În ziua semnării plătiți notarul și înscrierea, circa 1%-1,5% din valoare. Locuința nouă are TVA: 21% pentru orice locuință nouă.
Persoane fizice, închiriere pe termen lung: 10% după deducere de 20%, circa 8% din chirie. Deducerea era de 40%, iar ghidurile vechi arată încă 6%.
Într-un exemplu cu 6.600 de euro chirie pe an: 528 de euro în România și circa 750 de euro în Israel pe regimul de 15%. Împreună, circa 19%.
O persoană fizică plătește 3% din valoarea tranzacției dacă a deținut imobilul până la trei ani, apoi 1%. Pragul de 450.000 de lei a fost eliminat.
Impozit pe profit 16% sau 1% din cifra de afaceri în regimul micro până la 100.000 de euro, plus 16% pe dividende. Cu o proprietate, porniți ca persoană fizică.
Să deții o proprietate în România: întrebarea de după preț
După ce prețul e stabilit, aproape orice investitor care pune întrebări bune ajunge în același punct: „Bine, și cât mă costă în fiecare an?"
E întrebarea corectă, pentru că a deține o proprietate în România înseamnă mai mult decât prețul plătit. Există impozitul românesc, un strat fiscal în țara de origine, costuri curente și impozitul din ziua în care vindeți.
Un lucru important de la început: cifrele din acest articol sunt valabile pentru anul fiscal 2026, după reformă. Cine vă citează cifre de acum doi ani lucrează cu o hartă veche.
Ce nu plătiți: nu există taxă de achiziție
În Israel, de exemplu, cine cumpără un al doilea apartament de 1,5 milioane de șekeli plătește circa 120.000 de șekeli taxă de achiziție, înainte să primească cheile.
În România nu există o astfel de taxă. Ce plătiți în ziua semnării sunt notarul și înscrierea în cartea funciară, în total circa 1%–1,5% din valoarea tranzacției.
O locuință nouă are TVA: 21%. Cota tranzitorie de 9% s-a încheiat la 30.09.2026, așa că orice locuință nouă vândută unei persoane fizice are acum 21%. Cota standard a crescut de la 19% la 21% în august 2025. Verificați în scris, înainte de antecontract, dacă TVA-ul e inclus în prețul oferit.
Costurile curente când deții o proprietate în România
Acestea sunt costurile care revin în fiecare an, chiar dacă imobilul nu e închiriat:
- Impozitul local pe clădiri. Stabilit de autoritatea locală și diferit de la o localitate la alta.
- Asigurarea clădirii. Dacă aveți credit, banca va cere o poliță cu ea drept beneficiar.
- Întreținere. Pentru o planificare prudentă presupunem circa 5% din chirie pentru întreținere și perioadele fără chiriaș.
- Administrare. Dacă imobilul e închiriat printr-o firmă de administrare, comisionul e de regulă de circa 8% din chirie. Despre cine administrează imobilul și ce se întâmplă când se strică ceva, citiți articolul despre administrarea proprietății de la distanță.
Regula: cereți oricui vă prezintă un calcul să pună fiecare dintre aceste rânduri pe hârtie, unul câte unul.
Impozitul pe chirii în România: actualizarea pe care trebuie să o știți
Pentru persoanele fizice care închiriază pe termen lung, mecanismul e simplu: o deducere forfetară de 20% din chiria brută și un impozit de 10% pe rest. În practică, circa 8% din chiria brută (PwC, RSM).
Atenție: deducerea era înainte de 40%, adică circa 6% în practică. Ghidurile vechi arată încă cifra veche, iar aceasta e cea mai frecventă greșeală din piață.
Încă două detalii:
- Peste un prag anual de venit de circa 24.300 de lei se adaugă contribuția la sănătate.
- La închirierea pe termen scurt, până la 7 camere, deducerea e de 30%, iar impozitul de 10% pe rest, adică circa 7% din chiria brută.
Stratul fiscal din țara de origine: exemplul israelian
Țara de origine poate impozita aceeași chirie. Pentru rezidenții israelieni, aceasta e cea mai frecventă greșeală: regimul de 10%, cunoscut de la închirierea unui apartament în Israel, nu se aplică unei proprietăți din România. Venitul din chirii din străinătate se impozitează în Israel într-unul din două regimuri, ales în fiecare an:
Regimul de 15% (secțiunea 122A din Ordonanța impozitului pe venit)
15% din chiria brută, minus doar amortizarea. Simplu de aplicat, dar în acest regim nu există credit pentru impozitul plătit în România. Impozitul românesc devine un cost final.
Regimul cotei marginale
Se deduc toate cheltuielile (dobânda creditului, administrarea, întreținerea, amortizarea), se plătește după treptele personale de impozitare și se primește credit pentru impozitul românesc, în baza convenției fiscale. Se potrivește mai ales celor cu o treaptă de impozitare redusă, celor de peste 60 de ani sau celor cu cheltuieli mari, de exemplu în primii ani de credit.
Intri ieftin, deții ieftin, ieși plătind pe întreaga valoare. Dar ieftin nu înseamnă gratuit.
Exemplu: ambele straturi împreună
Să presupunem o chirie de 6.600 de euro pe an. (Exemplu cu ipoteze simplificate.)
| Strat | Calcul | Impozit anual |
|---|---|---|
| România | 10% după o deducere de 20% | 528 de euro |
| Israel, regimul de 15% | Presupunem că amortizarea reduce baza la circa 5.000 de euro | circa 750 de euro |
| Împreună | circa 1.250–1.300 de euro, aproximativ 19% din chirie |
Tot mai puțin decât plătește în Israel proprietarul unui al doilea apartament în regimul cotei marginale, dar mai mult decât „8%" auzit în întâlnirile de vânzare. Cine vă arată doar impozitul românesc vă spune jumătate din poveste. Amortizarea, alegerea regimului și obligația finală depind de datele dumneavoastră, iar aceasta e munca unui consultant fiscal care cunoaște ambele sisteme. Pentru rezidenții israelieni, imaginea completă e în ghidul fiscal pentru cumpărătorii israelieni.
Varianta prin firmă: când începe să aibă sens
O firmă românească (SRL) plătește impozit pe profit de 16% sau 1% din cifra de afaceri în regimul microîntreprinderilor, până la o cifră de afaceri de 100.000 de euro. Plafonul a scăzut de la 250.000 de euro. Profitul distribuit ca dividend e impozitat cu 16%.
O regulă orientativă, nu un sfat: cu o singură proprietate, porniți de la cumpărarea ca persoană fizică. Cu trei proprietăți sau mai multe ori cu teren pentru dezvoltare, firma începe să aibă sens. Oricum, decizia se ia cu un consultant fiscal pentru ambele țări, înainte de semnare.
Din teren: societatea care a mâncat venitul
Avocatul Ilan Leibovitch povestește:
Acum trei ani, un client stătea într-o cafenea din Tel Aviv cu un consultant de investiții care i-a propus să cumpere un apartament în București și să-l înscrie pe numele unei societăți românești înființate pe numele lui. E „mai profesionist”, i-a spus, îi permite să se extindă și „ajută la taxe”. A semnat, apartamentul a fost cumpărat și închiriat repede, iar chiria intra în contul societății.
Surpriza a venit la sfârșitul anului. Când apartamentul este pe numele unei persoane fizice, impozitarea chiriei în România este simplă și relativ redusă. Când este deținut printr-o societate, plătești întâi impozit la nivelul societății, apoi, când scoți banii în Israel, încă o dată impozit pe dividend. În plus, costurile fixe ale societății au luat o felie mare din tort. A venit la mine cu teancul de rapoarte de la contabilul local, iar după toate cheltuielile și taxele îi rămăsese mult mai puțin decât se aștepta. Problema nu era apartamentul. Era structura.
O societate poate fi instrumentul potrivit, dar de regulă pentru cine plănuiește mai multe proprietăți. Pentru o singură proprietate, deținerea ca persoană fizică e mai simplă și mai ieftină. Decizia se ia înainte de cumpărare, cu un consultant fiscal, nu la sfârșitul primului an.
Vânzarea: surpriza pe care e bine să o știți dinainte
Vânzarea de către o persoană fizică e impozitată ca procent din valoarea tranzacției, nu din câștig: 3% dacă ați deținut imobilul până la trei ani, 1% după aceea (articolul 111 din Legea 227/2015).
Și un detaliu pe care mulți îl scapă: până în 2023 exista un prag neimpozabil de 450.000 de lei. A fost eliminat. Astăzi impozitul se aplică la întreaga valoare, de la primul leu.
Pentru rezidenții israelieni, câștigul de capital se declară în Israel și se impozitează cu 25% din câștig, cu credit pentru impozitul plătit în România, în baza convenției fiscale. România: o cotă mică pe întreaga valoare. Israel: o cotă mai mare, dar doar pe câștig. Regimul românesc îi răsplătește pe cei care dețin pe termen lung.
Harta impozitelor și costurilor în 2026
| Eveniment | Regim sau condiție | Cotă |
|---|---|---|
| Cumpărare | Notar și înscriere | circa 1%–1,5%, fără taxă de achiziție |
| TVA la locuință nouă | Cota standard (toate locuințele noi din 1.10.2026) | 21% |
| Închiriere pe termen lung, persoană fizică | 10% după deducere de 20% | circa 8% din chirie, plus sănătate peste prag |
| Închiriere pe termen scurt, până la 7 camere | 10% după deducere de 30% | circa 7% din chirie |
| Firmă (SRL) | Standard / micro până la 100.000 de euro cifră de afaceri | 16% / 1% |
| Dividend | Distribuirea profitului | 16% |
| Vânzare, persoană fizică | Până la 3 ani / peste 3 ani | 3% / 1% din valoarea tranzacției |
| Impozit israelian pe chirie | Regim 15% / cotă marginală | după datele personale |
| Impozit local | Stabilit de autoritate | variabil |
Și cel mai ieftin sfat din articol: România recunoaște certificatele de moștenitor israeliene, dar cere o procedură locală de recunoaștere. Un testament care menționează explicit proprietatea din România, semnat de acum, le economisește moștenitorilor mult timp.
Întrebări frecvente
Există taxă de achiziție pentru o proprietate în România?
Nu. În România nu există taxă de achiziție de tipul celei din Israel. În ziua semnării plătiți notarul și înscrierea, circa 1%–1,5% din valoarea tranzacției, iar la o locuință nouă și TVA, așa că verificați dacă e inclus în preț.
Cât impozit plătesc în România pe chirie?
Ca persoană fizică, la închirierea pe termen lung: 10% după o deducere forfetară de 20%, adică circa 8% din chiria brută, plus contribuția la sănătate peste un prag de circa 24.300 de lei pe an. La închirierea pe termen scurt, până la 7 camere, deducerea e de 30%.
Se aplică regimul israelian de 10% unei proprietăți din România?
Nu. Pentru rezidenții israelieni, venitul din chirii din străinătate se impozitează în regimul de 15% (fără credit pentru impozitul românesc) sau în regimul cotei marginale (cu credit). Alegerea se face anual și depinde de datele personale. Pentru o privire de ansamblu asupra impozitelor pe proprietăți în România, citiți articolul despre impozitul pe o investiție imobiliară în România.
Cât impozit plătesc în România când vând?
O persoană fizică plătește 3% din valoarea tranzacției dacă a deținut imobilul până la trei ani și 1% după trei ani. Pragul neimpozabil de 450.000 de lei a fost eliminat, iar impozitul se aplică la întreaga valoare.
Merită să cumpăr printr-o firmă românească?
Cu o singură proprietate, de regulă nu. Impozitul pe profit e de 16% sau 1% din cifra de afaceri în regimul micro, până la 100.000 de euro, iar dividendele sunt impozitate cu 16%. Cu trei proprietăți sau mai multe ori cu teren pentru dezvoltare, merită analizat cu un consultant fiscal pentru ambele țări.
Concluzia
Profilul românesc în trei expresii: intri ieftin, deții ieftin, ieși plătind pe întreaga valoare.
Dar ieftin nu înseamnă gratuit. Există impozit în România, impozit acasă și costuri curente. Cine vede fiecare rând dinainte planifică bine.
Dacă vreți să vedeți această hartă aplicată unei proprietăți anume, în proiectul nostru din Balotești sau oriunde altundeva, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Trecem prin fiecare rând și pregătim lista pentru discuția cu consultantul dumneavoastră fiscal. Dacă vă gândiți și la finanțare, începeți cu ghidul creditului ipotecar în România.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: PwC Tax Summaries, Romania · Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF) · Autoritatea Fiscală din Israel · Uniunea Națională a Notarilor Publici (UNNPR) · Portalul legislativ (Legea 227/2015, articolul 111; Legea 239/2025) · RSM Romania · EY Romania (22.12.2025) · Colliers Romania, Tax Report · bpv Grigorescu Stefanica.
Acest articol are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Legislația fiscală din România și din Israel s-a schimbat substanțial în 2025–2026 și se poate schimba din nou. Înainte de orice tranzacție, consultați un consultant fiscal care cunoaște legislația ambelor țări.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
