Nordis yasası kontrol listesi: Romanya'da proje aşamasında bir konut için imza atmadan önce neleri kontrol etmelisiniz?

Nordis yasası kontrol listesi: bilmek ile kontrol etmek arasındaki boşluk

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Yatırımcılar bana eskisinden çok daha hazırlıklı geliyor. Nordis yasasını okumuşlar, özel hesabı ve geliştiricinin harcamalarına getirilen üst sınırları duymuşlar.

Sonra şu soru geliyor: “Tamam, yasayı anlıyorum. Ama yarın geliştiricinin karşısında otururken bununla tam olarak ne yapacağım?”

İşte boşluk burada. Yasa kendi kendine çalışmaz. Yalnızca doğru soruları sorup yanıtları yazılı alırsanız işler.

Bu yüzden Nordis yasası kontrol listesini yazdım: altı kontrol ve her biri için neyin istenmesi gerektiği, iyi bir yanıtın nasıl göründüğü ve ne zaman durulması gerektiği.

Kısaca: Nordis yasası ne diyor ve daha fazlası nerede okunur

Bu konuyu geliştiricilere sorun

207/2025 sayılı Kanun (“Nordis yasası”), kuralları 25.8.2026'dan itibaren Planlama ve İnşaat Kanunu'nun (Kanun 169/2026) 422(6)–(11). maddesinde yer almaktadır; proje aşamasındaki dairelerin iki kez satıldığı Nordis skandalının ardından 11 Aralık 2025'te yürürlüğe girdi. Hikâyenin tamamını iki kez satılan daire makalemizde anlattık.

Yasa beş mekanizmaya dayanır: her gelecekteki birimin erken kaydı, yalnızca noter huzurunda imzalanan ön sözleşme, rezervasyon bedellerine üst sınır, avansların inşaat aşamalarına göre kademeli harcanması ve mühendislik denetimi altındaki özel banka hesabı.

Tam hukuki açıklamayı Nordis yasasının proje aşamasındaki alıcılar için neyi değiştirdiğini anlatan makalemizde, paranızın korunmasını ise özel hesap makalemizde bulabilirsiniz. Burada teoriden pratiğe geçiyoruz.

Sahadan: “Arsayı aldık, şimdi satmaya başlıyoruz”

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Av. Ilan Leibovitch anlatıyor:

İsrail'de yirmi yıldır inşaat yapan deneyimli bir müteahhit, ortaklarıyla Bükreş'in bir banliyösünde bir parsel için imza attıktan sonra bir restorandan beni aradı: “Aldık, şimdi satmaya başlamamız lazım.” Projenin ne kadar öz sermayesi olduğunu sordum. Cevabı: arsa.

Bir Romanya bankasının yabancı bir geliştiriciyi yalnızca arsanın değeriyle finanse etmeyeceğini, özellikle de yerel geçmişi ve likit sermayesi olmayan ilk projede hiç etmeyeceğini anlattım. Alıcıların parasıyla inşaat yapan müteahhitler tanıdığını söyledi. Artık eskisi gibi işlemediğini söyledim: Aralık 2025'ten beri Nordis yasası uyarınca rezervasyon bedelleri %5 ile sınırlı, tüm avanslar özel bir proje hesabına gidiyor ve geliştirici bu hesaptan önce yapı için fiyatın en fazla %25'ini, ardından bina sistemleri için en fazla %20'sini harcayabiliyor; her çıkış şantiye denetçisinin onayıyla.

Üç bankaya başvurdu. İkisi hiç geri dönmedi; üçüncüsü toplanması iki ay süren belgeler istedi ve sonunda hayır dedi. Proje durdu, arsa hâlâ onun elinde.

Alıcı tarafından bakıldığında bu hikâye, yasanın iş başında olmasıdır: sermayesi ya da banka finansmanı olmayan bir geliştirici, alıcıların parasını almadan önce durdurulur. Bu yüzden inşaatı kimin finanse ettiği sorusu, ne kadar ve ne zaman ödediğiniz kadar kontrolün parçasıdır.

Nordis yasası kontrol listesinin altı kontrolü

Bu konuyu geliştiricilere sorun

1. “Proje”nin değil, biriminizin tapu sicili özeti

Gelecekteki dairenizin kendisi için bir tapu sicili özeti (Extras de Carte Funciară) isteyin. Yasaya göre her gelecekteki birim, inşa edilmeden önce sicilde kendi mülkiyet sayfasını alır.

Birim için mülkiyet sayfası yok mu? Kaydınız yapılmamış olabilir. Bu, ön kat mülkiyeti oluşturma (pre-apartmentation) olarak bilinen aşamanın tamamlanmadığı anlamına gelir.

2. Tapu sicilinde kayıtlı bir yapı ruhsatı

“Süreçte” değil, “yakında” değil, “sadece bir formalite” değil. Kayıtlı. Sicilde olmayan bir ruhsat, beklemek için yeterli bir nedendir.

3. Yalnızca noter huzurunda imza

Ön sözleşme, aynı gün veya sonraki iş günü kaydını talep eden bir Romanyalı noter huzurunda imzalanır.

Önce özel bir “niyet mutabakatı” imzalama teklifi bir uyarı işaretidir. Böyle bir anlaşma, yasaya göre ön sözleşme olarak geçerli değildir.

Not: Romanya'da noter huzurunda imza uzaktan yapılamaz. Katılamıyorsanız bir temsilciye vekâletname verebilirsiniz.

4. Sınırlandırılmış rezervasyon bedeli

Fiyatın en fazla %5'i, en fazla 60 gün için, iade maddesiyle birlikte. Anlaşma yalnızca geliştiricinin kusuruyla bozulursa para 30 gün içinde tam olarak iade edilir.

%10'luk bir “iyi niyet depozitosu” yasaya aykırıdır. Üst sınırın aşılması rezervasyon sözleşmesini mutlak surette geçersiz kılar.

5. İnşaata bağlı bir ödeme planı

Geliştirici özel hesaptan, şantiye denetçisinin onayıyla, fiyatın en fazla %25'ini yapı için ve yapı tamamlandıktan sonra en fazla %20'sini tesisat için harcayabilir. Yasa bu harcamayı sınırlar, sizin ödeme planınızı değil; bu nedenle sözleşmedeki plan takvim tarihlerini değil, doğrulanmış inşaat aşamalarını izlemelidir.

6. Özel hesap

Tek soru: proje hesabı hangi bankada tutuluyor ve para çıkışlarını onaylayan denetçi mühendis kim?

Ardından yazılı olarak üç belge: bankanın adı, mühendisin adı ve hesabın var olduğunu doğrulayan bir banka mektubu. Her ödemeden önce havalenin başka bir şirket hesabına değil, kayıtlı proje hesabına gittiğinden emin olun.

Yasaya uyan bir geliştirici bunu size bir saniyede gösterir. Kaçamak yapan geliştirici zaten yanıt vermiştir.

Nordis yasası kontrol listesi bir bakışta

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Kontrol	Yazılı olarak ne istenmeli	Tehlike işareti
1. Birim özeti	Belirli daire için tapu sicili özeti	“Proje için bir özet var, yeter”
2. Yapı ruhsatı	Tapu sicilinde kayıtlı ruhsat	“Ruhsat süreçte”
3. Noter	Noter onaylı ön sözleşme taslağı	“Önce bir mutabakat zaptıyla başlayalım”
4. Rezervasyon bedeli	En fazla %5, en fazla 60 gün, iade maddesi	%10'luk bir “iyi niyet depozitosu”
5. Ödeme planı	İnşaat aşamalarına bağlı plan	Yapıdan önce büyük bir ödeme
6. Özel hesap	Banka adı, mühendis adı, banka mektubu	“Şirket hesabına havale edin”

Bir geliştiriciyle görüşmede kontrol listesi nasıl kullanılır

En basit yol: görüşmeden önce altı soruyu e-postayla gönderin ve yazılı yanıt isteyin; ideal olarak sözleşmenin eki olarak.

Sözlü yanıt bir vaattir. Yazılı yanıt bir taahhüttür. Görüşmede güzelce yanıt veren ama bunu kâğıda dökmekte zorlanan bir geliştirici size ikinci kez yanıt vermiştir.

Balotești'deki kendi projemizde de böyle çalışıyoruz: kontrol listesini her alıcıyla, madde madde, belgelerin kendisi üzerinden gözden geçiriyoruz. Yasanın ötesine geçen sorular, yani yönetim, hizmet ve her şey dahil fiyat, geliştiriciler için beş soruluk testte yer alıyor.

Kontrol listesinin kapsamadığı konular

Bu kontrol listesi proje aşamasındaki satın almalar için hazırlandı. Kontrol etmediği üç şey var.

1. Bitmiş, ikinci el bir daire. Orada Nordis yasasının pek önemi yoktur. Korumanız, durum tespiti rehberimizde olduğu gibi temiz bir tapu, bir rehin kontrolü ve bağımsız bir avukattır.
2. AB dışından alıcılar için tapu kaydı. Bu, bu yasadan ayrı bir süreçtir ve mülkün ve arsanın adınıza tescili makalemizde ele alınmıştır.
3. Fiyatın kendisi. Yasa paranızı korur; fiyatın makul olup olmadığını söylemez.

Dürüst olmak gerekirse: yasa dolaylı olarak yeni konutları daha pahalı hale getirir. Geliştiricilerin daha fazla öz sermayeye ihtiyacı vardır, uyum maliyetleriyle karşılaşırlar ve yeni arz azalır. Bu, güvenliğin bedelidir ve yapısaldır.

Sık sorulan sorular

Tapu sicili (CF) özeti nedir?

Mal sahibinin kim olduğunu, hangi hakların kayıtlı olduğunu ve taşınmaz üzerinde hangi yüklerin bulunduğunu gösteren Romanya tapu sicili (Cartea Funciară) özeti. Nordis yasasına göre henüz inşa edilmemiş bir dairenin bile kendi mülkiyet sayfası ve özeti vardır.

Geliştirici daireyi “rezerve etmek” için %10 istiyor. Buna izin var mı?

Hayır. 207/2025 sayılı Kanun'a göre rezervasyon bedeli fiyatın en fazla %5'i ve en fazla 60 günlük bir süreyle sınırlıdır. Üst sınırın aşılması rezervasyon sözleşmesini mutlak surette geçersiz kılar.

Aralık 2025'ten önce imzaladım. Yasa beni koruyor mu?

Kural olarak yasa yeni işlemlere uygulanır; yürürlüğe girmeden önce imzalanan sözleşmeler önceki kurallara tabi kalır. Daha eski bir işlemin ortasındaysanız, işlemin aşaması önemli olduğundan bir avukattan bireysel inceleme alın.

Ön sözleşmeyi yurt dışından imzalayabilir miyim?

Romanya'da noter huzurunda imza uzaktan yapılamaz. Noter önünde sizin adınıza imza atacak bir temsilciye vekâletname verebilirsiniz.

Geliştirici yazılı yanıt vermeyi reddederse ne olur?

İşte cevabınız bu. Yasaya uyan bir geliştirici yanıtları kâğıda dökmekle bir şey kaybetmez. Reddetmek, tüm kontrol listesindeki en güçlü uyarı işaretidir.

Sonuç

Nordis yasası size Aralık 2025'ten önce var olmayan araçlar verdi. Ama çekmecede kalan bir araç kimseyi korumaz.

Romanya'da proje aşamasında bir konut için bizimle ya da başka bir geliştiriciyle imza atmak üzereyseniz, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Aldığınız belgeler üzerinden altı kontrolü birlikte gözden geçirelim.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar ve veriler: Kanun 207/2025, Romanya Adalet Bakanlığı mevzuat portalı · Monitorul Oficial, sayı 1133, 8 Aralık 2025 · Ulusal Kadastro ve Tapu Sicili Ajansı (ANCPI) · Romanya Noterler Birliği (UNNPR) · Hukuki analizler: TPA Romania, AmCham Romania, Hategan Attorneys, GGI / Mondaq.

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. 207/2025 sayılı Kanun'un tanımı genel bir özettir; bağlayıcı metin Monitorul Oficial'de yayımlanandır. Herhangi bir işlemden önce bağımsız bir yerel avukata danışın.