Vous avez acheté une villa en Roumanie. À qui appartient le terrain en dessous ?

Propriété foncière en Roumanie : la question que personne ne pose à voix haute

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Il y a une question que les investisseurs me posent presque toujours en fin de rendez-vous, une fois l'ordinateur refermé. À voix basse, un peu gênés.

« Moti, si je ne peux pas inscrire un terrain roumain à mon nom, alors quand j'achète une villa, qu'est-ce qui m'appartient exactement ? »

C'est la question la plus intelligente que l'on puisse poser sur la propriété foncière en Roumanie, et très peu de vendeurs y répondent franchement. Dans cet article, j'y réponds en détail : ce que vous achetez, par quelles voies, et comment choisir entre elles avant de signer, pas après.

L'investissement le plus risqué : le bon bien, mal enregistré

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L'investissement le plus risqué en Roumanie, ce n'est pas le mauvais appartement. C'est le bon appartement, mal enregistré.

Un excellent bien, bien situé, à un excellent prix, dont le titre n'a pas été correctement inscrit, n'est pas un actif. C'est du papier. Vous ne pouvez pas le louer sereinement, vous ne pouvez pas le donner en garantie à une banque, et vous ne pouvez pas le vendre le jour où vous voulez sortir.

La règle sur laquelle tout repose : en Roumanie, un droit de propriété n'existe que s'il est inscrit à la Cartea Funciară, le registre foncier tenu par l'ANCPI. Pas le compromis, pas le reçu, pas la poignée de main. Nous avons traité l'inscription elle-même et la notion d'intabulare dans notre article sur l'inscription du bien à votre nom. Ici, nous nous concentrons sur le terrain.

Qui peut inscrire un terrain à son nom en Roumanie

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Voici la distinction que tout investisseur extérieur à l'UE doit connaître :

• Un citoyen roumain ou de l'UE inscrit à son nom à la fois le bâtiment et le terrain.
• Un Israélien, ou toute personne qui n'est pas citoyenne de l'UE, peut inscrire un appartement ou un bâtiment à son nom, mais le terrain n'est pas inscrit directement à son nom.

Ce n'est pas une restriction qui bloque l'investissement. C'est une restriction qui détermine la voie que vous empruntez. Ceux qui ne la comprennent pas avant de signer la découvrent après.

Dans un immeuble collectif, la question est moins visible. Dans une villa, où le terrain représente une large part du bien et de l'expérience, c'est la question centrale.

Les trois voies d'accès à la propriété foncière en Roumanie pour les étrangers

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Lorsque l'acheteur n'est pas citoyen de l'UE, le terrain est inscrit selon l'une des trois voies admises :

Voie	Ce qui est inscrit en votre faveur	Convient généralement à
Droit de Superficie	La pleine propriété du bâtiment, plus l'usage exclusif du terrain pendant toute la durée de vie du bâtiment	Un acheteur particulier d'une villa ou d'une maison. La voie la plus courante
Société roumaine (SRL)	La société inscrit le bâtiment et le terrain ; vous détenez la société	Les acheteurs de plusieurs biens, ou de terrains à bâtir
Mention conservatoire assortie d'une procuration irrévocable	Une mention au registre en votre faveur, accompagnée d'une procuration qui ne peut pas être révoquée	Une voie admise, à évaluer au cas par cas avec un avocat

Il n'existe pas de voie « juste » pour tout le monde. Il existe une voie adaptée à votre objectif, au nombre de biens et à votre planification fiscale. Et la décision se prend avant l'achat, pas après.

Retour du terrain : le terrain inscrit au nom de l'agente

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Maître Ilan Leibovitch se souvient :

Un client qui avait acheté un appartement m'a appelé, furieux : il voulait vendre et n'y parvenait pas. Au moment de l'achat, je lui avais expliqué que la quote-part de terrain rattachée à l'appartement ne pouvait pas être inscrite à son nom, puisqu'il n'était pas citoyen local. Après avoir consulté l'agente immobilière, il avait accepté que le terrain soit inscrit au nom de celle-ci. Je l'avais averti que cela pourrait poser problème plus tard, je lui avais suggéré de chercher une autre solution et, à tout le moins, d'obtenir d'elle une procuration irrévocable. Il m'avait répondu qu'il lui faisait confiance.

Désormais, elle ne répondait plus au téléphone et il ne parvenait pas à la retrouver. La régularisation a pris plus de temps et lui a coûté une somme non négligeable. Nous sommes allés devant le tribunal, avons démontré que l'agente avait quitté la Roumanie plusieurs mois auparavant sans y revenir, et avons produit des échanges établissant que l'inscription du terrain à son nom ne devait être qu'une formalité et que le client avait payé l'intégralité du prix de l'appartement. Après deux audiences, par une décision assez inédite, le tribunal a ordonné au registre foncier d'inscrire la vente au nom de l'acheteur suivant, quote-part de terrain comprise.

La leçon est simple : la voie retenue pour le terrain se choisit avant la signature, et elle doit reposer sur une inscription ou un acte irrévocable, et non sur la confiance accordée à une seule personne. C'est précisément pourquoi les trois voies du tableau ci-dessus méritent d'être comparées avec un avocat avant de décider.

La Superficie : ni une « quasi-propriété », ni un compromis

La Superficie est un droit ancien du droit roumain, prévu par le Code civil. Elle vous confère deux choses à la fois :

1. La pleine propriété du bâtiment lui-même : la villa, inscrite à votre nom.
2. Un droit exclusif d'usage du terrain situé en dessous, pendant toute la durée de vie du bâtiment.

Et ce droit présente quatre caractéristiques qui en font un véritable actif :

• Cessible : vous le vendez comme n'importe quel bien.
• Transmissible : il revient à vos enfants.
• Hypothécable : vous pouvez emprunter en le donnant en garantie.
• Inscrit à votre nom : pas un accord parallèle rangé dans le tiroir de quelqu'un.

Le vrai test : ce que fait la banque

Je ne vous demande pas de me croire sur parole. Regardez la banque.

Une banque roumaine accepte la Superficie comme garantie d'un crédit immobilier. Une institution dont toute l'existence repose sur la réalisation de ses garanties, dotée d'un service juridique complet, a examiné ce droit et a décidé d'y engager son propre argent. S'il est assez solide pour le service des risques d'une banque, il l'est assez pour vous.

Dans notre projet à Balotești, présenté par Walla Nadlan (en hébreu), l'acheteur est d'ailleurs inscrit comme titulaire d'un droit de Superficie, sans aucune redevance périodique pour le terrain. C'est une question à poser à tout promoteur : existe-t-il une redevance périodique pour le droit d'usage du terrain, et de quel montant ?

Société roumaine (SRL) : quand l'effort en vaut la peine

Une société roumaine peut inscrire à son nom à la fois le bâtiment et le terrain, et vous détenez la société. Sur le papier, la formule paraît élégante.

En pratique, une société doit être gérée : comptabilité, déclarations, et impôt au niveau de la société puis à nouveau au niveau de l'associé. Et l'impôt roumain sur les dividendes est passé de 10 % à 16 % en janvier 2026, ce qui a affaibli l'intérêt de détenir un bien unique via une société.

Une SRL convient donc surtout aux acheteurs de plusieurs biens ou de terrains à bâtir. Pour un particulier qui achète une seule villa, la Superficie est généralement plus simple. Nous détaillons les frais de détention et la fiscalité de chaque voie dans notre article sur le coût réel de la détention d'un bien en Roumanie.

L'extrait du registre foncier n'est qu'un début

Même la bonne voie ne vaut pas grand-chose si le terrain lui-même pose problème. Avant tout achat, on demande un extrait récent et l'on vérifie quatre points :

1. Le propriétaire inscrit, et s'il correspond à la personne qui vous vend réellement le bien.
2. Les hypothèques, sûretés et saisies.
3. Les mentions conservatoires et les droits de tiers.
4. La concordance entre le registre et la réalité sur le terrain.

Et un point que la plupart des guides passent sous silence : en Roumanie, il arrive que le registre paraisse « propre » alors que des problèmes d'urbanisme se cachent derrière. C'est pourquoi la vérification est double, juridique et urbanistique, et confiée à un avocat indépendant du vendeur. Ni l'avocat du promoteur, ni l'agent.

La manière de lire l'extrait lui-même, partie par partie, figure dans notre guide de due diligence. L'ordre complet des étapes, de la réservation au contrat définitif, est présenté dans notre guide de la vérification juridique avant signature.

Le jour d'après : vendre, hypothéquer, transmettre

La propriété foncière en Roumanie ne se met pas à l'épreuve uniquement le jour de l'achat. Elle se met à l'épreuve le jour où vous voulez vendre, contracter un crédit ou transmettre le bien à vos enfants. C'est alors que vous découvrez si vous avez acheté un droit inscrit ou une promesse.

Voici un conseil de Maître Ilan Leibovitch que je répète à chaque rendez-vous : la Roumanie reconnaît les décisions successorales israéliennes, mais exige une procédure locale de reconnaissance. Un testament international qui mentionne expressément le bien roumain, signé dès aujourd'hui, peut faire gagner des années à vos héritiers. C'est peut-être la dépense la moins chère et la plus importante de toute la transaction.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter un terrain en Roumanie ?

Un citoyen hors UE peut acheter et inscrire à son nom un appartement ou un bâtiment. Le terrain n'est pas inscrit directement au nom d'une personne qui n'est pas citoyenne roumaine ou de l'UE : il est donc inscrit selon l'une des voies admises, à savoir un droit de Superficie, une société roumaine (SRL) ou une mention conservatoire assortie d'une procuration irrévocable.

Qu'est-ce que la Superficie, en termes simples ?

La pleine propriété du bâtiment, assortie d'un droit exclusif d'usage du terrain situé en dessous pendant toute la durée de vie du bâtiment. Ce droit est inscrit au registre foncier à votre nom, et il peut être vendu, transmis par succession et hypothéqué.

Puis-je obtenir un crédit immobilier pour une villa achetée sous le régime de la Superficie ?

Oui. Les banques roumaines acceptent un droit de Superficie comme garantie d'un crédit immobilier. C'est d'ailleurs le meilleur test de la solidité de ce droit : la banque l'a examiné et a décidé de prêter en s'appuyant sur lui.

Quand l'achat via une société roumaine se justifie-t-il ?

Surtout lorsque vous achetez plusieurs biens ou des terrains à bâtir. Pour un bien unique, une société ajoute une gestion courante et un impôt au niveau de la société, et depuis janvier 2026, l'impôt sur les dividendes est de 16 %. Faites la comparaison avec un conseiller fiscal qui connaît les deux pays, avant d'acheter.

Qu'advient-il du droit sur le terrain au décès du titulaire ?

Un droit de Superficie se transmet par succession. La Roumanie reconnaît les décisions successorales israéliennes au moyen d'une procédure locale de reconnaissance, et un testament international qui désigne expressément le bien roumain raccourcit le chemin pour vos héritiers.

En définitive

« À qui appartient le terrain ? » n'est pas une question gênante. C'est la bonne question.

Posez-la avant de signer, et vous choisissez votre voie. Posez-la après, et vous la découvrez.

Si vous étudiez en ce moment un bien en Roumanie, chez nous ou ailleurs, réservez une demi-heure avec moi. Nous passerons en revue la voie qui vous convient, l'extrait du registre foncier et les questions qu'il vaut la peine de poser à votre avocat.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Sources et données : Agence nationale roumaine du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI) · Portail législatif roumain : le Code civil, loi 287/2009 · PwC Worldwide Tax Summaries : Roumanie · Walla Nadlan sur Compass on the Lake (en hébreu) · Entretien avec Maître Ilan Leibovitch, guide de l'investisseur Compass Group Romania (août 2026).

Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Avant toute transaction, consultez un avocat et un conseiller fiscal indépendants.