Extrait du lot, permis inscrit, notaire, frais de réservation plafonnés, échéancier lié à la construction et compte dédié.
Chaque futur lot a sa propre fiche au registre. Pas de fiche pour le lot ? Vous ne devriez peut-être pas signer.
Jusqu'à 5 % du prix, jusqu'à 60 jours, et un remboursement intégral sous 30 jours si l'opération échoue du fait du promoteur.
Jusqu'à 25 % au gros œuvre et jusqu'à 20 % de plus aux installations, liés à des jalons vérifiés, pas à des dates calendaires.
Le nom de la banque, celui de l'ingénieur de contrôle et une lettre de la banque confirmant le compte. Et avant chaque paiement, vérifiez la destination.
La check-list de la loi Nordis : l'écart entre savoir et vérifier
Les investisseurs arrivent aujourd'hui bien mieux préparés qu'auparavant. Ils ont lu des articles sur la loi Nordis, ils ont entendu parler du compte dédié et des plafonds d'acomptes.
Puis vient la question : « D'accord, je comprends la loi. Mais concrètement, qu'est-ce que j'en fais demain, assis en face du promoteur ? »
Tout est là. La loi ne fonctionne pas toute seule. Elle ne fonctionne que si vous posez les bonnes questions et obtenez les réponses par écrit.
J'ai donc rédigé la check-list de la loi Nordis : six vérifications et, pour chacune, ce qu'il faut demander, à quoi ressemble une bonne réponse et quand il faut s'arrêter.
En bref : ce que dit la loi Nordis, et où en savoir plus
La loi 207/2025 est entrée en vigueur le 11 décembre 2025, à la suite du scandale Nordis, dans lequel des appartements sur plan avaient été vendus deux fois. Nous avons raconté toute l'histoire dans notre article sur l'appartement vendu deux fois.
La loi repose sur cinq mécanismes : l'inscription anticipée de chaque futur lot, un contrat préliminaire signé exclusivement devant notaire, un plafonnement des frais de réservation, des acomptes échelonnés selon les phases de construction, et un compte bancaire dédié placé sous contrôle d'un ingénieur.
Vous trouverez l'explication juridique complète dans notre article sur ce que la loi Nordis change pour les acheteurs sur plan, et la protection de vos fonds dans notre article sur le compte dédié. Ici, nous passons de la théorie à la pratique.
Du terrain : « On a acheté le terrain, maintenant on commence à vendre »
Maître Ilan Leibovitch se souvient :
Un entrepreneur chevronné, qui construisait en Israël depuis vingt ans, m'a appelé depuis un restaurant après avoir signé avec ses associés pour une parcelle en banlieue de Bucarest : « On l'a achetée, maintenant il faut commencer à vendre. » Je lui ai demandé de combien de fonds propres disposait le projet. Il m'a répondu : le terrain.
Je lui ai expliqué qu'une banque roumaine ne financerait pas un promoteur étranger sur la seule valeur du terrain, et certainement pas pour un premier projet, sans antécédents locaux ni capitaux liquides. Il m'a dit connaître des entrepreneurs qui avaient construit avec l'argent des acheteurs. Je lui ai répondu que ce n'était plus possible : depuis décembre 2025, en vertu de la loi Nordis, un promoteur ne peut percevoir plus de 5 % à la réservation, plus de 25 % jusqu'à l'achèvement du gros œuvre et plus de 20 % jusqu'à l'achèvement des équipements techniques, et tout l'argent est placé sur un compte dédié et débloqué en fonction de l'avancement réel.
Il a sollicité trois banques. Deux ne l'ont jamais recontacté ; la troisième a demandé des documents qu'il a mis deux mois à réunir, avant de finalement refuser. Le projet est au point mort, et le terrain est toujours entre ses mains.
Du point de vue de l'acheteur, cette histoire, c'est la loi en action : un promoteur sans capitaux ni financement bancaire est arrêté avant de pouvoir encaisser l'argent des acheteurs. C'est pourquoi la question de savoir qui finance la construction fait partie de la vérification, au même titre que le montant que vous payez et l'échéance.
Les six vérifications de la check-list de la loi Nordis
1. Un extrait du registre foncier pour votre lot, et non pour « le projet »
Demandez un extrait du registre foncier (Extras de Carte Funciară) pour votre futur appartement précisément. En vertu de la loi, chaque futur lot dispose de sa propre fiche au registre avant même d'être construit.
Pas de fiche pour le lot ? Vous ne devriez peut-être pas signer. Cela signifie que cette étape, appelée pré-division en lots (pre-apartamentare), n'a pas été menée à bien.
2. Un permis de construire inscrit au registre foncier
Pas « en cours », pas « bientôt », pas « une simple formalité ». Inscrit. Un permis qui ne figure pas au registre est une raison suffisante pour attendre.
Une réponse orale est une promesse. Une réponse écrite est un engagement.
3. Une signature exclusivement devant notaire
Le contrat préliminaire est signé devant un notar public roumain, qui l'inscrit au registre le jour ouvré même ou le suivant.
Une proposition de signer d'abord un « protocole d'accord » sous seing privé est un signal d'alerte. Un tel accord n'a pas valeur de contrat préliminaire au sens de la loi.
À noter : la signature notariée en Roumanie ne peut pas se faire à distance. Si vous ne pouvez pas vous déplacer, vous pouvez donner une procuration à un représentant.
4. Des frais de réservation plafonnés
Jusqu'à 5 % du prix, pour une durée maximale de 60 jours, avec une clause de remboursement. Si l'opération échoue du fait du promoteur, l'argent vous est intégralement restitué sous 30 jours.
Un « dépôt de bonne foi » de 10 % est une infraction à la loi. Le dépassement du plafond entraîne la nullité absolue du contrat de réservation.
5. Un échéancier de paiement lié à la construction
Pas plus de 25 % au stade du gros œuvre, et jusqu'à 20 % supplémentaires au stade des installations. L'échéancier doit suivre des jalons de construction vérifiés, et non des dates calendaires.
6. Le compte dédié
Une seule question : dans quelle banque le compte du projet est-il ouvert, et qui est l'ingénieur de contrôle qui valide les retraits ?
Puis trois documents par écrit : le nom de la banque, le nom de l'ingénieur et une lettre de la banque confirmant l'existence du compte. Et avant chaque paiement, assurez-vous que le virement part bien vers le compte du projet enregistré, et non vers un autre compte de la société.
Un promoteur en règle vous montre cela en une seconde. Un promoteur qui se dérobe vous a déjà répondu.
La check-list de la loi Nordis en un coup d'œil
| Vérification | Ce qu'il faut demander par écrit | Signal d'alerte |
|---|---|---|
| 1. Extrait du lot | Extrait du registre foncier pour l'appartement concerné | « Il y a un extrait pour le projet, ça suffit » |
| 2. Permis de construire | Permis inscrit au registre foncier | « Le permis est en cours » |
| 3. Notaire | Projet de contrat préliminaire notarié | « Commençons par un protocole d'accord » |
| 4. Frais de réservation | Jusqu'à 5 %, jusqu'à 60 jours, clause de remboursement | Un « dépôt de bonne foi » de 10 % |
| 5. Échéancier de paiement | Échéancier lié aux étapes de construction | Un paiement important avant le gros œuvre |
| 6. Compte dédié | Nom de la banque, nom de l'ingénieur, lettre de la banque | « Virez sur le compte de la société » |
Comment utiliser la check-list lors d'un rendez-vous avec un promoteur
Le plus simple : envoyez les six questions par e-mail avant le rendez-vous et demandez des réponses écrites, idéalement sous forme d'annexe au contrat.
Une réponse orale est une promesse. Une réponse écrite est un engagement. Un promoteur qui a répondu brillamment en rendez-vous mais peine à le mettre sur papier vous a répondu une seconde fois.
C'est ainsi que nous travaillons dans notre propre projet à Balotești : nous passons la check-list en revue avec chaque acheteur, point par point, pièces à l'appui. Les questions qui vont au-delà de la loi – gestion, service et prix tout compris – figurent dans le test des cinq questions à poser aux promoteurs.
Ce que la check-list ne couvre pas
Cette check-list a été conçue pour les achats sur plan. Il y a trois choses qu'elle ne vérifie pas.
- Un appartement achevé dans l'ancien. Dans ce cas, la loi Nordis n'est guère pertinente. Votre protection repose sur un titre de propriété net, une vérification des sûretés et un avocat indépendant, comme expliqué dans notre guide de due diligence.
- L'inscription du terrain pour les acheteurs hors UE. C'est un sujet distinct de cette loi, traité dans notre article sur l'inscription du bien et du terrain à votre nom.
- Le prix lui-même. La loi protège votre argent ; elle ne vous dit pas si le prix est juste.
Et pour être honnête : la loi renchérit indirectement les logements neufs. Les promoteurs ont besoin de davantage de fonds propres et supportent des coûts de mise en conformité, et l'offre neuve se contracte. C'est le prix de la sécurité, et il est structurel.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un extrait du registre foncier (CF) ?
Un extrait du registre foncier roumain (Cartea Funciară) indiquant qui est le propriétaire, quels droits sont inscrits et quelles charges grèvent le bien. En vertu de la loi Nordis, même un appartement pas encore construit dispose de sa propre fiche et de son propre extrait.
Le promoteur demande 10 % pour « réserver » l'appartement. Est-ce autorisé ?
Non. En vertu de la loi 207/2025, les frais de réservation sont plafonnés à 5 % du prix, pour une durée maximale de 60 jours. Le dépassement du plafond entraîne la nullité absolue du contrat de réservation.
J'ai signé avant décembre 2025. La loi me protège-t-elle ?
En règle générale, la loi s'applique aux nouvelles transactions, et les contrats signés avant son entrée en vigueur restent régis par les règles antérieures. Si vous êtes engagé dans une opération plus ancienne, faites-la examiner individuellement par un avocat, car le stade de l'opération compte.
Puis-je signer le contrat préliminaire depuis l'étranger ?
La signature notariée en Roumanie ne peut pas se faire à distance. Vous pouvez donner une procuration à un représentant, qui signera en votre nom devant le notaire.
Et si le promoteur refuse de répondre par écrit ?
C'est votre réponse. Un promoteur qui respecte la loi ne perd rien à mettre ses réponses sur papier. Un refus est le signal d'alerte le plus fort de toute la check-list.
En résumé
La loi Nordis vous a donné des outils qui n'existaient pas avant décembre 2025. Mais un outil qui reste au fond du tiroir ne protège personne.
Si vous êtes sur le point de signer pour un logement sur plan en Roumanie, avec nous ou avec tout autre promoteur, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous passerons en revue les six vérifications à la lumière des documents que vous avez reçus.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Loi 207/2025, portail législatif du ministère roumain de la Justice · Monitorul Oficial, numéro 1133, 8 décembre 2025 · Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI) · Union nationale des notaires publics de Roumanie (UNNPR) · Analyses juridiques : TPA Romania, AmCham Romania, Hategan Attorneys, GGI / Mondaq.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. La description de la loi 207/2025 est un résumé général ; le texte qui fait foi est celui publié au Monitorul Oficial. Avant toute transaction, consultez un avocat local indépendant.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
