Какой НДС платят за новую квартиру или виллу в Румынии в 2026 году?

НДС на новое жильё в Румынии: коротко

Спросите застройщиков об этом

В Румынии каждый, кто покупает новую квартиру или виллу у девелопера, платит НДС по ставке 21%, и с 1 октября 2026 года эта ставка применяется к любому новому жилью, проданному физическому лицу, независимо от его площади и цены. Льготная ставка 9% для жилья была отменена в августе 2025 года и сохранилась лишь в переходном режиме для договоров, подписанных до 1 августа 2025 года, который закончился 30 сентября 2026 года. Продажа «старого» здания, которое эксплуатируется дольше одного календарного года, как правило, освобождена от НДС.

Почти каждый инвестор, который приносит мне ценовое предложение от другого продавца, задаёт один и тот же вопрос: «Эта цена включает НДС?» За последний год ответ на этот вопрос стоил десятки тысяч евро.

Что изменилось: с 19% до 21% и с 9% до 21%

Спросите застройщиков об этом

Закон 141/2025 с 1 августа 2025 года перекроил карту НДС в Румынии:

• Стандартная ставка выросла с 19% до 21%.
• Льготная ставка 9% для жилья была отменена. До этого физические лица могли купить жильё полезной площадью до 120 м² и стоимостью до 600 000 леев без НДС с НДС 9%. С тех пор новое жильё, продаваемое физическому лицу, облагается по стандартной ставке.
• Был установлен переходный режим для покупателей, уже находившихся в процессе сделки, и его один раз продлили.

Оставшаяся в законе льготная ставка 11% распространяется на отдельные категории социального жилья и учреждений, а не на частного покупателя квартиры или виллы. Действующие ставки НДС приведены в сводке PwC.

Переходный режим 9%: для кого он был и почему закончился

Спросите застройщиков об этом

Переходный режим позволял физическому лицу купить одно жильё с НДС 9% до 31 июля 2026 года при соблюдении всех следующих условий:

1. Площадь и цена: до 120 м² полезной площади и стоимость до 600 000 леев без НДС, включая землю.
2. Предварительный договор: договор с авансом, подписанный до 1 августа 2025 года. Для договора, подписанного с 3 по 31 июля 2025 года, требовалось также оплатить не менее 20% до 31 июля 2025 года.
3. Только один раз: с 1 января 2023 года покупатель не приобретал другое жильё по льготной ставке НДС.
4. Жильё пригодно для проживания на дату передачи.

Закон 161/2026, опубликованный 4 августа 2026 года, продлил срок подписания нотариального договора до 30 сентября 2026 года. Предложение продлить его на 2027 год законом не стало. С 1 октября 2026 года любое новое жильё, продаваемое физическому лицу, облагается НДС 21%.

И для читателей из-за рубежа: даже пока переходный режим действовал, он был рассчитан на тех, кто подписал предварительный договор до августа 2025 года. Новый покупатель сегодня воспользоваться им не может.

Когда объект считается «новым» для целей НДС

Спросите застройщиков об этом

Это различие не менее важно, чем сама ставка. Согласно статье 292 Налогового кодекса, здание считается новым до 31 декабря года, следующего за годом его первого заселения или использования.

Вид сделки	НДС
Новая квартира или вилла от девелопера, с 1 октября 2026 года	21%
Новое жильё по переходному режиму, нотариальный договор подписан до 30 сентября 2026 года	9%
«Старое» здание (после 31 декабря года, следующего за первым заселением)	Как правило, освобождено, если продавец не решит начислить НДС
Физическое лицо продаёт собственное частное жильё	НДС, как правило, не применяется

Иными словами: «новое» — это не маркетинговое слово, а налоговый статус со сроком действия.

Что это означает на практике: пример

Спросите застройщиков об этом

Допустим, новая вилла стоит 250 000 € без НДС. (Только для иллюстрации.)

	Без НДС	НДС	Итоговая цена
По ставке 21%	250 000 €	52 500 €	302 500 €
По ставке 9% (закрытый переходный режим)	250 000 €	22 500 €	272 500 €

Разница: 30 000 €. Вот почему так важно понимать, о какой цифре идёт речь.

Как проверить, включён ли НДС в цену

В Румынии цены на новое жильё часто публикуются с пометкой «+TVA», то есть без НДС. Четыре вопроса, которые стоит задать до подписания предварительного договора:

1. Включён ли НДС в цену? Получите ответ в письменном виде, в самом договоре.
2. По какой ставке? 21%, и что произойдёт, если ставка изменится до передачи объекта. В договоре должно быть указано, кто несёт это изменение.
3. На что начисляется НДС? Дом, земля, парковочное место и кладовая.
4. Что не включено? Услуги нотариуса, регистрация и юридические услуги — отдельные расходы. Мы перечисляем их в руководстве по расходам на покупку недвижимости в Румынии.

В нашем проекте в Балотешти цена от 299 900 € указана «всё включено», с НДС. Но так бывает не в каждом проекте, поэтому первый вопрос всегда должен звучать так: «включено или не включено?»

Из практики: фиксированная цена и письмо о стоимости материалов

Адвокат Илан Лейбович вспоминает:

Клиент, у которого уже были две инвестиционные квартиры в Израиле, купил квартиру у девелопера в Румынии. Он привык к договорам с индексацией по индексу стоимости строительства, поэтому с облегчением обнаружил, что в румынском договоре нет оговорки об индексации. В нём было единственное исключение: если ставка НДС вырастет между подписанием и передачей, разница ляжет на него. Во всём остальном цена была зафиксирована, и договор прямо это говорил.

Через год от девелопера пришло письмо: «Корректировка цены в связи с ростом стоимости материалов». Цены на сталь и бетон в Европе подскочили из-за войны в Украине, и корректировка, как говорилось в письме, была «неизбежной».

Я снова перечитал договор, пункт за пунктом. Фиксированная цена, не привязанная ни к какому индексу, с одним прямо оговорённым исключением: НДС. Никаких «строительных затрат», никаких «непредвиденных обстоятельств». От имени клиента я вежливо ответил девелоперу, что требование не имеет договорных оснований. Девелопер попытался договориться о частичном компромиссе, клиент отказался. Квартиру передали по цене, согласованной в день подписания.

Обратите внимание на обе стороны этой истории: договор защитил клиента от роста стоимости материалов, но оставил на нём риск по НДС. Когда НДС на новое жильё повышается, первый вопрос к договору — кто несёт разницу.

НДС, ипотека и этапы оплаты

При покупке на этапе строительства НДС обычно уплачивается с каждым взносом по предварительному договору, и девелопер выставляет счёт-фактуру на каждый платёж. Сами взносы поступают на специальный счёт проекта по Закону 207/2025.

Если Вы берёте ипотеку, помните, что НДС входит в цену, которую нужно профинансировать — из собственных средств или за счёт кредита, поэтому план финансирования строится от итоговой цены. Подробнее об этом в руководстве по ипотеке в Румынии. А о различиях между покупкой на этапе строительства и покупкой готового объекта, в том числе с точки зрения НДС, читайте в статье о покупке на этапе строительства и готового жилья.

Часто задаваемые вопросы

Какой НДС на новое жильё в Румынии?

21%. С 1 октября 2026 года это ставка для любого нового жилья, которое девелопер продаёт физическому лицу, независимо от площади и цены. Льготная ставка 9% сохранялась лишь в переходном режиме, который закончился 30 сентября 2026 года.

Платят ли нерезиденты такой же НДС, как румыны?

Да. НДС применяется к сделке, а не к покупателю. Условия переходного режима также не зависели от резидентства, а только от договора, площади, цены и дат.

Можно ли ещё купить жильё с НДС 9%?

Нет. Переходный режим требовал предварительного договора с авансом, подписанного до 1 августа 2025 года, и нотариального договора до 30 сентября 2026 года. Новый покупатель платит 21%.

Начисляется ли НДС при покупке жилья на вторичном рынке в Румынии?

Как правило, нет. Физическое лицо, продающее собственное частное жильё, НДС не начисляет, а продажа «старого» здания, как правило, освобождена. Здание считается новым до 31 декабря года, следующего за годом его первого заселения.

Как узнать, включён ли НДС в цену?

Спросите и получите ответ в письменном виде в договоре. Цены на новое жильё в Румынии часто публикуются с пометкой «+TVA», а разница между двумя цифрами составляет 21% цены.

Итог

Прошедший год закрыл дверь для льготного НДС на новое жильё в Румынии. Каждый, кто сегодня покупает у девелопера, платит 21%.

Это не повод отказываться от сделки. Это повод сравнивать итоговые цены, а не цены «без НДС», и требовать, чтобы всё было прописано в договоре.

Если у Вас на столе ценовое предложение и Вы не уверены, что в него входит, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы вместе разложим цену по статьям, и Вы будете точно знать, сколько заплатите в день подписания. Полную картину налогов в обеих странах для покупателей из Израиля Вы найдёте в нашем налоговом руководстве для израильских покупателей.

Моти Азулай, Compass Group Romania

Источники и данные: Портал румынского законодательства (Закон 141/2025; Налоговый кодекс, Закон 227/2015, статьи 291 и 292) · Monitorul Oficial (Закон 161/2026, выпуск 642, 4 августа 2026 года) · Налоговое агентство Румынии (ANAF) · PwC Tax Summaries, Румыния · EY Romania, Tax Alert (2025).

Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Ставки НДС в Румынии несколько раз менялись в 2025–2026 годах и могут измениться снова. Перед подписанием уточните текущее положение у местного юриста или налогового консультанта.