В день подписания Вы платите нотариусу и за регистрацию – около 1–1,5% стоимости. На любое новое жильё начисляется НДС 21%.
Физлица при долгосрочной аренде: 10% после вычета 20%, около 8% арендной платы. Раньше вычет был 40%, и в старых обзорах всё ещё 6%.
Пример при аренде 6600 € в год: 528 € в Румынии и около 750 € в Израиле по режиму 15%. Вместе – около 19% арендной платы.
Физлицо платит 3% от суммы сделки при владении до трёх лет и 1% после. Освобождение в 450 000 леев отменено.
Налог на прибыль 16% или 1% оборота для микропредприятий до 100 000 €, плюс 16% на дивиденды. С одним объектом – как физлицо.
Владение недвижимостью в Румынии: вопрос, который следует за ценой
Когда цена согласована, почти каждый инвестор, задающий мне правильные вопросы, приходит к одному и тому же: «Хорошо, а во сколько это будет обходиться мне каждый год?»
Это верный вопрос, потому что владение недвижимостью в Румынии – это не только уплаченная цена. Есть румынский налог, есть налоги в Вашей стране, есть текущие расходы, и есть налог в день продажи.
Одно важное замечание, прежде чем начать: цифры в этой статье актуальны для налогового 2026 года, то есть после реформы. Тот, кто называет цифры двухлетней давности, пользуется устаревшей картой.
Чего Вы платить не будете: налога на покупку нет
В Израиле, например, покупатель второй квартиры за 1,5 млн шекелей платит около 120 000 шекелей налога на покупку ещё до получения ключей.
В Румынии такого налога нет. В день подписания Вы оплачиваете услуги нотариуса и регистрацию – в общей сложности около 1–1,5% от суммы сделки.
С нового жилья взимается НДС: 21%. Переходная ставка 9% перестала действовать 30.09.2026, поэтому на любое новое жильё, продаваемое физическому лицу, теперь начисляется 21%. Стандартная ставка выросла с 19% до 21% в августе 2025 года. Ещё до подписания предварительного договора письменно уточните, включён ли НДС в названную Вам цену.
Текущие расходы на владение недвижимостью в Румынии
Эти расходы повторяются каждый год, даже если объект не сдаётся:
- Местный налог на недвижимость. Устанавливается местными властями и отличается от муниципалитета к муниципалитету.
- Страхование здания. Если у Вас ипотека, банк потребует полис, в котором выгодоприобретателем будет он сам.
- Обслуживание. Для консервативного планирования мы закладываем около 5% арендной платы на обслуживание и периоды без арендатора.
- Управление. Если объект сдаётся через управляющую компанию, её вознаграждение обычно составляет около 8% арендной платы. О том, кто управляет объектом и что происходит, когда что-то ломается, читайте в нашей статье об управлении недвижимостью из-за рубежа.
Правило: попросите каждого, кто показывает Вам расчёт, расписать на бумаге все эти статьи – по одной.
Налог на доход от аренды в Румынии: изменение, о котором нужно знать
Для физических лиц, сдающих жильё в долгосрочную аренду, механизм прост: автоматический вычет расходов в размере 20% от валовой арендной платы и налог 10% с остатка. На практике это около 8% валовой арендной платы (PwC, RSM).
Обратите внимание: раньше вычет составлял 40%, что на практике давало около 6%. В старых обзорах до сих пор фигурирует прежняя цифра, и это самая распространённая ошибка на рынке.
Ещё две детали:
- При годовом доходе выше порога примерно в 24 300 леев добавляются взносы на медицинское страхование.
- При краткосрочной аренде (до 7 комнат) вычет составляет 30%, а налог – 10% с остатка, то есть около 7% валовой арендной платы.
Налоги в Вашей стране: пример Израиля
Ваша страна может облагать налогом ту же арендную плату. Для резидентов Израиля самая частая ошибка такова: привычный 10-процентный режим для сдачи квартиры в Израиле к объекту в Румынии не применяется. Иностранный доход от аренды облагается в Израиле по одному из двух режимов, который выбирается ежегодно:
Режим 15% (статья 122A Налогового ордонанса)
15% от валовой арендной платы за вычетом только амортизации. Режим простой в применении, но в его рамках румынский налог не засчитывается. Румынский налог становится окончательным расходом.
Режим по прогрессивной шкале
Вы вычитаете все расходы (проценты по ипотеке, управление, обслуживание, амортизацию), платите налог по своей личной шкале и получаете зачёт румынского налога в соответствии с соглашением об избежании двойного налогообложения. Этот режим подходит прежде всего тем, кто находится в низкой налоговой ступени, людям в возрасте 60 лет и старше или тем, у кого высокие расходы – например, в первые годы ипотеки.
Дёшево войти, дёшево владеть, налог со всей суммы при выходе. Но дёшево не значит бесплатно.
Пример: оба уровня вместе
Предположим, арендная плата составляет 6600 € в год. (Иллюстрация с упрощёнными допущениями.)
| Уровень | Расчёт | Налог в год |
|---|---|---|
| Румыния | 10% после вычета 20% | 528 € |
| Израиль, режим 15% | Допустим, амортизация снижает базу примерно до 5000 € | около 750 € |
| Итого | около 1250–1300 €, примерно 19% арендной платы |
Это всё ещё меньше, чем платит владелец второй квартиры в Израиле по прогрессивной шкале, но больше, чем «8%», о которых говорят на встречах с продавцами. Тот, кто показывает Вам только румынский налог, рассказывает лишь половину истории. Амортизация, выбор режима и итоговая налоговая обязанность зависят от Ваших собственных цифр – это задача налогового консультанта, который знает обе системы. Резидентам Израиля полную картину даст наш налоговый гид для израильских покупателей.
Покупка через компанию: когда это начинает иметь смысл
Румынская компания (SRL) платит налог на прибыль 16% или 1% от оборота в режиме микропредприятия – при обороте до 100 000 €. Порог снизился с 250 000 €. Прибыль, выплачиваемая в виде дивидендов, облагается по ставке 16%.
Практическое правило, а не рекомендация: с одним объектом начинайте с покупки на физических лиц. При трёх объектах и более или при покупке земли под застройку компания начинает иметь смысл. В любом случае решение принимается вместе с налоговым консультантом, работающим с обеими юрисдикциями, – до подписания.
Из практики: компания, которая съела доход
Адвокат Илан Лейбович вспоминает:
Три года назад клиент сидел в кафе в Тель-Авиве с инвестиционным консультантом, который предложил ему купить квартиру в Бухаресте и оформить её на румынскую компанию, которую откроют на его имя. Это «профессиональнее», говорил консультант, позволит расширяться и «поможет с налогами». Клиент подписал, квартиру купили и быстро сдали, а арендная плата пошла на счёт компании.
Сюрприз пришёл в конце года. Когда квартира оформлена на физическое лицо, налог на аренду в Румынии простой и относительно низкий. Когда она принадлежит компании, сначала платится налог на уровне компании, а затем, когда деньги выводятся в Израиль, – ещё раз налог на дивиденды. Вдобавок постоянные расходы компании отъели большой кусок пирога. Он пришёл ко мне с пачкой отчётов от местного бухгалтера, и после всех расходов и налогов у него осталось гораздо меньше, чем он ожидал. Проблема была не в квартире. Проблема была в структуре.
Компания может быть правильным инструментом, но обычно для тех, кто планирует несколько объектов. Для одного объекта личное владение проще и дешевле. Решение принимается до покупки, вместе с налоговым консультантом, а не в конце первого года.
Продажа: сюрприз, о котором стоит знать заранее
Продажа физическим лицом облагается налогом в процентах от суммы сделки, а не от прибыли: 3%, если Вы владели объектом до трёх лет, и 1% после этого (статья 111 Закона 227/2015).
И момент, который многие упускают: до 2023 года действовал необлагаемый порог в 450 000 леев. Его отменили. Сегодня налог взимается со всей суммы, с первого лея.
Резиденты Израиля декларируют прирост капитала в Израиле, где он облагается по ставке 25% от прибыли, с зачётом уплаченного в Румынии в соответствии с соглашением об избежании двойного налогообложения. Румыния: низкая ставка со всей суммы. Израиль: ставка выше, но только с прибыли. Румынская система вознаграждает тех, кто владеет долго.
Карта налогов и расходов на 2026 год
| Событие | Режим или условие | Ставка |
|---|---|---|
| Покупка | Нотариус и регистрация | около 1–1,5%, налога на покупку нет |
| НДС на новое жильё | Стандартная ставка (на всё новое жильё с 1.10.2026) | 21% |
| Долгосрочная аренда, физическое лицо | 10% после вычета 20% | около 8% арендной платы плюс медицинские взносы выше порога |
| Краткосрочная аренда, до 7 комнат | 10% после вычета 30% | около 7% арендной платы |
| Компания (SRL) | Стандартный режим / микропредприятие с оборотом до 100 000 € | 16% / 1% |
| Дивиденды | Выплата прибыли компании | 16% |
| Продажа, физическое лицо | До 3 лет / более 3 лет | 3% / 1% от суммы сделки |
| Израильский налог на аренду | Режим 15% / прогрессивная шкала | зависит от личных данных |
| Местный налог | Устанавливается муниципалитетом | различается |
И самый дешёвый совет в этой статье: Румыния признаёт израильские решения о наследовании, но требует местной процедуры признания. Завещание, в котором прямо упомянута румынская недвижимость и которое подписано уже сейчас, сэкономит Вашим наследникам массу времени.
Часто задаваемые вопросы
Есть ли в Румынии налог на покупку недвижимости?
Нет. В Румынии нет налога на покупку, подобного израильскому. В день подписания Вы оплачиваете нотариуса и регистрацию – около 1–1,5% от суммы сделки, а при покупке нового жилья ещё и НДС, поэтому уточните, включён ли он в цену.
Сколько налога я плачу в Румынии с дохода от аренды?
Физическое лицо при долгосрочной аренде платит 10% после автоматического вычета 20%, то есть около 8% валовой арендной платы, плюс взносы на медицинское страхование при доходе выше порога примерно в 24 300 леев в год. При краткосрочной аренде (до 7 комнат) вычет составляет 30%.
Применяется ли израильский режим 10% к объекту в Румынии?
Нет. Для резидентов Израиля иностранный доход от аренды облагается либо по режиму 15% (без зачёта румынского налога), либо по прогрессивной шкале (с зачётом). Выбор делается ежегодно и зависит от Ваших личных показателей. Базовый обзор налогов на недвижимость в Румынии – в нашей статье о налогах при инвестициях в недвижимость в Румынии.
Сколько налога я заплачу в Румынии при продаже?
Физическое лицо платит 3% от суммы сделки, если владело объектом до трёх лет, и 1% по истечении трёх лет. Освобождение в 450 000 леев отменено, и налог взимается со всей суммы.
Стоит ли покупать через румынскую компанию?
С одним объектом – как правило, нет. Налог на прибыль составляет 16% или 1% от оборота в режиме микропредприятия (до 100 000 €), а дивиденды облагаются по ставке 16%. При трёх объектах и более или при покупке земли под застройку это стоит изучить с налоговым консультантом, работающим с обеими юрисдикциями.
Итог
Румынский профиль в трёх словосочетаниях: дёшево войти, дёшево владеть, налог со всей суммы при выходе.
Но дёшево не значит бесплатно. Есть румынский налог, есть налог в Вашей стране, есть текущие расходы. Тот, кто видит каждую статью заранее, планирует правильно.
Если Вы хотите увидеть эту карту применительно к конкретному объекту – в нашем проекте в Балотешти или где-либо ещё, – запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы пройдём по каждой статье и составим список вопросов для беседы с Вашим налоговым консультантом. Если Вы также рассматриваете финансирование, начните с нашего гида по ипотеке в Румынии.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: PwC Tax Summaries, Румыния · Налоговая служба Румынии (ANAF) · Налоговое управление Израиля · Национальный союз нотариусов Румынии (UNNPR) · Портал румынского законодательства (Закон 227/2015, статья 111; Закон 239/2025) · RSM Romania · EY Romania (22.12.2025) · Colliers Romania, Tax Report · bpv Grigorescu Stefanica.
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Налоговое законодательство Румынии и Израиля существенно изменилось в 2025–2026 годах и может измениться снова. Перед любой сделкой проконсультируйтесь с налоговым консультантом, знающим законодательство обеих стран.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
