Ein privater Vertrag, der nie ins Grundbuch eingetragen wurde, ist für niemanden sichtbar. So konnte dieselbe Wohnung zweimal verkauft werden.
Nicht eingetragene private Verträge, hohe Vorauszahlungen ohne Sicherheit und Geld, das zwischen Projekten wanderte. Jede verstärkte die anderen.
Veröffentlicht am 8. Dezember 2025, in Kraft seit dem 11. Dezember 2025. Es schließt die drei Lücken, eine nach der anderen.
Der Vorvertrag wird nur vor einem Notar unterzeichnet, der ihn innerhalb eines Werktags einträgt. Ein zweiter Verkauf fällt sofort auf.
Welche Bank führt das zweckgebundene Konto, welcher Ingenieur gibt Abhebungen frei? Ein seriöser Bauträger antwortet sofort, schriftlich.
Der Nordis-Skandal: die Frage, die ich seit Dezember am häufigsten höre
Investoren fragen mich vieles. Nach dem Preis, den Steuern, der Finanzierung. Doch seit Dezember 2025 taucht in fast jedem Erstgespräch eine Frage auf.
„Moti, was, wenn sich der Bauträger, bei dem ich kaufe, als das nächste Nordis entpuppt?“
Das ist genau die richtige Frage. Und um sie zu beantworten, müssen Sie zunächst verstehen, was im Nordis-Skandal geschehen ist und wie eine Wohnung überhaupt zweimal verkauft werden kann.
Dies ist eine Geschichte über drei Lücken und ein Gesetz, das alle drei geschlossen hat.
Stellen Sie sich vor: die Wohnung, die zweimal verkauft wurde
Sie unterschreiben für eine Off-Plan-Wohnung in einem vielversprechenden Projekt an der Schwarzmeerküste. In einem schicken Verkaufsbüro, auf einem Vertrag, der völlig offiziell aussieht.
Sie leisten eine Anzahlung, für die Sie jahrelang gespart haben. Sie bekommen Visualisierungen, einen Zeitplan und einen Handschlag.
Dann erfahren Sie, dass jemand anderes für genau dieselbe Wohnung unterschrieben hat. Ihr Vertrag wurde nie ins Grundbuch eingetragen. Und das Geld? Längst aus Ihrem Projekt verschwunden.
So konnte es in Rumänien bis Dezember 2025 laufen. Tausende Käufer in Projekten der Nordis-Gruppe haben es auf die harte Tour gelernt. Der Schock war so groß, dass das rumänische Parlament, ein Gremium, das sich in kaum etwas einig ist, die Korrektur einstimmig verabschiedete.
Wenn jede Partei, aus jeder Ecke des politischen Spektrums, gleich abstimmt, ist das nicht mehr bloß Gesetzgebung. Es ist die Korrektur eines Unrechts.
Die drei Lücken hinter dem Nordis-Skandal
Der Skandal entstand nicht aus einem einzelnen Versagen. Er entstand aus drei Lücken, die zusammenwirkten und deren Schaden sich gegenseitig verstärkte.
1. Private Verträge, die nie eingetragen wurden
Kaufversprechen wurden als private Verträge unterzeichnet, ohne Notar und ohne Eintragung. Ein Vertrag, der nicht im Grundbuch steht, ist ein Vertrag, den niemand sehen kann: weder der nächste Käufer noch die Bank noch Sie.
So konnte dieselbe Wohnung zweimal verkauft werden, ohne dass es jemand wusste.
2. Hohe Vorauszahlungen ohne Sicherheit
Käufer zahlten erhebliche Summen, bevor der Bau vorangekommen war, ohne dass irgendetwas ihr Geld an ihre eigene Wohnung band.
3. Geld, das zwischen Projekten verschoben wurde
Das Geld blieb nicht in dem Projekt, für das es gezahlt wurde. Es wanderte zwischen Projekten hin und her. Und wenn das Geld aller in einem Topf liegt, reißt der Zusammenbruch eines Projekts alle anderen mit.
| Lücke | Was sie ermöglichte | Was das Gesetz heute sagt |
|---|---|---|
| Nicht eingetragener privater Vertrag | Doppelverkauf derselben Wohnung | Vorvertrag nur vor einem Notar, Eintragung ins Grundbuch innerhalb eines Werktags |
| Vorauszahlungen ohne Obergrenze | Hohe Summen im Risiko, bevor etwas gebaut war | Reservierungsgebühr bis 5 %; Vorauszahlungen bis 25 % in der Rohbauphase und bis zu weiteren 20 % in der Installationsphase |
| Geld zwischen Projekten verschoben | Ein Zusammenbruch reißt alle Projekte mit | Zweckgebundenes Projektkonto, Abhebungen nur mit Freigabe eines Bauingenieurs, Strafe von 1 % des Umsatzes bei Zweckentfremdung |
Wie das Gesetz 207/2025 die Tür geschlossen hat
Das Gesetz 207/2025, das alle nur das „Nordis-Gesetz“ nennen, wurde am 8. Dezember 2025 im rumänischen Amtsblatt (Monitorul Oficial) veröffentlicht und trat am 11. Dezember 2025 in Kraft. Es schließt die drei Lücken, eine nach der anderen.
Hat Ihr Bauträger schon so gearbeitet, bevor das Gesetz ihn zwang, oder erst, als ihm keine Wahl blieb?
Ich gehe hier nicht jeden Artikel durch. Die vollständigen Mechanismen haben wir in unserem Artikel darüber, was das Nordis-Gesetz für Off-Plan-Käufer ändert, behandelt, und den Schutz des Geldes selbst in unserem Artikel über das zweckgebundene Konto und die Bauphasen. Für diese Geschichte zählt das Prinzip:
- Keine Unterschrift vor der Eintragung. Ein Bauträger darf Sie erst dann für eine künftige Einheit unterschreiben lassen, wenn die Baugenehmigung eingetragen ist und jede Wohnung, auch eine noch nicht gebaute, ein eigenes Grundbuchblatt hat.
- Der Vorvertrag wird nur vor einem Notar unterzeichnet, der ihn innerhalb eines Werktags ins Grundbuch einträgt. Jeder Versuch, dieselbe Wohnung ein zweites Mal zu verkaufen, fällt sofort auf.
- Das Geld bewegt sich nur, wenn sich der Bau bewegt. Vorauszahlungen sind nach Bauphasen gestaffelt und fließen auf ein zweckgebundenes Projektkonto, das nur mit Freigabe eines bauüberwachenden Ingenieurs ausgezahlt wird.
Am Ende des Weges stehen nach wie vor der endgültige Kaufvertrag und die Eintragung auf Ihren Namen. Der Unterschied ist, dass jetzt der gesamte Weg eingetragen und überwacht ist.
Nach dem Nordis-Skandal: ein Filter, nicht nur ein Schutzschild
Über die einzelnen Artikel hinaus leistet dieses Gesetz etwas Tiefergehendes.
Es wurde nicht geschrieben, um Bauträger zu schützen. Es wurde geschrieben, um die schwachen auszusieben.
Hoch verschuldete Bauträger, die von den Anzahlungen der Käufer und vom Verschieben von Geld zwischen Projekten lebten, tun sich unter den neuen Regeln schwer. Gut kapitalisierte Bauträger mit ordnungsgemäßer Eintragung und eigenem Kapital arbeiten weiter – und haben plötzlich weniger Konkurrenz.
Wer nach Dezember 2025 noch am Markt ist, hat einen Filter passiert. Bleibt Ihnen also eine Frage, die mehr wert ist als jede Vertragsklausel: Hat Ihr Bauträger schon so gearbeitet, bevor das Gesetz ihn dazu zwang, oder erst, als ihm keine Wahl mehr blieb?
Die Frage, die eine Sekunde dauert
Sie werden es sehr schnell herausfinden. Eine Frage klärt den größten Teil der Geschichte:
„Bei welcher Bank wird das zweckgebundene Konto des Projekts geführt, und wer ist der bauüberwachende Ingenieur, der die Abhebungen freigibt?“
Ein seriöser Bauträger antwortet in einer Sekunde und schickt es schriftlich. Ein Bauträger, der zögert? Weitergehen.
In unserem eigenen Projekt in Balotești (vorgestellt von Walla Nadlan, auf Hebräisch) ist das die erste Frage, die ich von Ihnen erwarte. Die Gelder der Käufer liegen in jedem gesetzeskonformen Projekt, auch in unserem, auf einem überwachten zweckgebundenen Konto und werden nur gegen nachgewiesenen Baufortschritt freigegeben.
Die übrigen Prüfungen – ein Grundbuchauszug für die konkrete Einheit, eine eingetragene Genehmigung, der Notar und die Obergrenzen für Vorauszahlungen – sind in der Checkliste zum Nordis-Gesetz: sechs Prüfungen vor der Unterschrift zusammengefasst. Das Gesetz steht jetzt auf Ihrer Seite, aber nur, wenn Sie es nutzen.
Der Fairness halber: Sicherheit hat ihren Preis
Ich zeige Ihnen nicht nur die bequeme Seite.
Diese Sicherheit hat einen Preis, und er ist struktureller, nicht vorübergehender Natur. Bauträger brauchen mehr Eigenkapital und tragen Compliance-Kosten, Projektstarts verlangsamen sich, und diese Kosten schlagen sich in den Preisen nieder. Weniger neues Angebot, und teureres.
Noch etwas: Wenn Sie eine fertige, eingetragene Bestandswohnung kaufen, ist dieses Gesetz für Sie kaum relevant. Dort schützt Sie ein sauberer Grundbuchauszug und eine Prüfung auf Belastungen, nicht „Nordis“. Das haben wir in unserem Due-Diligence-Leitfaden behandelt.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Nordis-Skandal?
Eine Affäre, bei der Tausende Off-Plan-Käufer in Projekten der Nordis-Gruppe in Rumänien feststellten, dass ihre Verträge nicht eingetragen worden waren, dass Wohnungen mehr als einmal verkauft worden waren und dass Geld zwischen Projekten verschoben worden war. In der Folge verabschiedete das rumänische Parlament einstimmig das Gesetz 207/2025.
Wie kann eine Wohnung überhaupt zweimal verkauft werden?
Wenn der Vertrag privat unterzeichnet und nie ins Grundbuch eingetragen wird, gibt es keinen öffentlichen Eintrag, der zeigt, dass die Wohnung bereits verkauft ist. Heute wird der Vorvertrag vor einem Notar unterzeichnet und innerhalb eines Werktags eingetragen, sodass ein zweiter Verkauf sofort auffliegt.
Ist der Off-Plan-Kauf in Rumänien also weiterhin riskant?
Das Risiko ist nicht verschwunden, aber es hat sich verändert. Heute liegt es vor allem bei Käufern, die die Prüfungen auslassen: unterschreiben ohne Auszug für die Einheit, mehr zahlen als die Obergrenzen erlauben oder nie fragen, wo das Geld liegt. Wer die Checkliste durchgeht, verringert es erheblich.
Schützt das Gesetz auch ausländische Käufer?
Ja. Die Schutzmechanismen des Gesetzes 207/2025 knüpfen an die Transaktion an, nicht an die Staatsangehörigkeit. Notar, Eintragung, Obergrenzen für Vorauszahlungen und das zweckgebundene Konto gelten für jeden Käufer, ob Einheimischer oder Ausländer.
Ich kaufe eine fertige Wohnung. Betrifft mich das?
Größtenteils nicht. Das Gesetz zielt auf Off-Plan-Käufe. Bei einer fertigen, eingetragenen Immobilie schützen Sie ein sauberer Grundbuchauszug, eine Prüfung auf Belastungen und ein unabhängiger Anwalt. Gleiches Prinzip, andere Werkzeuge: Was nicht eingetragen ist, existiert nicht.
Fazit
Der Nordis-Skandal lehrt nicht, dass der Off-Plan-Kauf in Rumänien gefährlich ist. Er lehrt, dass ein Kauf ohne Eintragung, ohne Obergrenzen und ohne zweckgebundenes Konto gefährlich ist. Und genau das hat das Gesetz geschlossen.
Wenn Sie sich gerade ein Projekt im Bau ansehen, unseres oder ein anderes, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen die Fragen durch, die Sie stellen sollten, bevor auch nur ein Euro Ihr Konto verlässt.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Gesetz 207/2025, Gesetzesportal des rumänischen Justizministeriums · Monitorul Oficial, Ausgabe 1133, 8. Dezember 2025 · Nationale Agentur für Kataster und Grundbuch (ANCPI) · Nationale Union der Notare Rumäniens (UNNPR) · Walla Nadlan (auf Hebräisch): Compass on the Lake · Rechtsanalysen: TPA Romania, AmCham Romania, Hategan Attorneys, GGI / Mondaq.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Darstellung des Gesetzes 207/2025 ist eine allgemeine Zusammenfassung; verbindlich ist der im Monitorul Oficial veröffentlichte Text. Ziehen Sie vor jeder Transaktion einen unabhängigen Anwalt vor Ort hinzu.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
