נכס על הנייר או נכס גמור ברומניה: מה מתאים לכם, ומה ההבדל בפועל?

נכס על הנייר או גמור ברומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

נכס על הנייר ברומניה נותן לכם בחירת יחידה, תשלומים לפי שלבי בנייה ובניין חדש עם אחריות, תמורת המתנה וסיכון של עיכוב. נכס גמור נותן ודאות מיידית: רואים מה קונים ונכנסים מיד, אבל לפעמים צריך לשפץ. ההבדל המהותי השני הוא המס: נכס חדש מיזם נמכר עם מע״מ, ונכס יד שנייה מאדם פרטי נמכר בלי מע״מ, והמוכר משלם מס על ההעברה.

״לחכות שנתיים, או לקנות משהו שאפשר לראות?״

שאלו את היזמים על זה

זו ההתלבטות שאני שומע הכי הרבה בשיחה הראשונה. ואני מבין אותה. לקנות משהו שעוד לא קיים, במדינה אחרת, זה לא אינטואיטיבי.

אבל השאלה ״על הנייר או גמור?״ היא בעצם שתי שאלות. מתי אתם צריכים את הנכס, וכמה ודאות אתם צריכים ביום החתימה. ברגע שעונים עליהן, הבחירה בדרך כלל ברורה.

ההשוואה בטבלה אחת

שאלו את היזמים על זה

קריטריון	על הנייר מיזם	גמור (יד שנייה)
מה רואים לפני החתימה	תוכניות, מפרט, הדמיות	את הנכס עצמו
מתי נכנסים	במסירה, לפי החוזה	מיד אחרי החוזה הסופי
איך משלמים	לפי שלבי בנייה, לחשבון ייעודי	בדרך כלל בבת אחת בחוזה הסופי
מע״מ	כן, 21% (נכון ל-2026)	לא, כשהמוכר אדם פרטי
מס העברה על המוכר	לא במסלול הזה: היזם ממוסה כעסק	1% או 3% על המוכר, לפי תקופת ההחזקה
אחריות	אחריות קבלן לפי חוק 10/1995	לרוב ״כמות שהוא״
הסיכון העיקרי	עיכוב בבנייה או סטייה מהמפרט	ליקויים נסתרים ושיפוץ

על הנייר: מה החוק נותן לכם מאז 2025

שאלו את היזמים על זה

הפחד הגדול מקנייה על הנייר ברומניה נולד בפרשת נורדיס, שבה דירות נמכרו פעמיים. התשובה של המחוקק הייתה חוק 207/2025, שנכנס לתוקף ב-11 בדצמבר 2025.

מה זה אומר בפועל:

1. לכל יחידה עתידית דף משלה ברישום המקרקעין (ANCPI) עוד לפני שנבנתה.
2. החוזה המקדים נחתם רק בפני נוטריון ונרשם באותו יום עסקים או למחרת.
3. דמי הזמנה עד 5% מהמחיר, לתקופה של עד 60 יום.
4. המקדמות לפי שלבים: עד 25% בשלב השלד, ועד 20% נוספים בשלב המערכות.
5. חשבון ייעודי לפרויקט בפיקוח הנדסי.

את מנגנון ההגנה על הכסף פירטנו במאמר על החשבון הייעודי, ואת ניסוח החוזה המקדים במדריך לחוזה מקדים ברומניה.

מהשטח: המפרט שהיזם רצה להוריד

שאלו את היזמים על זה

עו״ד אילן ליבוביץ מספר:

יזם שבנה שני פרויקטים בישראל יצא לבוקרשט עם גאווה על האיכות: פרקט אמיתי, ברזים גרמניים, מטבחים כמו ממגזין עיצוב. הוא תמחר בהתאם, אבל המכירות היו איטיות, ובאותו רדיוס נמכרו פרויקטים עם מפרט סטנדרטי במחיר נמוך משמעותית. המשווק בבוקרשט אמר לו להוריד מחיר.

ביקשתי לראות את החוזים שכבר נחתמו, שמונה יחידות מהגל הראשון. המפרט היה כתוב בהם במפורש: סוג הפרקט, יצרן הברזים, איכות המטבח. זו הייתה התחייבות חוזית, לא הבטחה שיווקית, ואמרתי לו שאת שמונה היחידות האלה הוא לא יכול לשנמך בלי להיחשף לתביעה על הפרת חוזה. הצעתי לפצל את היחידות שנותרו לשתי רמות מפרט מוגדרות, כל אחת בחוזה משלה. זה עבד.

מנקודת המבט של הקונה, זה הלקח החשוב בקנייה על הנייר: מפרט שכתוב בחוזה מחייב את היזם גם כשהשוק משתנה. לכן מבקשים שהמפרט, עד רמת היצרן והדגם, ייכנס לחוזה עצמו.

נכס גמור: הוודאות, והמחיר שלה

היתרון של נכס גמור פשוט: מה שרואים זה מה שמקבלים. אפשר לבדוק את הקירות, את האור, את השכנים ואת הרעש מהכביש.

אבל בנכס יד שנייה יש שלושה דברים שצריך לבדוק במיוחד:

1. חובות ושעבודים על הנכס, דרך נסח רישום מקרקעין עדכני.
2. חובות לוועד הבית ולספקי החשמל, הגז והמים, שעלולים לעבור איתכם.
3. מצב פיזי: צנרת, חשמל, בידוד וחלונות. שיפוץ בבניין ישן יכול להפוך מציאה לעסקה רגילה.

את בדיקת הנאותות המלאה פירטנו במדריך לבדיקה שהנכס נקי מחובות.

המס: מע״מ מול מס על המוכר

כאן ההבדל הכי פחות מוכר בין שני המסלולים.

בנכס חדש מיזם המכירה חייבת במע״מ. לפי רשות המסים הרומנית (ANAF) והקוד הפיסקלי, שיעור המע״מ הרגיל הוא 21% מאז 1 באוגוסט 2025. השיעור המופחת של 9% לדירות עד 120 מ״ר היה הסדר מעבר מוגבל, והוא הסתיים ב-30 בספטמבר 2026. בפועל, נכון לאוקטובר 2026, נכס חדש נמכר ב-21% מע״מ. לכן תמיד שאלו אם המחיר כולל מע״מ.

בנכס יד שנייה מאדם פרטי אין מע״מ. המוכר משלם מס על ההעברה: 3% אם החזיק בנכס עד 3 שנים, ו-1% אם החזיק יותר. הנוטריון מחשב וגובה אותו.

את כל פרטי המע״מ על דירות חדשות ריכזנו במדריך למע״מ על נכס חדש ברומניה.

האחריות: מה מקבלים בבניין חדש

לפי חוק 10/1995 על איכות הבנייה, המתכנן, הקבלן והגורמים המקצועיים אחראים לליקויים נסתרים שמתגלים בתוך 10 שנים מקבלת הבניין. על ליקויים בשלד הנושא, שנובעים מאי-עמידה בתקנים, האחריות נמשכת לכל חיי הבניין.

בנכס יד שנייה המצב שונה: המוכר הפרטי אחראי לפי הדין הכללי על פגמים נסתרים, אבל בפועל הרבה פחות קל לממש את זה, ולכן הבדיקה ההנדסית לפני הקנייה חשובה פי כמה.

למי מתאים כל מסלול

על הנייר מתאים לכם אם:

• אתם לא צריכים את הנכס מחר בבוקר.
• אתם רוצים לבחור יחידה, כיוון ומפרט.
• נוח לכם לפרוס את התשלום לפי שלבי בנייה.

גמור מתאים לכם אם:

• אתם צריכים להיכנס או להשכיר מיד.
• אתם לא מוכנים לסיכון של עיכוב.
• יש לכם גורם מקומי שיבדוק את המצב הפיזי והמשפטי.

בפרויקט שלנו, Compass on the Lake בבלוטשט, 29 וילות נמכרות על הנייר עם מסירות החל מדצמבר 2027, במחיר שמתחיל ב-299,900 אירו וכולל הכול. כך גם תיארו את הפרויקט בכתבה בוואלה נדל״ן. אבל גם אצלנו, השאלה הראשונה שאני שואל היא מתי אתם צריכים את הבית.

שאלות נפוצות

מה בטוח יותר ברומניה: על הנייר או גמור?

אין תשובה אחת. מאז חוק 207/2025 קנייה על הנייר מגיעה עם רישום מוקדם של היחידה, חוזה נוטריוני, תקרת דמי הזמנה וחשבון ייעודי. בנכס גמור הסיכון עובר לחובות, לשעבודים ולמצב הפיזי, ולכן נדרשת בדיקת נאותות קפדנית.

נכס חדש ברומניה חייב במע״מ?

כן, כשהמוכר הוא יזם או חברה. נכון לאוקטובר 2026 השיעור הוא 21%, אחרי שהסדר המעבר של 9% הסתיים ב-30 בספטמבר 2026. בנכס יד שנייה מאדם פרטי אין מע״מ.

מה קורה אם היזם מאחר במסירה?

זה תלוי במה שנכתב בחוזה המקדים. לכן חשוב שיופיעו בו מועד מסירה ופיצוי על איחור. המקדמות לפי חוק 207/2025 קשורות לשלבי בנייה מאומתים, כך שהכסף זז רק כשהבנייה זזה.

כמה זמן נמשכת האחריות על בניין חדש?

לפי חוק 10/1995, 10 שנים מקבלת הבניין לליקויים נסתרים, ולכל חיי הבניין לליקויים בשלד הנושא שנובעים מאי-עמידה בתקנים.

מי משלם את המס בנכס יד שנייה?

המוכר. הוא משלם 3% אם החזיק בנכס עד 3 שנים ו-1% אם החזיק יותר, והנוטריון גובה את המס בעת החתימה.

השורה התחתונה

על הנייר או גמור זו לא שאלה של אומץ. זו שאלה של לוח זמנים ושל ודאות. מי שצריך בית עכשיו, יקנה גמור ויבדוק אותו עד הבורג האחרון. מי שיכול לחכות, יקנה על הנייר ויבדוק את היזם, את החוזה ואת החשבון הייעודי.

אם אתם מתלבטים בין שני המסלולים, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור יחד על לוח הזמנים שלכם ועל מה שצריך לבדוק בכל מסלול.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: פורטל החקיקה הרומני: חוק 207/2025, חוק 10/1995 על איכות הבנייה, הקוד הפיסקלי · רשות המסים הרומנית (ANAF) · רשות רישום המקרקעין (ANCPI) · Monitorul Oficial · וואלה נדל״ן: ״הכל ישראלי - חוץ מהמחיר: כמה עולה וילה על האגם בבוקרשט?״.

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. שיעורי המס והכללים נכונים לאוקטובר 2026 ועשויים להשתנות. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם עורך דין ויועץ מס מקומיים.