Jeder Schritt, vom Vorvertrag bis zur Eintragung, wird von einem Notar abgewickelt und beurkundet. Keine „private Vereinbarung“ im Verkaufsbüro.
Eine schriftliche Zusage, das Recht im Grundbuch auf Ihren Namen einzutragen: übertragbar, vererbbar und beleihbar.
Die Vertreter des Unternehmens arbeiten auf Hebräisch, Englisch oder Rumänisch mit Ihnen. Der Firmenanwalt vertritt nur das Unternehmen: Beauftragen Sie einen eigenen.
Der Bauträger bleibt nach der Übergabe: Mängel, Mieter, Inkasso, Betrieb. Hängen seine Einnahmen an der Vermietung, decken sich die Interessen.
„Was verdienen Sie, nachdem ich die Schlüssel erhalten habe?“ Wer „nichts“ antwortet, hat Ihnen eine Immobilie verkauft und ist gegangen.
Mitten im Jahr antwortet der Mieter nicht, und Sie sind im Ausland
Stellen Sie es sich einen Moment lang vor. Mitten in der Mietlaufzeit geht der Mieter in Bukarest nicht mehr ans Telefon. Sie sind zu Hause, zweitausend Kilometer entfernt.
Wen rufen Sie an?
Das ist die Frage, die jeder Investor mir beantworten soll, bevor er mich nach dem Preis fragt. Denn wenn Sie aus dem Ausland in rumänische Immobilien investieren, ist das größte Risiko nicht der Markt. Es ist die Verwaltung aus der Ferne. Und die Antwort auf „Wer schützt mich?“ darf nicht „Vertrauen Sie mir“ lauten. Sie muss eine unterzeichnete rechtliche Struktur sein.
Warum eine Investition in rumänische Immobilien aus dem Ausland Struktur braucht, nicht Vertrauen
Ein typischer Makler verkauft Ihnen etwas, kassiert eine Provision und verschwindet. Sie bleiben allein zurück, mit einem langen Vertrag in einer fremden Sprache und einem System, das Sie nicht kennen.
Wenn Sie in der Nähe der Immobilie wohnen, lassen sich viele Fehler mit einer Viertelstunde Autofahrt beheben. Wenn Sie in einem anderen Land leben, kostet jeder solche Fehler einen Flug, Urlaubstage und einen Anwalt. Deshalb müssen Investoren aus der Ferne diese Fragen im Voraus schriftlich klären.
Der Schutz besteht aus vier schriftlichen Zusagen, die aus einem „Versprechen in der Luft“ eine „Verpflichtung auf Papier“ machen. Ein Wort zu den Begriffen: „Garantie“ bedeutet hier eine vertragliche Zusage des Bauträgers oder einen durch rumänisches Recht festgelegten Mechanismus, wie in den Transaktionsverträgen beschrieben. Es ist keine Bankgarantie und keine finanzielle Sicherheit.
Wie das Geld selbst während des Baus geschützt wird, über das Treuhandkonto und die Obergrenzen für Anzahlungen, behandeln wir in unserem Artikel über den Schutz Ihres Geldes beim Off-Plan-Kauf. Hier geht es um alles drumherum: die Transaktion, die Eintragung, die Sprache und den Tag danach.
Aus der Praxis: Als die Bank die Garantien verweigerte
Rechtsanwalt Ilan Leibovitch erinnert sich:
Ein bekannter israelischer Bauträger rief mich in Panik an: Der Vorstand der rumänischen Bank hatte seinen Antrag auf Bankgarantien für das Projekt abgelehnt. Zu diesem Zeitpunkt hatte er bereits 12 Käufer, die Verträge unterschrieben und Anzahlungen von 25 % geleistet hatten, und er brauchte sofort eine Lösung.
In Israel gibt das Gesetz über den Verkauf von Wohnungen (Sicherung der Investitionen von Käufern) dem Geld der Käufer einen klaren Schutzrahmen. Bei einem Projekt im Ausland gilt israelisches Recht nicht, und die Mechanismen sind andere. Ein anderer in Rumänien tätiger israelischer Bauträger erzählte mir, dass die lokale Bank, als er zum ersten Mal Bankgarantien für ein Projekt in Bukarest beantragte, von ihm verlangte, 95 % des garantierten Betrags als Sicherheit zu hinterlegen.
Deshalb kombiniere ich bei solchen Projekten mehrere Mechanismen: ein Treuhandkonto, das Geld gegen festgelegte Meilensteine freigibt, an das lokale Recht angepasste Sicherheiten, die Eintragung der Rechte der Käufer im lokalen System sowie die Pflicht zu Transparenz und Finanzprüfung.
Käufer aus dem Ausland kommen mit Erwartungen, die ihr Heimatmarkt geprägt hat. Die folgenden Garantien beantworten eine einfache Frage: Was schützt mein Geld, wenn das Recht meines eigenen Landes nicht gilt?
Garantie 1: Ein rumänischer Notar wickelt die Transaktion ab
In Rumänien findet ein wirksames Immobiliengeschäft vor einem Notar statt, einem bestellten öffentlichen Rechtsorgan.
Was die Garantie bedeutet: Jeder Schritt, der Vorvertrag, die Identitätsprüfung, die Übertragung des Kaufpreises, der endgültige Kaufvertrag und die Eintragung, wird von einem Notar abgewickelt und beurkundet. Keine „private Vereinbarung“ in einem Verkaufsbüro. Das Gesetz 207/2025 (das „Nordis-Gesetz“) schreibt inzwischen ausdrücklich vor, dass der Vorvertrag vor einem Notar unterzeichnet wird.
Was Sie bekommen: eine dokumentierte, durchsetzbare, geschützte Transaktion. Kein Versprechen auf Briefpapier.
Eine Garantie, die sich davor fürchtet, gelesen zu werden, ist keine Garantie.
Garantie 2: Eintragung im Grundbuch auf Ihren Namen
Ein Eigentumsrecht in Rumänien existiert nur, wenn es im Grundbuch (Cartea Funciară) eingetragen ist. Die Garantie ist eine schriftliche Zusage, das Recht direkt auf Ihren Namen einzutragen.
Für Nicht-EU-Bürger wird das Grundstück über einen der anerkannten Wege eingetragen, am häufigsten über das Superficie-Recht (Oberflächenrecht): volles Eigentum am Gebäude und ausschließliche Nutzung des Grundstücks. Die Wege beschreiben wir in unserem Artikel über Grundeigentum in Rumänien.
Was Sie bekommen: eine auf Sie eingetragene Immobilie in einem amtlichen staatlichen Register, übertragbar, vererbbar und beleihbar. Das ist der Unterschied zwischen Eigentümer sein und ein Versprechen in Händen halten.
Garantie 3: Eine Sprache, die Sie verstehen, und ein eigener Anwalt
Einen Vertrag, den Sie nicht verstehen, können Sie nicht durchsetzen.
Die Garantie stellt sicher, dass die Vertreter des Unternehmens während der gesamten Transaktion auf Hebräisch, Englisch oder Rumänisch mit Ihnen arbeiten, vom ersten Termin bis zur Eintragung, und dass wichtige Dokumente in einer Sprache vorliegen, die Sie lesen. Und offen gesagt: Der Anwalt des Unternehmens vertritt ausschließlich das Unternehmen, nicht Sie. Deshalb empfehlen wir jedem Käufer, einen eigenen unabhängigen Anwalt zu beauftragen, der den Vertrag vor der Unterschrift prüft.
Was Sie bekommen: volles Verständnis dessen, was Sie unterschreiben, ohne sich auf „einen Dolmetscher beim Termin“ verlassen zu müssen, und eine rechtliche Prüfung durch jemanden, der nur Sie vertritt.
Garantie 4: Eine professionelle Verwaltungsgesellschaft auf Seiten des Bauträgers
Hier wird das größte Risiko geschlossen. Der Bauträger selbst bleibt über seine Verwaltungsgesellschaft nach der Übergabe an Ihrer Seite: Er regelt Mängel mit dem Bauunternehmer, sucht Mieter, zieht die Miete ein und kümmert sich um den laufenden Betrieb.
Das ist eine Anreizstruktur, keine Großzügigkeit. Wenn die Verwaltungseinnahmen des Bauträgers davon abhängen, dass Ihre Immobilie vermietet ist, ist sein Interesse dasselbe wie Ihres. Was tatsächlich passiert, wenn mitten in der Nacht etwas kaputtgeht, behandeln wir in unserem Artikel über Hausverwaltung.
Was Sie bekommen: eine benannte Partei mit Namen und Telefonnummer, die einen guten Grund hat, ans Telefon zu gehen.
In rumänische Immobilien aus dem Ausland investieren: wo jede Garantie steht
| Garantie | Wovor sie schützt | Wo sie steht | Was Sie vor der Unterschrift sehen sollten |
|---|---|---|---|
| 1. Notar | Eine „private Vereinbarung“, die Sie nicht durchsetzen können | Der notarielle Vertrag | Name des Notars und Entwurf des Vorvertrags |
| 2. Eintragung auf Ihren Namen | Eine auf jemand anderen eingetragene Immobilie | Der notarielle Vertrag | Die Eintragungsklausel und der darin festgelegte Weg |
| 3. Sprache und eigener Anwalt | Etwas zu unterschreiben, das Sie nicht verstanden haben | Der Verwaltungs- und Servicevertrag | Welcher Vertreter des Unternehmens Sie betreut und in welcher Sprache die Dokumente vorliegen |
| 4. Verwaltungsgesellschaft | Verschwinden nach der Übergabe | Der Verwaltungsvertrag | Reaktionszeiten, Verfahren bei nicht zahlenden Mietern, Berichte und ein Ausstiegsmechanismus |
Die Regel: Eine Garantie, die sich davor fürchtet, gelesen zu werden, ist keine Garantie. Lassen Sie sich vor der Unterschrift die Klauseln selbst zeigen, nicht eine Folie in einer Präsentation.
Eine Frage, die jeden Bauträger der Welt testet
Der Unterschied zwischen den vier Garantien und „Vertrauen Sie mir“ ist der Unterschied zwischen einer unterzeichneten rechtlichen Struktur und Worten. Und es gibt einen Weg, jeden Bauträger mit einer einzigen Frage zu testen:
„Was verdienen Sie, nachdem ich die Schlüssel erhalten habe?“
Ein Bauträger, der „nichts“ antwortet, hat Ihnen eine Immobilie verkauft und ist gegangen. Ein Bauträger, der antwortet „an Ihrer Ruhe und daran, dass Ihre Immobilie vermietet ist“, hat Ihnen im Grunde die vier Garantien gegeben. Dieses Modell, den Bauträger, der bleibt, betrachten wir in unserem Artikel über den Bauträger, der nach der Übergabe bleibt.
Häufig gestellte Fragen
Wo genau stehen die Garantien, und wie werden sie durchgesetzt?
In zwei Dokumenten: dem notariellen Vertrag (Garantien 1 und 2) und dem Verwaltungsvertrag (Garantien 3 und 4), einschließlich der Reaktionszeiten. Beide sind durchsetzbare Verträge. Lassen Sie sich die Klauseln selbst zeigen, bevor Sie unterschreiben.
Was, wenn der Bauträger mitten im Bau zusammenbricht?
Genau deshalb wurde das Nordis-Gesetz verabschiedet: Anzahlungen liegen auf einem zweckgebundenen Projekt-Bankkonto unter Aufsicht eines Bauingenieurs und werden nur nach tatsächlichem Baufortschritt freigegeben. Das Geld für einen anderen Zweck zu verwenden, ist gesetzlich verboten. Fragen Sie im Gespräch nach dem Namen der Bank und des aufsichtführenden Ingenieurs.
Kann der Anwalt des Unternehmens auch mich vertreten?
Nein. Der Anwalt des Unternehmens vertritt ausschließlich das Unternehmen. Die Vertreter des Unternehmens sprechen mit Ihnen in Ihrer Sprache und erklären jedes Dokument, die rechtliche Prüfung des Vertrags sollte aber von einem unabhängigen Anwalt kommen, der nur Sie vertritt. Garantie 3 gibt Ihnen Sprache. Ein unabhängiger Anwalt gibt Ihnen kritische Prüfung. Zusammen sind sie umfassender Schutz.
Was, wenn die Verwaltungsgesellschaft nicht liefert?
Der Verwaltungsvertrag sollte ein schriftliches SLA enthalten, also Reaktionszeiten, ein Verfahren für nicht zahlende Mieter und Berichte, sowie einen geordneten Ausstiegsmechanismus. Ein Bauträger, der von seinem Modell überzeugt ist, hat keine Angst, Ihnen eine Ausgangstür zu geben.
Was kosten die Garantien?
In unserem Projekt in Balotești, über das Walla Nadlan berichtet hat (auf Hebräisch), sind alle vier im Preis inklusive aller Nebenkosten enthalten, einschließlich der Notarkosten und der Kosten des Unternehmensanwalts. Separat sind die Kosten eines eigenen unabhängigen Anwalts und die laufende Verwaltungsgebühr nach der Übergabe, die sich aus der tatsächlichen Miete ableitet. Lassen Sie sich die genauen Zahlen vor der Unterschrift schriftlich geben.
Fazit
Die wichtige Frage bei einer Investition im Ausland lautet nicht nur „Was kostet das?“. Sie lautet „Wer schützt mich, wenn ich zweitausend Kilometer entfernt bin?“.
Wenn Hunderttausende Euro auf dem Spiel stehen, zählt nur eine unterzeichnete Struktur. Worte, so schön sie sein mögen, werden in keinem Grundbuch eingetragen.
Wenn Sie die konkreten Klauseln durchgehen möchten, unsere oder die eines anderen Bauträgers, den Sie in Betracht ziehen, vereinbaren Sie ein halbstündiges Zoom-Gespräch mit mir. Ohne Verkaufsgespräch, mit den Dokumenten auf dem Tisch.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Rumänisches Gesetzesportal: Gesetz 207/2025, Monitorul Oficial 1133, 8.12.2025 · Nationale Agentur für Kataster und Grundbuch Rumäniens (ANCPI) · Nationale Union der öffentlichen Notare Rumäniens (UNNPR) · Walla Nadlan über Compass on the Lake (auf Hebräisch) · Analysen des Gesetzes von TPA Romania und AmCham Romania.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. „Garantie“ bedeutet in diesem Artikel eine vertragliche Zusage oder einen gesetzlichen Mechanismus, keine Bankgarantie. Ziehen Sie vor jeder Transaktion einen unabhängigen Anwalt hinzu.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
