כמה מע״מ משלמים על דירה או וילה חדשה ברומניה ב-2026?

מע״מ על דירה חדשה ברומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

ברומניה, מי שקונה דירה או וילה חדשה מיזם משלם מע״מ בשיעור של 21%, ומ-1 באוקטובר 2026 זה השיעור על כל דירה חדשה שנמכרת ליחיד, בלי קשר לשטח או למחיר. השיעור המופחת של 9% לדיור בוטל באוגוסט 2025, ונשאר רק במסלול מעבר לחוזים שנחתמו עד 1 באוגוסט 2025, שהסתיים ב-30 בספטמבר 2026. מכירה של נכס ״ישן״, כזה שכבר אוכלס יותר משנה קלנדרית, פטורה בדרך כלל ממע״מ.

כמעט כל משקיע שמגיע אליי עם הצעת מחיר ממקום אחר שואל אותה שאלה: ״המחיר הזה כולל מע״מ?״. ובשנה האחרונה התשובה לשאלה הזו שווה עשרות אלפי אירו.

מה השתנה: מ-19% ל-21%, ומ-9% ל-21%

שאלו את היזמים על זה

חוק 141/2025 שינה את מפת המע״מ ברומניה מ-1 באוגוסט 2025:

• השיעור הרגיל עלה מ-19% ל-21%.
• השיעור המופחת של 9% לדיור בוטל. עד אז, יחידים יכלו לקנות דירה של עד 120 מ״ר שימושיים, בשווי של עד 600,000 ליי לפני מע״מ, ב-9% מע״מ. מאז, דירה חדשה ליחיד חייבת בשיעור הרגיל.
• נקבע מסלול מעבר למי שכבר היה בתהליך, והוא הוארך פעם אחת.

השיעור המופחת של 11% שנשאר בחוק חל על קטגוריות מוגדרות של דיור סוציאלי ומוסדות, לא על קונה פרטי של דירה או וילה. הסיכום של PwC מפרט את שיעורי המע״מ הנוכחיים.

מסלול המעבר של 9%: למי הוא היה, ולמה הוא נגמר

שאלו את היזמים על זה

המסלול אפשר ליחיד לקנות דירה אחת ב-9% עד 31 ביולי 2026, אם התקיימו כל התנאים יחד:

1. שטח ומחיר: עד 120 מ״ר שימושיים, ושווי של עד 600,000 ליי לפני מע״מ, כולל הקרקע.
2. חוזה מוקדם: חוזה עם מקדמה שנחתם עד 1 באוגוסט 2025. חוזה שנחתם בין 3 ל-31 ביולי 2025 דרש גם תשלום של לפחות 20% עד 31 ביולי 2025.
3. פעם אחת: הקונה לא רכש דירה אחרת במע״מ מופחת מאז 1 בינואר 2023.
4. דירה ראויה למגורים ביום המסירה.

חוק 161/2026, שפורסם ב-4 באוגוסט 2026, האריך את המועד האחרון לחתימה על השטר הנוטריוני עד 30 בספטמבר 2026. הצעה להאריך עד 2027 לא הפכה לחוק. מ-1 באוקטובר 2026, כל דירה חדשה שנמכרת ליחיד חייבת ב-21% מע״מ.

ולמי שקורא את זה מחו״ל: גם בתקופה שבה המסלול היה פתוח, הוא נועד למי שחתם על חוזה מוקדם עד אוגוסט 2025. קונה חדש היום לא יכול להיכנס אליו.

מתי נכס נחשב ״חדש״ לעניין מע״מ

שאלו את היזמים על זה

ההבחנה הזו חשובה כמו השיעור עצמו. לפי סעיף 292 לקוד המס, מבנה נחשב חדש עד 31 בדצמבר של השנה שאחרי האכלוס או השימוש הראשון בו.

סוג העסקה	מע״מ
דירה או וילה חדשה מיזם, מ-1 באוקטובר 2026	21%
דירה חדשה במסלול המעבר, שטר שנחתם עד 30 בספטמבר 2026	9%
מבנה ״ישן״ (אחרי 31 בדצמבר של השנה שאחרי האכלוס הראשון)	פטור בדרך כלל, אלא אם המוכר בחר לחייב במע״מ
יחיד שמוכר את הדירה הפרטית שלו	בדרך כלל לא חל מע״מ

כלומר: ״חדש״ הוא לא תיאור שיווקי, אלא מעמד מס עם תאריך תפוגה.

כמה זה בפועל: דוגמה

שאלו את היזמים על זה

נניח וילה חדשה במחיר 250,000 אירו לפני מע״מ. (הדוגמה להמחשה בלבד.)

	לפני מע״מ	מע״מ	מחיר כולל
ב-21%	250,000 אירו	52,500 אירו	302,500 אירו
ב-9% (מסלול המעבר שנסגר)	250,000 אירו	22,500 אירו	272,500 אירו

ההפרש: 30,000 אירו. לכן הכי חשוב לדעת על איזה מספר מדברים.

איך בודקים אם המע״מ כלול במחיר

ברומניה מקובל לפרסם מחירי דירות חדשות ״+TVA״, כלומר לפני מע״מ. ארבע שאלות לשאול לפני החוזה המקדים:

1. המחיר כולל מע״מ? בקשו את התשובה בכתב, בחוזה עצמו.
2. באיזה שיעור? 21%, ומה קורה אם השיעור ישתנה עד המסירה. בחוזה צריך להיות כתוב מי נושא בשינוי.
3. על מה חל המע״מ? על הבית, על הקרקע, על החנייה ועל המחסן.
4. מה לא כלול? נוטריון, רישום ושכר טרחת עורך דין הם הוצאות נפרדות. ריכזנו אותן במדריך לעלויות הרכישה ברומניה.

בפרויקט שלנו בבלוטשט, המחיר שמתחיל ב-299,900 אירו כולל הכול, גם את המע״מ. אבל זה לא המצב בכל פרויקט, ולכן השאלה הראשונה תמיד צריכה להיות ״כולל או לא כולל״.

מהשטח: המחיר הקבוע והמייל על חומרי הגלם

עו״ד אילן ליבוביץ מספר:

לקוח שהחזיק כבר שתי דירות להשקעה בישראל קנה דירה מיזם ברומניה. הוא היה רגיל לחוזים צמודים למדד תשומות הבנייה, ולכן שמח לגלות שבחוזה הרומני אין סעיף הצמדה. היה בו חריג אחד בלבד: אם שיעור המע״מ יעלה בין החתימה למסירה, ההפרש יחול עליו. מעבר לזה, המחיר נעול, וכך גם נכתב.

עברה שנה, והגיע מייל מהיזם: ״עדכון מחיר בעקבות התייקרות חומרי גלם״. מחירי הפלדה והבטון באירופה זינקו בעקבות המלחמה באוקראינה, וההתאמה, כך נכתב, ״בלתי נמנעת״.

קראתי שוב את החוזה, סעיף אחרי סעיף. מחיר קבוע, בלי הצמדה לשום מדד, עם חריג יחיד ומפורש: מע״מ. לא ״עלויות בנייה״ ולא ״נסיבות בלתי צפויות״. עניתי ליזם בשם הלקוח, בנימוס, שאין לדרישה בסיס חוזי. היזם ניסה להגיע לפשרה חלקית, והלקוח סירב. הדירה נמסרה במחיר שסוכם ביום החתימה.

שימו לב לשני הצדדים של הסיפור: החוזה הגן על הלקוח מפני התייקרות חומרי הגלם, אבל השאיר עליו את סיכון המע״מ. כשהמע״מ על דירות חדשות עולה, השאלה הראשונה בחוזה היא מי נושא בהפרש.

מע״מ, משכנתא ושלבי התשלום

בקנייה על הנייר, המע״מ משולם בדרך כלל יחד עם כל תשלום לפי החוזה המקדים, והיזם מוציא חשבונית על כל תשלום. התשלומים עצמם נכנסים לחשבון הייעודי של הפרויקט לפי חוק 207/2025.

מי שלוקח משכנתא צריך לזכור שהמע״מ הוא חלק מהמחיר שצריך לממן, בהון עצמי או בהלוואה, ולכן תכנון המימון מתחיל מהמחיר הכולל. על כך במדריך למשכנתא ברומניה. ועל ההבדלים בין קנייה על הנייר לקנייה של נכס גמור, כולל המשמעות למע״מ, ראו המאמר על נכס על הנייר מול נכס מוכן.

שאלות נפוצות

כמה מע״מ יש על דירה חדשה ברומניה?

21%. מ-1 באוקטובר 2026 זה השיעור על כל דירה חדשה שיזם מוכר ליחיד, בלי קשר לשטח או למחיר. השיעור המופחת של 9% נשאר רק במסלול מעבר שהסתיים ב-30 בספטמבר 2026.

תושב חוץ משלם אותו מע״מ כמו רומני?

כן. המע״מ חל על העסקה, לא על הקונה. גם תנאי מסלול המעבר לא היו תלויים בתושבות, אלא בחוזה, בשטח, במחיר ובתאריכים.

אפשר עדיין לקנות דירה ב-9% מע״מ?

לא. מסלול המעבר דרש חוזה מוקדם עם מקדמה שנחתם עד 1 באוגוסט 2025 ושטר נוטריוני עד 30 בספטמבר 2026. קונה חדש משלם 21%.

יש מע״מ על דירה יד שנייה ברומניה?

בדרך כלל לא. יחיד שמוכר את הדירה הפרטית שלו לא גובה מע״מ, ומכירה של מבנה ״ישן״ פטורה בדרך כלל. מבנה נחשב חדש עד 31 בדצמבר של השנה שאחרי האכלוס הראשון.

איך יודעים אם המחיר כולל מע״מ?

שואלים ומקבלים תשובה בכתב בחוזה. מחירי דירות חדשות ברומניה מתפרסמים פעמים רבות ״+TVA״, והפער בין שני המספרים הוא 21% מהמחיר.

השורה התחתונה

השנה האחרונה סגרה את הדלת על מע״מ מופחת לדירות חדשות ברומניה. מי שקונה היום מיזם, משלם 21%.

זה לא סיבה לוותר על עסקה. זו סיבה להשוות מחירים כוללים, לא מחירים ״לפני מע״מ״, ולבקש שהכול יהיה כתוב בחוזה.

אם יש לכם הצעת מחיר על השולחן ואתם לא בטוחים מה היא כוללת, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נפרק יחד את המחיר לשורות, ותדעו בדיוק כמה תשלמו ביום החתימה. ולתמונה המלאה של המסים בשתי המדינות, ראו מדריך המיסוי לרוכשים ישראלים.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: מאגר החקיקה הרומני (חוק 141/2025; קוד המס, חוק 227/2015, סעיפים 291 ו-292) · Monitorul Oficial (חוק 161/2026, גיליון 642, 4 באוגוסט 2026) · רשות המסים הרומנית (ANAF) · PwC Tax Summaries, Romania · EY Romania, Tax Alert (2025).

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. שיעורי המע״מ ברומניה השתנו כמה פעמים ב-2025–2026 ועשויים להשתנות שוב. לפני חתימה מומלץ לבדוק את המצב העדכני עם עורך דין או יועץ מס מקומי.