Extrasul pentru informare se comandă pe platforma ePay a ANCPI cu 20 de lei (2026). Proprietarii îl primesc gratuit pe al lor.
Partea I: imobilul. Partea a II-a: proprietarii și titlul. Partea a III-a: ipoteci, sechestre, litigii și drepturi ale terților.
Ipotecă fără plan de radiere, sechestru, litigiu, interdicție de înstrăinare, promisiune de vânzare către altcineva, proprietar care nu e vânzătorul.
Extrasul pentru informare îl poate cere oricine. Pe cel pentru autentificare îl cere doar notarul și e valabil câteva zile.
Cartea funciară este ținută de ANCPI potrivit Legii 7/1996. Un drept neînscris contează foarte puțin în fața terților.
Extrasul de carte funciară în România: răspunsul scurt
Extrasul de carte funciară este documentul care arată cine este proprietarul unui imobil și ce este înscris asupra lui. Oricine poate comanda un extras pentru informare pe platforma de plăți a ANCPI, cu 20 de lei în 2026, pe baza numărului imobilului și a localității. Extrasul are trei părți: descrierea imobilului, proprietarii și sarcinile, iar a treia parte este cea care decide dacă imobilul este curat.
Dacă există un singur document pe care îl cer oricărui investitor să-l vadă înainte de a transfera un euro, acela este extrasul. Este ieftin, rapid și spune mai mult decât orice prezentare.
Ce este cartea funciară și de ce extrasul vine primul
Cartea funciară este registrul imobiliar al României, ținut de ANCPI prin oficiile județene (OCPI), potrivit Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996. În România, un drept asupra unui imobil care nu este înscris contează foarte puțin în fața terților.
Așa că regula este simplă: niciun avans până nu aveți un extras actualizat, citit de un avocat al dumneavoastră. Despre intabularea pe numele dumneavoastră la finalul tranzacției am scris în articolul despre înscrierea imobilului.
Două tipuri de extras
| Tip | Cine îl comandă | La ce folosește |
|---|---|---|
| Extras pentru informare | Oricine | Verificare înainte de tranzacție, urmărirea unui imobil |
| Extras pentru autentificare | Doar notarul | Semnarea propriu-zisă. Valabil doar câteva zile |
Pe primul îl comandați dumneavoastră. Pe al doilea îl cere notarul înainte de semnare, așa cum explicăm în ghidul despre notarul în România.
Cum comandați extrasul online: 4 pași
- Intrați pe platforma de plăți ANCPI (ePay) și vă faceți cont.
- Alegeți produsul „Extras de carte funciară pentru informare”.
- Introduceți datele imobilului: județul, localitatea și numărul de carte funciară sau numărul cadastral. Numărul îl primiți de la vânzător sau de la dezvoltator.
- Plătiți 20 de lei cu cardul și primiți extrasul în format PDF, de regulă în scurt timp.
Proprietarii pot obține gratuit extrasul propriului imobil prin platforma dedicată proprietarilor a ANCPI. Iar dacă vânzătorul refuză să vă dea numărul imobilului? Și asta este o informație.
Cum citiți extrasul: cele trei părți
Extrasul este doar în limba română. De aceea, cereți-i avocatului un scurt rezumat al fiecărei părți, într-o limbă pe care o citiți, și păstrați-l împreună cu extrasul în dosarul tranzacției.
Partea I: imobilul
Adresa, suprafața, numărul cadastral, categoria de folosință și, la un apartament, cota din părțile comune și din teren. Ce verificați: că suprafața și descrierea corespund cu ce vi se vinde și cu ce există în teren.
Partea a II-a: proprietarii
Cine este proprietarul, în ce cotă și pe baza cărui act: contract, moștenire sau hotărâre judecătorească. Tot aici se vede dacă înscrierea este definitivă sau provizorie. Ce verificați: că proprietarul înscris este exact persoana care vă vinde și că, dacă sunt mai mulți proprietari, semnează toți.
Partea a III-a: sarcinile
Ipoteci, sechestre, litigii, interdicții de înstrăinare, drepturi de folosință și contracte de închiriere. Ce verificați: că această parte este goală sau că fiecare înscriere va fi radiată ordonat înainte de semnare ori la semnare.
6 înscrieri care sunt semnale de alarmă
- O ipotecă bancară fără un plan clar de radiere.
- Un sechestru sau o executare silită.
- Notarea unui litigiu privind imobilul.
- O interdicție de înstrăinare și grevare.
- O promisiune de vânzare în favoarea altcuiva. Potrivit Legii 207/2025, exact asta scoate la iveală o vânzare dublă. Am scris despre un astfel de caz în articolul despre apartamentul vândut de două ori.
- Un proprietar înscris care nu este vânzătorul, fără o explicație clară în acte.
Niciuna nu înseamnă neapărat sfârșitul tranzacției. Fiecare este un motiv să vă opriți și să-l întrebați pe avocat.
Din teren: fratele din Toronto care apărea în extras
Avocatul Ilan Leibovitch povestește:
Extrasul înseamnă 20 de lei de certitudine. Nu vă spune totul, dar fără el nu știți nimic.
Un client, manager în IT, m-a sunat într-o duminică dimineață: găsise în București un apartament cu trei camere, într-un cartier în dezvoltare. Vânzătoarea, o doamnă trecută de șaptezeci de ani, moștenise proprietatea de la părinți, voia să încheie repede, iar prețul era cu douăzeci la sută sub piață.
Am cerut extrasul de Carte Funciară. Proprietatea era înscrisă pe numele a două persoane, în cote egale: ea și, după toate aparențele, fratele ei. Fratele plecase în Canada cu douăzeci și doi de ani în urmă, iar familia nu mai vorbise cu el în ultimii ani. I-am explicat clientului că o proprietate cu doi proprietari nu se poate vinde fără semnătura amândurora, și nu pe baza unei procuri generale vechi, ci prin semnarea efectivă a acestei tranzacții.
Sora l-a găsit în trei zile. El și-a angajat propriul avocat în București și a cerut o evaluare independentă, care a ieșit cu opt la sută peste prețul oferit clientului. După negocieri, tranzacția s-a încheiat după opt săptămâni. Nu la prețul inițial, dar la un preț cu care clientul putea trăi.
Verificarea extrasului a durat mai puțin de o zi de lucru. Fără ea, tranzacția ar fi mers mai departe pentru un apartament din care jumătate aparținea cuiva cu care nu vorbise nimeni. De aceea partea cu proprietarii din extras se citește prima și se compară cu identitatea vânzătorului.
Ce nu arată extrasul
Extrasul arată ce este înscris, nu ce se întâmplă în teren. Un extras „curat” nu înseamnă întotdeauna un imobil curat. Nu arată probleme de urbanism, construcții neconforme sau datorii la taxele locale. De aceea verificarea este dublă, juridică și urbanistică, așa cum am arătat în ghidul de due diligence.
Încă ceva: extrasul este corect la data emiterii. Între verificare și plată se poate înscrie ceva nou, așa că scoateți un extras nou înainte de fiecare plată importantă.
Extrasul pentru un imobil încă neconstruit
Potrivit Legii 207/2025, chiar și un apartament în construcție are propria carte funciară, iar antecontractul se notează în ea. În proiectul nostru din Balotești, de exemplu, fiecare cumpărător poate vedea înscrierea pe unitatea sa. La orice proiect, întrebați dezvoltatorul: „Care este numărul de carte funciară al unității mele?”
Întrebări frecvente
Cât costă un extras de carte funciară în România?
Un extras pentru informare comandat online pe platforma ePay a ANCPI costă 20 de lei, în 2026. Proprietarii pot obține gratuit extrasul propriului imobil prin platforma ANCPI pentru proprietari.
Cine poate scoate un extras pentru un imobil din România?
Oricine poate comanda un extras pentru informare, inclusiv cineva care nu este proprietarul. Extrasul pentru autentificare, folosit la semnare, îl poate cere doar notarul.
De ce am nevoie ca să comand un extras?
De județ, localitate și numărul de carte funciară sau numărul cadastral al imobilului. Numărul îl primiți de la vânzător, de la dezvoltator sau din actele imobilului.
Ce înseamnă o parte a III-a goală?
Că, la data emiterii extrasului, asupra imobilului nu era înscrisă nicio ipotecă, niciun sechestru, litigiu sau drept al unui terț. Este un semn bun, dar nu înlocuiește verificarea urbanistică și verificarea datoriilor locale.
Cât timp este valabil un extras?
Extrasul reflectă situația din ziua emiterii. Nu are o „valabilitate” juridică pentru verificare, dar situația imobilului se poate schimba, așa că scoateți un extras nou înainte de fiecare plată importantă și înainte de semnare.
Concluzia
Extrasul înseamnă 20 de lei de certitudine. Nu vă spune totul, dar fără el nu știți nimic.
Scoateți-l singur, dați-l avocatului să-l citească și scoateți-l din nou înainte de fiecare plată.
Dacă aveți un extras pentru un imobil din România și nu sunteți sigur ce vedeți în el, la noi sau oriunde altundeva, programați o discuție de o jumătate de oră cu mine. Îl citim împreună, parte cu parte.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) · ePay ANCPI, comandarea extrasului online · Portalul legislativ: Legea 7/1996 și Legea 207/2025 · Uniunea Națională a Notarilor Publici (UNNPR).
Acest articol are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică. Citirea unui extras în vederea unei tranzacții trebuie făcută de un avocat independent.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
