С октября 2026 года новое жилье, продаваемое девелопером физическому лицу, облагается НДС 21%. Вторичное жилье от частного лица — без НДС.
Регистрация обходится физическому лицу в 0,15% цены договора, но не менее 60 леев. Для компании — 0,5%.
Нотариус взимает сбор по официальной регрессивной шкале союза нотариусов, а к сбору добавляется НДС 21%.
Продавец платит 3% при владении до трех лет и 1% при более долгом. Нотариус взимает его в день подписания.
НДС включен? Кто платит нотариусу и за регистрацию? Доплаты девелоперу? Какая валюта и какой курс?
Расходы на покупку недвижимости в Румынии: короткий ответ
Сверх цены частный покупатель в Румынии обычно платит нотариальный сбор по официальной регрессивной шкале плюс НДС на этот сбор, а также сбор за регистрацию в земельной книге в размере 0,15% цены. При покупке нового жилья у девелопера по состоянию на октябрь 2026 года НДС составляет 21%, поэтому важно, включен ли он в названную Вам цену. Налог на отчуждение в размере 1% или 3% платит продавец, а не Вы.
«Так сколько же в итоге получится?» — этот вопрос я слышу сразу после «сколько стоит?». Вот все статьи расходов, кто платит каждую из них и что запросить в письменном виде до подписания.
Таблица: все расходы на покупку в одном месте
| Статья | Обычно платит | Сколько |
|---|---|---|
| НДС на новое жилье от девелопера | Покупатель, в составе цены или сверх нее | 21% (с октября 2026 года) |
| НДС на вторичное жилье от частного продавца | Не применяется | 0 |
| Нотариальный сбор | Покупатель, если не оговорено иное | По регрессивной шкале UNNPR плюс 21% НДС |
| Сбор за регистрацию в земельной книге | Покупатель | 0,15% цены для физического лица, 0,5% для компании |
| Выписка для проверки | Покупатель | 20 леев за онлайн-выписку |
| Налог на отчуждение | Продавец, взимается нотариусом | 3% при владении до 3 лет, 1% при владении дольше |
| Уполномоченный переводчик при подписании | Покупатель, не владеющий румынским | По смете |
| Независимый юрист | Покупатель | По письменной смете |
Данные приведены по состоянию на 2026 год. Перед сделкой попросите нотариуса подготовить письменный расчет для конкретного объекта.
НДС: самая крупная статья, и только на новое жилье
В Румынии продажа нового жилья девелопером облагается НДС. Стандартная ставка НДС составляет 21% с августа 2025 года. Закон, опубликованный в августе 2026 года, сохранил льготную ставку 9% для жилья площадью до 120 м² лишь в качестве переходной меры для более ранних сделок — до 30 сентября 2026 года. С тех пор новое жилье, продаваемое физическому лицу, облагается по ставке 21%.
Первый вопрос любому девелоперу: «Цена включает НДС или нет?» Разница между двумя ответами — пятая часть цены.
При покупке вторичного жилья у частного лица НДС не взимается вовсе. У нас есть отдельное руководство об НДС на новое жилье.
Нотариальный сбор: официальная шкала, а не рыночная цена
Нотариус взимает сбор по официальной таблице, публикуемой союзом нотариусов (UNNPR), исходя из стоимости сделки. Шкала регрессивная: чем выше цена, тем меньше процент. К сбору добавляется НДС 21%.
Стоимость, используемая для расчета, не может быть ниже минимальной стоимости, указанной в «справочнике нотариусов» — нотариальной таблице оценочной стоимости по районам.
По обычаю нотариальный сбор и сбор за регистрацию в земельной книге платит покупатель. Но это вопрос договоренности, и его стоит прописать в предварительном договоре. Что именно делает нотариус, шаг за шагом, описано в нашем руководстве о нотариусе в Румынии.
Сбор за регистрацию в земельной книге
Регистрацию на Ваше имя проводит ANCPI — агентство кадастра и регистрации недвижимости; нотариус взимает сбор и подает заявление. Согласно тарифам ANCPI, сбор для физического лица составляет 0,15% цены договора, но не менее 60 леев за объект. Для компании — 0,5%.
Это одна из причин, по которым частный покупатель одной виллы обычно регистрирует ее на свое имя, а не через компанию.
Налог на отчуждение: его платит продавец, а не Вы
Согласно Налоговому кодексу Румынии, продавец платит налог в размере 3%, если владел недвижимостью до трех лет, и 1%, если дольше. Налог рассчитывается от стоимости, а не от прибыли; нотариус взимает его в день подписания и перечисляет в налоговую службу ANAF.
Если Вы запросите все расходы в письменном виде до предварительного договора, в день подписания сюрпризов не будет.
Почему это касается Вас? Потому что в день, когда Вы будете продавать, этот налог будет применяться к Вам. Стоит прочитать также наше руководство о налогах в Румынии и о том, что остается к уплате в Израиле.
Расходы, о которых легко забыть
- Уполномоченный переводчик. Если Вы не понимаете по-румынски, Вы подписываете договор в присутствии уполномоченного переводчика. Запросите смету заранее.
- Доверенность из-за рубежа. Если Вы не будете присутствовать, придется оплатить услуги нотариуса за рубежом, апостиль и перевод.
- Независимый юрист. Запросите письменную смету до начала работы.
- Ипотека. Оценка, банковские комиссии и отдельный нотариальный договор ипотеки. О «печати, о которой Вам никто не расскажет», мы писали в статье о румынской ипотеке у нотариуса.
- Комиссия агента. Если в сделке участвует агент, комиссия определяется в Вашем соглашении с ним. Попросите зафиксировать ее письменно.
Из практики: квартира за 45 000 €
Адвокат Илан Лейбович вспоминает:
Ко мне за советом пришла пара лет под сорок — научные работники с небольшими сбережениями. Муж, чьи родители эмигрировали из Румынии в 1970-х годах, нашел в Румынии квартиру за 45 000 €. У них было 35 000 €, а остальное он собирался покрыть кредитом. Жена предпочитала не брать в долг.
Я спросил, почему именно эта квартира. Он ответил, что связан с Румынией и хочет недвижимость только там. Я объяснил, что цена — это еще не все: сначала нужно понять, какую потребность решает покупка, и только потом проверять, подходит ли эта квартира в этом месте. Я спросил, учли ли они расходы, сопутствующие покупке, — гонорар юриста, нотариуса и налоги, а также мебель. Я дал им анкету, чтобы определить их цели и потребности. На следующую встречу они не пришли, и я не знаю, купили ли они квартиру.
Цена объекта — лишь первая строка таблицы. Тот, кто строит бюджет только на цене, обнаруживает остальные строки, когда места в нем уже не остается.
Как сравнивать предложения без сюрпризов
Сравнивая два объекта, сравнивайте «полную стоимость на день регистрации», а не цену в объявлении. Задайте каждому продавцу четыре вопроса:
- Включает ли цена НДС?
- Кто платит нотариусу и сбор за регистрацию в земельной книге?
- Есть ли дополнительные платежи девелоперу, например за парковку, кладовую или подключение коммуникаций?
- В какой валюте указана цена и по какому курсу будут рассчитываться налоги?
В нашем проекте в Балотешти мы выбрали единую цену «всё включено» — от 299 900 €, — поэтому ответы на эти вопросы даны заранее. Но с любым продавцом требование одно и то же: подробная разбивка в письменном виде.
Часто задаваемые вопросы
Какой процент добавляется к цене недвижимости в Румынии?
Это зависит от того, новая недвижимость или вторичная. При покупке нового жилья у девелопера крупнейшая составляющая — НДС, 21% с октября 2026 года, если он не включен в цену. Кроме того, сбор 0,15% за регистрацию в земельной книге и нотариальный сбор по регрессивной шкале плюс НДС. Попросите письменный расчет для конкретного объекта.
Кто платит нотариусу в Румынии?
По обычаю покупатель платит нотариальный сбор и сбор за регистрацию в земельной книге, а продавец — налог на отчуждение. Стороны могут договориться иначе, поэтому это стоит прописать в предварительном договоре.
Есть ли в Румынии налог на покупку?
Налога на покупку как такового нет. Покупатель платит НДС на новое жилье, сбор за регистрацию в земельной книге и нотариальный сбор. Налог на отчуждение в размере 1% или 3% платит продавец.
НДС на новое жилье в Румынии по-прежнему 9%?
Для новых сделок — нет. Льготная ставка 9% сохранялась как переходная мера для сделок, отвечавших условиям, до 30 сентября 2026 года. С тех пор новое жилье, продаваемое физическому лицу, облагается НДС по ставке 21%.
Сколько стоит регистрация в земельной книге?
0,15% цены договора для физического лица, но не менее 60 леев, и 0,5% для компании — по тарифам ANCPI на 2026 год. Нотариус взимает сбор и подает заявление.
Итог
Расходы на покупку недвижимости в Румынии — не загадка. Они просто распределены: НДС — у девелопера, сбор — у нотариуса, сбор — в земельном реестре.
Если Вы запросите их все в письменном виде до предварительного договора, в день подписания сюрпризов не будет.
Если Вы сейчас сравниваете объекты в Румынии — у нас или где-либо еще, — запишитесь на получасовой звонок со мной. Мы вместе пройдем каждую статью и рассчитаем полную стоимость.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Портал законодательства Румынии: Налоговый кодекс и законы об НДС · Национальный союз нотариусов Румынии (UNNPR) · Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости (ANCPI) · Национальное агентство налогового администрирования (ANAF) · PwC: налоговые обзоры по Румынии.
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Ставки приведены по состоянию на 2026 год и могут измениться. Перед сделкой попросите нотариуса и налогового консультанта подготовить письменный расчет.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
