bun: o specificație scrisă cu ce este inclus, TVA, onorariul avocatului, notar și intabulare, și ce nu este.
- Semnal de alarmă: „Stabilim detaliile mai târziu.”
- Cum verificați: un tabel de costuri „la cheie”, în scris, cu o coloană „neinclus”, ca anexă la contract. Nu într-un e-mail oarecare. Într-o anexă.
Dacă vreți să verificați și dacă prețul în sine e corect, avem un ghid complet despre „prima de străin”.
Întrebarea 5: Dacă ceva nu merge, cu cine vorbiți?
De ce îi sperie: aceasta e întrebarea adevărului despre tot sistemul de servicii. Cine nu are răspuns, nu are sistem.
- Răspuns bun: numele și telefonul unui om, cu un termen de răspuns asumat.
- Semnal de alarmă: „Avem un call center” sau „Scrieți-ne pe e-mail”.
- Cum verificați: persoana de contact și termenul de răspuns sunt trecute în contractul de administrare, nu doar spuse la întâlnire.
Din teren: 20 de minute pe WhatsApp față de trei zile pe e-mail
Avocatul Ilan Leibovitch povestește:
Un client, inginer software din Tel Aviv, ezita între două apartamente din Pipera, la un preț aproape identic: unul de la o mare companie de construcții, listată la bursă, cu 15 proiecte în toată România, iar celălalt de la un dezvoltator israelian care construia un proiect boutique de 12 unități în același cartier.
La compania mare a vorbit cu un agent de vânzări care i-a trimis o prezentare de 40 de pagini. La întrebările concrete, când încep lucrările și cine este constructorul, agentul a răspuns că va verifica cu sediul central, iar uneori răspunsul a venit după trei zile. Dezvoltatorul mic a răspuns pe WhatsApp în 20 de minute, în ebraică, și i-a trimis planul inginerului pentru sistemul de încălzire și documentele originale ale autorizației de la primărie, cu traducere.
Clientul se temea că dezvoltatorul e prea mic. Am verificat împreună: 18 ani în afaceri, 7 proiecte, toate predate la timp, iar banii într-un cont escrow. A semnat cu dezvoltatorul mic. După paisprezece luni primește un raport lunar cu fotografii de pe șantier, iar când a apărut o întârziere de două săptămâni din cauza vremii, dezvoltatorul l-a sunat personal.
Mărimea companiei nu răspunde la a cincea întrebare. Răspunsul îl dă cine ridică telefonul, în ce limbă și cât de repede, iar asta se poate verifica înainte de semnare.
Cele cinci întrebări pentru dezvoltator dintr-o privire
| Întrebarea | Răspuns bun | Semnal de alarmă | Cum verificați |
|---|---|---|---|
| 1. Înscriere | Pe numele dvs., la notar, la o dată stabilită | „E o formalitate” | Extras CF și avocat independent |
| 2. Administrare | Entitate identificată, ideal dezvoltatorul | „Va exista o firmă” | Contract de administrare cu SLA |
| 3. Asistență juridică | Răspunsuri clare, documente din timp | „E un contract standard” | Proiectul de contract la avocatul dvs. |
| 4. Preț | Ce e inclus și ce nu | „Stabilim mai târziu” | Tabel de costuri ca anexă |
| 5. Servicii | Nume, telefon, termen de răspuns | „Avem un call center” | Clauză în contractul de administrare |
Regula de bază
Un dezvoltator serios răspunde la toate cinci în scris, complet, fără să se eschiveze. Eschivarea de la oricare dintre ele este semnalul dumneavoastră de alarmă, oricât de frumoase ar fi randările.
În proiectul nostru din Balotești primiți răspunsurile la toate cele cinci întrebări în scris, pentru că cine e construit corect nu se teme de întrebări. Echipa noastră lucrează în română, engleză și ebraică. Iar dacă cumpărați pe plan, adăugați la aceste cinci checklistul legii Nordis.
Un sfat mic: păstrați lista în telefon și parcurgeți-o înainte de fiecare întâlnire cu un dezvoltator. Întrebările sunt universale; doar ordinea semnalelor de alarmă se schimbă.
Întrebări frecvente
Mi-e jenă să întreb așa. Nu stric atmosfera?
Dimpotrivă, și asta e un test în sine. Un dezvoltator serios zâmbește când aude aceste întrebări, pentru că, în sfârșit, cineva îl verifică exact acolo unde e puternic. Unul care se supără sau răspunde „de ce sunteți atât de suspicioși?” a răspuns la toate cinci deodată.
Am primit răspunsuri excelente, dar verbal. Ajunge?
Nu. Cereți aceleași răspunsuri pe e-mail sau ca anexă la contract. Un dezvoltator care a răspuns frumos la întâlnire, dar se încurcă atunci când trebuie să le scrie, v-a răspuns a doua oară.
Și dacă am semnat deja fără să întreb?
Nu e totul pierdut. Un contract de administrare cu SLA se poate semna și după achiziție, iar un extras de carte funciară se poate scoate oricând, ca să vedeți ce este înscris cu adevărat. Duceți lista la un avocat independent și cereți o analiză a situației.
Dezvoltatorul îmi oferă avocatul lui. E suficient?
Răspunsurile juridice din partea dezvoltatorului sunt un serviciu bun, dar nu un substitut. Un avocat pe care îl angajați dumneavoastră, independent de vânzător, este singurul care vă reprezintă doar pe dumneavoastră.
Întrebările acestea sunt valabile doar în România?
Nu. Cele cinci întrebări se potrivesc oricărui dezvoltator, în orice țară. Ce diferă între țări este mai ales modul de înscriere, așa că prima întrebare merită verificată mereu cu un avocat local.
Concluzia
Întrebările acestea nu sunt făcute ca să pună pe cineva în încurcătură. Sunt făcute ca să vă scutească de povestea tristă.
Dacă sunteți la început de drum cu un dezvoltator, noi sau oricare altul, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Puneți-mi cele cinci întrebări și cereți răspunsurile în scris.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) · Portalul legislativ al Ministerului Justiției · Uniunea Națională a Notarilor Publici din România (UNNPR) · Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF) · Legea 207/2025, Monitorul Oficial nr. 1133, 8 decembrie 2025.
Articolul are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați un avocat local independent.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
