איך מזהים דגלים אדומים בנדל״ן בחו״ל, לפני שמעבירים כסף?

דגלים אדומים בנדל״ן בחו״ל: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

רוב הכשלונות של ישראלים בנדל״ן בחו״ל לא נבעו מבחירת מדינה גרועה. הם נבעו מעסקה שבה הקונה לא קיבל זכות רשומה ומוגדרת בנכס, או שילם כסף שלא היה מוגן. הדגלים האדומים חוזרים: יחידה שלא רשומה על שמכם, תשלום לחשבון שלא מופיע בחוזה, הסכם פרטי במקום מסמך רשמי, שותף מקומי ששולט בהכול, ולחץ לחתום מהר. את כולם אפשר לבדוק לפני שמעבירים יורו אחד.

אני יזם, ואני כותב על הסיכונים בשוק שבו אני בונה. זה לא סותר. קונה שיודע מה לבדוק הוא הקונה שהכי נוח לי לעבוד איתו, כי הוא מבין מה הוא מקבל.

שלושה מקרים, שלושה שיעורים

שאלו את היזמים על זה

מקרה	מה קרה	השיעור
רומניה, 2008–2009	המחירים המבוקשים לדירות חדשות בבוקרשט ירדו בכ-29% ב-2009	מחיר הוא לא הבטחה
רומניה, שותפויות בקרקע	כלכליסט תיאר ב-2013 ישראלים שהשקיעו בשותפויות שבהן הרישום הרשמי לא תאם את מה ששילמו	מה שרשום הוא מה שיש לכם
רומניה, פרשת נורדיס	דירות על הנייר נמכרו ליותר מקונה אחד בהסכמים שלא נרשמו	הסכם פרטי לא מגן
גרמניה, 2026	לפי TheMarker, 24 רוכשים ישראלים גילו שנרשמו כבעלים של כ-1% מבניין מלון, בלי דירה מוגדרת	קנו יחידה, לא ״חלק״

רומניה 2008: כשהשוק עצמו מתהפך

שאלו את היזמים על זה

עד 2008 המחירים בבוקרשט טיפסו מהר, וחלק גדול מהקונים הניח שכך יימשך. לפי מדד Imobiliare.ro, ב-2009 ירדו המחירים המבוקשים לדירות חדשות בבוקרשט בכ-29%, ובשש הערים הגדולות המחירים בסוף 2009 היו נמוכים ביותר מ-40% מהשיא של מרץ 2008.

השיעור כאן הוא לא ״אל תקנו״. השיעור הוא שמי שקנה במינוף גבוה, בלי יכולת להחזיק לאורך זמן, נפגע הכי קשה. על השאלה אם משהו דומה יכול לחזור, כתבנו במאמר על הסיכון למשבר כמו של 2008.

רומניה: השותפות שלא הייתה רשומה

שאלו את היזמים על זה

ב-2013 פרסם כלכליסט תחקיר על עסקאות שבהן ישראלים נכנסו לשותפויות בקרקעות ובפרויקטים ברומניה. באחד המקרים שתוארו, משקיע שילם 102,000 אירו תמורת 5% בקרקע, ובמסמכים הרשמיים הופיעה השקעה של 52,000 אירו בלבד. במקרים אחרים, שותף מקומי השתלט בהדרגה על הנכס או העמיס עליו חובות.

המכנה המשותף: הכסף עבר, אבל הזכות לא נרשמה כפי שהקונה הבין. בנדל״ן, מה שלא רשום בפנקס המקרקעין או במרשם החברות, לא באמת שלכם.

נורדיס: הדירה שנמכרה פעמיים

שאלו את היזמים על זה

הפרשה הגדולה של השנים האחרונות ברומניה הייתה של קבוצת נורדיס, שבה רוכשים חתמו על הסכמים פרטיים לדירות על הנייר, ההסכמים לא נרשמו, ואותה דירה נמכרה ליותר מאדם אחד. את הסיפור המלא סיפרנו במאמר על הדירה שנמכרה פעמיים.

התגובה הייתה חוק 207/2025, שנכנס לתוקף בדצמבר 2025. לפי החוק, דמי שריון מוגבלים ל-5% מהמחיר ולתקופה של עד 60 יום, מקדמות מוגבלות ל-25% עד השלמת השלד ו-20% עד השלמת המערכות, וכל התשלומים נכנסים לחשבון בנק ייעודי לפרויקט. החוזה המקדים נחתם אצל נוטריון, ורק אחרי שהיתר הבנייה נרשם בפנקס.

גרמניה 2026: ״קניתם דירה״, קיבלתם אחוז

ב-2 באוקטובר 2026 פרסם TheMarker כתבה על 24 רוכשים ישראלים שקנו, לדבריהם, דירות נופש בבניין מלון באזור היער השחור. לפי הכתבה, כל אחד מהם גילה שנרשם כבעלים של חלקים בבניין, בסביבות 1%, בלי דירה מסוימת. הרוכשים הגישו תביעה, והחברה שמכרה דוחה את הטענות.

אני לא שופט את התיק. אבל השאלה שעולה ממנו מתאימה לכל מדינה: מה בדיוק יירשם על שמי, ואיפה אני רואה את זה בעיניים?

8 הדגלים האדומים, ואיך בודקים כל אחד

1. אין יחידה מוגדרת ורשומה. ״חלק בפרויקט״, ״אחוז מהבניין״, ״יחידת השקעה״. בדקו שיש לכם דף נכס בפנקס המקרקעין, או לפחות רישום מוקדם של היחידה. איך קוראים נסח, במדריך לנסח מקרקעין ברומניה.
2. החשבון לתשלום לא מופיע בחוזה. בקנייה מיזם ברומניה הכסף צריך להיכנס לחשבון הייעודי של הפרויקט. פרטי חשבון ״חדשים״ במייל הם עצירה מיידית.
3. הסכם פרטי במקום חוזה נוטריוני. ״נחתום עכשיו על הסכם עקרונות, את הנוטריון נעשה אחר כך״. אחרי חוק 207/2025, זה לא אמור לקרות.
4. מקדמה גבוהה מהמותר. יותר מ-5% בשלב השריון ברומניה הוא חריגה מהחוק, לא ״הטבה״.
5. הבטחת הכנסה מהמוכר. כשמי שמוכר לכם גם ״מבטיח״ שכירות, אתם תלויים ביכולת שלו לשלם, לא בנכס.
6. שותף מקומי שמחזיק בכל המפתחות. חברה שבה מישהו אחר הוא המנהל היחיד, חשבון הבנק בשליטתו, ואתם ״שותפים״ על הנייר.
7. עורך הדין של הצד השני. עורך דין שהמוכר ממליץ עליו ומשלם לו אינו עורך הדין שלכם.
8. לחץ זמן. ״נשארו שתי יחידות, צריך תשובה עד מחר״. עסקה טובה תחכה שבוע לבדיקה משפטית.

מה בודקים בעצמכם, בלי לשאול את המוכר

כמה בדיקות אפשר לעשות לבד, בחינם או בעלות נמוכה:

• פנקס המקרקעין: נסח רישום מרשות רישום המקרקעין (ANCPI), שמראה בעלים, שעבודים והערות.
• מרשם החברות: פרטי חברת היזם, מנהלים ובעלי מניות במרשם הסחר (ONRC).
• תיקי בית משפט: חיפוש לפי שם החברה בפורטל בתי המשפט.
• חדלות פירעון: הליכי חדלות פירעון מתפרסמים בעלון הרשמי (Buletinul Procedurilor de Insolvență), שמנוהל על ידי ONRC.

השאלות שכן שואלים את היזם, ומה עונה תשובה טובה, מופיעות במאמר על השאלות לפני שחותמים. ואת הבדיקה המשפטית המלאה במדריך הבדיקה לפני חתימה.

אני מזכיר את זה פעם אחת: גם בפרויקט שלנו בבלוטשט, בקשו לראות את החוזה המקדים הנוטריוני, את החשבון הייעודי שאליו נכנסים התשלומים ואת רישום החוזה בספר המקרקעין. את אותן בדיקות בדיוק כדאי לעשות אצל כל יזם.

שאלות נפוצות

מה הדגל האדום הכי חשוב בנדל״ן בחו״ל?

עסקה שבסופה לא תהיה רשומה על שמכם יחידה מוגדרת. אחוז בבניין, חלק בחברה או ״יחידת השקעה״ אינם דירה. בדקו בפנקס המקרקעין מה בדיוק יירשם, ומתי.

האם חוק 207/2025 מגן עליי מפני פרשה כמו נורדיס?

החוק סוגר את הפרצות המרכזיות: חוזה מקדים אצל נוטריון, רישום ביחידה, תקרות למקדמות וחשבון ייעודי. אבל הוא עובד רק כשאתם בודקים שהיזם באמת עומד בו, ומבקשים לראות את המסמכים.

מותר לקנות נכס ברומניה דרך שותפות עם מקומי?

מותר, אבל זה מבנה שדורש בדיקה כפולה: מי המנהל, מי חותם בחשבון הבנק, ומה רשום במרשם החברות. המקרים שתוארו בכלכליסט ב-2013 נבעו בדיוק מפער בין מה שהמשקיעים הבינו למה שנרשם.

איך בודקים יזם ברומניה בלי לסמוך על מה שהוא אומר?

מוציאים נסח מ-ANCPI, בודקים את החברה במרשם הסחר ONRC, מחפשים תיקים בפורטל בתי המשפט, ובודקים בעלון חדלות הפירעון. כל אלה מקורות רשמיים וציבוריים.

הבטחת שכירות מהמוכר היא תמיד דגל אדום?

לא תמיד, אבל היא מעבירה את הסיכון ממצב הנכס ליכולת של המוכר לעמוד בהבטחה. אם הוא מפסיק לשלם, נשארתם עם חוזה מולו. בדקו מה קורה לנכס שלכם בתרחיש הזה.

השורה התחתונה

הסיפורים מרומניה ומגרמניה שונים, אבל השאלות זהות: מה יירשם על שמי, לאן הולך הכסף, מי מייצג אותי, ומה קורה אם משהו משתבש. מי שעונה עליהן בכתב, לפני התשלום הראשון, סוגר את רוב הסיכונים.

אם אתם בודקים עסקה ברומניה, אצלנו או אצל כל יזם אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור יחד על שמונת הדגלים, על החוזה ועל מה שכדאי לבקש לראות לפני שמעבירים כסף.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: מדד המחירים של Imobiliare.ro · כלכליסט, תחקיר עסקאות בנדל״ן ברומניה (5.2.2013) · TheMarker, הרוכשים הישראלים ביער השחור (2.10.2026) · חוק 207/2025, פורטל החקיקה הרומני · Capital.ro, כניסת חוק נורדיס לתוקף · רשות רישום המקרקעין (ANCPI) · מרשם הסחר הרומני (ONRC) · פורטל בתי המשפט ברומניה.

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. התיאור של המקרים מבוסס על פרסומים בעיתונות. בתיק בגרמניה מדובר בטענות של רוכשים שהחברה מכחישה, ולא נקבע בו ממצא שיפוטי.