כמה באמת עולה להחזיק נכס ברומניה, בשתי המדינות?

החזקת נכס ברומניה: השאלה שבאה אחרי המחיר

שאלו את היזמים על זה

אחרי שמסכמים מחיר, כמעט כל משקיע ששואל אותי שאלות טובות מגיע לאותה נקודה: ״בסדר, וכמה זה עולה לי כל שנה?״

זו שאלה נכונה, כי החזקת נכס ברומניה כוללת יותר מהמחיר ששילמתם. יש מס רומני, יש שכבת מס ישראלית, יש עלויות שוטפות, ויש מס ביום שתמכרו.

ונקודה חשובה לפני שמתחילים: הנתונים במאמר נכונים לשנת המס 2026, אחרי הרפורמה. מי שמצטט לכם מספרים מלפני שנתיים, עובד עם מפה ישנה.

מה לא תשלמו: אין מס רכישה

שאלו את היזמים על זה

בישראל, מי שקונה דירה שנייה ב-1.5 מיליון שקל משלם כ-120,000 שקל מס רכישה, עוד לפני שקיבל מפתח.

ברומניה, מס כזה לא קיים. מה שכן משולם ביום החתימה הוא נוטריון ורישום, בסך הכל כ-1%–1.5% משווי העסקה.

בדירה חדשה יש מע״מ: 21%. שיעור המעבר המופחת של 9% הסתיים ב-30.09.2026, ומאז כל דירה חדשה שנמכרת לאדם פרטי נושאת 21%. השיעור הרגיל עלה מ-19% ל-21% באוגוסט 2025. בדקו בכתב, לפני החוזה המקדים, אם המע״מ כלול במחיר שהוצע לכם.

העלויות השוטפות של החזקת נכס ברומניה

שאלו את היזמים על זה

אלה העלויות שחוזרות כל שנה, גם אם הנכס לא מושכר:

• מס מקומי על הנכס (ארנונה). נקבע על ידי הרשות המקומית, ומשתנה בין רשויות.
• ביטוח מבנה. אם יש משכנתא, הבנק ידרוש ביטוח שבו הוא מוטב.
• תחזוקה. בתכנון שמרני אנחנו מניחים כ-5% מהשכירות לתחזוקה ולתקופות בלי שוכר.
• ניהול. אם הנכס מושכר דרך חברת ניהול, דמי הניהול הם בדרך כלל כ-8% מהשכירות. על מי מנהל את הנכס ומה קורה כשמשהו מתקלקל, כתבנו במאמר על ניהול הנכס מרחוק.

הכלל: לבקש מכל מי שמציג לכם חישוב לראות את כל השורות האלה על דף, אחת אחת.

מס על שכירות ברומניה: העדכון שחייבים להכיר

שאלו את היזמים על זה

כיחידים, בהשכרה לטווח ארוך, המנגנון פשוט: ניכוי הוצאות אוטומטי של 20% מהשכירות ברוטו, ומס של 10% על היתרה. בפועל, כ-8% מהשכירות ברוטו (PwC, RSM).

שימו לב: בעבר הניכוי היה 40%, כלומר כ-6% בפועל. מדריכים ישנים עדיין מציגים את המספר הישן, וזו הטעות הנפוצה בשוק.

ועוד שני פרטים:

• מעל רף הכנסה שנתי של כ-24,300 ליי מתווספים דמי בריאות.
• בהשכרה לטווח קצר, עד 7 חדרים, הניכוי הוא 30% והמס 10% על היתרה, כלומר כ-7% מהשכירות ברוטו.

השכבה הישראלית: המס שרוב המשקיעים שוכחים

שאלו את היזמים על זה

כאן הטעות הנפוצה ביותר. מסלול ה-10% המוכר מהשכרת דירה בישראל לא חל על דירה ברומניה. הכנסת שכירות מחו״ל ממוסה בישראל באחד משני מסלולים, לבחירתכם מדי שנה:

מסלול ה-15% (סעיף 122א לפקודת מס הכנסה)

15% על השכירות ברוטו, בניכוי פחת בלבד. פשוט לתפעול, אבל במסלול הזה אין זיכוי על המס ששולם ברומניה. המס הרומני הופך לעלות סופית.

מסלול המס השולי

מנכים את כל ההוצאות (ריבית משכנתא, ניהול, תחזוקה, פחת), משלמים לפי מדרגות המס האישיות, ומקבלים זיכוי על המס הרומני מכוח אמנת המס. מתאים בעיקר למי שמדרגת המס שלו נמוכה, למי שמלאו לו 60, או למי שההוצאות שלו גבוהות, למשל בשנים הראשונות של משכנתא.

דוגמה: שתי השכבות יחד

נניח שכירות של 6,600 אירו בשנה. (הדוגמה להמחשה בהנחות פשטניות.)

שכבה	חישוב	מס שנתי
רומניה	10% אחרי ניכוי 20%	528 אירו
ישראל, מסלול 15%	נניח שהפחת מקטין את הבסיס לכ-5,000 אירו	כ-750 אירו
יחד		כ-1,250–1,300 אירו, כ-19% מהשכירות

עדיין נמוך ממה שמשלם משכיר דירה שנייה בישראל במסלול השולי, אבל גבוה מה-8% שנשמעים בפגישות מכירה. מי שמציג לכם רק את המס הרומני, מספר לכם חצי סיפור. גובה הפחת, בחירת המסלול והחבות הסופית תלויים בנתונים שלכם, וזו העבודה של יועץ מס דו-מדינתי. על המס בשתי המדינות בהרחבה, ראו מדריך המיסוי לרוכשים ישראלים.

מסלול חברה: מתי זה מתחיל להיות הגיוני

חברה רומנית (SRL) משלמת מס חברות של 16%, או 1% מהמחזור במשטר מיקרו, עד מחזור של 100,000 אירו. התקרה ירדה מ-250,000 אירו. משיכת הרווחים כדיבידנד ממוסה ב-16%.

כלל אצבע, לא ייעוץ: נכס אחד, מתחילים מרכישה כיחידים. שלושה נכסים ומעלה, או קרקע לפיתוח, שם מתחיל להיות היגיון בחברה. ובכל מקרה, ההחלטה עם יועץ מס דו-מדינתי, לפני החתימה.

מהשטח: החברה שאכלה את ההכנסה

עו״ד אילן ליבוביץ מספר:

לפני שלוש שנים ישב לקוח בבית קפה בתל אביב עם מלווה השקעות, שהציע לו לקנות דירה בבוקרשט ולרשום אותה על שם חברה רומנית שתוקם על שמו. זה ״יותר מקצועי״, אמר לו, מאפשר להתרחב ו״עוזר במסים״. הוא חתם, הדירה נקנתה והושכרה מהר, ושכר הדירה נכנס לחשבון החברה.

ההפתעה הגיעה בסוף השנה. כשדירה רשומה על שם יחיד, המיסוי על שכר דירה ברומניה פשוט ונמוך יחסית. כשהיא מוחזקת בחברה, משלמים קודם מס ברמת החברה, ואחר כך, כשמושכים את הכסף לישראל, שוב מס על הדיבידנד. ובנוסף, ההוצאות הקבועות של החברה לקחו חלק גדול מהעוגה. הוא הגיע אליי עם חוברת הדוחות של רואה החשבון המקומי, ואחרי כל ההוצאות והמסים נשאר לו הרבה פחות ממה שציפה. הבעיה לא הייתה בדירה. היא הייתה במבנה.

חברה יכולה להיות כלי נכון, אבל בדרך כלל למי שמתכנן כמה נכסים. לנכס אחד, הבעלות הפרטית פשוטה וזולה יותר. ההחלטה מתקבלת לפני הרכישה, עם יועץ מס, ולא בסוף השנה הראשונה.

מכירה: ההפתעה שכדאי לדעת מראש

מכירת נכס על ידי יחיד ממוסה כאחוז משווי העסקה, לא מהרווח: 3% אם החזקתם עד שלוש שנים, 1% מעבר לכך (סעיף 111 לחוק 227/2015).

ונקודה שרבים מפספסים: עד 2023 היה רף פטור של 450,000 ליי. הוא בוטל. היום המס חל על מלוא השווי, מהליי הראשון.

בישראל, תושב ישראל מדווח על רווח ההון ומשלם 25% על הרווח, עם זיכוי על מה ששולם ברומניה מכוח אמנת המס. ברומניה השיעור נמוך אבל על כל השווי, בישראל השיעור גבוה אבל רק על הרווח. המשטר הרומני מתגמל את מי שמחזיק לאורך זמן.

מפת המסים והעלויות 2026

אירוע	מסלול או תנאי	שיעור
רכישה	נוטריון ורישום	כ-1%–1.5%, אין מס רכישה
מע״מ על דירה חדשה	שיעור רגיל (מאז 1.10.2026 לכל דירה חדשה)	21%
שכירות ארוכת טווח, יחיד	10% אחרי ניכוי 20%	כ-8% מהשכירות, ודמי בריאות מעל הרף
שכירות קצרת טווח, עד 7 חדרים	10% אחרי ניכוי 30%	כ-7% מהשכירות
חברה (SRL)	רגיל / מיקרו עד 100,000 אירו מחזור	16% / 1%
דיבידנד	משיכת רווחים מחברה	16%
מכירה, יחיד	עד 3 שנים / מעל 3 שנים	3% / 1% משווי העסקה
מס בישראל על השכירות	מסלול 15% / מס שולי	לפי הנתונים האישיים
מס מקומי	נקבע על ידי הרשות	משתנה

והעצה הזולה ביותר במאמר: רומניה מכירה בצווי ירושה ישראליים, אבל דורשת הליך הכרה מקומי. צוואה שמזכירה במפורש את הנכס הרומני, שנחתמת כבר עכשיו, חוסכת ליורשים זמן רב.

שאלות נפוצות

האם יש מס רכישה על נכס ברומניה?

לא. ברומניה אין מס רכישה כמו בישראל. ביום החתימה משלמים נוטריון ורישום, כ-1%–1.5% משווי העסקה, ובדירה חדשה גם מע״מ, ולכן כדאי לוודא אם הוא כלול במחיר.

כמה מס משלמים ברומניה על שכירות?

כיחידים בהשכרה ארוכת טווח: 10% אחרי ניכוי אוטומטי של 20%, כלומר כ-8% מהשכירות ברוטו, ודמי בריאות מעל רף הכנסה של כ-24,300 ליי בשנה. בהשכרה לטווח קצר, עד 7 חדרים, הניכוי הוא 30%.

האם מסלול ה-10% הישראלי חל על דירה ברומניה?

לא. הכנסת שכירות מחו״ל ממוסה בישראל במסלול 15% (בלי זיכוי על המס הרומני) או במסלול המס השולי (עם זיכוי). הבחירה נעשית מדי שנה, ותלויה בנתונים האישיים שלכם. לסקירה בסיסית של המסים ברומניה, ראו המאמר על המס על השקעת נדל״ן ברומניה.

כמה מס משלמים ברומניה כשמוכרים?

יחיד משלם 3% משווי העסקה אם החזיק בנכס עד שלוש שנים, ו-1% אחרי שלוש שנים. רף הפטור של 450,000 ליי בוטל, והמס חל על מלוא השווי.

כדאי לקנות דרך חברה רומנית?

בנכס אחד, בדרך כלל לא. מס החברות הוא 16%, או 1% מהמחזור במשטר מיקרו עד 100,000 אירו, ומשיכת דיבידנד ממוסה ב-16%. עם שלושה נכסים ומעלה או קרקע לפיתוח, כדאי לבדוק את זה עם יועץ מס דו-מדינתי.

השורה התחתונה

הפרופיל הרומני בשלוש מילים: נכנסים בזול, מחזיקים בזול, יוצאים על מלוא השווי.

אבל ״בזול״ לא אומר ״בחינם״. יש מס רומני, יש מס ישראלי, ויש עלויות שוטפות. מי שרואה את כל השורות מראש, מתכנן נכון.

אם אתם רוצים לראות את המפה הזו על נכס ספציפי, אצלנו בבלוטשט או בכל מקום אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור יחד על כל שורה, ונבנה את הרשימה לשיחה עם יועץ המס שלכם. אם אתם שוקלים גם מימון, כדאי לקרוא קודם את המדריך למשכנתא ברומניה.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: PwC Tax Summaries, Romania · רשות המסים הרומנית (ANAF) · רשות המסים בישראל · איגוד הנוטריונים של רומניה (UNNPR) · מאגר החקיקה הרומני (חוק 227/2015, סעיף 111; חוק 239/2025) · RSM Romania · EY Romania (22.12.2025) · Colliers Romania, Tax Report · bpv Grigorescu Stefanica.

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. דיני המס ברומניה ובישראל השתנו מהותית ב-2025–2026 ועשויים להשתנות שוב. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם יועץ מס הבקיא בדין של שתי המדינות.