Bei der Unterzeichnung zahlen Sie Notar und Eintragung, etwa 1 % bis 1,5 % des Werts. Auf jeden Neubau fallen 21 % Mehrwertsteuer an.
Privatpersonen mit Langzeitvermietung: 10 % nach 20 % Abzug, etwa 8 % der Miete. Früher lag der Abzug bei 40 %, alte Ratgeber zeigen noch 6 %.
Beispiel mit 6.600 € Jahresmiete: 528 € in Rumänien und etwa 750 € in Israel im 15-%-Modell. Zusammen etwa 19 % der Miete.
Privatpersonen zahlen 3 % des Transaktionswerts bei bis zu drei Jahren Haltedauer, danach 1 %. Der Freibetrag von 450.000 Lei ist weg.
Körperschaftsteuer 16 % oder 1 % des Umsatzes als Kleinstunternehmen bis 100.000 €, dazu 16 % auf Dividenden. Bei einer Immobilie: privat kaufen.
Eine Immobilie in Rumänien besitzen: die Frage nach dem Preis
Sobald der Preis vereinbart ist, kommt fast jeder Investor, der mir gute Fragen stellt, an denselben Punkt: „Gut, und was kostet mich das jedes Jahr?“
Das ist die richtige Frage, denn eine Immobilie in Rumänien zu besitzen bedeutet mehr als den Kaufpreis. Es gibt die rumänische Steuer, es gibt eine Steuerebene im Heimatland, es gibt laufende Kosten, und es gibt die Steuer am Tag des Verkaufs.
Ein wichtiger Hinweis vorab: Die Zahlen in diesem Artikel gelten für das Steuerjahr 2026, also nach der Reform. Wer Zahlen von vor zwei Jahren zitiert, arbeitet mit einer veralteten Landkarte.
Was Sie nicht zahlen: Es gibt keine Grunderwerbsteuer
In Israel zum Beispiel zahlt jemand, der eine Zweitwohnung für 1,5 Mio. Schekel kauft, rund 120.000 Schekel Erwerbsteuer, bevor er die Schlüssel bekommt.
Rumänien kennt keine solche Steuer. Am Tag der Unterzeichnung zahlen Sie den Notar und die Grundbucheintragung, insgesamt etwa 1 % bis 1,5 % des Transaktionswerts.
Auf eine Neubauwohnung fällt Mehrwertsteuer an: 21 %. Der Übergangssatz von 9 % ist am 30.09.2026 ausgelaufen, sodass jede neue Wohnimmobilie, die an Privatpersonen verkauft wird, nun mit 21 % belastet ist. Der Regelsatz stieg im August 2025 von 19 % auf 21 %. Lassen Sie sich vor dem Vorvertrag schriftlich bestätigen, ob die Mehrwertsteuer im genannten Preis enthalten ist.
Die laufenden Kosten einer Immobilie in Rumänien
Diese Kosten fallen jedes Jahr an, auch wenn die Immobilie nicht vermietet ist:
- Lokale Grundsteuer. Sie wird von der Gemeinde festgelegt und unterscheidet sich von Gemeinde zu Gemeinde.
- Gebäudeversicherung. Wenn Sie eine Hypothek haben, verlangt die Bank eine Police mit der Bank als Begünstigter.
- Instandhaltung. Für eine konservative Planung setzen wir etwa 5 % der Miete für Instandhaltung und Leerstandszeiten an.
- Verwaltung. Wird die Immobilie über eine Verwaltungsgesellschaft vermietet, liegen die Gebühren typischerweise bei etwa 8 % der Miete. Wer die Immobilie verwaltet und was passiert, wenn etwas kaputtgeht, lesen Sie in unserem Artikel zur Verwaltung der Immobilie aus dem Ausland.
Die Regel: Verlangen Sie von jedem, der Ihnen eine Rechnung präsentiert, jede dieser Positionen einzeln schriftlich.
Mietsteuer in Rumänien: die Änderung, die Sie kennen müssen
Für Privatpersonen, die langfristig vermieten, ist der Mechanismus einfach: ein automatischer Kostenabzug von 20 % der Bruttomiete und 10 % Steuer auf den Rest. In der Praxis sind das etwa 8 % der Bruttomiete (PwC, RSM).
Achtung: Früher betrug der Abzug 40 %, was in der Praxis etwa 6 % ergab. Ältere Ratgeber zeigen noch die alte Zahl, und das ist der häufigste Fehler am Markt.
Zwei weitere Details:
- Oberhalb einer jährlichen Einkommensschwelle von etwa 24.300 Lei kommen Krankenversicherungsbeiträge hinzu.
- Bei Kurzzeitvermietung von bis zu 7 Zimmern beträgt der Abzug 30 % und die Steuer 10 % auf den Rest, also etwa 7 % der Bruttomiete.
Die Steuerebene im Heimatland: das israelische Beispiel
Ihr Heimatland kann dieselbe Miete besteuern. Für in Israel Steuerpflichtige ist dies der häufigste Fehler: Der bekannte 10-%-Tarif für die Vermietung einer Wohnung in Israel gilt nicht für eine Immobilie in Rumänien. Ausländische Mieteinnahmen werden in Israel nach einem von zwei Modellen besteuert, das jedes Jahr neu gewählt wird:
Das 15-%-Modell (Abschnitt 122A der Einkommensteuerverordnung)
15 % der Bruttomiete, abzüglich nur der Abschreibung. Einfach in der Handhabung, aber in diesem Modell gibt es keine Anrechnung der in Rumänien gezahlten Steuer. Die rumänische Steuer wird zu endgültigen Kosten.
Das Modell zum persönlichen Grenzsteuersatz
Sie ziehen alle Ausgaben ab (Hypothekenzinsen, Verwaltung, Instandhaltung, Abschreibung), zahlen nach Ihrem persönlichen Steuertarif und erhalten nach dem Doppelbesteuerungsabkommen eine Anrechnung der rumänischen Steuer. Es eignet sich vor allem für Personen in einer niedrigen Steuerstufe, für Personen ab 60 Jahren oder für Personen mit hohen Ausgaben, etwa in den ersten Jahren einer Hypothek.
Günstiger Einstieg, günstiges Halten, beim Ausstieg Steuer auf den vollen Wert. Doch günstig heißt nicht kostenlos.
Beispiel: beide Ebenen zusammen
Angenommen, die Miete beträgt 6.600 € pro Jahr. (Veranschaulichung mit vereinfachten Annahmen.)
| Ebene | Berechnung | Jährliche Steuer |
|---|---|---|
| Rumänien | 10 % nach 20 % Abzug | 528 € |
| Israel, 15-%-Modell | Annahme: Die Abschreibung senkt die Bemessungsgrundlage auf etwa 5.000 € | etwa 750 € |
| Zusammen | etwa 1.250–1.300 €, rund 19 % der Miete |
Immer noch weniger, als der Vermieter einer Zweitwohnung in Israel im Grenzsteuermodell zahlt, aber mehr als die „8 %“, von denen in Verkaufsgesprächen die Rede ist. Wer Ihnen nur die rumänische Steuer zeigt, erzählt Ihnen die halbe Geschichte. Abschreibung, Wahl des Modells und die endgültige Steuerschuld hängen von Ihren eigenen Zahlen ab, und das ist Aufgabe eines Steuerberaters, der beide Systeme kennt. Für in Israel Steuerpflichtige finden Sie das vollständige Bild in unserem Steuerratgeber für israelische Käufer.
Das Firmenmodell: wann es sinnvoll wird
Eine rumänische Gesellschaft (SRL) zahlt 16 % Körperschaftsteuer oder, im Kleinstunternehmen-Regime, 1 % des Umsatzes bis zu einem Umsatz von 100.000 €. Die Obergrenze wurde von 250.000 € gesenkt. Als Dividende ausgeschüttete Gewinne werden mit 16 % besteuert.
Eine Faustregel, keine Beratung: Bei einer einzelnen Immobilie kaufen Sie zunächst als Privatperson. Ab drei Immobilien oder bei Bauland für eine Entwicklung beginnt eine Gesellschaft sinnvoll zu werden. So oder so: Entscheiden Sie mit einem grenzüberschreitend tätigen Steuerberater, und zwar vor der Unterzeichnung.
Aus der Praxis: die Gesellschaft, die die Einnahmen auffraß
Rechtsanwalt Ilan Leibovitch erinnert sich:
Vor drei Jahren saß ein Mandant in einem Café in Tel Aviv mit einem Anlageberater, der ihm vorschlug, eine Wohnung in Bukarest zu kaufen und sie auf eine rumänische Gesellschaft eintragen zu lassen, die in seinem Namen gegründet werden sollte. Das sei „professioneller“, sagte der Berater, es würde ihm ermöglichen zu expandieren, und es würde „bei den Steuern helfen“. Er unterschrieb, die Wohnung wurde gekauft und schnell vermietet, und die Miete floss auf das Konto der Gesellschaft.
Die Überraschung kam am Jahresende. Ist eine Wohnung auf eine Privatperson eingetragen, ist die Mietsteuer in Rumänien einfach und relativ niedrig. Gehört sie einer Gesellschaft, zahlt man zuerst Steuern auf Gesellschaftsebene und dann, wenn man das Geld nach Israel holt, noch einmal Steuern auf die Dividende. Hinzu kamen die Fixkosten der Gesellschaft, die ein großes Stück vom Kuchen abschnitten. Er kam mit dem Stapel Berichte des örtlichen Buchhalters zu mir, und nach allen Ausgaben und Steuern blieb ihm weit weniger, als er erwartet hatte. Das Problem war nicht die Wohnung. Es war die Struktur.
Eine Gesellschaft kann das richtige Instrument sein, aber meist für jemanden, der mehrere Immobilien plant. Für eine einzelne Immobilie ist das Privateigentum einfacher und günstiger. Die Entscheidung fällt vor dem Kauf, mit einem Steuerberater, nicht am Ende des ersten Jahres.
Der Verkauf: die Überraschung, die man vorher kennen sollte
Ein Verkauf durch eine Privatperson wird als Prozentsatz des Transaktionswerts besteuert, nicht des Gewinns: 3 %, wenn Sie die Immobilie bis zu drei Jahre gehalten haben, danach 1 % (Artikel 111 des Gesetzes 227/2015).
Und ein Punkt, den viele übersehen: Bis 2023 gab es einen Freibetrag von 450.000 Lei. Er wurde abgeschafft. Heute gilt die Steuer auf den vollen Wert, ab dem ersten Leu.
Für in Israel Steuerpflichtige wird der Veräußerungsgewinn in Israel erklärt und mit 25 % des Gewinns besteuert, mit Anrechnung des in Rumänien Gezahlten nach dem Doppelbesteuerungsabkommen. Rumänien: ein niedriger Satz auf den gesamten Wert. Israel: ein höherer Satz, aber nur auf den Gewinn. Das rumänische System belohnt diejenigen, die langfristig halten.
Die Übersicht 2026: Steuern und Kosten
| Ereignis | Modell oder Bedingung | Satz |
|---|---|---|
| Kauf | Notar und Grundbucheintragung | etwa 1 %–1,5 %, keine Grunderwerbsteuer |
| Mehrwertsteuer auf Neubau | Regelsatz (alle Neubauten seit 1.10.2026) | 21 % |
| Langzeitvermietung, Privatperson | 10 % nach 20 % Abzug | etwa 8 % der Miete, plus Krankenversicherungsbeiträge oberhalb der Schwelle |
| Kurzzeitvermietung, bis zu 7 Zimmer | 10 % nach 30 % Abzug | etwa 7 % der Miete |
| Gesellschaft (SRL) | Regelbesteuerung / Kleinstunternehmen bis 100.000 € Umsatz | 16 % / 1 % |
| Dividende | Ausschüttung von Gesellschaftsgewinnen | 16 % |
| Verkauf, Privatperson | Bis 3 Jahre / über 3 Jahre | 3 % / 1 % des Transaktionswerts |
| Israelische Steuer auf die Miete | 15-%-Modell / Grenzsteuersatz | abhängig von persönlichen Daten |
| Lokale Steuer | Von der Gemeinde festgelegt | unterschiedlich |
Und der günstigste Rat in diesem Artikel: Rumänien erkennt israelische Erbscheine an, verlangt aber ein lokales Anerkennungsverfahren. Ein Testament, das die rumänische Immobilie ausdrücklich erwähnt und jetzt unterzeichnet wird, erspart Ihren Erben viel Zeit.
Häufig gestellte Fragen
Gibt es in Rumänien eine Grunderwerbsteuer auf Immobilien?
Nein. Rumänien kennt keine Erwerbsteuer nach israelischem Vorbild. Am Tag der Unterzeichnung zahlen Sie den Notar und die Grundbucheintragung, etwa 1 % bis 1,5 % des Transaktionswerts, und bei einem Neubau zusätzlich die Mehrwertsteuer; prüfen Sie also, ob sie im Preis enthalten ist.
Wie viel Steuer zahle ich in Rumänien auf Mieteinnahmen?
Als Privatperson bei Langzeitvermietung: 10 % nach einem automatischen Abzug von 20 %, also etwa 8 % der Bruttomiete, plus Krankenversicherungsbeiträge oberhalb einer Einkommensschwelle von etwa 24.300 Lei pro Jahr. Bei Kurzzeitvermietung von bis zu 7 Zimmern beträgt der Abzug 30 %.
Gilt der israelische 10-%-Tarif für eine Immobilie in Rumänien?
Nein. Für in Israel Steuerpflichtige werden ausländische Mieteinnahmen im 15-%-Modell (ohne Anrechnung der rumänischen Steuer) oder im Modell zum Grenzsteuersatz (mit Anrechnung) besteuert. Die Wahl wird jedes Jahr getroffen und hängt von Ihren persönlichen Zahlen ab. Einen grundlegenden Überblick über die Immobiliensteuern in Rumänien bietet unser Artikel zur Besteuerung einer Immobilieninvestition in Rumänien.
Wie viel Steuer zahle ich in Rumänien beim Verkauf?
Eine Privatperson zahlt 3 % des Transaktionswerts, wenn die Immobilie bis zu drei Jahre gehalten wurde, und 1 % nach drei Jahren. Der Freibetrag von 450.000 Lei wurde abgeschafft, und die Steuer gilt auf den vollen Wert.
Sollte ich über eine rumänische Gesellschaft kaufen?
Bei einer einzelnen Immobilie in der Regel nicht. Die Körperschaftsteuer beträgt 16 % oder, im Kleinstunternehmen-Regime, 1 % des Umsatzes bis 100.000 €, und Dividenden werden mit 16 % besteuert. Ab drei Immobilien oder bei Bauland für eine Entwicklung lohnt sich eine Prüfung mit einem grenzüberschreitend tätigen Steuerberater.
Fazit
Das rumänische Profil auf den Punkt gebracht: günstiger Einstieg, günstiges Halten, beim Ausstieg Steuer auf den vollen Wert.
Doch günstig heißt nicht kostenlos. Es gibt die rumänische Steuer, es gibt die Steuer im Heimatland, und es gibt laufende Kosten. Wer jede Position im Voraus sieht, plant richtig.
Wenn Sie diese Übersicht auf eine konkrete Immobilie angewendet sehen möchten, in unserem Projekt in Balotești oder anderswo, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen jede Position durch und erstellen die Liste für das Gespräch mit Ihrem Steuerberater. Wenn Sie auch eine Finanzierung in Betracht ziehen, beginnen Sie mit unserem Ratgeber zur Hypothek in Rumänien.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: PwC Tax Summaries, Rumänien · Rumänische Steuerbehörde (ANAF) · Israelische Steuerbehörde · Nationale Union der Notare Rumäniens (UNNPR) · Rumänisches Gesetzesportal (Gesetz 227/2015, Artikel 111; Gesetz 239/2025) · RSM Romania · EY Romania (22.12.2025) · Colliers Romania, Tax Report · bpv Grigorescu Stefanica.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Das Steuerrecht in Rumänien und Israel hat sich 2025–2026 erheblich geändert und kann sich erneut ändern. Ziehen Sie vor jeder Transaktion einen Steuerberater hinzu, der das Recht beider Länder kennt.
Jetzt wissen Sie mehr.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
