צ׳קליסט חוק נורדיס: מה בודקים לפני שחותמים על דירה בבנייה ברומניה?

צ׳קליסט חוק נורדיס: הפער בין לדעת לבין לבדוק

שאלו את היזמים על זה

משקיעים מגיעים אליי היום הרבה יותר מוכנים מבעבר. הם כבר קראו על חוק נורדיס, שמעו על החשבון הייעודי ועל תקרות המקדמות.

ואז מגיעה השאלה: ״בסדר, הבנתי את החוק. אבל מה בדיוק אני עושה עם זה בפגישה מחר מול היזם?״

זה הפער. החוק לא עובד לבד. הוא עובד רק כשאתם שואלים את השאלות הנכונות, ומבקשים את התשובות בכתב.

לכן כתבתי את צ׳קליסט חוק נורדיס: שש בדיקות, לכל אחת מה מבקשים, איך נראית תשובה טובה, ומתי עוצרים.

בקצרה: מה חוק נורדיס קובע, ואיפה לקרוא עוד

שאלו את היזמים על זה

חוק 207/2025 נכנס לתוקף ב-11 בדצמבר 2025, אחרי פרשת נורדיס שבה דירות ״על הנייר״ נמכרו פעמיים. את הסיפור המלא סיפרנו במאמר על הדירה שנמכרה פעמיים.

החוק בנוי על חמישה מנגנונים: רישום מוקדם של כל יחידה עתידית, חוזה מקדים אצל נוטריון בלבד, תקרה על דמי שריון, מקדמות מדורגות לפי שלבי בנייה, וחשבון בנק ייעודי בפיקוח הנדסי.

את ההסבר המשפטי המלא תמצאו במאמר על מה שחוק נורדיס משנה למי שקונה על הנייר, ואת ההגנה על הכסף במאמר על החשבון הייעודי. כאן אנחנו עוברים מהתיאוריה לעבודה.

מהשטח: ״קנינו קרקע, עכשיו מתחילים למכור״

שאלו את היזמים על זה

עו״ד אילן ליבוביץ מספר:

קבלן ותיק, עם עשרים שנות בנייה בישראל, התקשר אליי ממסעדה אחרי שחתם עם שותפיו על קרקע בפרבר של בוקרשט: ״קנינו, עכשיו צריך להתחיל למכור.״ שאלתי כמה הון עצמי יש לפרויקט. הוא ענה: הקרקע.

הסברתי שבנק רומני לא יממן יזם זר על בסיס ערך הקרקע לבד, בטח לא בפרויקט ראשון, בלי היסטוריה מקומית ובלי הון נזיל. הוא אמר שהוא מכיר קבלנים שבנו עם כספי הרוכשים. עניתי שזה כבר לא אפשרי: מאז דצמבר 2025, לפי חוק נורדיס, יזם לא יכול לקבל יותר מ-5% בשלב ההזמנה, לא יותר מ-25% עד השלמת השלד ולא יותר מ-20% עד סיום המערכות, וכל הכסף מופקד בחשבון ייעודי ומשתחרר לפי ההתקדמות בפועל.

הוא פנה לשלושה בנקים. שניים לא חזרו אליו, והשלישי ביקש מסמכים שנאספו חודשיים, ובסוף סירב. הפרויקט נתקע, והקרקע עדיין בידיו.

מבחינת הקונה, הסיפור הזה הוא החוק בפעולה: יזם בלי הון ובלי מימון בנקאי נעצר לפני שהוא לוקח כסף מרוכשים. ולכן השאלה מי מממן את הבנייה היא חלק מהבדיקה, לא פחות מהשאלה כמה משלמים ומתי.

שש הבדיקות של צ׳קליסט חוק נורדיס

שאלו את היזמים על זה

1. נסח CF ליחידה שלכם, לא ״לפרויקט״

בקשו נסח רישום (Extras de Carte Funciară) לדירה העתידית הספציפית שלכם. לפי החוק, כל יחידה עתידית מקבלת דף נכס משלה בפנקס עוד לפני שנבנתה.

אין דף נכס ליחידה? אסור להחתים אתכם. זה סימן שהשלב הזה, שנקרא ״פרה-אפרטמנטציה״, עוד לא הושלם.

2. היתר בנייה רשום בפנקס

לא ״בתהליך״, לא ״בקרוב״, לא ״רק עניין טכני״. רשום. היתר שלא נרשם בפנקס הוא סיבה מספקת לחכות.

3. חתימה אצל נוטריון בלבד

החוזה המקדים נחתם בפני נוטריון רומני, והנוטריון רושם אותו בפנקס באותו יום עסקים או למחרת.

הצעה לחתום קודם על ״הסכם עקרונות״ פרטי היא דגל אדום. הסכם כזה אינו תקף כחוזה מקדים לפי החוק.

שימו לב: חתימה נוטריונית ברומניה לא נעשית מרחוק. מי שלא יכול להגיע, יכול לתת ייפוי כוח למייצג מטעמו.

4. דמי שריון בתקרה

עד 5% מהמחיר, לתקופה של עד 60 יום, עם סעיף השבה. אם העסקה נפלה באשמת היזם, הכסף חוזר במלואו בתוך 30 יום.

״מקדמת רצינות״ של 10% היא הפרה של החוק. חריגה מהתקרה גוררת בטלות מוחלטת של הסכם השריון.

5. לוח תשלומים צמוד לבנייה

לא יותר מ-25% בשלב השלד, ועד 20% נוספים בשלב המערכות. לוח התשלומים צריך להיות צמוד לאבני דרך מאומתות, לא לתאריכים בלוח השנה.

6. החשבון הייעודי

שאלה אחת: באיזה בנק מתנהל חשבון הפרויקט, ומי המפקח ההנדסי שמאשר משיכות?

ואז שלושה מסמכים בכתב: שם הבנק, שם המפקח, ואישור בנק על קיום החשבון. ולפני כל תשלום, ודאו שההעברה הולכת לחשבון הפרויקט הרשום, ולא לחשבון אחר של החברה.

יזם שעומד בחוק מציג את זה בשנייה. יזם שמתחמק, כבר ענה לכם.

צ׳קליסט חוק נורדיס במבט אחד

שאלו את היזמים על זה

בדיקה	מה מבקשים בכתב	דגל אדום
1. נסח ליחידה	נסח CF לדירה הספציפית	״יש נסח לפרויקט, זה מספיק״
2. היתר בנייה	היתר רשום בפנקס	״ההיתר בתהליך״
3. נוטריון	טיוטת חוזה מקדים נוטריוני	״נתחיל בהסכם עקרונות״
4. דמי שריון	עד 5%, עד 60 יום, סעיף השבה	״מקדמת רצינות״ של 10%
5. לוח תשלומים	לוח צמוד לשלבי בנייה	תשלום גדול לפני השלד
6. חשבון ייעודי	שם בנק, שם מפקח, אישור בנק	״תעבירו לחשבון החברה״

איך משתמשים בצ׳קליסט בפגישה עם יזם

הדרך הכי פשוטה: שלחו את שש השאלות במייל לפני הפגישה, ובקשו את התשובות בכתב, רצוי כנספח להסכם.

תשובה בעל-פה היא הבטחה. תשובה בכתב היא התחייבות. יזם שענה יפה בפגישה ומתקשה להעלות את זה על הכתב, ענה לכם פעם שנייה.

כך אנחנו עובדים גם בפרויקט שלנו בבלוטשט: עוברים עם כל רוכש על הצ׳קליסט סעיף אחרי סעיף, מול המסמכים עצמם. את השאלות שמעבר לחוק, ניהול, שירות ומחיר כולל, ריכזנו במבחן חמש השאלות ליזם.

מה הצ׳קליסט לא מכסה

הצ׳קליסט הזה נבנה לרכישה ״על הנייר״. יש שלושה דברים שהוא לא בודק.

1. דירה מוגמרת, יד שנייה. שם חוק נורדיס כמעט לא רלוונטי. ההגנה היא נסח נקי, בדיקת שעבודים ועורך דין בלתי תלוי, כמו במדריך לבדיקת נאותות.
2. רישום הקרקע לרוכשים מחוץ לאיחוד האירופי. זה מסלול נפרד מהחוק הזה, ופירטנו אותו במאמר על רישום הנכס והקרקע על שמכם.
3. המחיר עצמו. החוק מגן על הכסף, לא קובע אם המחיר הוגן.

וגם הגינות: החוק מייקר בעקיפין דירות חדשות. יזמים נדרשים ליותר הון עצמי ולעלויות ציות, וההיצע החדש מצטמצם. זה מחיר הביטחון, והוא מבני.

שאלות נפוצות

מה זה נסח CF?

נסח רישום מפנקס המקרקעין הרומני (Cartea Funciară), שמראה מי הבעלים, אילו זכויות רשומות ואילו שעבודים יש על הנכס. בעידן חוק נורדיס, גם לדירה שעוד לא נבנתה יש דף נכס ונסח משלה.

היזם מבקש 10% מקדמה כדי ״לשריין״ את הדירה. זה תקין?

לא. לפי חוק 207/2025, דמי שריון מוגבלים ל-5% מהמחיר ולתקופה של עד 60 יום. חריגה מהתקרה גוררת בטלות מוחלטת של הסכם השריון.

חתמתי לפני דצמבר 2025. החוק מגן עליי?

ככלל, החוק חל על עסקאות חדשות, והסכמים שנחתמו לפני כניסתו לתוקף כפופים לדין הקודם. מי שנמצא באמצע עסקה ישנה צריך בדיקה פרטנית של עורך דין, כי יש הבדל בין שלבי העסקה.

אפשר לחתום על החוזה המקדים מחו״ל?

חתימה נוטריונית ברומניה לא נעשית מרחוק. אפשר לתת ייפוי כוח למייצג מטעמכם, שיחתום בשמכם בפני הנוטריון.

ואם היזם מסרב לתת תשובות בכתב?

זו התשובה. יזם שעומד בחוק לא מפסיד דבר מהעלאת התשובות על הכתב. סירוב הוא הדגל האדום החזק ביותר בצ׳קליסט כולו.

השורה התחתונה

חוק נורדיס נתן לכם כלים שלא היו קיימים לפני דצמבר 2025. אבל כלי שנשאר במגירה לא מגן על אף אחד.

אם אתם לפני חתימה על דירה בבנייה ברומניה, אצלנו או אצל כל יזם אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור יחד על שש הבדיקות מול המסמכים שקיבלתם.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: חוק 207/2025, פורטל החקיקה של משרד המשפטים הרומני · Monitorul Oficial, גיליון 1133, 8.12.2025 · רשות רישום המקרקעין (ANCPI) · איגוד הנוטריונים הרומני (UNNPR) · ניתוחים משפטיים: TPA Romania, AmCham Romania, Hategan Attorneys, GGI / Mondaq.

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. תיאור חוק 207/2025 הוא תמצית כללית; הנוסח המחייב הוא זה שפורסם ב-Monitorul Oficial. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקומי בלתי תלוי.