הסכם פרטי שלא נרשם בפנקס הוא הסכם שאף אחד לא רואה. כך אותה דירה יכלה להימכר פעמיים, בלי שאיש ידע.
הסכמים פרטיים שלא נרשמו, מקדמות גבוהות בלי בטוחה, וניוד כספים בין פרויקטים. כל אחת הגדילה את הנזק של האחרות.
החוק פורסם ב-8 בדצמבר 2025 ונכנס לתוקף ב-11 בדצמבר 2025. הוא סוגר את שלוש הפרצות, אחת-אחת.
החוזה המקדים נחתם רק אצל נוטריון, שרושם אותו בפנקס בתוך יום עסקים. מכירה שנייה נחשפת מיד.
באיזה בנק מתנהל החשבון הייעודי, ומי המפקח ההנדסי שמאשר משיכות? יזם רציני עונה בשנייה, ובכתב.
פרשת נורדיס: השאלה שאני שומע הכי הרבה מאז דצמבר
משקיעים שואלים אותי הרבה דברים. על מחיר, על מס, על משכנתא. אבל מאז דצמבר 2025 יש שאלה אחת שחוזרת כמעט בכל שיחה ראשונה.
״מוטי, ומה אם היזם שאני קונה ממנו יהיה נורדיס הבא?״
זו בדיוק השאלה הנכונה. וכדי לענות עליה, צריך קודם להבין מה קרה בפרשת נורדיס, ואיך בכלל קורה שדירה אחת נמכרת פעמיים.
זה סיפור על שלוש פרצות, ועל חוק אחד שסגר את שלושתן.
תארו לעצמכם: הדירה שנמכרה פעמיים
חתמתם על דירה ״על הנייר״ בפרויקט מבטיח על חוף הים השחור. במשרד מכירות מהודר, על הסכם שנראה רשמי לגמרי.
שילמתם מקדמה של שנות חיסכון. קיבלתם הדמיות, לוח זמנים ולחיצת יד.
ואז גיליתם שעל אותה דירה בדיוק חתם עוד מישהו. ההסכם שלכם מעולם לא נרשם בפנקס המקרקעין. והכסף? מזמן כבר לא בפרויקט שלכם.
ככה זה יכול היה לעבוד ברומניה עד דצמבר 2025. אלפי רוכשים בפרויקטים של קבוצת נורדיס גילו את זה בדרך הקשה. הזעזוע היה כזה, שהפרלמנט הרומני, גוף שכמעט לא מסכים על כלום, העביר את התיקון פה אחד.
כשכל מפלגה, מכל צד של המפה, מצביעה אותו דבר, זו כבר לא סתם חקיקה. זה תיקון של עוול.
שלוש הפרצות שאפשרו את פרשת נורדיס
הפרשה לא נולדה מתקלה אחת. היא נולדה משלוש פרצות שעבדו יחד, וכל אחת מהן הגדילה את הנזק של האחרות.
1. הסכמים פרטיים שלא נרשמו
הבטחות מכר נחתמו כהסכמים פרטיים, בלי נוטריון ובלי רישום. הסכם שלא רשום בפנקס הוא הסכם שאף אחד לא רואה: לא הקונה הבא, לא הבנק, ולא אתם.
כך אותה דירה יכלה להימכר פעמיים, בלי שאיש ידע.
2. מקדמות גבוהות בלי בטוחה
רוכשים שילמו סכומים משמעותיים עוד לפני שהבניין התקדם, בלי שום עוגן שקושר את הכסף שלהם לדירה שלהם.
3. ניוד כספים בין פרויקטים
הכסף לא ישב בפרויקט שבשבילו שולם. הוא זז בין פרויקטים. וכשהכסף של כולם נמצא בקופה אחת, קריסה של פרויקט אחד גוררת את כולם.
| הפרצה | מה היא אפשרה | מה קובע החוק היום |
|---|---|---|
| הסכם פרטי שלא נרשם | מכירה כפולה של אותה דירה | חוזה מקדים אצל נוטריון בלבד, ורישום בפנקס בתוך יום עסקים |
| מקדמות בלי תקרה | כסף רב בסיכון לפני שנבנה דבר | דמי שריון עד 5%; מקדמות עד 25% בשלב השלד ועד 20% נוספים בשלב המערכות |
| ניוד כספים | קריסה אחת גוררת את כל הפרויקטים | חשבון בנק ייעודי לפרויקט, משיכה באישור מפקח הנדסי, וקנס של 1% מהמחזור על ניוד |
איך חוק 207/2025 סגר את הדלת
חוק 207/2025, שכולם קוראים לו ״חוק נורדיס״, פורסם ברשומות הרומניות (Monitorul Oficial) ב-8 בדצמבר 2025, ונכנס לתוקף ב-11 בדצמבר 2025. הוא סוגר את שלוש הפרצות, אחת-אחת.
האם היזם שלכם עבד ככה עוד לפני שחייבו אותו, או רק כשלא הייתה לו ברירה?
לא אפרט כאן כל סעיף. את המנגנונים המלאים ריכזנו במאמר על מה שחוק נורדיס משנה למי שקונה על הנייר, ואת ההגנה על הכסף עצמו במאמר על החשבון הייעודי ושלבי הבנייה. לסיפור שלנו חשוב העיקרון:
- אין חתימה לפני רישום. יזם לא יכול להחתים אתכם על יחידה עתידית לפני שהיתר הבנייה רשום, ולפני שכל דירה, גם כזו שעוד לא נבנתה, קיבלה דף נכס משלה בפנקס.
- החוזה המקדים נחתם רק אצל נוטריון, שרושם אותו בפנקס בתוך יום עסקים. ניסיון למכור את אותה דירה פעם שנייה נחשף מיד.
- הכסף זז רק כשהבניין זז. המקדמות מדורגות לפי שלבי הבנייה, ונכנסות לחשבון ייעודי לפרויקט שמשוחרר רק באישור מפקח הנדסי.
בסוף הדרך מגיעים, כמו תמיד, לחוזה סופי ורישום על שמכם. ההבדל הוא שעכשיו הדרך כולה רשומה ומפוקחת.
אחרי פרשת נורדיס: מסננת, לא רק הגנה
מעבר לסעיפים, החוק הזה עושה משהו עמוק יותר.
הוא לא נועד להגן על יזמים. הוא נועד לסנן את החלשים שבהם.
יזמים ממונפים, שחיו על מקדמות של רוכשים ועל ניוד כספים בין פרויקטים, מתקשים לעבוד לפי הכללים החדשים. יזמים מהוונים, עם רישום תקין והון עצמי, ממשיכים לעבוד, ופתאום יש להם פחות מתחרים.
מי שנשאר בשוק אחרי דצמבר 2025 עבר מסננת. ולכן נשארת לכם שאלה אחת, ששווה יותר מכל סעיף בחוזה: האם היזם שלכם עבד ככה עוד לפני שחייבו אותו, או רק כשלא הייתה לו ברירה?
השאלה של שנייה אחת
את התשובה תדעו מהר מאוד. יש שאלה אחת שסוגרת את רוב הסיפור:
״באיזה בנק מתנהל החשבון הייעודי של הפרויקט, ומי המפקח ההנדסי שמאשר משיכות?״
יזם רציני עונה בשנייה, ושולח את זה בכתב. יזם שמגמגם? ממשיכים הלאה.
גם אצלנו, בפרויקט בבלוטשט (שעליו כתבו בוואלה נדל״ן), זו השאלה הראשונה שאני מצפה שתשאלו. הכספים של רוכשים בכל פרויקט שעומד בחוק, כולל שלנו, יושבים בחשבון ייעודי מפוקח ומשוחררים רק כנגד התקדמות בנייה מאומתת.
את שאר הבדיקות, נסח ליחידה הספציפית, היתר רשום, נוטריון ותקרות מקדמות, ריכזנו בצ׳קליסט חוק נורדיס: שש בדיקות לפני חתימה. החוק עכשיו לצדכם, אבל רק אם אתם משתמשים בו.
ההגינות מחייבת: לביטחון יש מחיר
לא אציג לכם רק את הצד הנוח.
לביטחון הזה יש מחיר, והוא מבני ולא זמני. יזמים נדרשים ליותר הון עצמי ולעלויות ציות, ההשקות מאטות, והעלויות מתגלגלות למחירים. פחות היצע חדש, ויקר יותר.
ועוד דבר: למי שקונה דירה יד שנייה, מוגמרת ורשומה, החוק הזה כמעט לא רלוונטי. שם ההגנה היא נסח נקי ובדיקת שעבודים, לא ״נורדיס״. על זה כתבנו במדריך לבדיקת נאותות.
שאלות נפוצות
מה זו פרשת נורדיס?
פרשה שבה אלפי רוכשים של דירות ״על הנייר״ בפרויקטים של קבוצת נורדיס ברומניה גילו שההסכמים שלהם לא נרשמו, שדירות נמכרו יותר מפעם אחת, ושכספים עברו בין פרויקטים. בעקבותיה עבר בפרלמנט הרומני, פה אחד, חוק 207/2025.
איך בכלל אפשר למכור דירה פעמיים?
כשההסכם נחתם כהסכם פרטי ולא נרשם בפנקס המקרקעין, אין מקום ציבורי שבו רואים שהדירה כבר נמכרה. היום החוזה המקדים נחתם אצל נוטריון ונרשם בפנקס בתוך יום עסקים, כך שמכירה שנייה נחשפת מיד.
אז קנייה ״על הנייר״ ברומניה עדיין מסוכנת?
הסיכון לא נעלם, אבל הוא השתנה. היום הוא נמצא בעיקר אצל מי שמוותר על הבדיקות: חותם בלי נסח ליחידה, משלם מעל התקרות, או לא שואל איפה יושב הכסף. מי שעובר על הצ׳קליסט מקטין אותו מאוד.
החוק מגן גם על רוכשים זרים?
כן. ההגנות של חוק 207/2025 צמודות לעסקה, לא לאזרחות. נוטריון, רישום, תקרות מקדמות וחשבון ייעודי חלים על כל רוכש, מקומי או זר.
אני קונה דירה מוגמרת. זה רלוונטי אליי?
ברובו לא. החוק מכוון לרכישה בבנייה. בנכס מוגמר ורשום, ההגנה שלכם היא נסח CF נקי, בדיקת שעבודים ועורך דין בלתי תלוי. אותו עיקרון, כלים אחרים: מה שלא רשום, לא קיים.
השורה התחתונה
פרשת נורדיס לא מלמדת שקנייה ״על הנייר״ ברומניה מסוכנת. היא מלמדת שקנייה בלי רישום, בלי תקרות ובלי חשבון ייעודי מסוכנת. וזה בדיוק מה שהחוק סגר.
אם אתם בודקים עכשיו פרויקט בבנייה, אצלנו או אצל כל יזם אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור יחד על השאלות ששווה לשאול לפני שמעבירים אירו אחד.
מוטי אזולאי, Compass Group Romania
מקורות ונתונים: חוק 207/2025, פורטל החקיקה של משרד המשפטים הרומני · Monitorul Oficial, גיליון 1133, 8.12.2025 · רשות רישום המקרקעין (ANCPI) · לשכת הנוטריונים של רומניה (UNNPR) · וואלה נדל״ן: ״הכל ישראלי - חוץ מהמחיר״ · ניתוחים משפטיים: TPA Romania, AmCham Romania, Hategan Attorneys, GGI / Mondaq.
המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. תיאור חוק 207/2025 הוא תמצית כללית; הנוסח המחייב הוא זה שפורסם ב-Monitorul Oficial. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקומי בלתי תלוי.
עכשיו אתם יודעים יותר.
המאמר נועד למידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים.
