Ein Auszug zur Information wird auf der ePay-Plattform der ANCPI für 20 Lei bestellt (2026). Eigentümer erhalten ihren eigenen kostenlos.
Teil I: die Immobilie. Teil II: die Eigentümer und auf welcher Grundlage. Teil III: Hypotheken, Pfändungen, Verfahren und Rechte Dritter.
Hypothek ohne Löschungsplan, Pfändung, Gerichtsverfahren, Veräußerungsverbot, Verkaufsversprechen an Dritte, ein Eigentümer, der nicht verkauft.
Einen Auszug zur Information kann jeder bestellen. Einen zur Beurkundung, wenige Tage gültig, bestellt nur der Notar.
Das Grundbuch wird von der ANCPI nach Gesetz 7/1996 geführt. Ein nicht eingetragenes Recht zählt gegenüber Dritten nur sehr wenig.
Der Grundbuchauszug in Rumänien: die kurze Antwort
Der Grundbuchauszug in Rumänien (Extras de Carte Funciară) ist das Dokument, das zeigt, wem eine Immobilie gehört und was auf ihr eingetragen ist. Jeder kann auf der Bezahlplattform der ANCPI einen Auszug zur Information bestellen, Stand 2026 für 20 Lei, anhand der Nummer der Immobilie und der Ortschaft. Der Auszug besteht aus drei Teilen: der Beschreibung der Immobilie, den Eigentümern und den Belastungen. Der dritte Teil entscheidet darüber, ob die Immobilie lastenfrei ist.
Wenn es ein Dokument gibt, das ich jeden Investor zu sehen bitte, bevor er auch nur einen Euro überweist, dann ist es der Auszug. Er ist günstig, schnell und sagt mehr als jede Präsentation.
Was Cartea Funciară ist und warum der Auszug an erster Stelle steht
Cartea Funciară ist das rumänische Grundbuch, geführt von der ANCPI über Kreisämter (OCPI) auf Grundlage des Gesetzes 7/1996 über Kataster und Immobilienpublizität. In Rumänien zählt ein Eigentumsrecht, das nicht eingetragen ist, gegenüber Dritten nur sehr wenig.
Die Regel ist daher einfach: keine Anzahlung, bevor Sie einen aktuellen Auszug haben und ein eigener Anwalt ihn gelesen hat. Über die Eintragung auf Ihren Namen am Ende des Geschäfts haben wir in unserem Artikel zur Eintragung der Immobilie geschrieben.
Zwei Arten von Auszügen
| Art | Wer ihn bestellt | Wofür er dient |
|---|---|---|
| Auszug zur Information (pentru informare) | Jeder | Prüfung vor einem Geschäft, Überwachung einer Immobilie |
| Auszug zur Beurkundung (pentru autentificare) | Nur der Notar | Die Unterzeichnung selbst. Nur wenige Tage gültig |
Den ersten bestellen Sie selbst. Den zweiten bestellt der Notar vor der Unterzeichnung, wie wir in unserem Ratgeber zum Notar in Rumänien erklären.
So bestellen Sie einen Auszug online: 4 Schritte
- Rufen Sie die Bezahlplattform der ANCPI (ePay) auf und eröffnen Sie ein Konto.
- Wählen Sie das Produkt „Extras de carte funciară pentru informare“.
- Geben Sie die Daten der Immobilie ein: Kreis, Ortschaft sowie Grundbuch- oder Katasternummer. Die Nummer erhalten Sie vom Verkäufer oder vom Bauträger.
- Zahlen Sie 20 Lei per Karte und erhalten Sie den Auszug als PDF, in der Regel innerhalb kurzer Zeit.
Eigentümer können einen Auszug ihrer eigenen Immobilie kostenlos über die eigens dafür eingerichtete Plattform der ANCPI erhalten. Und wenn der Verkäufer sich weigert, Ihnen die Nummer der Immobilie zu nennen? Auch das ist eine Information.
So lesen Sie den Auszug: die drei Teile
Der Auszug wird nur auf Rumänisch ausgestellt. Bitten Sie daher Ihren Anwalt um eine kurze Zusammenfassung jedes der drei Teile in einer Sprache, die Sie lesen, und bewahren Sie sie zusammen mit dem Auszug in der Akte des Geschäfts auf.
Teil I: die Immobilie selbst
Adresse, Fläche, Katasternummer, Nutzung und, bei einer Wohnung, der Anteil an Gemeinschaftseigentum und Grundstück. Was Sie prüfen: dass Fläche und Beschreibung dem entsprechen, was Ihnen verkauft wird, und dem, was vor Ort tatsächlich steht.
Teil II: die Eigentümer
Wer Eigentümer ist, zu welchem Anteil und auf welcher Grundlage: ein Vertrag, eine Erbschaft oder eine Gerichtsentscheidung. Dieser Teil zeigt auch, ob die Eintragung endgültig oder vorläufig ist. Was Sie prüfen: dass der eingetragene Eigentümer genau die Person ist, die an Sie verkauft, und dass bei mehreren Eigentümern alle unterschreiben.
Teil III: die Belastungen
Hypotheken, Pfändungen, Gerichtsverfahren, Veräußerungsverbote, Nutzungsrechte und Mietverträge. Was Sie prüfen: dass dieser Teil leer ist oder dass jeder Eintrag vor oder bei der Unterzeichnung ordnungsgemäß gelöscht wird.
6 Einträge, die Warnsignale sind
- Eine Bankhypothek (ipotecă) ohne klaren Plan für ihre Löschung.
- Eine Pfändung oder ein Zwangsvollstreckungsverfahren.
- Ein Vermerk über ein Gerichtsverfahren, das die Immobilie betrifft.
- Ein Veräußerungs- und Belastungsverbot (interdicție de înstrăinare și grevare).
- Ein Verkaufsversprechen zugunsten eines anderen. Nach Gesetz 207/2025 ist genau das der Eintrag, der einen Doppelverkauf aufdeckt. Über einen solchen Fall haben wir in unserem Artikel über die zweimal verkaufte Wohnung geschrieben.
- Ein eingetragener Eigentümer, der nicht der Verkäufer ist, ohne klare, dokumentierte Erklärung.
Keiner dieser Einträge beendet das Geschäft zwangsläufig. Jeder ist aber ein Grund, innezuhalten und Ihren Anwalt zu fragen.
Aus der Praxis: Der Bruder in Toronto, der im Auszug auftauchte
Rechtsanwalt Ilan Leibovitch erinnert sich:
Der Auszug ist Gewissheit für 20 Lei. Er sagt Ihnen nicht alles, aber ohne ihn wissen Sie nichts.
Ein Mandant, eine Führungskraft aus der Tech-Branche, rief an einem Sonntagmorgen an: Er hatte in einem aufstrebenden Bukarester Viertel eine Dreizimmerwohnung gefunden. Die Verkäuferin, eine Frau in ihren Siebzigern, hatte sie von ihren Eltern geerbt, wollte schnell abschließen, und der Preis lag zwanzig Prozent unter dem Marktniveau.
Ich forderte den Grundbuchauszug an. Die Immobilie war zu gleichen Teilen auf zwei Personen eingetragen: auf sie und offenbar auf ihren Bruder. Der Bruder war zweiundzwanzig Jahre zuvor nach Kanada gegangen, und die Familie hatte in den letzten Jahren nicht mit ihm gesprochen. Ich erklärte dem Mandanten, dass eine Immobilie mit zwei Eigentümern nicht ohne beide Unterschriften verkauft werden kann, und zwar nicht auf Grundlage einer alten Generalvollmacht, sondern nur durch die tatsächliche Unterzeichnung genau dieses Geschäfts.
Die Schwester fand ihn innerhalb von drei Tagen. Er beauftragte einen eigenen Anwalt in Bukarest und verlangte ein unabhängiges Wertgutachten, das acht Prozent über dem Preis lag, der dem Mandanten angeboten worden war. Nach Verhandlungen wurde das Geschäft acht Wochen später abgeschlossen. Nicht zum ursprünglichen Preis, aber zu einem Preis, mit dem der Mandant leben konnte.
Die Prüfung des Auszugs dauerte weniger als einen Arbeitstag. Ohne sie wäre das Geschäft über eine Wohnung vorangegangen, die zur Hälfte jemandem gehörte, mit dem niemand gesprochen hatte. Deshalb liest man den Eigentümerteil des Auszugs zuerst und gleicht ihn mit der Identität des Verkäufers ab.
Was der Auszug nicht zeigt
Der Auszug zeigt, was eingetragen ist, nicht, was vor Ort geschieht. Ein „sauberer“ Auszug bedeutet nicht immer eine saubere Immobilie. Er zeigt keine Planungsprobleme, keine baulichen Unregelmäßigkeiten und keine Rückstände bei lokalen Steuern. Deshalb ist die Prüfung zweigleisig, rechtlich und planungsrechtlich, wie wir in unserem Ratgeber zur Due Diligence darlegen.
Noch ein Punkt: Der Auszug ist zum Tag seiner Ausstellung korrekt. Zwischen Ihrer Prüfung und Ihrer Zahlung kann etwas Neues eingetragen werden, daher bestellen Sie vor jeder größeren Zahlung einen frischen Auszug.
Ein Auszug für eine noch nicht gebaute Immobilie
Nach Gesetz 207/2025 hat auch eine im Bau befindliche Wohnung ein eigenes Blatt im Grundbuch, und der Vorvertrag wird dort vermerkt. In unserem Projekt in Balotești zum Beispiel kann jeder Käufer den Eintrag auf seiner eigenen Einheit sehen. Fragen Sie bei jedem Projekt den Bauträger: „Wie lautet die Grundbuchblattnummer meiner Einheit?“
Häufig gestellte Fragen
Was kostet ein Grundbuchauszug in Rumänien?
Ein online über die ePay-Plattform der ANCPI bestellter Auszug zur Information kostet Stand 2026 20 Lei. Eigentümer erhalten einen Auszug ihrer eigenen Immobilie kostenlos über die Eigentümerplattform der ANCPI.
Wer kann in Rumänien einen Auszug für eine Immobilie erhalten?
Jeder kann einen Auszug zur Information bestellen, auch jemand, der nicht Eigentümer ist. Einen Auszug zur Beurkundung, der für die Unterzeichnung verwendet wird, kann nur der Notar bestellen.
Was brauche ich, um einen Auszug zu bestellen?
Den Kreis, die Ortschaft und die Grundbuch- oder Katasternummer der Immobilie. Die Nummer erhalten Sie vom Verkäufer, vom Bauträger oder aus den Unterlagen der Immobilie.
Was bedeutet ein leerer Teil III?
Dass am Tag der Ausstellung des Auszugs keine Hypothek, keine Pfändung, kein Gerichtsverfahren und kein Recht Dritter auf der Immobilie eingetragen war. Das ist ein gutes Zeichen, ersetzt aber weder eine planungsrechtliche Prüfung noch eine Prüfung lokaler Rückstände.
Wie lange ist ein Auszug gültig?
Der Auszug gibt die Lage am Tag seiner Ausstellung wieder. Für Prüfzwecke hat er keine rechtliche „Gültigkeit“, doch der Status der Immobilie kann sich ändern. Deshalb bestellen Sie vor jeder größeren Zahlung und vor der Unterzeichnung einen neuen Auszug.
Fazit
Der Auszug ist Gewissheit für 20 Lei. Er sagt Ihnen nicht alles, aber ohne ihn wissen Sie nichts.
Bestellen Sie ihn selbst, lassen Sie ihn von Ihrem Anwalt lesen und bestellen Sie ihn vor jeder Zahlung erneut.
Wenn Sie einen Auszug für eine Immobilie in Rumänien haben und nicht sicher sind, was Sie da vor sich sehen, bei uns oder anderswo, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir lesen ihn gemeinsam, Teil für Teil.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Nationale Agentur für Kataster und Grundbuch (ANCPI) · ePay ANCPI, Online-Bestellung von Auszügen · Rumänisches Gesetzesportal: Gesetz 7/1996 und Gesetz 207/2025 · Nationale Union der Notare Rumäniens (UNNPR).
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die Auswertung eines Auszugs für ein Geschäft sollte ein unabhängiger Anwalt vornehmen.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
