TheMarker'a göre Almanya'daki 24 İsrailli alıcı, tanımlı bir daire olmaksızın bir otel binasının yaklaşık %1'inin sahibi olarak tescil edildiklerini fark etti. Şirket bunu reddediyor.
Imobiliare.ro endeksine göre Bükreş'te yeni dairelerin satış istem fiyatları 2009'da yaklaşık %29 düştü. Kaldıraç kullananlar en çok etkilenenler oldu.
207/2025 sayılı Kanun rezervasyonu fiyatın %5'i ve 60 günle sınırlıyor, tüm ödemeler projeye özel bir hesaba yatırılıyor.
Tescil edilmemiş bir birim, sözleşmede yer almayan bir hesap, özel bir anlaşma, aşırı bir depozito, gelir garantisi, kontrolü elinde tutan bir ortak, karşı tarafın avukatı ve zaman baskısı.
ANCPI'den bir özet, ONRC ticaret sicili, mahkemeler portalı ve iflas bülteni. Hepsi resmi ve kamuya açık kaynaklardır.
Yurt dışı gayrimenkulde tehlike işaretleri: kısa cevap
İsraillilerin yurt dışı gayrimenkuldeki başarısızlıklarının çoğu kötü bir ülke seçmekten kaynaklanmadı. Alıcının mülkte tescilli, tanımlı bir hak almadığı veya korunmayan para ödediği bir işlemden kaynaklandı. Tehlike işaretleri kendini tekrar eder: adınıza tescil edilmemiş bir birim, sözleşmede belirtilmeyen bir hesaba ödeme, onaylı bir senet yerine özel bir anlaşma, her şeyi kontrol eden yerel bir ortak ve hızlı imzalamaya yönelik baskı. Bunların hepsi tek bir euro göndermeden önce kontrol edilebilir.
Ben bir geliştiriciyim ve inşa ettiğim piyasadaki risklerden söz ediyorum. Bu bir çelişki değil. Neyi kontrol edeceğini bilen alıcı, birlikte çalışması en kolay bulduğum alıcıdır, çünkü ne aldığını anlar.
Üç vaka, üç ders
| Vaka | Ne oldu | Ders |
|---|---|---|
| Romanya, 2008–2009 | Bükreş'te yeni dairelerin satış istem fiyatları 2009'da yaklaşık %29 düştü | Fiyat bir söz değildir |
| Romanya, arsa ortaklıkları | Calcalist 2013'te, resmi tescilin ödediklerine uymadığı ortaklıklara yatırım yapan İsraillileri anlattı | Tescilli olan sizin olandır |
| Romanya, Nordis olayı | Proje aşamasındaki daireler, hiç tescil edilmemiş anlaşmalarla birden fazla alıcıya satıldı | Özel bir anlaşma sizi korumaz |
| Almanya, 2026 | TheMarker'a göre 24 İsrailli alıcı, tanımlı bir daire olmaksızın bir otel binasının yaklaşık %1'inin sahibi olarak tescil edildiklerini fark etti | Bir “hisse” değil, bir birim satın alın |
Romanya 2008: piyasanın kendisi döndüğünde
2008'e kadar Bükreş'te fiyatlar hızla yükseldi ve birçok alıcı bunun süreceğini varsaydı. Imobiliare.ro endeksine göre, 2009'da Bükreş'te yeni dairelerin satış istem fiyatları yaklaşık %29 düştü; en büyük altı şehirde ise 2009 sonunda fiyatlar Mart 2008 zirvesinin %40'ın fazla altındaydı.
Buradaki ders “almayın” değildir. Ders şudur: yüksek kaldıraçla, uzun vadeli elde tutma imkanı olmadan alanlar en çok darbe aldı. Benzer bir şeyin yeniden yaşanıp yaşanamayacağını 2008 tarzı bir kriz riski yazımızda ele aldık.
Romanya: tescil edilmeyen ortaklık
2013'te Calcalist (İbranice), İsraillilerin Romanya'da arsa ve projelerde ortaklıklara girdiği işlemlerle ilgili bir soruşturma yayımladı. Anlatılan vakalardan birinde bir yatırımcı, bir arsanın %5'i için 102.000 € ödedi; resmi belgelerde ise yalnızca 52.000 €'luk bir yatırım görünüyordu. Diğer vakalarda yerel bir ortak mülkün kontrolünü zamanla ele geçirdi ya da mülkü borçla yükledi.
Ortak payda şu: para el değiştirdi, ancak hak, alıcının anladığı şekilde tescil edilmedi. Gayrimenkulde tapu sicilinde veya ticaret sicilinde tescilli olmayan şey gerçekte sizin değildir.
Nordis: iki kez satılan daire
Romanya'da son yılların büyük olayı Nordis grubuydu: alıcılar proje aşamasındaki daireler için özel anlaşmalar imzaladı, anlaşmalar tescil edilmedi ve aynı daire birden fazla kişiye satıldı. Hikayenin tamamını iki kez satılan daire yazısında anlattık.
Buna cevap 207/2025 sayılı Kanun (“Nordis kanunu”) oldu; kuralları 25.8.2026'dan itibaren, Aralık 2025'te yürürlüğe giren İmar ve İnşaat Kanunu'nun (169/2026 sayılı Kanun) 422(6)–(11). maddesinde düzenlenmiştir. Kanuna göre rezervasyon bedelleri fiyatın %5'i ve en fazla 60 günlük bir süreyle sınırlıdır; tüm ödemeler proje için ayrılmış özel bir banka hesabına yatırılır, geliştirici bu hesaptan şantiye denetçisinin onayıyla önce fiyatın %25'ine kadarını yapı iskeletine, ardından %20'sine kadarını bina sistemlerine harcayabilir. Ön sözleşme noter huzurunda imzalanır ve ancak yapı ruhsatı tapu sicilinde kayda geçtikten sonra imzalanabilir.
Almanya 2026: “daire aldınız”, yüzde aldınız
2 Ekim 2026'da TheMarker (İbranice), Kara Orman bölgesindeki bir otel binasında kendi anlatımlarına göre tatil dairesi satın alan 24 İsrailli alıcıyla ilgili bir haber yayımladı. Habere göre her biri, belirli bir daire olmaksızın, binanın yaklaşık %1'lik hisselerinin sahibi olarak tescil edildiğini fark etti. Alıcılar dava açtı; birimleri satan şirket iddiaları reddediyor.
Gayrimenkulde tapu sicilinde veya ticaret sicilinde tescilli olmayan şey gerçekte sizin değildir.
Vakaya hüküm vermiyorum. Ancak ortaya çıkardığı soru her ülke için geçerlidir: adıma tam olarak ne tescil edilecek ve bunu kendi gözlerimle nerede görebilirim?
8 tehlike işareti ve her birinin nasıl kontrol edileceği
- Tanımlı, tescilli bir birim yok. “Projede bir hisse”, “binanın bir yüzdesi”, “bir yatırım birimi”. Tapu sicilinde bir mülk sayfanız olduğunu ya da en azından birimin ön tescilinin yapıldığını kontrol edin. Özetin nasıl okunacağı Romanya'da tapu sicili özeti rehberinde.
- Ödeme hesabı sözleşmede yok. Romanya'da geliştiriciden alırken para projenin özel hesabına gitmelidir. E-postayla gelen “yeni” hesap bilgileri anında durma sebebidir.
- Noter sözleşmesi yerine özel anlaşma. “Şimdi bir niyet mektubu imzalayalım, noteri sonra yaparız.” 207/2025 sayılı Kanun sonrasında bu olmamalıdır.
- İzin verilen düzeyin üzerinde depozito. Romanya'da rezervasyon aşamasında %5'ten fazlası bir “avantaj” değil, kanuna aykırılıktır.
- Satıcıdan gelir garantisi. Size satan kişi aynı zamanda kirayı da “garanti ediyorsa”, mülke değil onun ödeme gücüne bağımlı olursunuz.
- Tüm anahtarları elinde tutan yerel ortak. Tek müdürün başkası olduğu, banka hesabının onun kontrolünde bulunduğu ve sizin yalnızca kağıt üzerinde “ortak” olduğunuz bir şirket.
- Karşı tarafın avukatı. Satıcının önerdiği ve ücretini ödediği avukat sizin avukatınız değildir.
- Zaman baskısı. “İki birim kaldı, yarına kadar cevap lazım.” İyi bir işlem, hukuki kontrol için bir hafta bekler.
Satıcıya sormadan kendi başınıza kontrol edecekleriniz
Birkaç kontrolü ücretsiz ya da düşük maliyetle kendi başınıza yapabilirsiniz:
- Tapu sicili: mal sahiplerini, takyidatları ve şerhleri gösteren, Ulusal Kadastro ve Tapu Sicili Ajansı'ndan (ANCPI) alınan bir tapu sicili özeti.
- Ticaret sicili: geliştiricinin şirketine, müdürlerine ve ortaklarına dair bilgiler, ticaret sicilinde (ONRC).
- Davalar: mahkemeler portalında şirket adıyla arama.
- İflas: iflas işlemleri, ONRC tarafından yürütülen resmi bültende (Buletinul Procedurilor de Insolvență) yayımlanır.
Geliştiriciye gerçekten soracağınız sorular ve iyi bir cevabın nasıl olduğu imzadan önce sorulacak sorular yazısında var. Tam hukuki kontrol ise imzadan önce kontrol rehberinde yer alıyor.
Bir kez belirteyim: Balotești'deki kendi projemizde de noter huzurundaki ön sözleşmeyi, ödemelerin yatırıldığı özel hesabı ve sözleşmenin tapu sicilinde tescilini görmek isteyin. Aynı kontrolleri her geliştiriciyle yapmaya değer.
Sık sorulan sorular
Yurt dışı gayrimenkulde en önemli tehlike işareti nedir?
Sonunda adınıza tanımlı hiçbir birimin tescil edilmeyeceği bir işlem. Bir binanın yüzdesi, bir şirketteki hisse veya bir “yatırım birimi” daire değildir. Tapu sicilinde tam olarak neyin ve ne zaman tescil edileceğini kontrol edin.
207/2025 sayılı Kanun beni Nordis gibi bir olaydan korur mu?
Kanun ana boşlukları kapatıyor: noter huzurunda ön sözleşme, birim karşılığında tescil, rezervasyon bedeline üst sınır ve projeye özel bir hesap. Ancak yalnızca geliştiricinin buna gerçekten uyduğunu kontrol ettiğinizde ve belgeleri görmek istediğinizde işe yarar.
Yerel biriyle ortaklık yoluyla Romanya'da mülk satın almak serbest mi?
Serbesttir, ancak çifte kontrol gerektiren bir yapıdır: müdür kim, banka hesabında imza yetkisi kimde ve ticaret sicilinde ne tescilli. 2013'te Calcalist'te anlatılan vakalar tam da yatırımcıların anladığı ile tescil edilen arasındaki boşluktan doğdu.
Bir geliştiriciyi söylediklerine güvenmeden Romanya'da nasıl kontrol ederim?
ANCPI'den bir özet alın, şirketi ONRC ticaret sicilinde kontrol edin, mahkemeler portalında dava arayın ve iflas bültenine bakın. Bunların hepsi resmi ve kamuya açık kaynaklardır.
Satıcıdan gelen bir kira garantisi her zaman tehlike işareti midir?
Her zaman değil, ancak riski mülkün durumundan satıcının sözünü tutabilme gücüne kaydırır. Ödemeyi bırakırsa elinizde onlara karşı bir sözleşme kalır. Bu senaryoda mülkünüze ne olacağını kontrol edin.
Sonuç
Romanya ve Almanya'daki hikayeler farklı, ancak sorular aynı: adıma ne tescil edilecek, para nereye gidiyor, beni kim temsil ediyor ve bir şey ters giderse ne olur. Bunlara ilk ödemeden önce yazılı cevap alanlar, risklerin çoğunu kapatmış olur.
Romanya'da bir işleme bakıyorsanız, bizim ya da başka bir geliştiricinin, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Sekiz tehlike işaretini, sözleşmeyi ve para göndermeden önce neyi görmek isteyeceğinizi birlikte gözden geçiririz.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: Imobiliare.ro fiyat endeksi · Calcalist, Romanya'daki gayrimenkul işlemleri soruşturması (5.2.2013) (İbranice) · TheMarker, Kara Orman'daki İsrailli alıcılar (2.10.2026) (İbranice) · 207/2025 sayılı Kanun, Romanya mevzuat portalı · Capital.ro, Nordis kanunu yürürlüğe giriyor · Ulusal Kadastro ve Tapu Sicili Ajansı (ANCPI) · Romanya ticaret sicili (ONRC) · Romanya mahkemeler portalı.
Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Vakaların anlatımı basın haberlerine dayanmaktadır. Alman vakası, şirketin reddettiği alıcı iddialarını içerir ve herhangi bir yargı bulgusu yoktur.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
