Частный договор, не внесённый в земельную книгу, никто не видит. Так одну и ту же квартиру можно было продать дважды.
Незарегистрированные частные договоры, крупные авансы без обеспечения и переброска денег между проектами. Каждая усиливала другие.
Опубликован 8 декабря 2025 года, действует с 11 декабря 2025 года. Он закрывает все три лазейки, одну за другой.
Предварительный договор подписывается только у нотариуса, который регистрирует его за один рабочий день. Повторная продажа видна сразу.
В каком банке специальный счёт и какой инженер одобряет списания? Серьёзный девелопер ответит за секунду и письменно.
Скандал вокруг Nordis: вопрос, который я чаще всего слышу с декабря
Инвесторы спрашивают меня о многом. О цене, налогах, ипотеке. Но с декабря 2025 года почти в каждом первом разговоре звучит один и тот же вопрос.
«Моти, а что, если девелопер, у которого я покупаю, окажется следующим Nordis?»
Это абсолютно правильный вопрос. И чтобы на него ответить, сначала нужно понять, что произошло в скандале вокруг Nordis и как вообще одну квартиру можно продать дважды.
Это история о трёх лазейках – и об одном законе, который закрыл все три.
Представьте себе: квартира, которую продали дважды
Вы подписываете договор на квартиру на этапе строительства в перспективном проекте на побережье Чёрного моря. В лощёном офисе продаж, по договору, который выглядит совершенно официально.
Вы вносите задаток, на который копили годами. Вы получаете визуализации, график и рукопожатие.
А потом выясняется, что на ту же самую квартиру договор подписал кто-то ещё. Ваш договор так и не был внесён в земельную книгу. А деньги? Давно ушли из Вашего проекта.
Именно так это могло происходить в Румынии до декабря 2025 года. Тысячи покупателей в проектах группы Nordis убедились в этом на собственном горьком опыте. Шок был настолько сильным, что румынский парламент – орган, который почти ни в чём не приходит к согласию, – принял исправление единогласно.
Когда все партии, со всех концов политического спектра, голосуют одинаково, это уже не просто законодательство. Это исправление несправедливости.
Три лазейки, стоявшие за скандалом вокруг Nordis
Скандал возник не из-за одного сбоя. Он возник из-за трёх лазеек, действовавших вместе, и каждая многократно усиливала ущерб от остальных.
1. Частные договоры, которые так и не были зарегистрированы
Обещания продажи подписывались как частные договоры, без нотариуса и без регистрации. Договор, которого нет в реестре, – это договор, который никто не видит: ни следующий покупатель, ни банк, ни Вы.
Так одну и ту же квартиру можно было продать дважды, и никто об этом не знал.
2. Крупные авансы без всякого обеспечения
Покупатели платили значительные суммы до того, как строительство продвинулось, и ничто не привязывало их деньги к их собственной квартире.
3. Перевод денег между проектами
Деньги не оставались в том проекте, за который были уплачены. Они перемещались между проектами. А когда деньги всех лежат в одном котле, крах одного проекта тянет за собой все остальные.
| Лазейка | Что она позволяла | Что закон говорит сегодня |
|---|---|---|
| Незарегистрированный частный договор | Двойная продажа одной и той же квартиры | Предварительный договор только у нотариуса, с внесением в реестр в течение одного рабочего дня |
| Авансы без лимита | Крупные суммы под риском до того, как что-либо построено | Плата за бронирование до 5%; авансы до 25% на этапе возведения каркаса и ещё до 20% на этапе инженерных систем |
| Перевод денег между проектами | Крах одного проекта обрушивает все | Специальный банковский счёт проекта, списания одобряет инженер технадзора, штраф 1% оборота за нецелевое использование средств |
Как Закон 207/2025 закрыл эту дверь
Закон 207/2025, который все называют «законом Nordis», был опубликован в Официальном вестнике Румынии (Monitorul Oficial) 8 декабря 2025 года и вступил в силу 11 декабря 2025 года. Он закрывает все три лазейки, одну за другой.
Работал ли Ваш девелопер так до того, как закон его обязал, или только тогда, когда выбора не осталось?
Я не буду разбирать здесь каждую статью. Все механизмы мы подробно описали в нашей статье о том, что закон Nordis меняет для покупателей на этапе строительства, а защиту самих денег – в нашей статье о специальном счёте и этапах строительства. Для этой истории важен принцип:
- Никаких подписаний до регистрации. Девелопер не может заключить с Вами договор на будущую единицу, пока разрешение на строительство не зарегистрировано и у каждой квартиры – даже ещё не построенной – нет собственного листа в реестре.
- Предварительный договор подписывается только у нотариуса, который вносит его в реестр в течение одного рабочего дня. Любая попытка продать ту же квартиру второй раз сразу становится видна.
- Деньги движутся, только когда движется стройка. Авансы распределены по этапам строительства и поступают на специальный счёт проекта, а списываются только с одобрения инженера технадзора.
В конце пути Вы по-прежнему подписываете основной договор и регистрируете право собственности на своё имя. Разница в том, что теперь весь путь зарегистрирован и находится под контролем.
После скандала вокруг Nordis: фильтр, а не только щит
Помимо отдельных статей, этот закон делает нечто более глубокое.
Он написан не для того, чтобы защищать девелоперов. Он написан для того, чтобы отсеять слабых.
Закредитованным девелоперам, которые жили на авансы покупателей и на переброске денег между проектами, трудно работать по новым правилам. Девелоперы с хорошей капитализацией, с надлежащей регистрацией и собственным капиталом продолжают работать – и вдруг сталкиваются с меньшим числом конкурентов.
Тот, кто остался на рынке после декабря 2025 года, прошёл через фильтр. Поэтому у Вас остаётся один вопрос, который стоит больше любого пункта договора: работал ли Ваш девелопер так до того, как закон его обязал, или только тогда, когда выбора не осталось?
Вопрос на одну секунду
Вы узнаете это очень быстро. Один вопрос решает большую часть истории:
«В каком банке открыт специальный счёт проекта и кто инженер технадзора, одобряющий списания?»
Серьёзный девелопер ответит за секунду и пришлёт ответ в письменном виде. Девелопер, который замялся? Идите дальше.
В нашем собственном проекте в Балотешти (о нём на иврите писал Walla Nadlan) это первый вопрос, который я жду от Вас. Средства покупателей в каждом проекте, соблюдающем закон, включая наш, находятся на контролируемом специальном счёте и высвобождаются только по мере подтверждённого хода строительства.
Остальные проверки – выписка из земельной книги по конкретной единице, зарегистрированное разрешение, нотариус и лимиты авансов – собраны в чек-листе по закону Nordis: шесть проверок перед подписанием. Теперь закон на Вашей стороне, но только если Вы им пользуетесь.
Справедливости ради: у безопасности есть цена
Я не буду показывать Вам только удобную сторону.
У этой безопасности есть цена, и она структурная, а не временная. Девелоперам нужно больше собственного капитала, они несут расходы на соблюдение требований, запуски проектов замедляются, и эти затраты перекладываются в цены. Нового предложения меньше, и оно дороже.
И ещё одно: если Вы покупаете готовую, зарегистрированную квартиру на вторичном рынке, этот закон Вас почти не касается. Там Ваша защита – чистая выписка о праве собственности и проверка обременений, а не «Nordis». Об этом мы писали в нашем руководстве по юридической проверке объекта.
Часто задаваемые вопросы
Что такое скандал вокруг Nordis?
История, в которой тысячи покупателей квартир на этапе строительства в проектах группы Nordis в Румынии обнаружили, что их договоры не были зарегистрированы, квартиры продавались более одного раза, а деньги перемещались между проектами. После этого румынский парламент единогласно принял Закон 207/2025.
Как вообще можно продать квартиру дважды?
Когда договор подписывается частным образом и не вносится в земельную книгу, не существует публичной записи о том, что квартира уже продана. Сегодня предварительный договор подписывается у нотариуса и регистрируется в течение одного рабочего дня, поэтому повторная продажа сразу выявляется.
Значит, покупка на этапе строительства в Румынии по-прежнему рискованна?
Риск не исчез, но изменился. Сегодня он лежит в основном на покупателях, которые пропускают проверки: подписывают без выписки по единице, платят сверх лимитов или так и не спрашивают, где находятся деньги. Проход по чек-листу существенно его снижает.
Защищает ли закон и иностранных покупателей?
Да. Защита по Закону 207/2025 привязана к сделке, а не к гражданству. Нотариус, регистрация, лимиты авансов и специальный счёт распространяются на каждого покупателя – местного или иностранного.
Я покупаю готовую квартиру. Меня это касается?
В основном нет. Закон нацелен на покупки на этапе строительства. Для готового, зарегистрированного объекта Ваша защита – чистая выписка из земельной книги, проверка обременений и независимый адвокат. Принцип тот же, инструменты другие: то, что не зарегистрировано, не существует.
Итог
Скандал вокруг Nordis учит не тому, что покупать на этапе строительства в Румынии опасно. Он учит тому, что опасно покупать без регистрации, без лимитов и без специального счёта. И именно это закон закрыл.
Если Вы сейчас присматриваетесь к строящемуся проекту – нашему или чьему-либо ещё, – запишитесь ко мне на 30-минутный звонок. Мы разберём вопросы, которые стоит задать до того, как с Вашего счёта уйдёт хотя бы один евро.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Закон 207/2025, правовой портал Министерства юстиции Румынии · Monitorul Oficial, выпуск 1133, 8 декабря 2025 года · Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости (ANCPI) · Национальный союз нотариусов Румынии (UNNPR) · Walla Nadlan (на иврите): Compass on the Lake · Юридические обзоры: TPA Romania, AmCham Romania, Hategan Attorneys, GGI / Mondaq.
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Описание Закона 207/2025 – это общее изложение; обязательную силу имеет текст, опубликованный в Monitorul Oficial. Перед любой сделкой проконсультируйтесь с независимым местным адвокатом.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
