În România, un drept real există doar dacă este înscris în Cartea Funciară. Nu contractul, nu chitanța, nu strângerea de mână.
Cumpărătorii din afara UE înscriu terenul prin superficie, printr-o societate românească (SRL) sau prin notare cu procură irevocabilă.
Proprietate deplină asupra construcției și folosința exclusivă a terenului. Transmisibilă, moștenibilă, ipotecabilă și înscrisă pe numele tău.
Impozitul pe dividende a crescut de la 10% la 16% în ianuarie 2026. SRL-ul se potrivește mai ales pentru mai multe proprietăți.
Proprietarul și vânzătorul, ipoteci și popriri, notări și drepturi ale terților, concordanța registrului cu terenul.
Proprietatea asupra terenului în România: întrebarea pe care nimeni nu o pune cu voce tare
Există o întrebare pe care investitorii străini mi-o pun aproape mereu la finalul întâlnirii, după ce laptopul s-a închis. Încet, aproape jenați.
„Moti, dacă nu pot înscrie terenul pe numele meu, atunci când cumpăr o vilă, ce anume este al meu?”
Este cea mai inteligentă întrebare despre proprietatea asupra terenului în România, iar foarte puțini vânzători răspund la ea direct. În acest articol răspund complet: ce cumperi, prin ce variante și cum alegi între ele înainte de semnare, nu după.
Cea mai riscantă investiție: proprietatea potrivită, înscrisă greșit
Cea mai riscantă investiție în România nu este apartamentul greșit. Este apartamentul potrivit, înscris greșit.
O proprietate excelentă, într-o locație excelentă, la un preț excelent, al cărei drept nu a fost înscris corect, nu este un activ. Este hârtie. Nu o poți închiria cu încredere, nu o poți ipoteca la bancă și nu o poți vinde în ziua în care vrei să ieși.
Regula pe care se sprijină totul: în România, un drept real există doar dacă este înscris în Cartea Funciară, registrul administrat de ANCPI. Nu contractul, nu chitanța, nu strângerea de mână. Despre înscrierea propriu-zisă și termenul intabulare am scris în articolul despre înscrierea proprietății pe numele tău. Aici ne concentrăm pe teren.
Cine poate înscrie terenul pe numele său
Aceasta este distincția pe care orice cumpărător din afara UE trebuie să o cunoască:
- Un cetățean român sau al Uniunii Europene înscrie pe numele său atât construcția, cât și terenul.
- Un cetățean israelian, sau oricine nu este cetățean al UE, poate înscrie pe numele său un apartament sau o construcție, dar terenul nu se înscrie direct pe numele lui.
Nu este o restricție care blochează investiția. Este o restricție care decide pe ce drum intri. Cine nu o înțelege înainte de semnare, o descoperă după.
Într-un bloc de apartamente, întrebarea se vede mai puțin. La o vilă, unde terenul este o parte importantă din proprietate și din experiență, este întrebarea centrală.
Cele trei variante de proprietate asupra terenului pentru străini
Când cumpărătorul nu este cetățean al UE, terenul se înscrie printr-una dintre trei variante acceptate:
| Variantă | Ce se înscrie în favoarea ta | Cui i se potrivește de obicei |
|---|---|---|
| Dreptul de superficie | Proprietate deplină asupra construcției și folosința exclusivă a terenului pe toată durata construcției | Cumpărătorului privat al unei vile sau case. Varianta uzuală |
| Societate românească (SRL) | Societatea înscrie construcția și terenul, iar tu deții societatea | Celor care cumpără mai multe proprietăți sau teren pentru dezvoltare |
| Notare cu procură irevocabilă | O notare în Cartea Funciară în favoarea ta, alături de o procură care nu poate fi revocată | Variantă acceptată, de analizat de la caz la caz cu un avocat |
Nu există o variantă „corectă” pentru toată lumea. Există o variantă potrivită scopului, numărului de proprietăți și planificării fiscale. Iar decizia se ia înainte de cumpărare, nu după.
Din teren: terenul înscris pe numele agentei imobiliare
Avocatul Ilan Leibovitch povestește:
Un client care cumpărase un apartament m-a sunat furios: voia să vândă și nu reușea. Când a cumpărat, îi explicasem că cota de teren aferentă apartamentului nu putea fi înscrisă pe numele lui, pentru că nu era cetățean local. După ce s-a consultat cu agenta imobiliară, a acceptat ca terenul să fie înscris pe numele ei. L-am avertizat că asta poate crea probleme în viitor, i-am sugerat să caute altă soluție și, cel puțin, să obțină de la ea o procură irevocabilă. Mi-a răspuns că are încredere în ea.
Acum ea nu mai răspundea la telefon, iar el nu reușea să o găsească. Soluția a durat mai mult și l-a costat destui bani. Ne-am adresat instanței, am arătat că agenta plecase din România de câteva luni și nu se mai întorsese și am prezentat corespondența din care reieșea că înscrierea pe numele ei fusese doar o formalitate și că întregul preț al apartamentului fusese plătit de client. După două termene, printr-un pas destul de rar întâlnit, instanța a dispus ca Cartea Funciară să înscrie vânzarea pe numele următorului cumpărător, inclusiv cota de teren.
Lecția e simplă: varianta pentru teren se alege înainte de semnare și trebuie să se sprijine pe o înscriere sau pe un act care nu poate fi revocat, nu pe încrederea într-o singură persoană. Tocmai de aceea cele trei variante din tabelul de mai sus merită comparate cu un avocat, înainte de orice decizie.
Dacă este suficient de real pentru departamentul de risc al unei bănci, este suficient de real și pentru tine.
Superficia: nu „aproape proprietate” și nici compromis
Superficia este un drept vechi în dreptul românesc, reglementat de Codul civil. Îți oferă două lucruri împreună:
- Proprietate deplină asupra construcției: vila, înscrisă pe numele tău.
- Dreptul exclusiv de folosință asupra terenului de sub ea, pe toată durata existenței construcției.
Iar acest drept are patru caracteristici care îl fac un activ real:
- Transmisibil: îl vinzi ca pe orice proprietate.
- Moștenibil: trece la copii.
- Ipotecabil: poți lua un credit garantat cu el.
- Înscris pe numele tău: nu un acord paralel uitat în sertarul cuiva.
Testul real: ce face banca
Nu îți cer să ai încredere în mine. Uită-te la bancă.
O bancă din România acceptă superficia ca garanție pentru un credit ipotecar. O instituție a cărei existență depinde de executarea garanțiilor, cu un departament juridic întreg, a analizat acest drept și a decis să își riște banii pe el. Dacă este suficient de real pentru departamentul de risc al unei bănci, este suficient de real și pentru tine.
În proiectul nostru din Balotești, despre care a scris Walla Nadlan (în ebraică), apropo, cumpărătorul este înscris ca titular al dreptului de superficie fără nicio plată periodică pentru teren. Merită să pui aceeași întrebare oricărui dezvoltator: există o taxă periodică pentru folosința terenului și cât este?
Societatea românească (SRL): când merită efortul
O societate românească poate înscrie pe numele ei și construcția, și terenul, iar tu deții societatea. Pe hârtie, sună elegant.
În practică, o societate trebuie administrată: contabilitate, raportări și impozitare la nivelul societății, apoi încă o dată la nivelul asociatului. Iar impozitul pe dividende a crescut de la 10% la 16% în ianuarie 2026, ceea ce a erodat avantajul deținerii unei singure proprietăți printr-o societate.
Așadar SRL-ul se potrivește mai ales celor care cumpără mai multe proprietăți sau teren pentru dezvoltare. Pentru cumpărătorul privat al unei singure vile, superficia este de obicei mai simplă. Costurile de deținere și taxele fiecărei variante le-am detaliat în articolul despre costurile reale ale deținerii unei proprietăți în România.
Extrasul de Carte Funciară este doar începutul
Chiar și varianta potrivită valorează puțin dacă terenul are o problemă. Înainte de orice cumpărare, scoți un extras actualizat și verifici patru lucruri:
- Proprietarul înscris și dacă este aceeași persoană care îți vinde efectiv.
- Ipoteci, sarcini și popriri.
- Notări și drepturi ale terților.
- Dacă registrul corespunde cu ce există efectiv pe teren.
Și un punct pe care majoritatea ghidurilor îl sar: în România există cazuri în care registrul pare „curat”, dar în spate sunt probleme de urbanism. De aceea verificarea este dublă, juridică și urbanistică, și o face un avocat independent de vânzător. Nu avocatul dezvoltatorului și nici agentul.
Cum citești extrasul, parte cu parte, găsești în ghidul nostru de due diligence. Ordinea completă a pașilor, de la rezervare la contractul final, este în ghidul verificării juridice înainte de semnare.
Ziua de după: vânzare, credit, moștenire
Proprietatea asupra terenului în România nu se testează doar în ziua cumpărării. Se testează în ziua în care vrei să vinzi, să iei un credit sau să lași proprietatea copiilor. Atunci afli dacă ai cumpărat un drept înscris sau o promisiune.
Iată un sfat al avocatului Ilan Leibovitch, pe care îl repet la fiecare întâlnire: România recunoaște hotărârile de succesiune emise în Israel, dar cere o procedură locală de recunoaștere. Un testament internațional care menționează explicit proprietatea din România, semnat de azi, îi scutește pe moștenitori de ani de demersuri. Poate fi cea mai ieftină și cea mai importantă cheltuială din întreaga tranzacție.
Întrebări frecvente
Poate un străin să cumpere teren în România?
Un cetățean din afara UE poate cumpăra și înscrie pe numele său un apartament sau o construcție. Terenul nu se înscrie direct pe numele cuiva care nu este cetățean român sau al UE, așa că se înscrie printr-una dintre variantele acceptate: dreptul de superficie, o societate românească (SRL) sau o notare cu procură irevocabilă.
Ce este superficia, pe înțelesul tuturor?
Proprietate deplină asupra construcției, împreună cu dreptul exclusiv de folosință asupra terenului de sub ea pe toată durata construcției. Dreptul este înscris în Cartea Funciară pe numele tău și poate fi vândut, moștenit și ipotecat.
Pot lua un credit ipotecar pentru o vilă cumpărată cu superficie?
Da. Băncile din România acceptă dreptul de superficie ca garanție pentru un credit ipotecar. Acesta este și cel mai bun test al solidității dreptului: banca l-a analizat și a decis să acorde credit pe baza lui.
Când merită cumpărarea printr-o societate românească?
Mai ales când cumperi mai multe proprietăți sau teren pentru dezvoltare. Pentru o singură proprietate, societatea adaugă administrare curentă și impozitare la nivel de firmă, iar din ianuarie 2026 impozitul pe dividende este de 16%. Fă comparația cu un consultant fiscal care cunoaște ambele țări, înainte de cumpărare.
Ce se întâmplă cu dreptul asupra terenului la decesul proprietarului?
Dreptul de superficie se moștenește. România recunoaște hotărârile de succesiune israeliene printr-o procedură locală de recunoaștere, iar un testament internațional care numește explicit proprietatea din România scurtează drumul moștenitorilor.
Concluzia
„Al cui este terenul?” nu este o întrebare jenantă. Este întrebarea corectă.
Pusă înainte de semnare, îți alegi drumul. Pusă după, îl descoperi.
Dacă analizezi acum o proprietate în România, la noi sau oriunde altundeva, programează o jumătate de oră cu mine. Trecem împreună prin varianta potrivită pentru tine, prin extrasul de Carte Funciară și prin întrebările pe care merită să i le pui avocatului tău.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) · Portalul legislativ: Codul civil, Legea 287/2009 · PwC Worldwide Tax Summaries: România · Walla Nadlan despre Compass on the Lake (în ebraică) · Interviu cu avocatul Ilan Leibovitch, ghidul pentru investitori Compass Group Romania (august 2026).
Articolul are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultă un avocat și un consultant fiscal independenți.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
