Un contrat sous seing privé jamais inscrit au livre foncier est invisible pour tous. C'est ainsi qu'un même appartement a pu être vendu deux fois.
Contrats sous seing privé non enregistrés, gros acomptes sans garantie et fonds transférés entre projets. Chacune amplifiait les autres.
Publiée le 8 décembre 2025, en vigueur depuis le 11 décembre 2025. Elle ferme les trois failles, une à une.
L'avant-contrat se signe uniquement devant notaire, qui l'enregistre sous un jour ouvré. Une seconde vente apparaît aussitôt.
Quelle banque détient le compte dédié, et quel ingénieur valide les retraits ? Un promoteur sérieux répond en une seconde, par écrit.
Le scandale Nordis : la question que j'entends le plus depuis décembre
Les investisseurs m'interrogent sur beaucoup de sujets. Le prix, la fiscalité, le crédit immobilier. Mais depuis décembre 2025, une question revient dans presque chaque premier échange.
« Moti, et si le promoteur auprès duquel j'achète se révélait être le prochain Nordis ? »
C'est exactement la bonne question. Et pour y répondre, il faut d'abord comprendre ce qui s'est passé dans le scandale Nordis, et comment un appartement peut tout simplement être vendu deux fois.
C'est l'histoire de trois failles, et d'une loi qui les a fermées toutes les trois.
Imaginez : l'appartement vendu deux fois
Vous signez pour un appartement sur plan dans un projet prometteur sur le littoral de la mer Noire. Dans un bureau de vente soigné, sur un contrat qui a tout l'air d'un document officiel.
Vous versez un acompte qui représente des années d'épargne. Vous recevez des perspectives 3D, un calendrier et une poignée de main.
Puis vous découvrez que quelqu'un d'autre a signé pour exactement le même appartement. Votre contrat n'a jamais été inscrit au livre foncier. Et l'argent ? Il a quitté votre projet depuis longtemps.
Voilà comment les choses pouvaient se passer en Roumanie jusqu'en décembre 2025. Des milliers d'acquéreurs des projets du groupe Nordis l'ont appris à leurs dépens. Le choc a été tel que le Parlement roumain, une assemblée qui ne s'accorde sur presque rien, a adopté le correctif à l'unanimité.
Quand tous les partis, de tous les bords, votent dans le même sens, ce n'est plus seulement une loi. C'est la réparation d'une injustice.
Les trois failles à l'origine du scandale Nordis
Le scandale ne tient pas à une défaillance unique. Il est né de trois failles qui ont agi ensemble, chacune amplifiant les dégâts des autres.
1. Des contrats sous seing privé jamais enregistrés
Les promesses de vente étaient signées sous seing privé, sans notaire et sans enregistrement. Un contrat qui ne figure pas au registre est un contrat que personne ne voit : ni l'acquéreur suivant, ni la banque, ni vous.
C'est ainsi que le même appartement a pu être vendu deux fois sans que personne ne le sache.
2. D'importants acomptes sans aucune garantie
Les acquéreurs versaient des sommes considérables avant que la construction ait avancé, sans rien qui rattache leur argent à leur propre appartement.
3. Des fonds transférés d'un projet à l'autre
L'argent ne restait pas dans le projet pour lequel il avait été versé. Il circulait d'un projet à l'autre. Et quand l'argent de tous se trouve dans le même pot, l'effondrement d'un projet entraîne tous les autres dans sa chute.
| Faille | Ce qu'elle permettait | Ce que dit la loi aujourd'hui |
|---|---|---|
| Contrat sous seing privé non enregistré | Double vente du même appartement | Avant-contrat uniquement devant notaire, inscrit au registre sous un jour ouvré |
| Acomptes sans plafond | Des sommes importantes exposées avant toute construction | Frais de réservation jusqu'à 5 % ; acomptes jusqu'à 25 % au stade du gros œuvre et jusqu'à 20 % supplémentaires au stade des installations |
| Transfert de fonds entre projets | Un effondrement entraîne tous les projets | Compte bancaire dédié au projet, retraits validés par un ingénieur de chantier, amende de 1 % du chiffre d'affaires en cas de détournement |
Comment la loi 207/2025 a fermé la porte
La loi 207/2025, que tout le monde appelle « la loi Nordis », a été publiée au Journal officiel roumain (Monitorul Oficial) le 8 décembre 2025 et est entrée en vigueur le 11 décembre 2025. Elle ferme les trois failles, une à une.
Votre promoteur travaillait-il déjà ainsi avant que la loi ne l'y oblige, ou seulement une fois qu'il n'a plus eu le choix ?
Je ne passerai pas ici en revue chaque article. Nous avons détaillé l'ensemble des mécanismes dans notre article sur ce que la loi Nordis change pour les acquéreurs sur plan, et la protection de l'argent lui-même dans notre article sur le compte dédié et les étapes de construction. Ce qui compte pour cette histoire, c'est le principe :
- Pas de signature avant l'enregistrement. Un promoteur ne peut pas vous faire signer pour un lot futur tant que le permis de construire n'est pas enregistré et que chaque appartement, même pas encore construit, ne dispose pas de sa propre fiche au registre.
- L'avant-contrat se signe uniquement devant un notaire, qui l'inscrit au registre sous un jour ouvré. Toute tentative de vendre une seconde fois le même appartement apparaît immédiatement.
- L'argent ne bouge que lorsque le chantier avance. Les acomptes sont échelonnés par phase de construction et versés sur un compte dédié au projet, débloqués uniquement avec l'accord d'un ingénieur de contrôle.
Au bout du parcours, vous arrivez toujours à l'acte définitif et à l'inscription à votre nom. La différence, c'est que désormais tout le parcours est enregistré et contrôlé.
Après le scandale Nordis : un filtre, pas seulement un bouclier
Au-delà des articles de loi, ce texte produit un effet plus profond.
Il n'a pas été écrit pour protéger les promoteurs. Il a été écrit pour écarter les plus fragiles.
Les promoteurs endettés, qui vivaient des acomptes des acquéreurs et des transferts de fonds entre projets, peinent à opérer sous les nouvelles règles. Les promoteurs bien capitalisés, avec des enregistrements en règle et leurs propres fonds propres, continuent de travailler, et se retrouvent soudain face à moins de concurrents.
Ceux qui sont encore sur le marché après décembre 2025 ont franchi un filtre. Il vous reste donc une question, qui vaut plus que n'importe quelle clause du contrat : votre promoteur travaillait-il déjà ainsi avant que la loi ne l'y oblige, ou seulement une fois qu'il n'a plus eu le choix ?
La question qui se règle en une seconde
Vous le saurez très vite. Une seule question règle l'essentiel :
« Dans quelle banque est ouvert le compte dédié du projet, et qui est l'ingénieur de contrôle qui valide les retraits ? »
Un promoteur sérieux répond en une seconde, et vous l'envoie par écrit. Un promoteur qui hésite ? Passez votre chemin.
Dans notre propre projet à Balotești (présenté, en hébreu, par Walla Nadlan), c'est la première question que j'attends de vous. Dans chaque projet conforme à la loi, le nôtre compris, les fonds des acquéreurs se trouvent sur un compte dédié contrôlé et ne sont débloqués que contre un avancement des travaux vérifié.
Les autres vérifications (extrait du livre foncier pour le lot précis, permis enregistré, notaire et plafonds d'acomptes) sont rassemblées dans la check-list de la loi Nordis : six vérifications avant de signer. La loi est désormais de votre côté, mais seulement si vous vous en servez.
En toute honnêteté : la sécurité a un prix
Je ne vous montrerai pas que le côté confortable.
Cette sécurité a un prix, et il est structurel, pas temporaire. Les promoteurs ont besoin de davantage de fonds propres et supportent des coûts de mise en conformité, les lancements ralentissent, et ces coûts se répercutent sur les prix. Moins d'offre neuve, et plus chère.
Autre chose : si vous achetez un appartement ancien, achevé et enregistré, cette loi ne vous concerne guère. Votre protection repose alors sur un extrait de titre propre et la vérification des hypothèques, pas sur « Nordis ». Nous l'avons traité dans notre guide de due diligence.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le scandale Nordis ?
Une affaire dans laquelle des milliers d'acquéreurs sur plan de projets du groupe Nordis en Roumanie ont découvert que leurs contrats n'avaient pas été enregistrés, que des appartements avaient été vendus plus d'une fois et que des fonds avaient circulé entre projets. Dans la foulée, le Parlement roumain a adopté à l'unanimité la loi 207/2025.
Comment un appartement peut-il seulement être vendu deux fois ?
Lorsque le contrat est signé sous seing privé et jamais inscrit au livre foncier, aucun registre public n'indique que l'appartement a déjà été vendu. Aujourd'hui, l'avant-contrat est signé devant notaire et enregistré sous un jour ouvré : une seconde vente est donc immédiatement découverte.
Acheter sur plan en Roumanie reste-t-il donc risqué ?
Le risque n'a pas disparu, mais il a changé de nature. Aujourd'hui, il concerne surtout les acquéreurs qui font l'impasse sur les vérifications : signer sans extrait du lot, payer au-delà des plafonds, ou ne jamais demander où se trouve l'argent. Suivre la check-list le réduit considérablement.
La loi protège-t-elle aussi les acquéreurs étrangers ?
Oui. Les protections de la loi 207/2025 sont attachées à la transaction, et non à la nationalité. Le notaire, l'enregistrement, les plafonds d'acomptes et le compte dédié s'appliquent à tout acquéreur, roumain ou étranger.
J'achète un appartement achevé. Suis-je concerné ?
Pour l'essentiel, non. La loi vise les achats sur plan. Pour un bien achevé et enregistré, votre protection repose sur un extrait du livre foncier propre, la vérification des hypothèques et un avocat indépendant. Même principe, outils différents : ce qui n'est pas enregistré n'existe pas.
En résumé
Le scandale Nordis n'enseigne pas qu'acheter sur plan en Roumanie est dangereux. Il enseigne qu'acheter sans enregistrement, sans plafonds et sans compte dédié est dangereux. Et c'est exactement ce que la loi a verrouillé.
Si vous étudiez en ce moment un projet en construction, le nôtre ou celui d'un autre, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous passerons en revue les questions à poser avant qu'un seul euro ne quitte votre compte.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Loi 207/2025, portail législatif du ministère roumain de la Justice · Monitorul Oficial, numéro 1133, 8 décembre 2025 · Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI) · Union nationale des notaires publics de Roumanie (UNNPR) · Walla Nadlan (en hébreu) : Compass on the Lake · Analyses juridiques : TPA Romania, AmCham Romania, Hategan Attorneys, GGI / Mondaq.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. La description de la loi 207/2025 est un résumé général ; seul fait foi le texte publié au Monitorul Oficial. Avant toute opération, consultez un avocat local indépendant.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
