Un extrait à titre d'information se commande sur le site ePay de l'ANCPI pour 20 lei (2026). Les propriétaires obtiennent le leur gratuitement.
Partie I : le bien. Partie II : les propriétaires et leur titre. Partie III : hypothèques, saisies, procédures et droits de tiers.
Hypothèque sans plan de mainlevée, saisie, procédure judiciaire, interdiction de vente, promesse de vente à un tiers, propriétaire autre que le vendeur.
Tout le monde peut commander un extrait à titre d'information. Seul le notaire commande celui pour authentification, valable quelques jours.
Le registre foncier est tenu par l'ANCPI en vertu de la loi 7/1996. Un droit non inscrit ne pèse pas grand-chose face aux tiers.
L'extrait du registre foncier en Roumanie : la réponse courte
L'extrait du registre foncier en Roumanie (Extras de Carte Funciară) est le document qui indique qui est propriétaire d'un bien et ce qui est inscrit sur celui-ci. N'importe qui peut commander un extrait à titre d'information sur le site de paiement de l'ANCPI, pour 20 lei en 2026, à l'aide du numéro du bien et de la localité. L'extrait comporte trois parties : la description du bien, les propriétaires et les charges, et c'est la troisième qui détermine si le bien est libre de tout problème.
S'il y a un document que je demande à chaque investisseur de consulter avant de virer le moindre euro, c'est l'extrait. Il est bon marché, rapide, et en dit plus que n'importe quelle présentation.
Ce qu'est la Cartea Funciară, et pourquoi l'extrait passe en premier
La Cartea Funciară est le registre foncier roumain, tenu par l'ANCPI via ses bureaux départementaux (OCPI), en vertu de la loi 7/1996 sur le cadastre et la publicité foncière. En Roumanie, un droit de propriété non inscrit ne pèse pas grand-chose face aux tiers.
La règle est donc simple : aucun acompte tant que vous n'avez pas un extrait récent et qu'un avocat de votre choix ne l'a pas lu. Nous avons abordé l'inscription à votre nom en fin de transaction dans notre article sur l'inscription du bien.
Deux types d'extrait
| Type | Qui le commande | À quoi il sert |
|---|---|---|
| Extrait à titre d'information (pentru informare) | Tout le monde | Vérification avant une transaction, suivi d'un bien |
| Extrait pour authentification (pentru autentificare) | Uniquement le notaire | La signature elle-même. Valable quelques jours seulement |
C'est vous qui commandez le premier. Le notaire commande le second en vue de la signature, comme nous l'expliquons dans notre guide du notaire en Roumanie.
Comment commander un extrait en ligne : 4 étapes
- Rendez-vous sur le site de paiement de l'ANCPI (ePay) et créez un compte.
- Choisissez le produit « Extras de carte funciară pentru informare ».
- Saisissez les données du bien : département, localité, et numéro de registre foncier ou numéro cadastral. Le vendeur ou le promoteur vous communique ce numéro.
- Payez 20 lei par carte, et recevez l'extrait au format PDF, généralement dans un court délai.
Les propriétaires peuvent obtenir gratuitement un extrait de leur propre bien via la plateforme de l'ANCPI dédiée aux propriétaires. Et si le vendeur refuse de vous communiquer le numéro du bien ? C'est en soi une information.
Comment lire l'extrait : les trois parties
L'extrait n'existe qu'en roumain. Demandez donc à votre avocat un bref résumé de chacune des trois parties, dans une langue que vous lisez, et conservez-le avec l'extrait dans le dossier de la transaction.
Partie I : le bien lui-même
Adresse, surface, numéro cadastral, usage et, pour un appartement, la quote-part des parties communes et du terrain. Ce qu'il faut vérifier : que la surface et la description correspondent à ce que l'on vous vend, et à ce qui existe sur le terrain.
Partie II : les propriétaires
Qui est propriétaire, dans quelle proportion, et sur la base de quel document : un contrat, une succession ou une décision de justice. Cette partie indique aussi si l'inscription est définitive ou provisoire. Ce qu'il faut vérifier : que le propriétaire inscrit est exactement la personne qui vous vend, et que, s'il y a plusieurs propriétaires, tous signent.
Partie III : les charges
Hypothèques, saisies, procédures judiciaires, interdictions de vente, droits d'usage et baux. Ce qu'il faut vérifier : que cette partie est vide, ou que chaque inscription sera levée en bonne et due forme avant ou lors de la signature.
6 inscriptions qui sont des signaux d'alerte
- Une hypothèque bancaire (ipotecă) sans plan clair de mainlevée.
- Une saisie ou une procédure d'exécution forcée.
- Une mention de procédure judiciaire concernant le bien.
- Une interdiction de vente et de constitution de charges (interdicție de înstrăinare și grevare).
- Une promesse de vente au profit d'un tiers. En vertu de la loi 207/2025, c'est précisément ce qui révèle une double vente. Nous avons relaté un tel cas dans notre article sur l'appartement vendu deux fois.
- Un propriétaire inscrit qui n'est pas le vendeur, sans explication documentaire claire.
Aucune de ces inscriptions ne met nécessairement fin à la transaction. Chacune est une raison de s'arrêter et d'interroger votre avocat.
Retour du terrain : le frère de Toronto apparu sur l'extrait
Maître Ilan Leibovitch, avocat, se souvient :
L'extrait, c'est 20 lei de certitude. Il ne vous dit pas tout, mais sans lui vous ne savez rien.
Un client, cadre dirigeant dans la tech, m'a appelé un dimanche matin : il avait trouvé un trois-pièces dans un quartier de Bucarest en plein développement. La venderesse, une femme de plus de soixante-dix ans, l'avait hérité de ses parents, voulait conclure rapidement, et le prix était inférieur de vingt pour cent au marché.
J'ai demandé l'extrait du registre foncier. Le bien était inscrit au nom de deux personnes à parts égales : elle, et apparemment son frère. Le frère était parti au Canada vingt-deux ans plus tôt, et la famille ne lui avait pas parlé ces dernières années. J'ai expliqué au client qu'un bien à deux propriétaires ne peut être vendu sans les deux signatures, et pas sur la base d'une ancienne procuration générale, mais en signant effectivement cette transaction précise.
La sœur l'a retrouvé en trois jours. Il a mandaté son propre avocat à Bucarest et demandé une expertise indépendante, qui est ressortie huit pour cent au-dessus du prix proposé au client. Après négociation, la transaction a été conclue huit semaines plus tard. Pas au prix initial, mais à un prix acceptable pour le client.
La vérification de l'extrait a pris moins d'une journée de travail. Sans elle, la transaction aurait avancé sur un appartement dont la moitié appartenait à quelqu'un à qui personne n'avait parlé. C'est pourquoi la partie de l'extrait consacrée aux propriétaires se lit en premier, et se compare à l'identité du vendeur.
Ce que l'extrait ne montre pas
L'extrait montre ce qui est inscrit, pas ce qui se passe sur le terrain. Un extrait « propre » ne signifie pas toujours un bien sans problème. Il ne révèle ni les problèmes d'urbanisme, ni les irrégularités de construction, ni les dettes de taxes locales. C'est pourquoi la vérification est double, juridique et urbanistique, comme nous l'exposons dans notre guide de due diligence.
Autre point : l'extrait est exact à la date de sa délivrance. Une nouvelle inscription peut intervenir entre votre vérification et votre paiement : commandez donc un extrait à jour avant chaque paiement important.
Un extrait pour un bien pas encore construit
En vertu de la loi 207/2025, même un appartement en construction dispose de sa propre page dans le registre, et l'avant-contrat y est inscrit. Dans notre projet à Balotești, par exemple, chaque acquéreur peut voir l'inscription relative à son propre lot. Quel que soit le projet, demandez au promoteur : « Quel est le numéro de page au registre de mon lot ? »
Questions fréquentes
Combien coûte un extrait du registre foncier en Roumanie ?
Un extrait à titre d'information commandé en ligne sur le site ePay de l'ANCPI coûte 20 lei, tarif 2026. Les propriétaires peuvent obtenir gratuitement un extrait de leur propre bien via la plateforme de l'ANCPI dédiée aux propriétaires.
Qui peut obtenir un extrait pour un bien en Roumanie ?
N'importe qui peut commander un extrait à titre d'information, y compris une personne qui n'est pas propriétaire. Un extrait pour authentification, utilisé pour la signature, ne peut être commandé que par le notaire.
De quoi ai-je besoin pour commander un extrait ?
Le département, la localité et le numéro de registre foncier ou le numéro cadastral du bien. Vous obtenez ce numéro auprès du vendeur, du promoteur ou dans les documents du bien.
Que signifie une partie III vide ?
Qu'aucune hypothèque, saisie, procédure judiciaire ni aucun droit de tiers n'était inscrit sur le bien à la date de délivrance de l'extrait. C'est bon signe, mais cela ne remplace ni une vérification d'urbanisme ni un contrôle des dettes locales.
Combien de temps un extrait est-il valable ?
L'extrait reflète la situation à la date de sa délivrance. Il n'a pas de « validité » juridique aux fins de vérification, mais la situation du bien peut évoluer : commandez donc un nouvel extrait avant chaque paiement important et avant la signature.
En résumé
L'extrait, c'est 20 lei de certitude. Il ne vous dit pas tout, mais sans lui vous ne savez rien.
Commandez-le vous-même, faites-le lire par votre avocat, et commandez-le de nouveau avant chaque paiement.
Si vous avez un extrait pour un bien en Roumanie et que vous n'êtes pas sûr de ce que vous lisez, chez nous ou ailleurs, réservez un appel d'une demi-heure avec moi. Nous le lirons ensemble, partie par partie.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI) · ePay ANCPI, commande d'extraits en ligne · Portail législatif roumain : loi 7/1996 et loi 207/2025 · Union nationale des notaires de Roumanie (UNNPR).
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique. La lecture d'un extrait en vue d'une transaction doit être confiée à un avocat indépendant.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
