Tapu sicilindeki (Cartea Funciară) tescil, hakkınızı üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir kılar. Sözleşme değil, makbuz değil, el sıkışma değil.
AB dışından alıcılar araziyi üst hakkı (superficie) veya bir Romanya şirketi (SRL) aracılığıyla tescil ettirir.
Binanın tam mülkiyeti ve arazinin münhasır kullanımı. Devredilebilir, miras bırakılabilir, ipotek edilebilir ve sizin adınıza tescillidir.
Temettü vergisi Ocak 2026'da %10'dan %16'ya yükseldi. Romanya şirketi esas olarak birden fazla mülk veya geliştirme arazisi alan alıcılara uygundur.
Malikin satıcıyla eşleşmesi, ipotekler ve hacizler, ihtiyati şerhler ve üçüncü kişi hakları, ve sicilin sahadaki durumla uyuşması.
Yabancılar Romanya'da arazi sahibi olabilir mi? Kısa cevap
Bina için evet, arazi için doğrudan değil. AB dışındaki bir ülkenin vatandaşı, örneğin AB pasaportu olmayan bir İsrailli, bir villa veya daire satın alıp binayı kendi adına tescil ettirebilir, ancak araziyi doğrudan tescil ettiremez. Romanya Anayasası (Md. 44(2)) ve 312/2005 sayılı Kanun (Md. 6) buna yalnızca uluslararası bir antlaşma kapsamında, karşılıklılık esasına göre izin verir.
Bir villa için arazi iki yoldan biriyle edinilir: sicilde sizin adınıza tescil edilen, 99 yıla kadar geçerli ve yenilenebilir bir üst hakkı (superficie) (Medeni Kanun, Md. 693-694) veya hem araziye hem villaya sahip olan bir Romanya şirketi (SRL).
Bir AB veya AEA ülkesinin pasaportuyla, Romanya, Portekiz, Polonya veya herhangi bir başka ülkenin, bunların hiçbiri geçerli değildir: araziyi doğrudan, Romanya vatandaşıyla aynı koşullarda satın alırsınız (312/2005 sayılı Kanun, Md. 3).
Romanya'da arazi mülkiyeti: kimsenin yüksek sesle sormadığı soru
Yatırımcıların bir görüşmenin sonunda, dizüstü bilgisayar kapandıktan sonra neredeyse her zaman sorduğu bir soru var. Sessizce, biraz utanarak.
“Moti, Romanya'daki araziyi kendi adıma tescil ettiremiyorsam, bir villa satın aldığımda tam olarak neye sahip oluyorum?”
Romanya'da arazi mülkiyeti hakkında sorabileceğiniz en akıllıca sorudur ve çok az satıcı ona dolambaçsız cevap verir. Bu yazıda tam olarak cevaplıyorum: ne satın alıyorsunuz, hangi yollarla ve imzadan önce, sonra değil, bunlar arasında nasıl seçim yapılır.
En riskli yatırım: doğru mülk, yanlış şekilde tescil edilmiş
Romanya'daki en riskli yatırım yanlış daire değildir. Doğru dairenin yanlış şekilde tescil edilmesidir.
Harika bir konumda, harika bir fiyatla, ancak tapusu usulüne uygun tescil edilmemiş harika bir mülk, bir varlık değildir. Kâğıttır. Güvenle kiraya veremezsiniz, bankaya rehin veremezsiniz ve çıkmak istediğiniz gün satamazsınız.
Her şeyin dayandığı kural: tapu sicilindeki (Cartea Funciară) tescil, hakkınızı üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir kılar. Sistematik kadastronun henüz tamamlanmadığı Balotești gibi belediyelerde asıl rolü budur. Sicili ANCPI yürütür. Sözleşme değil, makbuz değil, el sıkışma değil. Tescilin kendisini ve Intabulare terimini, mülkün adınıza tescili hakkındaki makalemizde ele almıştık. Burada araziye odaklanıyoruz.
Romanya'da arazi kimin adına tescil edilebilir
AB dışından gelen her yatırımcının bilmesi gereken ayrım şudur:
- Romanya veya AB vatandaşı hem binayı hem araziyi kendi adına tescil ettirir.
- Bir İsrailli veya AB vatandaşı olmayan herhangi biri bir daireyi veya binayı kendi adına tescil ettirebilir, ancak arazi doğrudan onun adına tescil edilmez.
Bu, yatırımı engelleyen bir kısıtlama değildir. Hangi yolu izleyeceğinizi belirleyen bir kısıtlamadır. İmzadan önce bunu anlamayanlar sonradan öğrenir.
Bir apartman binasında soru daha az görünürdür. Arazinin mülkün ve yaşam deneyiminin büyük bir parçası olduğu bir villada ise merkezi sorudur.
Yabancılar için Romanya'da arazi mülkiyetinin iki yolu
Alıcı AB vatandaşı değilse, arazi kabul edilen iki yoldan biriyle tescil edilir:
| Güzergâh | Lehinize ne tescil edilir | Genellikle uygundur |
|---|---|---|
| Üst hakkı (superficie) | Binanın tam mülkiyeti ve arazinin yenileme seçeneğiyle 99 yıla kadar münhasır kullanımı | Bir villa veya evin bireysel alıcısı. Yaygın yol |
| Romanyalı şirket (SRL) | Şirket binayı ve araziyi tescil ettirir; şirkete siz sahip olursunuz | Birden fazla mülk veya geliştirme için arazi alan alıcılar |
Herkes için “doğru” olan bir yol yoktur. Hedefinize, mülk sayınıza ve vergi planlamanıza uyan bir yol vardır. Ve karar satın almadan önce verilir, sonra değil.
Sahadan: komisyoncunun adına tescil edilen arazi
Av. Ilan Leibovitch anlatıyor:
Bir daire satın almış olan bir müşteri öfkeyle beni aradı: satmak istiyordu ve satamıyordu. Satın alırken ona, yerel vatandaş olmadığı için dairenin arazi payının adına tescil edilemeyeceğini açıklamıştım. Komisyoncuya danıştıktan sonra arazinin onun adına tescil edilmesini kabul etti. Bunun ileride sorun yaratabileceği konusunda onu uyardım, başka bir çözüm aramasını, en azından ondan geri alınamaz bir vekaletname almasını önerdim. “Ona güveniyorum” dedi.
Şimdi kadın telefona cevap vermiyordu ve müşteri onu bulamıyordu. Çözüm daha uzun sürdü ve ona hatırı sayılır bir paraya mal oldu. Mahkemeye gittik, komisyoncunun aylar önce Romanya'dan ayrıldığını ve geri dönmediğini gösterdik ve arazinin onun adına tescilinin yalnızca bir formalite olması gerektiğini, müşterinin dairenin bedelini tam olarak ödediğini gösteren yazışmaları sunduk. İki duruşmanın ardından, oldukça emsalsiz bir adımla mahkeme, tapu sicilinin satışı arazi payı dahil bir sonraki alıcının adına kaydetmesine karar verdi.
Ders basit: arazi için izlenecek yol imzadan önce seçilir ve tek bir kişiye duyulan güvene değil, geri alınamaz bir tescile veya belgeye dayanmalıdır. Karar vermeden önce yukarıdaki tablodaki iki yolu bir avukatla karşılaştırmaya değmesinin nedeni tam olarak budur.
Bir bankanın risk departmanı için yeterince gerçekse, sizin için de yeterince gerçektir.
Üst hakkı (superficie): “neredeyse mülkiyet” değil ve bir taviz de değil
Üst hakkı (superficie), Medeni Kanun'da düzenlenmiş, Romanya hukukunda köklü bir haktır. Size iki şeyi birlikte verir:
- Binanın kendisinin tam mülkiyeti: sizin adınıza tescil edilen villa.
- Altındaki arazinin münhasır kullanım hakkı, yenileme seçeneğiyle 99 yıla kadar.
Ve bu hakkın onu gerçek bir varlık yapan dört özelliği vardır:
- Devredilebilir: her mülk gibi satarsınız.
- Miras bırakılabilir: çocuklarınıza geçer.
- İpotek edilebilir: karşılığında kredi alabilirsiniz.
- Sizin adınıza tescilli: birinin çekmecesindeki yan bir anlaşma değil.
Gerçek test: banka ne yapar
Bana güvenmenizi istemiyorum. Bankaya bakın.
Romanya bankası, üst hakkını (superficie) konut kredisi için teminat olarak kabul eder. Varlığı tamamen teminatı icra etmeye dayanan, tam donanımlı bir hukuk departmanına sahip bir kurum bu hakkı inceledi ve kendi parasını onun üzerine koymaya karar verdi. Bir bankanın risk departmanı için yeterince gerçekse, sizin için de yeterince gerçektir.
Balotești'deki projemizde, bu arada Walla Nadlan'ın haberini yaptığı (İbranice) projede, alıcı bir üst hakkının (superficie) sahibi olarak tescil edilir. Bu hakkın ödeme koşullarını taslak sözleşmede yazılı olarak görmek isteyin, hangi projede olursa olsun, bizimki dahil. Nedeni: Medeni Kanun'un 697. maddesiuyarınca, üst hakkı bedel karşılığı verildiğinde ve sözleşme bir tutar ya da ödeme şekli belirlemediğinde, hak sahibi serbest piyasa kirasına eşit aylık taksitler öder ve uyuşmazlık halinde tutarı mahkeme belirler. Geliştiriciden gelen iyi bir cevap şu ikisinden biridir: hak “cu titlu gratuit”, yani bedelsiz olarak verilir veya sözleşmeye kesin bir tutar yazılır. Bizde bu ilkidir: sözleşmemizde üst hakkı (superficie) “cu titlu gratuit”, yani bedelsiz verilir. Sözleşmemizde hak 99 yıl için verilir ve yenileme taahhüdü vardır. Sürenin sonunda anlaşma yenilenir veya arazi sizin mülkiyetinize geçer. O zamana kadar arazi, hakkı veren taraf olarak şirketin mülkiyetinde kalır.
Romanya şirketi (SRL): ne zaman zahmetine değer
Bir Romanya şirketi hem binayı hem araziyi kendi adına tescil ettirebilir ve şirkete siz sahip olursunuz. Kâğıt üzerinde şık görünür.
Uygulamada ise bir şirketin yönetilmesi gerekir: muhasebe, beyannameler ve önce şirket düzeyinde, sonra ortak düzeyinde vergi. Üstelik Romanya'nın temettü vergisi Ocak 2026'da %10'dan %16'ya yükseldi; bu da tek bir mülkü şirket üzerinden tutmanın gerekçesini aşındırdı.
Bu nedenle SRL esas olarak birden fazla mülk veya geliştirme için arazi alan alıcılara uygundur. Tek bir villanın bireysel alıcısı için üst hakkı (superficie) genellikle daha basittir. Her yolun sahip olma maliyetlerini ve vergilerini Romanya'da mülk sahibi olmanın gerçekte maliyeti hakkındaki makalemizde ortaya koyduk.
Tapu sicili ekstresi yalnızca başlangıçtır
Doğru yol bile, arazinin kendisinde bir sorun varsa pek bir şey ifade etmez. Herhangi bir satın almadan önce güncel bir ekstre çıkarır ve dört şeyi kontrol edersiniz:
- Kayıtlı malik ve bunun size gerçekten satış yapan kişiyle eşleşip eşleşmediği.
- İpotekler, takyidatlar ve hacizler.
- İhtiyati şerhler ve üçüncü kişi hakları.
- Sicilin sahada gerçekte olanla uyuşup uyuşmadığı.
Ve çoğu rehberin atladığı bir nokta: Romanya'da sicilin “temiz” göründüğü, ama arkasında imar sorunlarının durduğu durumlar vardır. Bu yüzden kontrol iki yönlüdür, hukuki ve imar açısından, ve satıcıdan bağımsız bir avukat tarafından yapılır. Geliştiricinin avukatı değil, aracı da değil.
Ekstrenin kendisinin bölüm bölüm nasıl okunacağı inceleme rehberimizde yer alıyor. Rezervasyondan nihai sözleşmeye kadar adımların tam sırası ise imza öncesi hukuki kontrol rehberimizde.
Ertesi gün: satmak, ipotek etmek, miras bırakmak
Romanya'da arazi mülkiyeti yalnızca satın aldığınız gün sınanmaz. Satmak, konut kredisi almak veya mülkü çocuklarınıza devretmek istediğiniz gün sınanır. İşte o zaman tescilli bir hak mı yoksa bir vaat mi satın aldığınızı öğrenirsiniz.
İşte Av. Ilan Leibovitch'in her görüşmede tekrarladığım bir tavsiyesi: İsrail'de düzenlenmiş bir vasiyetname, Romanya'da bir mahkeme önünde yargısal süreçle onaylatılabilir. Romanya'daki mülkten açıkça söz eden, bugün imzalanmış bir vasiyetname mirasçılarınızı yıllardan kurtarabilir. Tüm işlemdeki en ucuz ve en önemli harcama olabilir.
Sık sorulan sorular
Yabancı biri Romanya'da arazi satın alabilir mi?
AB vatandaşı olmayan biri bir daireyi veya binayı kendi adına satın alıp tescil ettirebilir. Romanya veya AB vatandaşı olmayan birinin adına arazi doğrudan tescil edilmez; kabul edilen yollardan biriyle tescil edilir: üst hakkı (superficie) veya bir Romanya şirketi (SRL).
AB pasaportum var. Ne değişir?
Arazi sorunu ortadan kalkar. 312/2005 sayılı Kanun'a (Md. 3) göre bir AB veya AEA ülkesi vatandaşı, Romanya vatandaşıyla aynı koşullarda arazi edinir; dolayısıyla villa ve arazi doğrudan sizin adınıza tescil edilir, üst hakkına (superficie) ya da şirkete gerek kalmaz. Aynı zamanda Romanya vatandaşı olan bir İsrailli, Romanyalı olarak satın alır. Yerleşim alanı dışındaki tarım arazileri için herkes açısından ek kurallar vardır.
Üst hakkı (superficie) sade bir dille nedir?
Binanın tam mülkiyeti ve altındaki araziyi yenileme seçeneğiyle birlikte 99 yıla kadar münhasıran kullanma hakkı. Hak, tapu sicilinde sizin adınıza tescil edilir; satılabilir, miras bırakılabilir ve ipotek edilebilir.
Üst hakkı (superficie) ile satın alınan bir villa için konut kredisi alabilir miyim?
Evet. Romanya bankaları üst hakkını (superficie) konut kredisi için teminat olarak kabul eder. Bu aynı zamanda hakkın ne kadar sağlam olduğunun en iyi testidir: banka onu inceledi ve karşılığında kredi vermeye karar verdi.
Romanya şirketi üzerinden satın almak ne zaman mantıklıdır?
Esas olarak birden fazla mülk veya geliştirme için arazi satın alırken. Tek bir mülk için şirket, sürekli yönetim işi ve şirket düzeyinde vergi getirir; ayrıca Ocak 2026'dan beri temettü vergisi %16'dır. Satın almadan önce karşılaştırmayı her iki ülkeyi bilen bir vergi danışmanıyla yapın.
Malik öldüğünde arazi hakkına ne olur?
Üst hakkı (superficie) miras bırakılabilir. İsrail'de düzenlenmiş bir vasiyetname, Romanya'da bir mahkeme önünde yargısal süreçle onaylatılabilir ve Romanya'daki mülkü açıkça belirten bir vasiyetname mirasçılarınızın yolunu kısaltır.
Sonuç
“Arazi kime ait?” utanılacak bir soru değildir. Doğru sorudur.
İmzadan önce sorarsanız, yolu siz seçersiniz. Sonra sorarsanız, onu keşfedersiniz.
Şu anda Romanya'da bir mülke bakıyorsanız, bizimle veya başka biriyle, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. Size uyan yolu, tapu sicili ekstresini ve avukatınıza sorulmaya değer soruları birlikte inceleriz.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: Romanya Ulusal Kadastro ve Tapu Dairesi (ANCPI) · Romanya mevzuat portalı: Medeni Kanun, 287/2009 sayılı Kanun · PwC Worldwide Tax Summaries: Romanya · Walla Nadlan'da Compass on the Lake (İbranice) · Av. Ilan Leibovitch ile röportaj, Compass Group Romania yatırımcı rehberi (Ağustos 2026).
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce bağımsız bir avukata ve vergi danışmanına başvurun.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
