Immobilier à l'étranger : 8 signaux d'alerte

Signaux d'alerte dans l'immobilier à l'étranger : la réponse courte

La plupart des échecs d'Israéliens dans l'immobilier à l'étranger ne venaient pas du mauvais choix d'un pays. Ils venaient d'une transaction dans laquelle l'acheteur n'a pas obtenu de droit inscrit et défini sur le bien, ou a versé de l'argent qui n'était pas protégé. Les signaux d'alerte se répètent : une unité qui n'est pas inscrite à votre nom, un paiement sur un compte qui ne figure pas au contrat, un accord sous seing privé au lieu d'un acte authentique, un associé local qui contrôle tout, et une pression pour signer vite. Tous peuvent être vérifiés avant de transférer le moindre euro.

Je suis promoteur, et j'écris sur les risques du marché dans lequel je construis. Ce n'est pas contradictoire. Un acheteur qui sait quoi vérifier est l'acheteur avec qui il m'est le plus facile de travailler, car il comprend ce qu'il obtient.

Trois affaires, trois leçons

Affaire	Ce qui s'est passé	La leçon
Roumanie, 2008-2009	Les prix demandés pour les logements neufs à Bucarest ont baissé d'environ 29 % en 2009	Un prix n'est pas une promesse
Roumanie, partenariats fonciers	Calcalist a décrit en 2013 des Israéliens ayant investi dans des partenariats où l'inscription officielle ne correspondait pas à ce qu'ils avaient payé	Ce qui est inscrit, c'est ce que vous possédez
Roumanie, affaire Nordis	Des appartements sur plan ont été vendus à plus d'un acheteur au moyen d'accords non inscrits	Un accord sous seing privé ne protège pas
Allemagne, 2026	Selon TheMarker, 24 acquéreurs israéliens ont découvert qu'ils étaient inscrits comme propriétaires d'environ 1 % d'un bâtiment hôtelier, sans appartement défini	Achetez une unité, pas « une part »

La Roumanie en 2008 : quand le marché lui-même se retourne

Jusqu'en 2008, les prix à Bucarest grimpaient vite, et une grande partie des acheteurs supposait que cela continuerait. Selon l'indice Imobiliare.ro, les prix demandés pour les logements neufs à Bucarest ont baissé d'environ 29 % en 2009, et dans les six plus grandes villes, les prix fin 2009 étaient inférieurs de plus de 40 % au sommet de mars 2008.

La leçon n'est pas « n'achetez pas ». La leçon est que ceux qui ont acheté avec un fort effet de levier, sans capacité à tenir dans la durée, ont été les plus durement touchés. Sur la question de savoir si un tel scénario peut se reproduire, nous avons écrit un article sur le risque d'une crise comme celle de 2008.

La Roumanie : le partenariat qui n'était pas inscrit

En 2013, Calcalist (en hébreu) a publié une enquête sur des transactions dans lesquelles des Israéliens étaient entrés dans des partenariats portant sur des terrains et des projets en Roumanie. Dans l'un des cas décrits, un investisseur avait payé 102 000 € pour 5 % d'un terrain, alors que les documents officiels ne mentionnaient qu'un investissement de 52 000 €. Dans d'autres cas, un associé local avait progressivement pris le contrôle du bien ou l'avait grevé de dettes.

Le point commun : l'argent a été transféré, mais le droit n'a pas été inscrit comme l'acheteur l'avait compris. Dans l'immobilier, ce qui n'est pas inscrit au livre foncier ou au registre du commerce ne vous appartient pas vraiment.

Nordis : l'appartement vendu deux fois

La grande affaire de ces dernières années en Roumanie est celle du groupe Nordis : des acquéreurs ont signé des accords sous seing privé pour des appartements sur plan, ces accords n'ont pas été inscrits, et un même appartement a été vendu à plus d'une personne. Nous avons raconté l'histoire complète dans notre article sur l'appartement vendu deux fois.

La réponse a été la loi 207/2025, entrée en vigueur en décembre 2025. Selon cette loi, les frais de réservation sont plafonnés à 5 % du prix et à une durée de 60 jours au plus, les acomptes sont plafonnés à 25 % jusqu'à l'achèvement du gros œuvre et à 20 % jusqu'à l'achèvement des réseaux, et tous les paiements sont versés sur un compte bancaire dédié au projet. Le contrat préliminaire est signé chez un notaire, et seulement après l'inscription du permis de construire au livre foncier.

L'Allemagne en 2026 : « vous avez acheté un appartement », vous avez reçu un pourcentage

Le 2 octobre 2026, TheMarker (en hébreu) a publié un article sur 24 acquéreurs israéliens qui avaient acheté, selon leurs dires, des appartements de vacances dans un bâtiment hôtelier de la région de la Forêt-Noire. Selon l'article, chacun d'eux a découvert qu'il était inscrit comme propriétaire de parts du bâtiment, de l'ordre de 1 %, sans appartement déterminé. Les acquéreurs ont engagé une action en justice, et la société venderesse rejette leurs allégations.

Dans l'immobilier, ce qui n'est pas inscrit au livre foncier ou au registre du commerce ne vous appartient pas vraiment.

Je ne juge pas cette affaire. Mais la question qu'elle soulève vaut pour tous les pays : qu'est-ce qui sera exactement inscrit à mon nom, et où puis-je le voir de mes propres yeux ?

Les 8 signaux d'alerte, et comment vérifier chacun

Aucune unité définie et inscrite. « Une part du projet », « un pourcentage de l'immeuble », « une unité d'investissement ». Vérifiez que vous disposez d'une feuille de bien au livre foncier, ou au moins d'une inscription préalable de l'unité. Comment lire un extrait : voir notre guide de l'extrait du livre foncier en Roumanie.
Le compte de paiement ne figure pas au contrat. Lors d'un achat auprès d'un promoteur en Roumanie, l'argent doit être versé sur le compte dédié du projet. De « nouvelles » coordonnées bancaires reçues par e-mail imposent un arrêt immédiat.
Un accord sous seing privé au lieu d'un acte notarié. « Signons maintenant un accord de principe, on fera le notaire plus tard. » Depuis la loi 207/2025, cela ne devrait plus arriver.
Un acompte supérieur à ce qui est autorisé. Plus de 5 % au stade de la réservation en Roumanie est une violation de la loi, pas un « avantage ».
Une promesse de revenus de la part du vendeur. Quand celui qui vous vend « garantit » aussi un loyer, vous dépendez de sa capacité à payer, pas du bien.
Un associé local qui détient toutes les clés. Une société dont quelqu'un d'autre est l'unique administrateur, dont il contrôle le compte bancaire, et dont vous êtes « associé » sur le papier.
L'avocat de l'autre partie. Un avocat recommandé et payé par le vendeur n'est pas votre avocat.
La pression du temps. « Il ne reste que deux unités, il me faut une réponse d'ici demain. » Une bonne affaire attendra une semaine pour une vérification juridique.

Ce que vous vérifiez vous-même, sans demander au vendeur

Certaines vérifications peuvent être faites seul, gratuitement ou pour un coût modique :

Le livre foncier : un extrait auprès de l'Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI), qui indique les propriétaires, les hypothèques et les mentions.
Le registre du commerce : les données de la société du promoteur, ses administrateurs et ses associés au registre du commerce (ONRC).
Les procédures judiciaires : une recherche par nom de société sur le portail des tribunaux.
L'insolvabilité : les procédures d'insolvabilité sont publiées au bulletin officiel (Buletinul Procedurilor de Insolvență), géré par l'ONRC.

Les questions à poser en revanche au promoteur, et ce qu'est une bonne réponse, figurent dans notre article sur les questions à poser avant de signer. Et la vérification juridique complète, dans notre guide des vérifications avant de signer.

Je le mentionne une seule fois : dans notre projet de Balotești aussi, demandez à voir le contrat préliminaire notarié, le compte dédié sur lequel sont versés les paiements et l'inscription du contrat au livre foncier. Ce sont exactement les mêmes vérifications à faire chez n'importe quel promoteur.

Questions fréquentes

Quel est le signal d'alerte le plus important dans l'immobilier à l'étranger ?

Une transaction à l'issue de laquelle aucune unité définie ne sera inscrite à votre nom. Un pourcentage d'immeuble, une part de société ou une « unité d'investissement » ne sont pas un appartement. Vérifiez au livre foncier ce qui sera exactement inscrit, et quand.

La loi 207/2025 me protège-t-elle contre une affaire comme Nordis ?

La loi ferme les principales failles : contrat préliminaire chez le notaire, inscription de l'unité, plafonds pour les acomptes et compte dédié. Mais elle ne fonctionne que si vous vérifiez que le promoteur la respecte réellement, et que vous demandez à voir les documents.

Peut-on acheter un bien en Roumanie via un partenariat avec un local ?

C'est permis, mais c'est une structure qui exige une double vérification : qui est l'administrateur, qui signe sur le compte bancaire, et ce qui est inscrit au registre du commerce. Les cas décrits par Calcalist en 2013 découlaient précisément d'un écart entre ce que les investisseurs avaient compris et ce qui avait été inscrit.

Comment vérifier un promoteur en Roumanie sans se fier à ce qu'il dit ?

On obtient un extrait auprès de l'ANCPI, on vérifie la société au registre du commerce ONRC, on recherche les procédures sur le portail des tribunaux et on consulte le bulletin des procédures d'insolvabilité. Ce sont toutes des sources officielles et publiques.

Une garantie de loyer offerte par le vendeur est-elle toujours un signal d'alerte ?

Pas toujours, mais elle déplace le risque de l'état du bien vers la capacité du vendeur à tenir sa promesse. S'il cesse de payer, il vous reste un contrat avec lui. Vérifiez ce qu'il advient de votre bien dans ce scénario.

En résumé

Les histoires de Roumanie et d'Allemagne sont différentes, mais les questions sont les mêmes : qu'est-ce qui sera inscrit à mon nom, où va l'argent, qui me représente, et que se passe-t-il en cas de problème. Celui qui obtient des réponses écrites à ces questions, avant le premier paiement, écarte la plupart des risques.

Si vous étudiez une transaction en Roumanie, chez nous ou chez n'importe quel autre promoteur, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous passerons ensemble en revue les huit signaux d'alerte, le contrat et ce qu'il vaut la peine de demander à voir avant de transférer de l'argent.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Sources et données : Indice des prix Imobiliare.ro · Calcalist, enquête sur des transactions immobilières en Roumanie (5.2.2013) (en hébreu) · TheMarker, les acquéreurs israéliens de la Forêt-Noire (2.10.2026) (en hébreu) · Loi 207/2025, portail de la législation roumaine · Capital.ro, entrée en vigueur de la loi Nordis · Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI) · Office national du registre du commerce de Roumanie (ONRC) · Portail des tribunaux roumains.

Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. La description des affaires repose sur des articles de presse. Dans l'affaire allemande, il s'agit d'allégations d'acquéreurs que la société conteste, et aucune décision judiciaire n'a été rendue.

Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.

Comment repérer les signaux d'alerte dans l'immobilier à l'étranger, avant de transférer de l'argent ?