Как распознать тревожные сигналы при покупке недвижимости за рубежом до перевода денег?

Тревожные сигналы при покупке недвижимости за рубежом: короткий ответ

Спросите застройщиков об этом

Большинство неудач израильтян с недвижимостью за рубежом произошли не из-за выбора плохой страны. Они произошли из-за сделки, в которой покупатель не получил зарегистрированного и чётко определённого права на объект или заплатил деньги, которые не были защищены. Тревожные сигналы повторяются: объект не зарегистрирован на Ваше имя, платёж на счёт, которого нет в договоре, частное соглашение вместо официального документа, местный партнёр, который всё контролирует, и давление подписать быстрее. Всё это можно проверить, прежде чем перевести хотя бы один евро.

Я девелопер и пишу о рисках на рынке, на котором сам строю. Это не противоречие. Покупатель, который знает, что проверять, – это покупатель, с которым мне удобнее всего работать, потому что он понимает, что получает.

Три случая, три урока

Спросите застройщиков об этом

Случай	Что произошло	Урок
Румыния, 2008–2009	Цены предложения на новые квартиры в Бухаресте снизились примерно на 29% в 2009 году	Цена – это не обещание
Румыния, партнёрства в земле	Calcalist в 2013 году описал израильтян, вложившихся в партнёрства, где официальная регистрация не соответствовала уплаченному	Ваше – это то, что зарегистрировано
Румыния, дело Nordis	Квартиры на этапе котлована продавались более чем одному покупателю по незарегистрированным соглашениям	Частное соглашение не защищает
Германия, 2026	По данным TheMarker, 24 израильских покупателя обнаружили, что зарегистрированы владельцами около 1% здания отеля, без определённой квартиры	Покупайте объект, а не «долю»

Румыния 2008: когда разворачивается сам рынок

Спросите застройщиков об этом

До 2008 года цены в Бухаресте быстро росли, и многие покупатели предполагали, что так будет и дальше. Согласно индексу Imobiliare.ro, в 2009 году цены предложения на новые квартиры в Бухаресте снизились примерно на 29%, а в шести крупнейших городах цены в конце 2009 года были более чем на 40% ниже пика марта 2008 года.

Урок здесь не в том, чтобы «не покупать». Урок в том, что сильнее всего пострадали те, кто покупал с высоким кредитным плечом, без возможности долго удерживать объект. О том, может ли повториться нечто подобное, мы писали в статье о риске кризиса, как в 2008 году.

Румыния: партнёрство, которое не было зарегистрировано

Спросите застройщиков об этом

В 2013 году Calcalist (на иврите) опубликовал расследование о сделках, в которых израильтяне входили в партнёрства по земле и проектам в Румынии. В одном из описанных случаев инвестор заплатил 102 000 евро за 5% земли, а в официальных документах фигурировала инвестиция всего в 52 000 евро. В других случаях местный партнёр постепенно брал объект под свой контроль или обременял его долгами.

Общий знаменатель: деньги ушли, но право не было зарегистрировано так, как это понимал покупатель. В недвижимости то, что не зарегистрировано в реестре недвижимости или в реестре компаний, на самом деле Вам не принадлежит.

Nordis: квартира, проданная дважды

Спросите застройщиков об этом

Крупнейшим делом последних лет в Румынии стало дело группы Nordis, где покупатели подписывали частные соглашения на квартиры на этапе котлована, соглашения не регистрировались, и одна и та же квартира продавалась более чем одному человеку. Полную историю мы рассказали в статье о квартире, проданной дважды.

Ответом стал Закон 207/2025, вступивший в силу в декабре 2025 года. Согласно закону, плата за бронирование ограничена 5% от цены и сроком до 60 дней, авансы ограничены 25% до завершения каркаса и 20% до завершения инженерных систем, а все платежи поступают на специальный банковский счёт проекта. Предварительный договор подписывается у нотариуса, и только после регистрации разрешения на строительство в реестре.

Германия 2026: «Вы купили квартиру», а получили процент

2 октября 2026 года TheMarker (на иврите) опубликовал материал о 24 израильских покупателях, которые, по их словам, купили курортные квартиры в здании отеля в районе Шварцвальда. Согласно публикации, каждый из них обнаружил, что зарегистрирован владельцем долей в здании, порядка 1%, без конкретной квартиры. Покупатели подали иск, а продавшая компания отвергает их претензии.

Я не сужу это дело. Но вопрос, который из него вытекает, подходит для любой страны: что именно будет зарегистрировано на моё имя и где я могу увидеть это своими глазами?

8 тревожных сигналов и как проверить каждый

1. Нет определённого и зарегистрированного объекта. «Доля в проекте», «процент здания», «инвестиционная единица». Проверьте, что у Вас есть лист объекта в реестре недвижимости или хотя бы предварительная регистрация объекта. Как читать выписку – в гиде по выписке из реестра недвижимости в Румынии.
2. Счёта для оплаты нет в договоре. При покупке у девелопера в Румынии деньги должны поступать на специальный счёт проекта. «Новые» реквизиты счёта по электронной почте – повод немедленно остановиться.
3. Частное соглашение вместо нотариального договора. «Подпишем сейчас соглашение о намерениях, а нотариуса сделаем потом». После Закона 207/2025 такого быть не должно.
4. Аванс выше разрешённого. Более 5% на этапе бронирования в Румынии – это нарушение закона, а не «бонус».
5. Гарантия дохода от продавца. Когда тот, кто Вам продаёт, ещё и «гарантирует» аренду, Вы зависите от его способности платить, а не от объекта.
6. Местный партнёр, у которого все ключи. Компания, где единственный директор – кто-то другой, банковский счёт под его контролем, а Вы «партнёр» на бумаге.
7. Адвокат другой стороны. Адвокат, которого рекомендует и которому платит продавец, – не Ваш адвокат.
8. Давление по времени. «Осталось два объекта, ответ нужен до завтра». Хорошая сделка подождёт неделю ради юридической проверки.

Что проверить самостоятельно, не спрашивая продавца

Некоторые проверки можно сделать самому, бесплатно или недорого:

• Реестр недвижимости: выписка из Национального агентства кадастра и регистрации недвижимости (ANCPI), показывающая собственников, обременения и отметки.
• Реестр компаний: данные компании девелопера, директора и акционеры в торговом реестре (ONRC).
• Судебные дела: поиск по названию компании на портале судов.
• Несостоятельность: процедуры несостоятельности публикуются в официальном бюллетене (Buletinul Procedurilor de Insolvență), который ведёт ONRC.

Вопросы, которые всё же стоит задать девелоперу, и что считается хорошим ответом, приведены в статье о вопросах перед подписанием. А полную юридическую проверку – в гиде по проверке перед подписанием.

Скажу об этом один раз: и в нашем проекте в Балотешти попросите показать нотариальный предварительный договор, специальный счёт, на который поступают платежи, и регистрацию договора в реестре недвижимости. Ровно те же проверки стоит делать у любого девелопера.

Часто задаваемые вопросы

Какой тревожный сигнал при покупке недвижимости за рубежом самый важный?

Сделка, по итогам которой на Ваше имя не будет зарегистрирован определённый объект. Процент здания, доля в компании или «инвестиционная единица» – это не квартира. Проверьте в реестре недвижимости, что именно будет зарегистрировано и когда.

Защищает ли меня Закон 207/2025 от истории, подобной Nordis?

Закон закрывает основные лазейки: предварительный договор у нотариуса, регистрация по объекту, лимиты авансов и специальный счёт. Но он работает, только если Вы проверяете, что девелопер действительно его соблюдает, и просите показать документы.

Можно ли покупать недвижимость в Румынии через партнёрство с местным жителем?

Можно, но такая структура требует двойной проверки: кто директор, кто подписывает по банковскому счёту и что зарегистрировано в реестре компаний. Случаи, описанные Calcalist в 2013 году, возникли именно из-за разрыва между тем, что понимали инвесторы, и тем, что было зарегистрировано.

Как проверить девелопера в Румынии, не полагаясь на его слова?

Получите выписку из ANCPI, проверьте компанию в торговом реестре ONRC, поищите дела на портале судов и проверьте бюллетень процедур несостоятельности. Всё это официальные и публичные источники.

Гарантия аренды от продавца – всегда тревожный сигнал?

Не всегда, но она переносит риск с состояния объекта на способность продавца выполнить обещание. Если он перестанет платить, у Вас останется договор с ним. Проверьте, что происходит с Вашим объектом в таком сценарии.

Итог

Истории из Румынии и Германии разные, но вопросы одинаковые: что будет зарегистрировано на моё имя, куда идут деньги, кто меня представляет и что произойдёт, если что-то пойдёт не так. Тот, кто получает на них ответы в письменном виде до первого платежа, закрывает большинство рисков.

Если Вы рассматриваете сделку в Румынии, у нас или у любого другого девелопера, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы вместе пройдём по восьми сигналам, по договору и по тому, что стоит попросить показать до перевода денег.

Моти Азулай, Compass Group Romania

Источники и данные: Индекс цен Imobiliare.ro · Calcalist, расследование о сделках с недвижимостью в Румынии (5.2.2013) (на иврите) · TheMarker, израильские покупатели в Шварцвальде (2.10.2026) (на иврите) · Закон 207/2025, портал румынского законодательства · Capital.ro, вступление в силу закона Nordis · Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости (ANCPI) · Торговый реестр Румынии (ONRC) · Портал судов Румынии.

Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Описание случаев основано на публикациях в прессе. В деле в Германии речь идёт о претензиях покупателей, которые компания отрицает, и судебного решения по нему нет.