Un acord privat neînscris în cartea funciară nu îl vede nimeni. Așa a putut fi vândut același apartament de două ori.
Acorduri private neînscrise, avansuri mari fără garanție și bani mutați între proiecte. Fiecare a amplificat paguba celorlalte.
Publicată pe 8 decembrie 2025, în vigoare din 11 decembrie 2025. Închide cele trei breșe, una câte una.
Antecontractul se semnează doar la notar, care îl înscrie în cel mult o zi lucrătoare. O a doua vânzare iese imediat la iveală.
La ce bancă e contul dedicat și cine aprobă retragerile? Un dezvoltator serios răspunde într-o secundă, în scris.
Scandalul Nordis: întrebarea pe care o aud cel mai des din decembrie
Cumpărătorii mă întreabă despre multe lucruri. Preț, taxe, credit ipotecar. Dar din decembrie 2025 există o întrebare care revine aproape la fiecare primă discuție.
„Moti, și dacă dezvoltatorul de la care cumpăr ajunge următorul Nordis?”
Este exact întrebarea corectă. Iar ca să-i răspundem, trebuie mai întâi să înțelegem ce s-a întâmplat în scandalul Nordis și cum ajunge, de fapt, un apartament să fie vândut de două ori.
E o poveste despre trei breșe și despre o lege care le-a închis pe toate trei.
Imaginați-vă: apartamentul vândut de două ori
Semnați pentru un apartament „pe plan” într-un proiect promițător pe litoralul Mării Negre. Într-un birou de vânzări elegant, pe un acord care arată perfect oficial.
Plătiți un avans strâns în ani de economii. Primiți randări, un calendar și o strângere de mână.
Apoi aflați că altcineva a semnat pentru exact același apartament. Acordul dumneavoastră nu a fost niciodată înscris în cartea funciară. Iar banii? De mult nu mai sunt în proiectul dumneavoastră.
Așa se putea întâmpla în România până în decembrie 2025. Mii de cumpărători din proiectele grupului Nordis au aflat-o pe pielea lor. Șocul a fost atât de mare încât Parlamentul, o instituție care aproape niciodată nu cade de acord, a adoptat corecția în unanimitate.
Când fiecare partid, din fiecare colț al eșichierului, votează la fel, nu mai e doar legislație. E repararea unei nedreptăți.
Cele trei breșe din spatele scandalului Nordis
Scandalul nu s-a născut dintr-o singură defecțiune. S-a născut din trei breșe care au lucrat împreună, fiecare amplificând paguba celorlalte.
1. Acorduri private care nu au fost înscrise
Promisiunile de vânzare se semnau ca acorduri private, fără notar și fără înscriere. Un acord care nu apare în cartea funciară e un acord pe care nu-l vede nimeni: nici următorul cumpărător, nici banca, nici dumneavoastră.
Așa a putut fi vândut același apartament de două ori, fără ca cineva să știe.
2. Avansuri mari fără nicio garanție
Cumpărătorii plăteau sume importante înainte ca clădirea să avanseze, fără nimic care să lege banii lor de propriul apartament.
3. Bani mutați între proiecte
Banii nu rămâneau în proiectul pentru care fuseseră plătiți. Se mutau între proiecte. Iar când banii tuturor stau într-o singură oală, prăbușirea unui proiect le trage după ea pe toate.
| Breșa | Ce a permis | Ce prevede legea astăzi |
|---|---|---|
| Acord privat neînscris | Vânzarea dublă a aceluiași apartament | Antecontract doar la notar, înscris în cartea funciară în cel mult o zi lucrătoare |
| Avansuri fără plafon | Sume mari în risc înainte să se construiască ceva | Taxă de rezervare de maximum 5%; avansuri de până la 25% la structură și încă până la 20% la instalații |
| Mutarea banilor între proiecte | O prăbușire trage după ea toate proiectele | Cont bancar dedicat proiectului, retrageri aprobate de dirigintele de șantier, amendă de 1% din cifra de afaceri |
Cum a închis ușa Legea 207/2025
Legea 207/2025, pe care toată lumea o numește „legea Nordis”, a fost publicată în Monitorul Oficial pe 8 decembrie 2025 și a intrat în vigoare pe 11 decembrie 2025. Închide cele trei breșe, una câte una.
Dezvoltatorul dumneavoastră lucra așa și înainte să fie obligat, sau doar de când nu mai are de ales?
Nu voi trece aici prin fiecare articol. Mecanismele complete le-am explicat în articolul despre ce schimbă legea Nordis pentru cine cumpără pe plan, iar protecția banilor în articolul despre contul dedicat și etapele de construcție. Pentru povestea noastră contează principiul:
- Nicio semnătură înainte de înscriere. Dezvoltatorul nu vă poate face să semnați pentru o unitate viitoare până nu este înscrisă autorizația de construire și până când fiecare apartament, chiar și unul încă neconstruit, nu are propria foaie în cartea funciară.
- Antecontractul se semnează doar la notar, care îl înscrie în cartea funciară în cel mult o zi lucrătoare. Orice încercare de a vinde a doua oară același apartament iese imediat la iveală.
- Banii se mișcă doar când se mișcă și clădirea. Avansurile sunt eșalonate pe etape de construcție și intră într-un cont dedicat proiectului, eliberat doar cu aprobarea dirigintelui de șantier.
La capătul drumului ajungeți, ca întotdeauna, la contractul final și înscrierea pe numele dumneavoastră. Diferența e că acum tot drumul este înscris și supravegheat.
După scandalul Nordis: un filtru, nu doar un scut
Dincolo de articole, legea aceasta face ceva mai profund.
Nu a fost scrisă ca să-i protejeze pe dezvoltatori. A fost scrisă ca să-i filtreze pe cei slabi.
Dezvoltatorii îndatorați, care trăiau din avansurile cumpărătorilor și din mutarea banilor între proiecte, abia mai pot lucra după noile reguli. Dezvoltatorii capitalizați, cu înscrieri corecte și capital propriu, merg mai departe și au brusc mai puțini concurenți.
Cine a rămas pe piață după decembrie 2025 a trecut printr-un filtru. Așa că vă rămâne o singură întrebare, care valorează mai mult decât orice clauză din contract: dezvoltatorul dumneavoastră lucra așa și înainte să fie obligat, sau doar de când nu mai are de ales?
Întrebarea de o secundă
Veți afla foarte repede. O singură întrebare lămurește aproape totul:
„La ce bancă este deschis contul dedicat al proiectului și cine este dirigintele de șantier care aprobă retragerile?”
Un dezvoltator serios răspunde într-o secundă și vă trimite răspunsul în scris. Unul care se bâlbâie? Mergeți mai departe.
Și în proiectul nostru din Balotești (prezentat, în ebraică, de Walla Nadlan), aceasta este prima întrebare pe care mă aștept să mi-o puneți. Banii cumpărătorilor, în orice proiect care respectă legea, inclusiv al nostru, stau într-un cont dedicat supravegheat și se eliberează doar în funcție de progresul verificat al construcției.
Celelalte verificări, extrasul de carte funciară pentru unitatea dumneavoastră, autorizația înscrisă, notarul și plafoanele de avans, le găsiți în checklistul legii Nordis: șase verificări înainte de semnare. Legea e acum de partea dumneavoastră, dar numai dacă o folosiți.
Corect spus: siguranța are un preț
Nu vă voi arăta doar partea comodă.
Siguranța aceasta are un preț, iar el este structural, nu temporar. Dezvoltatorii au nevoie de mai mult capital propriu și au costuri de conformare, lansările încetinesc, iar costurile ajung în prețuri. Ofertă nouă mai mică și mai scumpă.
Încă ceva: dacă cumpărați un apartament finalizat, la mâna a doua, deja intabulat, legea aceasta aproape nu vă privește. Acolo protecția înseamnă un extras de carte funciară curat și verificarea sarcinilor, nu „Nordis”. Am scris despre asta în ghidul de due diligence.
Întrebări frecvente
Ce este scandalul Nordis?
O afacere în care mii de cumpărători de apartamente pe plan din proiectele grupului Nordis au descoperit că acordurile lor nu fuseseră înscrise, că apartamente fuseseră vândute de mai multe ori și că banii fuseseră mutați între proiecte. În urma lui, Parlamentul a adoptat în unanimitate Legea 207/2025.
Cum poate fi vândut un apartament de două ori?
Când acordul se semnează privat și nu este înscris în cartea funciară, nu există niciun registru public care să arate că apartamentul a fost deja vândut. Astăzi antecontractul se semnează la notar și se înscrie în cel mult o zi lucrătoare, așa că o a doua vânzare iese imediat la iveală.
Deci e încă riscant să cumperi pe plan în România?
Riscul nu a dispărut, dar s-a schimbat. Astăzi stă mai ales la cei care sar peste verificări: semnează fără extras pentru unitate, plătesc peste plafoane sau nu întreabă niciodată unde stau banii. Parcurgerea checklistului îl reduce considerabil.
Legea îi protejează și pe cumpărătorii străini?
Da. Protecțiile Legii 207/2025 țin de tranzacție, nu de cetățenie. Notarul, înscrierea, plafoanele de avans și contul dedicat se aplică oricărui cumpărător, român sau străin.
Cumpăr un apartament finalizat. Mă privește?
În mare parte, nu. Legea vizează achizițiile pe plan. La o proprietate finalizată și intabulată, protecția dumneavoastră este un extras de carte funciară curat, verificarea sarcinilor și un avocat independent. Același principiu, alte instrumente: ce nu e înscris nu există.
Concluzia
Scandalul Nordis nu ne învață că e periculos să cumperi pe plan în România. Ne învață că e periculos să cumperi fără înscriere, fără plafoane și fără cont dedicat. Exact ce a închis legea.
Dacă analizați acum un proiect în construcție, al nostru sau al oricui altcuiva, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Trecem împreună prin întrebările care merită puse înainte să plece vreun euro din contul dumneavoastră.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Legea 207/2025, portalul legislativ al Ministerului Justiției · Monitorul Oficial nr. 1133, 8 decembrie 2025 · Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) · Uniunea Națională a Notarilor Publici (UNNPR) · Walla Nadlan (în ebraică): Compass on the Lake · Analize juridice: TPA Romania, AmCham Romania, Hategan Attorneys, GGI / Mondaq.
Articolul are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Descrierea Legii 207/2025 este un rezumat general; textul obligatoriu este cel publicat în Monitorul Oficial. Înainte de orice tranzacție, consultați un avocat local independent.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
