Bukarest, laut Imobiliare.ro-Index, September 2026. Angebotspreis, kein Transaktionspreis.
Der Käufer zahlt Notar und eine Grundbuchgebühr von 0,15 %, bei einer Neubauwohnung vom Bauträger auch 21 % MwSt.
Nutzfläche oder Bruttofläche? Ein Preis pro m² ist nur etwas wert, wenn Sie wissen, auf welche Quadratmeter er sich bezieht.
Bis zu 70 % des Preises für Nichtansässige, mindestens 30 % Eigenkapital, vorbehaltlich der Zustimmung der Bank.
In Bukarest, die meisten von vor 1940. Bei einer Gebrauchtwohnung in einem Altbau prüfen Sie die Klasse vor der Unterschrift.
Wohnung in Rumänien: die kurze Antwort
Käufer aus dem Ausland, auch Israelis, können in Rumänien eine Wohnung kaufen und im Grundbuch auf den eigenen Namen eintragen lassen, ohne Wohnsitz und ohne lokale Gesellschaft. Bei einer Wohnung spielt die Grundstücksbeschränkung für Ausländer, anders als bei einer Villa, kaum eine Rolle. Eine Neubauwohnung in Bukarest kostete im September 2026 laut dem Imobiliare.ro-Index durchschnittlich rund 2.549 € pro m². In Rumänien gibt es keine Grunderwerbsteuer für den Käufer: Sie zahlen die Notargebühr und eine Grundbuchgebühr von 0,15 %, bei einer Neubauwohnung vom Bauträger außerdem 21 % Mehrwertsteuer. Eine rumänische Bank kann bis zu 70 % des Preises finanzieren, vorbehaltlich der Zustimmung der Bank.
Ich bin Moti Azulay. Gemeinsam mit Rechtsanwalt Ilan Leibovitch bauen wir Villen in Balotești, nördlich von Bukarest, und keine Wohnungen. Gerade deshalb kann ich diesen Leitfaden ohne das Interesse schreiben, Ihnen eine bestimmte Wohnung zu verkaufen: was Sie prüfen sollten, wo Sie suchen und wovor Sie sich hüten sollten.
Der umfassende Leitfaden für alle Arten von Immobilien ist Immobilien in Rumänien: der vollständige Leitfaden.
In welcher Stadt Sie in Rumänien eine Wohnung kaufen
Die meisten Israelis beginnen in Bukarest, und das ist kein Zufall. Es ist die Hauptstadt, der größte und aktivste Markt, und es gibt tägliche Direktflüge aus Tel Aviv von etwa zweieinhalb Stunden. Bukarest hat außerdem vor Kurzem Cluj-Napoca überholt, das jahrelang die teuerste Stadt Rumäniens war. Der Leitfaden zu Immobilien in Bukarest · Die Flüge aus Israel.
Cluj-Napoca, Brașov und Timișoara sind aktive Märkte mit Universitäten und Industrie. Für alle, die aus Israel kommen, hat Bukarest einen praktischen Vorteil: einen internationalen Flughafen, eine bestehende israelische und jüdische Gemeinschaft und die meisten Anwälte, Notare und Banken, die mit Ausländern arbeiten. Die jüdische Gemeinde in Bukarest.
Was eine Wohnung in Rumänien kostet
Das sind die Daten zu Bukarest, dem Markt, den die meisten Israelis prüfen, jede mit Quelle und Datum:
| Kennzahl | Wert | Quelle und Datum |
|---|---|---|
| Neubauwohnung in Bukarest, Angebotspreis | rund 2.549 € pro m² | Imobiliare.ro-Index, 10.09.2026 |
| Gebrauchtwohnung in Bukarest, Angebotspreis | rund 2.259 € pro m² | Imobiliare.ro-Index, Juli 2026 |
| Die teuren Viertel: Primăverii, Kiseleff, Aviatorilor | 5.638 · 5.632 · 5.541 € pro m² | Imobiliare.ro, 2. Quartal 2026 |
| Das günstigste Viertel der Analyse: Ferentari | rund 1.389 € pro m² | Imobiliare.ro, 2. Quartal 2026 |
Das sind Angebotspreise in Anzeigen, keine Transaktionspreise, und der Unterschied zwischen den Vierteln liegt ungefähr beim Vierfachen. Deshalb sagt ein Stadtdurchschnitt über eine bestimmte Wohnung fast nichts aus: Sie vergleichen ähnliche Wohnungen in derselben Straße. Wohnungspreise in Bukarest 2026 · Die besten Viertel in Bukarest.
Vergangene Daten sind keine Garantie für die Zukunft. Ich zeige sie, damit Sie verstehen, wo der Markt steht, nicht um vorherzusagen, wohin er geht.
Wohnung in Rumänien zu verkaufen: wo Sie suchen und wie Sie eine Anzeige lesen
Die meisten Wohnungen zum Verkauf werden auf den Portalen imobiliare.ro und Storia veröffentlicht. Bevor Sie sich in eine Wohnung verlieben, drei Dinge in der Anzeige:
- Welche Quadratmeter. Die suprafață utilă ist die Bodenfläche ohne Wände, die suprafață construită schließt die Wände ein. Ein Preis pro m² ist nur etwas wert, wenn Sie wissen, auf welche Quadratmeter er sich bezieht.
- Der Ausbaustand. La roșu ist der Rohbau, la gri und la alb sind Zwischenstufen, und la cheie ist „schlüsselfertig“. Eine „pro m²“ günstige Wohnung ist manchmal einfach eine unfertige Wohnung.
- Intabulat. Die Wohnung ist im Grundbuch eingetragen. Ohne das gibt es kein Geschäft.
Alle Begriffe habe ich im Leitfaden zu rumänischen Immobilienanzeigen erklärt. Und zwei weitere Dinge, die Sie vorab wissen sollten:
- Maklerprovision. Sie liegt in der Regel zwischen 1 % und 4 % des Geschäftswerts, und kein Gesetz legt fest, wer zahlt. Vereinbaren Sie das schriftlich vor der ersten Besichtigung. Maklerprovision in Rumänien.
- Ausländeraufschlag. Ein Käufer, der zu einem kurzen Besuch kommt, zahlt häufig 10 % bis 25 % über dem Markt. Wie Sie den Preis selbst prüfen.
Neubauwohnung vom Bauträger oder gebraucht
Eine Neubauwohnung vom Bauträger wird mit 21 % Mehrwertsteuer und mit Gewährleistung verkauft und nach der aktuellen Erdbebennorm P100 gebaut. Beim Kauf auf dem Papier schreibt das Gesetz 207/2025 („Nordis-Gesetz“) vor, dass die Anzahlungen auf ein zweckgebundenes Projektkonto fließen, mit Obergrenzen nach Bauphase. Die Checkliste zum Nordis-Gesetz.
Eine Gebrauchtwohnung von einer Privatperson wird ohne Mehrwertsteuer verkauft, und Sie können sofort einziehen. In einem alten Gebäude in Bukarest prüfen Sie die Erdbeben-Risikoklasse: Auf der offiziellen Liste stehen mehr als 400 Gebäude der Risikoklasse I, des „roten Punkts“, und die meisten wurden vor 1940 gebaut. Erdbebenrisiko in Bukarest.
Ein Preis pro m² ist nur etwas wert, wenn Sie wissen, auf welche Quadratmeter er sich bezieht.
Die erste Frage an jeden Verkäufer: „Enthält der Preis die Mehrwertsteuer?“ Bei einer Neubauwohnung beträgt der Unterschied zwischen den beiden Antworten etwa ein Fünftel des Preises. Off-Plan oder fertig · Mehrwertsteuer auf Neubauwohnungen.
Wie Sie aus dem Ausland eine Wohnung in Rumänien kaufen
Der Prozess ist geordnet, und das meiste lässt sich auch aus der Ferne erledigen:
- Eine Steueridentifikationsnummer (NIF) und ein rumänisches Bankkonto. NIF · Bankkonto für Nichtansässige.
- Prüfung der Wohnung: Grundbuchauszug, Belastungen und bei einer Neubauwohnung die Baugenehmigung. Die rechtliche Prüfung vor der Unterzeichnung.
- Vorvertrag, danach Unterzeichnung beim Notar und Eintragung im Grundbuch. Erst nach der Eintragung gehört Ihnen die Wohnung wirklich. Der Vorvertrag · Der Notar.
- Wenn Sie nicht anreisen: Die Unterzeichnung beim Notar kann nicht aus der Ferne erfolgen, aber Sie können eine notarielle Vollmacht mit Apostille erteilen. Die Vollmacht.
Alle Schritte im Detail: Immobilienkauf in Rumänien als Ausländer. Ein eigener, unabhängiger Anwalt, der nicht der Anwalt des Verkäufers ist, ist kein Luxus. Wie Sie einen Anwalt wählen.
Was es über den Preis hinaus kostet und wie Sie finanzieren
| Posten | Wie viel |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Gibt es in Rumänien nicht |
| Mehrwertsteuer auf eine Neubauwohnung vom Bauträger | 21 % |
| Mehrwertsteuer auf eine Gebrauchtwohnung von einer Privatperson | Fällt nicht an |
| Grundbuchgebühr | 0,15 % des Preises |
| Notargebühr | Nach amtlicher degressiver Staffel, zuzüglich Mehrwertsteuer |
Kaufnebenkosten in Rumänien · Was es kostet, eine Immobilie in Rumänien zu halten.
Finanzierung. Rumänische Banken vergeben Kredite an Nichtansässige bis zu 70 % des Preises, also mindestens 30 % Eigenkapital, vorbehaltlich der Zustimmung der Bank. Eine Hypothek in Lei ist in der Regel an den IRCC-Index gekoppelt, der seit Oktober 2026 bei 5,57 % liegt. Hypothek in Rumänien für Israelis · Rechner für die Monatsrate.
Steuern in Israel. Einwohner Israels melden eine Immobilie im Ausland, und manchmal wirkt sich eine Wohnung in Rumänien auf den Status „einzige Wohnung“ in Israel aus. Immobilienbesteuerung in Rumänien und Israel · Einzige Wohnung und Erwerbsteuer in Israel.
Wohnung oder Villa?
Eine Wohnung bietet Stadt, öffentlichen Verkehr und einen niedrigeren Einstiegspreis, mit Hausgeld und weniger Instandhaltung. Eine Villa, vor allem in den nördlichen Vororten von Bukarest, bietet Fläche, Garten und Privatsphäre, verlangt aber ein Auto, eigene Instandhaltung und Aufmerksamkeit bei der Eintragung des Grundstücks.
Wir haben uns entschieden, Villen zu bauen: Compass on the Lake, 29 Villen mit privatem Garten an einem See in Balotești, etwa 25 Minuten vom Zentrum Bukarests. Aber wer städtisches Leben und eine U-Bahn in Gehweite will, braucht eine Wohnung, und das ist völlig in Ordnung. Villa oder Wohnung in Bukarest.
Häufig gestellte Fragen
Was kostet eine Wohnung in Rumänien?
Das hängt stark von Stadt und Viertel ab. In Bukarest, dem größten Markt, kostete eine Neubauwohnung im September 2026 laut dem Imobiliare.ro-Index durchschnittlich rund 2.549 € pro m². In den teuren Vierteln im Norden der Stadt liegt der Angebotspreis über 5.500 € pro m², in günstigen Vierteln im Süden unter 1.400.
Kann ein Israeli in Rumänien eine Wohnung kaufen?
Ja. Israelis kaufen Wohnungen in Rumänien und lassen sie im Grundbuch auf ihren Namen eintragen, ohne Wohnsitz und ohne lokale Gesellschaft. Die Beschränkung für Ausländer betrifft Grund und Boden, deshalb ist sie vor allem bei Villen und Einfamilienhäusern wichtig.
Wo finden Sie eine Wohnung in Rumänien zum Verkauf?
Die meisten Wohnungen werden auf den Portalen imobiliare.ro und Storia veröffentlicht, ein Teil über Makler. Bevor Sie Preise vergleichen, prüfen Sie, auf welche Quadratmeter sich der Preis bezieht, wie der Ausbaustand ist und ob die Wohnung im Grundbuch eingetragen ist.
Verschafft der Kauf einer Wohnung in Rumänien die Staatsbürgerschaft?
Nein. Der Kauf einer Wohnung in Rumänien verschafft keine Staatsbürgerschaft. Die rumänische Staatsbürgerschaft ist für Israelis vor allem über die Abstammung möglich, für Nachkommen ehemaliger rumänischer Staatsbürger. Rumänische Staatsbürgerschaft für Israelis.
Kann man für eine Wohnung in Rumänien eine Hypothek bekommen?
Ja. Rumänische Banken vergeben Kredite an Nichtansässige bis zu 70 % des Preises, vorbehaltlich der Zustimmung der Bank und der Einkommensprüfung. Die Bank schickt einen eigenen Gutachter, der die Wohnung prüft.
Muss ich nach Rumänien fliegen, um eine Wohnung zu kaufen?
Nicht unbedingt. Sie können über eine notarielle Vollmacht mit Apostille unterzeichnen. Die meisten Käufer kommen trotzdem mindestens einmal, um die Wohnung und das Viertel mit eigenen Augen zu sehen.
Fazit
Eine Wohnung in Rumänien, vor allem in Bukarest, ist ein Geschäft, das Sie bis zum Ende prüfen können: den Preis im Vergleich zu ähnlichen Wohnungen in derselben Straße, die Eintragung im Grundbuch, die Mehrwertsteuer und das Gebäude selbst. Wer diese vier Dinge ohne den Druck eines kurzen Besuchs prüft, kauft besser.
Wenn Sie sich gerade eine Wohnung in Rumänien ansehen und ein zweites Paar Augen möchten, vereinbaren Sie ein halbstündiges Gespräch mit mir. Wir gehen die Anzeige, die Zahlen und die rechtlichen Fragen gemeinsam durch, auch wenn Sie am Ende eine Wohnung kaufen, mit der wir nichts zu tun haben.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Preisindex von Imobiliare.ro · Ziarul Financiar: die teuren Viertel in Bukarest, 2. Quartal 2026 · Rumänische Nationalbank (BNR): IRCC-Index · Rumänisches Gesetzesportal: Gesetz 207/2025, Wohnungsgesetz 114/1996 und Steuergesetzbuch · AMCCRS, Liste der Gebäude mit Erdbebenrisiko · Nationale Agentur für Kataster und Grundbuch (ANCPI) · Israelische Steuerbehörde (auf Hebräisch).
Dieser Leitfaden dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer-, Finanz- oder Anlageberatung dar. Die Preise sind durchschnittliche Angebotspreise zur Orientierung, die Daten entsprechen dem Stand Oktober 2026 und können sich ändern. Vergangene Daten sind keine Garantie für künftige Preisentwicklungen. Ziehen Sie vor einem Geschäft einen Anwalt und einen Steuerberater hinzu.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
