Tapu siciline hiç işlenmeyen özel bir sözleşmeyi kimse göremez. Aynı daire bu şekilde iki kez satılabildi.
Tescil edilmemiş özel sözleşmeler, güvencesiz yüksek avanslar ve projeler arasında aktarılan para. Her biri diğerlerinin etkisini büyüttü.
8 Aralık 2025'te yayımlandı, 11 Aralık 2025'te yürürlüğe girdi. Üç boşluğu tek tek kapatır.
Ön sözleşme yalnızca noter huzurunda imzalanır; noter aynı gün ya da ertesi iş günü tescil talep eder. İkinci bir satış hemen ortaya çıkar.
Özel hesap hangi bankada tutuluyor ve çekimleri hangi mühendis onaylıyor? Ciddi bir geliştirici bir saniyede, yazılı olarak cevap verir.
Nordis skandalı: Aralık'tan beri en çok duyduğum soru
Yatırımcılar bana pek çok şey sorar. Fiyat, vergi, konut kredisi. Ancak Aralık 2025'ten beri neredeyse her ilk görüşmede tek bir soru gündeme geliyor.
“Moti, satın aldığım geliştirici bir sonraki Nordis çıkarsa ne olacak?”
Tam da doğru soru. Cevaplamak için önce Nordis skandalında ne olduğunu ve bir dairenin ilk etapta nasıl iki kez satılabildiğini anlamak gerekir.
Bu, üç boşluğun ve üçünü de kapatan tek bir kanunun hikâyesidir.
Şöyle düşünün: iki kez satılan daire
Karadeniz kıyısındaki gelecek vaat eden bir projede, henüz inşa edilmemiş bir daire için imza atıyorsunuz. Şık bir satış ofisinde, tamamen resmî görünen bir sözleşmeyle.
Biriktirmesi yıllar süren bir kapora ödüyorsunuz. Görseller, bir takvim ve bir el sıkışma alıyorsunuz.
Sonra aynı daire için başka birinin de imza attığını öğreniyorsunuz. Sözleşmeniz hiçbir zaman tapu siciline işlenmemiş. Ya para? Projenizden çoktan gitmiş.
Romanya'da Aralık 2025'e kadar işler böyle yürüyebiliyordu. Nordis grubunun projelerindeki yüzlerce alıcı bunu zor yoldan öğrendi. Şok o kadar büyüktü ki, neredeyse hiçbir konuda uzlaşmayan Romanya parlamentosu düzeltmeyi oybirliğiyle kabul etti.
Siyasetin her kanadından her taraf aynı yönde oy kullandığında, bu artık sıradan bir yasa değildir. Bir haksızlığın düzeltilmesidir.
Nordis skandalının arkasındaki üç boşluk
Skandal tek bir hatadan doğmadı. Birlikte işleyen, her biri diğerlerinin zararını büyüten üç boşluktan doğdu.
1. Hiç tescil edilmeyen özel sözleşmeler
Satış vaatleri noter ve tescil olmadan özel sözleşme olarak imzalandı. Sicilde olmayan bir sözleşmeyi kimse göremez: ne sonraki alıcı, ne banka, ne de siz.
Aynı daire bu şekilde kimse fark etmeden iki kez satılabildi.
2. Güvencesiz yüksek avanslar
Alıcılar, bina henüz ilerlemeden önemli tutarlar ödedi; paralarını kendi dairelerine bağlayan hiçbir şey yoktu.
3. Projeler arasında aktarılan para
Para, ödendiği projede kalmadı. Projeler arasında aktarıldı. Herkesin parası tek bir kazanda durduğunda, bir projenin çöküşü diğerlerini de yanında sürükler.
| Boşluk | Neye izin veriyordu | Bugün kanun ne diyor |
|---|---|---|
| Tescil edilmemiş özel sözleşme | Aynı dairenin çifte satışı | Ön sözleşme yalnızca noter huzurunda; noter aynı gün ya da ertesi iş günü tescil talep eder |
| Denetimsiz avanslar | Henüz hiçbir şey inşa edilmeden büyük tutarlar risk altında | Rezervasyon bedeli en fazla %5; avanslar özel bir hesapta tutulur, geliştirici bu hesaptan fiyatın en fazla %25'ini kaba yapıya ve en fazla %20'sini tesisata harcayabilir |
| Projeler arasında para aktarımı | Tek bir çöküş her projeyi yıkar | Özel proje banka hesabı, çekimler şantiye mühendisi tarafından onaylanır, fonların başka yere kaydırılması halinde cirodan %1 para cezası |
207/2025 sayılı Kanun kapıyı nasıl kapattı
207/2025 sayılı Kanun (“Nordis yasası”), kuralları 25.8.2026'dan beri Planlama ve İnşaat Kanunu'nun (169/2026 sayılı Kanun) 422(6)–(11). maddesinde yer almaktadır; 8 Aralık 2025'te Romanya Resmi Gazetesi'nde (Monitorul Oficial) yayımlandı ve 11 Aralık 2025'te yürürlüğe girdi. Üç boşluğu tek tek kapatır.
Geliştiriciniz kanun zorunlu kılmadan önce de böyle mi çalışıyordu, yoksa yalnızca başka seçenek kalmayınca mı?
Burada her maddeyi ele almayacağım. Tüm mekanizmaları Nordis yasasının projeden alıcılar için neyi değiştirdiğini anlatan makalemizde, paranın korunmasını ise özel hesap ve inşaat aşamalarını anlatan makalemizde ele aldık. Bu hikâye için önemli olan ilke şudur:
- Tescilden önce imza yok. Geliştirici, yapı ruhsatı tescil edilmeden ve henüz inşa edilmemiş olanlar dahil her dairenin sicilde kendi tapu kaydı olmadan sizi gelecekteki bir birime kaydedemez.
- Ön sözleşme yalnızca noter huzurunda imzalanır; noter aynı gün ya da ertesi iş günü tescil talep eder. Aynı daireyi ikinci kez satma girişimi hemen ortaya çıkar.
- Para ancak bina ilerledikçe hareket eder. Avanslar özel bir proje hesabına yatırılır; geliştirici bu hesaptan inşaat aşamasına göre, yalnızca denetçi mühendisin onayıyla harcama yapar.
Yolun sonunda yine nihai sözleşmeye ve adınıza tescile ulaşırsınız. Fark şu ki artık yolun tamamı kayıt altında ve denetim altındadır.
Nordis skandalından sonra: yalnızca bir kalkan değil, bir filtre
Maddelerin ötesinde, bu kanun daha derin bir şey yapıyor.
Geliştiricileri korumak için yazılmadı. Zayıf olanları elemek için yazıldı.
Alıcıların avanslarıyla ve projeler arası para aktarımıyla yaşayan, borçla çalışan geliştiriciler yeni kurallar altında faaliyet göstermekte zorlanıyor. Yeterli sermayeli, düzgün tescil yapan ve kendi öz sermayesi olan geliştiriciler çalışmaya devam ediyor ve birdenbire daha az rakiple karşılaşıyor.
Aralık 2025'ten sonra hâlâ piyasada olan herkes bir filtreden geçti. Geriye sözleşmedeki herhangi bir maddeden daha değerli tek bir soru kalıyor: geliştiriciniz kanun zorunlu kılmadan önce de böyle mi çalışıyordu, yoksa yalnızca başka seçenek kalmayınca mı?
Bir saniyelik soru
Çok çabuk öğrenirsiniz. Tek bir soru hikâyenin çoğunu çözer:
“Projenin özel hesabı hangi bankada tutuluyor ve çekimleri onaylayan denetçi mühendis kim?”
Ciddi bir geliştirici bir saniyede cevap verir ve yazılı olarak gönderir. Tereddüt eden bir geliştirici mi? Başka yere bakın.
Balotești'deki kendi projemizde (İbranice olarak Walla Nadlan tarafından tanıtıldı), sormanızı beklediğim ilk soru budur. Kanuna uyan her projedeki, bizimki dahil, alıcı fonları denetimli özel bir hesapta durur ve yalnızca doğrulanmış inşaat ilerlemesi karşılığında serbest bırakılır.
Diğer kontroller, yani ilgili birim için tapu sicili özeti, tescilli bir ruhsat, noter ve rezervasyon üst sınırı, Nordis yasası kontrol listesinde: imzadan önce altı kontrol bir araya getirilmiştir. Kanun artık sizin yanınızda, ama yalnızca onu kullanırsanız.
Dürüst olmak gerekirse: güvenliğin bir bedeli var
Size yalnızca rahat tarafı göstermeyeceğim.
Bu güvenliğin bir bedeli var ve bu bedel geçici değil, yapısal. Geliştiricilerin daha fazla öz sermayeye ihtiyacı var ve uyum maliyetleriyle karşılaşıyorlar, lansmanlar yavaşlıyor ve bu maliyetler fiyatlara yansıyor. Daha az yeni arz ve daha pahalı.
Bir şey daha: bitmiş, tescilli bir ikinci el daire alıyorsanız, bu kanun sizi neredeyse hiç ilgilendirmez. Orada korumanız temiz bir tapu özeti ve takyidat kontrolüdür, “Nordis” değil. Bunu gerekli özen rehberimizde ele aldık.
Sık sorulan sorular
Nordis skandalı nedir?
Romanya'da Nordis grubunun projelerinde projeden alım yapan yüzlerce alıcının, sözleşmelerinin tescil edilmediğini, dairelerin birden fazla kez satıldığını ve paranın projeler arasında aktarıldığını fark ettiği bir olay. Ardından Romanya parlamentosu 207/2025 sayılı Kanun'u oybirliğiyle kabul etti.
Bir daire nasıl iki kez satılabilir?
Sözleşme özel olarak imzalanıp tapu siciline hiç işlenmediğinde, dairenin zaten satıldığını gösteren herhangi bir kamu kaydı yoktur. Bugün ön sözleşme noter huzurunda imzalanır ve noter aynı gün ya da ertesi iş günü tescil talep eder; böylece ikinci bir satış hemen ortaya çıkar.
Peki Romanya'da projeden almak hâlâ riskli mi?
Risk ortadan kalkmadı ama değişti. Bugün risk esas olarak kontrolleri atlayan alıcılarda yoğunlaşıyor: birim özeti olmadan imza atmak, rezervasyon üst sınırının üzerinde ödeme yapmak veya paranın nerede durduğunu hiç sormamak. Kontrol listesinden geçmek riski önemli ölçüde azaltır.
Kanun yabancı alıcıları da koruyor mu?
Evet. 207/2025 sayılı Kanun'un korumaları vatandaşlığa değil, işleme bağlıdır. Noter, tescil, rezervasyon üst sınırı ve özel hesap, yerli ya da yabancı her alıcı için geçerlidir.
Bitmiş bir daire alıyorum. Bu benimle ilgili mi?
Çoğunlukla değil. Kanun projeden alımları hedefler. Bitmiş, tescilli bir mülkte korumanız temiz bir tapu sicili özeti, takyidat kontrolü ve bağımsız bir avukattır. Aynı ilke, farklı araçlar: tescil edilmeyen şey yok hükmündedir.
Sonuç
Nordis skandalı, Romanya'da projeden almanın tehlikeli olduğunu öğretmez. Tescilsiz, üst sınırsız ve özel hesapsız almanın tehlikeli olduğunu öğretir. Kanunun tam olarak kapattığı şey de budur.
Şu anda inşaat halindeki bir projeye bakıyorsanız, bizimki ya da bir başkasınınki, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Hesabınızdan tek bir euro çıkmadan önce sorulması gereken soruları birlikte inceleriz.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: 207/2025 sayılı Kanun, Romanya Adalet Bakanlığı mevzuat portalı · Monitorul Oficial, sayı 1133, 8 Aralık 2025 · Ulusal Kadastro ve Tapu Sicili Kurumu (ANCPI) · Romanya Noterler Ulusal Birliği (UNNPR) · Walla Nadlan (İbranice): Compass on the Lake · Hukuki analizler: TPA Romania, AmCham Romania, Hategan Attorneys, GGI / Mondaq.
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. 207/2025 sayılı Kanun'un tanımı genel bir özettir; bağlayıcı metin Monitorul Oficial'de yayımlanandır. Herhangi bir işlemden önce bağımsız bir yerel avukata danışın.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
