Ön sözleşmeden tescile kadar her adım bir noter tarafından yürütülür ve onaylanır. Bir satış ofisinde “özel bir anlaşma” değil.
Hakkın tapu sicilinde adınıza tescil edileceğine dair yazılı taahhüt: devredilebilir, miras bırakılabilir ve ipotek edilebilir.
Şirket temsilcileri sizinle İbranice, İngilizce veya Romence çalışır. Şirketin avukatı yalnızca şirketi temsil eder; bu nedenle bağımsız bir avukat tutun.
Geliştirici teslimden sonra da yanınızdadır: kusurlar, kiracılar, tahsilat ve işletme. Geliştiricinin geliri mülkünüzün kiralanmasına bağlı olduğunda çıkarlar örtüşür.
“Anahtarları aldıktan sonra siz ne kazanıyorsunuz?” Cevabı “hiçbir şey” olan bir geliştirici, size bir mülk satıp gitmiştir.
Yılın ortasında kiracı cevap vermiyor ve siz yurt dışındasınız
Bir an düşünün. Kira süresinin ortasında Bükreş'teki kiracı telefona cevap vermeyi bıraktı. Siz evdesiniz, iki bin kilometre uzakta.
Kimi arıyorsunuz?
Her yatırımcıdan, bana fiyatı sormadan önce bu soruya cevap vermesini isterim. Çünkü yurt dışından Romanya mülküne yatırım yaparken en büyük risk piyasa değildir. Uzaktan yönetimdir. “Beni kim korur?” sorusunun cevabı da “bana güvenin” olamaz. İmzalı bir hukuki yapı olmalıdır.
Yurt dışından Romanya mülküne yatırım neden güven değil, yapı gerektirir
Tipik bir emlakçı size satar, komisyonunu alır ve ortadan kaybolur. Yabancı bir dilde uzun bir sözleşme ve tanımadığınız bir sistem karşısında yalnız kalırsınız.
Mülkün yakınında yaşıyorsanız, birçok hata 15 dakikalık bir araba yolculuğuyla düzeltilebilir. Başka bir ülkede yaşıyorsanız, böyle her hata bir uçak bileti, iş günü kaybı ve bir avukata mal olur. Bu yüzden uzaktan yatırım yapanların bu konuları önceden ve yazılı olarak çözmesi gerekir.
Koruma, “havada kalan bir sözü” “kağıda dökülmüş bir taahhüde” çevirilen dört yazılı taahhüttür. Terimler üzerine bir not: burada “güvence”, işlem sözleşmelerinde ayrıntılandığı üzere geliştiricinin sözleşmesel bir taahhüdü ya da Romanya kanunlarının belirlediği bir mekanizma anlamına gelir. Banka teminatı değildir ve finansal güvence de değildir.
Paranın inşaat sırasında nasıl korunduğu, özel hesap ve geliştiricinin bu hesaptan yapabileceği harcamalara getirilen sınırlar, proje aşamasında satın alırken paranızı korumaya dair makalemizde ele alınıyor. Burada ise onun çevresindeki her şeyi ele alıyoruz: işlem, tescil, dil ve sonraki gün.
Sahadan: banka güvenceleri reddettiğinde
Av. Ilan Leibovitch anlatıyor:
Tanınmış bir İsrailli geliştirici panik içinde beni aradı: Romanya'daki bankanın yönetimi, proje için banka teminatı talebini reddetmişti. O sırada sözleşme imzalamış ve %25 kapora ödemiş 12 alıcısı vardı ve acilen bir çözüme ihtiyacı vardı.
İsrail'de Satış (Daireler) (Alıcıların Yatırımlarının Güvence Altına Alınması) Kanunu, alıcıların parasına net bir koruma çerçevesi sağlar. Yurt dışındaki bir projede İsrail hukuku geçerli değildir ve mekanizmalar farklıdır. Romanya'da faaliyet gösteren başka bir İsrailli geliştirici, Bükreş'teki bir proje için ilk kez banka teminatı istediğinde yerel bankanın, teminat tutarının %95'ini güvence olarak yatırmasını talep ettiğini söyledi.
Bu nedenle bu tür projelerde birkaç mekanizmayı birleştiriyorum: tanımlı aşamalara karşılık para serbest bırakan özel bir banka hesabı, yerel hukuka uyarlanmış güvence, alıcıların haklarının yerel sisteme tescili ve şeffaflık ile mali denetim şartı.
Yurt dışından gelen alıcılar, kendi piyasalarının şekillendirdiği beklentilerle gelir. Aşağıdaki güvenceler basit bir soruyu yanıtlıyor: kendi ülkemin hukuku geçerli olmadığında paramı ne koruyor?
1. güvence: İşlemi Romanyalı bir noter yürütür
Romanya'da geçerli bir mülk işlemi, yetkili bir kamu hukuk görevlisi olan noter huzurunda gerçekleşir.
Güvencenin anlamı: ön sözleşme, kimlik kontrolleri, bedelin aktarımı, nihai sözleşme ve tescil dahil her adım bir noter tarafından yürütülür ve onaylanır. Bir satış ofisinde “özel bir anlaşma” değil. 25.8.2026'dan beri kuralları Planlama ve İnşaat Kanunu'nun (169/2026 sayılı Kanun) 422(6)–(11). maddesinde yer alan 207/2025 sayılı Kanun (“Nordis Kanunu”), artık ön sözleşmenin noter huzurunda imzalanmasını açıkça şart koşuyor.
Elde ettiğiniz: belgelenmiş, uygulanabilir, korunan bir işlem. Antetli kağıtta bir söz değil.
Okunmaktan korkan bir güvence, güvence değildir.
2. güvence: Tapu sicilinde adınıza tescil
Romanya'da tapu sicilindeki (Cartea Funciară) tescil, mülkiyet hakkınızı her üçüncü tarafa karşı ileri sürülebilir kılar. Güvence, hakkın doğrudan adınıza tescil edileceğine dair yazılı bir taahhüttür.
AB vatandaşı olmayanlar için arsa, kabul edilen yollardan biriyle tescil edilir; en yaygını üst hakkıdır (superficie): binanın tam mülkiyeti ve arsanın özel kullanımı. Bu yolları Romanya'da arsa mülkiyetine dair makalemizde ele alıyoruz.
Elde ettiğiniz: resmî bir devlet kaydında adınıza tescilli, devredilebilir, miras bırakılabilir ve ipotek edilebilir bir mülk. Mülk sahibi olmak ile bir söz tutmak arasındaki fark budur.
3. güvence: Anladığınız bir dil ve kendi avukatınız
Anlamadığınız bir sözleşme, uygulatamayacağınız bir sözleşmedir.
Güvence, şirket temsilcilerinin ilk görüşmeden tescile kadar işlem boyunca sizinle İbranice, İngilizce veya Romence çalışmasını ve temel belgelerin okuduğunuz bir dilde olmasını sağlar. Açık olalım: şirketin avukatı yalnızca şirketi temsil eder, sizi değil. Bu yüzden her alıcının, imzadan önce sözleşmeyi incelemesi için kendi bağımsız avukatını tutmasını öneriyoruz.
Elde ettiğiniz: “toplantıdaki bir tercümana” güvenmeden, neyi imzaladığınızın tam olarak anlaşılması ve yalnızca sizi temsil eden birinden hukuki inceleme.
4. güvence: Geliştiricinin tarafında profesyonel bir yönetim şirketi
En büyük riskin kapandığı yer burasıdır. Geliştiricinin kendisi, yönetim şirketi aracılığıyla teslimden sonra da yanınızda kalır: müteahhitle kusurların giderilmesi, kiracı bulunması, kiranın tahsili ve günlük işletme.
Bu bir teşvik yapısıdır, cömertlik değil. Geliştiricinin yönetim geliri mülkünüzün kiralanmasına bağlı olduğunda, onun çıkarı sizinkiyle aynıdır. Gece yarısı bir şey bozulduğunda gerçekte ne olduğunu mülk yönetimine dair makalemizde anlatıyoruz.
Elde ettiğiniz: adı ve telefon numarası olan, cevap vermek için iyi bir nedeni bulunan belirli bir taraf.
Yurt dışından Romanya mülküne yatırım: her güvence nerede yazılıdır
| Teminat | Neye karşı korur | Nerede yazılıdır | İmzadan önce görmek istemeniz gerekenler |
|---|---|---|---|
| 1. Noter | Uygulatamayacağınız bir “özel anlaşma” | Noter sözleşmesi | Noterin adı ve ön sözleşme taslağı |
| 2. Adınıza tescil | Başkası adına tescilli bir mülk | Noter sözleşmesi | Tescil maddesi ve tanımladığı yol |
| 3. Dil ve kendi avukatınız | Anlamadığınız bir şeyi imzalamak | Yönetim ve hizmet ilkeleri belgesi | Hangi şirket temsilcisinin sizinle çalışacağı ve belgelerin hangi dilde olacağı |
| 4. Yönetim şirketi | Teslimden sonra ortadan kaybolmak | Yönetim ilkeleri belgesi | Yanıt süreleri, ödeme yapmayan kiracı prosedürü, raporlar ve çıkış mekanizması |
Kural: okunmaktan korkan bir güvence, güvence değildir. İmzadan önce bir sunumdaki slaytı değil, maddelerin kendisini görmek isteyin.
Dünyadaki her geliştiriciyi sınayan tek bir soru
Dört güvence ile “bana güvenin” arasındaki fark, imzalı bir hukuki yapı ile sözler arasındaki farktır. Ve her geliştiriciyi tek bir soruyla sınamanın bir yolu var:
“Anahtarları aldıktan sonra siz ne kazanıyorsunuz?”
Cevabı “hiçbir şey” olan bir geliştirici, size bir mülk satıp gitmiştir. Cevabı “gönül rahatlığınızdan ve mülkünüzün kiralanmasından” olan bir geliştirici ise fiilen size dört güvenceyi vermiştir. Bu modeli, yani yanınızda kalan geliştiriciyi, teslimden sonra yanınızda kalan geliştiriciye dair makalemizde ele alıyoruz.
Sık sorulan sorular
Güvenceler tam olarak nerede yazılıdır ve nasıl uygulatılır?
İki belgede: noter sözleşmesinde (1. ve 2. güvence) ve yönetim ilkeleri belgesinde (3. ve 4. güvence); yanıt süreleri dahil. Bağlayıcı taahhütler yalnızca imzalı sözleşmelerde yer alanlardır. İmzalamadan önce maddelerin kendisini görmek isteyin.
Geliştirici inşaatın ortasında çökerse ne olur?
Nordis Kanunu'nun çıkarılma nedeni tam olarak budur: avanslar, bir şantiye mühendisinin denetimindeki özel bir proje banka hesabında tutulur ve yalnızca inşaat fiilen ilerledikçe serbest bırakılır. Paranın başka bir amaca aktarılması kanunen yasaktır. Görüşmede bankanın ve denetleyen mühendisin adını isteyin.
Şirketin avukatı beni de temsil edebilir mi?
Hayır. Şirketin avukatı yalnızca şirketi temsil eder. Şirket temsilcileri sizinle kendi dilinizde konuşur ve her belgeyi açıklar, ancak sözleşmenin hukuki incelemesi yalnızca sizi temsil eden bağımsız bir avukattan gelmelidir. 3. güvence size dil sağlar. Bağımsız bir avukat size inceleme sağlar. Birlikte tam koruma oluştururlar.
Yönetim şirketi görevini yerine getirmezse ne olur?
Yönetim sözleşmesi yazılı bir SLA içermelidir; yani yanıt süreleri, ödeme yapmayan kiracı için bir prosedür ve raporlar ile düzenli bir çıkış mekanizması. Modeline güvenen bir geliştirici size bir çıkış kapısı vermekten korkmaz.
Güvenceler ne kadara mal olur?
Balotești'deki projemizde, Walla Nadlan'ın haberleştirdiği (İbranice) dördü de, noter ve şirketin hukuk ücretleri dahil, her şey dahil fiyatın içindedir. Ayrı olanlar: kendi bağımsız avukatınızın ücreti ve teslimden sonraki, fiili kiradan türetilen sürekli yönetim ücretidir. Kesin rakamları imzadan önce yazılı olarak alın.
Sonuç
Yurt dışında yatırım yaparken önemli soru yalnızca “ne kadar?” değildir. “İki bin kilometre uzaktayken beni kim korur?” sorusudur.
Yüz binlerce euro söz konusuyken, yalnızca imzalı bir yapının değeri vardır. Sözler ne kadar güzel olursa olsun hiçbir tapu sicilinde kayıtlı değildir.
Gerçek maddeleri, bizimkileri ya da düşündüğünüz başka bir geliştiricinin maddelerini birlikte gözden geçirmek isterseniz, benimle yarım saatlik bir Zoom görüşmesi ayarlayın. Satış sunumu yok, belgeler masada.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: Romanya mevzuat portalı: 207/2025 sayılı Kanun, Monitorul Oficial 1133, 8.12.2025 · Romanya Ulusal Kadastro ve Tapu Sicili Ajansı (ANCPI) · Romanya Ulusal Noterler Birliği (UNNPR) · Compass on the Lake hakkında Walla Nadlan (İbranice) · TPA Romania ve AmCham Romania tarafından yapılan kanun analizleri.
Bu makale yalnızca genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal tavsiye niteliği taşımaz. Bu makalede “güvence”, sözleşmesel bir taahhüt veya hukuki bir mekanizma anlamına gelir; banka teminatı değildir. Herhangi bir işlemden önce bağımsız bir avukata danışın.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
