נסח מפנקס המקרקעין ברומניה: המדריך המלא

נסח מפנקס המקרקעין ברומניה: התשובה הקצרה

נסח מפנקס המקרקעין ברומניה (Extras de Carte Funciară) הוא המסמך שמראה מי הבעלים של נכס ומה רשום עליו. כל אחד יכול להזמין נסח לצורך מידע באתר התשלומים של ANCPI, ב-20 לאו נכון ל-2026, עם מספר הנכס והיישוב. הנסח בנוי משלושה חלקים: תיאור הנכס, הבעלים, והשעבודים, והחלק השלישי הוא זה שמכריע אם הנכס נקי.

אם יש מסמך אחד שאני מבקש מכל משקיע לראות לפני שהוא מעביר אירו אחד, זה הנסח. הוא זול, מהיר, ואומר יותר מכל מצגת.

מה זה Cartea Funciară, ולמה הנסח הוא המסמך הראשון

Cartea Funciară הוא פנקס המקרקעין של רומניה, שמנהלת ANCPI דרך משרדים מחוזיים (OCPI), לפי חוק הקדסטר ורישום המקרקעין 7/1996. ברומניה, זכות במקרקעין שלא נרשמה בפנקס כמעט לא שווה דבר מול צד שלישי.

ולכן הכלל פשוט: שום מקדמה לפני שיש בידיכם נסח עדכני, ועורך דין מטעמכם קרא אותו. על הרישום על שמכם בסוף העסקה כתבנו במאמר על רישום הנכס.

שני סוגי נסחים

סוג	מי מזמין	למה משמש
נסח לצורך מידע (pentru informare)	כל אחד	בדיקה לפני עסקה, מעקב אחרי נכס
נסח לצורך אימות (pentru autentificare)	רק הנוטריון	החתימה עצמה. תוקף קצר של ימים ספורים

אתם מזמינים את הראשון. את השני הנוטריון מזמין לקראת החתימה, כפי שהסברנו במדריך הנוטריון ברומניה.

איך מזמינים נסח אונליין: 4 צעדים

נכנסים לאתר התשלומים של ANCPI (ePay) ופותחים חשבון.
בוחרים את המוצר ״Extras de carte funciară pentru informare״.
מזינים את פרטי הנכס: מחוז, יישוב, ומספר פנקס המקרקעין או מספר הקדסטר. את המספר מקבלים מהמוכר או מהיזם.
משלמים 20 לאו בכרטיס, ומקבלים את הנסח כקובץ PDF, בדרך כלל תוך זמן קצר.

בעלי נכס יכולים לקבל נסח של הנכס שלהם בלי תשלום, דרך פלטפורמה ייעודית של ANCPI לבעלים. ואם המוכר מסרב לתת את מספר הנכס? זה כבר מידע בפני עצמו.

איך קוראים את הנסח: שלושת החלקים

הנסח מגיע ברומנית בלבד. לכן כדאי לבקש מעורך הדין שלכם סיכום קצר, בשפה שאתם קוראים, של כל אחד משלושת החלקים, ולשמור אותו יחד עם הנסח בתיק העסקה.

חלק I: הנכס עצמו

כתובת, שטח, מספר קדסטר, ייעוד, ובדירה גם החלק היחסי ברכוש המשותף ובקרקע. מה בודקים: שהשטח והתיאור תואמים את מה שמוכרים לכם, ואת מה שקיים בשטח.

חלק II: הבעלים

מי הבעלים, באיזה חלק, ועל סמך איזה מסמך: חוזה, ירושה או פסק דין. כאן מופיע גם אם הרישום סופי או זמני. מה בודקים: שהבעלים הרשום הוא בדיוק מי שמוכר לכם, ושאם יש כמה בעלים, כולם חותמים.

חלק III: השעבודים

משכנתאות, עיקולים, הליכים משפטיים, איסורי העברה, זכויות שימוש וחוזי שכירות. מה בודקים: שהחלק ריק, או שכל רישום בו יוסר בדרך מוסדרת לפני או במעמד החתימה.

6 רישומים שהם דגל אדום

משכנתא (ipotecă) של בנק שלא ברור איך תוסר.
עיקול או הליכי הוצאה לפועל.
הערה על הליך משפטי שנוגע לנכס.
איסור העברה ושעבוד (interdicție de înstrăinare și grevare).
הבטחת מכר לטובת צד אחר. בחוק 207/2025 זה בדיוק מה שחושף מכירה כפולה. על המקרה שבו דירה נמכרה פעמיים כתבנו במאמר על הדירה שנמכרה פעמיים.
בעלים רשום שאינו המוכר, בלי הסבר מסמכי ברור.

אף אחד מאלה לא בהכרח סוף העסקה. כל אחד מהם הוא סיבה לעצור ולשאול את עורך הדין שלכם.

מהשטח: האח מטורונטו שהופיע בנסח

עו״ד אילן ליבוביץ מספר:

הנסח הוא 20 לאו של ודאות. הוא לא מספר הכול, אבל בלעדיו אתם לא יודעים כלום.

לקוח, בכיר בהייטק, התקשר ביום ראשון בבוקר: הוא מצא בבוקרשט דירת שלושה חדרים בשכונה מתפתחת. המוכרת, אישה בשנות השבעים לחייה, ירשה את הנכס מהוריה, רצתה לסגור מהר, והמחיר היה נמוך ממחיר השוק בעשרים אחוז.

ביקשתי את הנסח. הנכס היה רשום על שם שני אנשים, בחלקים שווים: עליה, וככל הנראה על אחיה. האח עזב לקנדה לפני עשרים ושתיים שנה, והמשפחה לא דיברה איתו בשנים האחרונות. הסברתי ללקוח שאי אפשר למכור נכס של שני בעלים בלי חתימת שניהם, ולא בייפוי כוח כללי ישן, אלא בחתימה על העסקה הזו עצמה.

האחות איתרה אותו בתוך שלושה ימים. הוא שכר עורך דין משלו בבוקרשט וביקש שמאות עצמאית, שחזרה עם מחיר גבוה בשמונה אחוזים ממה שהוצע ללקוח. אחרי משא ומתן, העסקה נסגרה כעבור שמונה שבועות. לא במחיר המקורי, אבל במחיר שהלקוח יכול לחיות איתו.

בדיקת הנסח לקחה פחות מיום עבודה. בלעדיה, העסקה הייתה מתקדמת על דירה שחצי ממנה שייך למישהו שאיש לא דיבר איתו. לכן החלק של הבעלים הרשומים בנסח נקרא ראשון, ומושווה לזהות המוכר.

מה הנסח לא מראה

הנסח מראה את מה שרשום, לא את מה שקורה בשטח. נסח ״נקי״ לא תמיד אומר נכס נקי. הוא לא מראה בעיות תכנון, חריגות בנייה, או חובות מסים מקומיים. לכן הבדיקה כפולה, משפטית ותכנונית, כפי שפירטנו במדריך לבדיקת נאותות.

ועוד דבר: הנסח נכון ליום שבו הוצא. בין הבדיקה לתשלום יכול להירשם משהו חדש, ולכן מוציאים נסח עדכני לפני כל תשלום משמעותי.

נסח בנכס שעוד לא נבנה

לפי חוק 207/2025, גם לדירה בבנייה יש דף משלה בפנקס, והחוזה המקדים נרשם בו. בפרויקט שלנו בבלוטשט, למשל, כל רוכש יכול לראות את הרישום על היחידה שלו. בכל פרויקט, שאלו את היזם: ״מה מספר הדף של היחידה שלי בפנקס?״

שאלות נפוצות

כמה עולה נסח מפנקס המקרקעין ברומניה?

נסח לצורך מידע שמוזמן אונליין באתר ePay של ANCPI עולה 20 לאו, נכון ל-2026. בעלי נכס יכולים לקבל נסח של הנכס שלהם בלי תשלום דרך הפלטפורמה של ANCPI לבעלים.

מי יכול להוציא נסח על נכס ברומניה?

נסח לצורך מידע יכול להזמין כל אחד, גם מי שאינו הבעלים. נסח לצורך אימות, שמשמש לחתימה, מזמין רק הנוטריון.

מה צריך כדי להזמין נסח?

את המחוז, את היישוב ואת מספר פנקס המקרקעין או מספר הקדסטר של הנכס. את המספר מקבלים מהמוכר, מהיזם או ממסמכי הנכס.

מה המשמעות של חלק III ריק?

שאין רישום של משכנתא, עיקול, הליך משפטי או זכות של צד שלישי על הנכס ביום הוצאת הנסח. זה סימן טוב, אבל לא תחליף לבדיקה תכנונית ולבדיקת חובות מקומיים.

כמה זמן הנסח בתוקף?

הנסח משקף את המצב ביום שבו הוצא. אין לו ״תוקף״ במובן משפטי לצורך בדיקה, אבל מצב הנכס יכול להשתנות, ולכן מוציאים נסח חדש לפני כל תשלום משמעותי ולפני החתימה.

השורה התחתונה