Wann brauchen Sie die Immobilie, und wie viel Gewissheit brauchen Sie am Tag der Unterzeichnung? Die Antworten treffen meist die Wahl.
Eine neue Wohnung vom Bauträger wird seit Oktober 2026 mit 21 % MwSt. verkauft. Der Übergangssatz von 9 % endete am 30. September 2026.
Keine MwSt. Der Verkäufer zahlt 3 % bei bis zu 3 Jahren Haltedauer und 1 % bei längerer, erhoben vom Notar.
Off-Plan nach Gesetz 207/2025: bis zu 25 % beim Rohbau und weitere 20 % bei der Haustechnik, auf ein Sonderkonto.
Nach Gesetz 10/1995 gilt die Haftung für versteckte Mängel 10 Jahre ab Abnahme, für das Tragwerk die gesamte Lebensdauer.
Off-Plan oder fertige Immobilie in Rumänien: die kurze Antwort
Eine Off-Plan-Immobilie in Rumänien bietet Ihnen die Wahl der Einheit, nach Bauphasen gestaffelte Zahlungen und einen Neubau mit Gewährleistung, im Gegenzug für Wartezeit und das Risiko einer Verzögerung. Eine fertige Immobilie bietet sofortige Gewissheit: Sie sehen, was Sie kaufen, und ziehen sofort ein, manchmal ist aber eine Renovierung nötig. Der zweite große Unterschied ist die Steuer: Eine neue Wohnung vom Bauträger wird mit Mehrwertsteuer verkauft, eine Bestandsimmobilie von einer Privatperson ohne Mehrwertsteuer, und der Verkäufer zahlt eine Übertragungssteuer.
„Zwei Jahre warten oder etwas kaufen, das ich sehen kann?“
Das ist das Dilemma, das ich im ersten Gespräch am häufigsten höre. Und ich verstehe es. Etwas zu kaufen, das es noch nicht gibt, noch dazu in einem anderen Land, ist nicht intuitiv.
Doch „Off-Plan oder fertig?“ sind eigentlich zwei Fragen. Wann brauchen Sie die Immobilie, und wie viel Gewissheit brauchen Sie am Tag der Unterzeichnung? Sobald Sie diese beantwortet haben, ist die Wahl meist klar.
Der Vergleich in einer Tabelle
| Kriterium | Off-Plan vom Bauträger | Fertig (Bestand) |
|---|---|---|
| Was Sie vor der Unterzeichnung sehen | Pläne, Baubeschreibung, Visualisierungen | Die Immobilie selbst |
| Wann Sie einziehen | Bei der Übergabe, laut Vertrag | Direkt nach dem endgültigen Vertrag |
| Wie Sie zahlen | Nach Bauabschnitten, auf ein Sonderkonto | Meist in einer Summe beim endgültigen Vertrag |
| Mehrwertsteuer | Ja, 21 % (Stand 2026) | Nein, wenn der Verkäufer eine Privatperson ist |
| Übertragungssteuer für den Verkäufer | Nicht auf diesem Weg: Der Bauträger wird als Unternehmen besteuert | 1 % oder 3 % für den Verkäufer, je nach Haltedauer |
| Gewährleistung | Bauhaftung nach Gesetz 10/1995 | Meist „wie besichtigt“ |
| Hauptrisiko | Bauverzögerung oder Abweichung von der Baubeschreibung | Versteckte Mängel und Renovierung |
Off-Plan: Was Ihnen das Gesetz seit 2025 gibt
Die große Angst vor dem Off-Plan-Kauf in Rumänien entstand in der Nordis-Affäre, in der Wohnungen zweimal verkauft wurden. Der Gesetzgeber reagierte mit Gesetz 207/2025, das seit dem 11. Dezember 2025 in Kraft ist.
Was das in der Praxis bedeutet:
- Jede künftige Einheit hat ein eigenes Blatt im Grundbuch (ANCPI), bevor sie gebaut wird.
- Der Vorvertrag wird nur vor einem Notar unterzeichnet und am selben oder am nächsten Werktag eingetragen.
- Reservierungsgebühren bis zu 5 % des Preises, für bis zu 60 Tage.
- Anzahlungen nach Bauabschnitten: bis zu 25 % in der Rohbauphase und bis zu weitere 20 % in der Phase der Haustechnik.
- Ein Sonderkonto des Projekts unter technischer Bauaufsicht.
Wie Ihr Geld geschützt ist, erklären wir in unserem Artikel über das Sonderkonto, und wie Sie den Vorvertrag formulieren, in unserem Ratgeber zum Vorvertrag in Rumänien.
Aus der Praxis: Die Baubeschreibung, die der Bauträger kürzen wollte
Rechtsanwalt Ilan Leibovitch erinnert sich:
Ein Bauträger, der in Israel zwei Projekte errichtet hatte, kam stolz auf seine Qualität nach Bukarest: echtes Parkett, deutsche Armaturen, Küchen wie aus einem Designmagazin. Er kalkulierte entsprechend, doch der Verkauf lief schleppend, und im selben Umkreis verkauften sich Projekte mit Standardausstattung zu einem deutlich niedrigeren Preis. Sein Vermarkter in Bukarest riet ihm, den Preis zu senken.
Ich bat darum, die bereits unterzeichneten Verträge zu sehen, acht Einheiten aus der ersten Verkaufswelle. Die Baubeschreibung war darin ausdrücklich festgehalten: die Art des Parketts, der Hersteller der Armaturen, die Qualität der Küche. Es war eine vertragliche Verpflichtung, kein Werbeversprechen, und ich sagte ihm, dass er diese acht Einheiten nicht herabstufen könne, ohne sich einer Klage wegen Vertragsbruchs auszusetzen. Ich schlug vor, die verbleibenden Einheiten in zwei klar definierte Ausstattungsstufen mit jeweils eigenem Vertrag aufzuteilen. Es hat funktioniert.
Aus Käufersicht ist das die zentrale Lehre beim Off-Plan-Kauf: Eine im Vertrag festgeschriebene Baubeschreibung bindet den Bauträger, auch wenn sich der Markt dreht. Deshalb verlangen Sie, dass die Baubeschreibung bis hin zu Hersteller und Modell in den Vertrag selbst aufgenommen wird.
Fertige Immobilie: Gewissheit und ihr Preis
Der Vorteil einer fertigen Immobilie ist einfach: Was Sie sehen, ist, was Sie bekommen. Sie können die Wände, das Licht, die Nachbarn und den Verkehrslärm prüfen.
Bei einer Bestandsimmobilie sollten Sie jedoch vor allem drei Dinge prüfen:
Off-Plan oder fertig ist keine Frage des Mutes. Es ist eine Frage des Zeitpunkts und der Gewissheit.
- Schulden und Belastungen auf der Immobilie, anhand eines aktuellen Grundbuchauszugs.
- Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft und gegenüber Strom-, Gas- und Wasserversorgern, die auf Sie übergehen können.
- Den baulichen Zustand: Sanitär, Elektrik, Dämmung und Fenster. Die Renovierung eines alten Gebäudes kann ein Schnäppchen in ein gewöhnliches Geschäft verwandeln.
Die vollständige Due Diligence beschreiben wir in unserem Ratgeber zur Prüfung, ob eine Immobilie schuldenfrei ist.
Steuern: Mehrwertsteuer gegen Verkäufersteuer
Das ist der am wenigsten bekannte Unterschied zwischen den beiden Wegen.
Eine neue Wohnung vom Bauträger unterliegt der Mehrwertsteuer. Laut der rumänischen Steuerbehörde (ANAF) und dem Steuergesetzbuch beträgt der Regelsatz seit dem 1. August 2025 21 %. Der ermäßigte Satz von 9 % für Wohnungen bis 120 m² war eine befristete Übergangsregelung und endete am 30. September 2026. In der Praxis wird eine neue Wohnung seit Oktober 2026 mit 21 % Mehrwertsteuer verkauft, fragen Sie also immer, ob der Preis die Mehrwertsteuer enthält.
Eine Bestandsimmobilie von einer Privatperson ist mehrwertsteuerfrei. Der Verkäufer zahlt eine Übertragungssteuer: 3 %, wenn er die Immobilie bis zu 3 Jahre gehalten hat, und 1 % bei längerer Haltedauer. Der Notar berechnet und erhebt sie.
Die Mehrwertsteuer auf neue Wohnungen behandeln wir ausführlich in unserem Ratgeber zur Mehrwertsteuer auf Neubauwohnungen in Rumänien.
Die Gewährleistung: Was Sie bei einem Neubau bekommen
Nach Gesetz 10/1995 über die Qualität im Bauwesen haften der Planer, der Bauunternehmer und die beteiligten Fachleute für versteckte Mängel, die innerhalb von 10 Jahren nach der Abnahme des Gebäudes auftreten. Für Mängel am Tragwerk, die auf die Nichteinhaltung der Normen zurückgehen, gilt die Haftung für die gesamte Lebensdauer des Gebäudes.
Bei einer Bestandsimmobilie ist das anders: Ein privater Verkäufer haftet nach allgemeinem Recht für versteckte Mängel, doch in der Praxis ist das viel schwerer durchzusetzen. Eine technische Begutachtung vor dem Kauf ist daher weit wichtiger.
Für wen sich welcher Weg eignet
Off-Plan passt zu Ihnen, wenn:
- Sie die Immobilie nicht schon morgen früh brauchen.
- Sie Einheit, Ausrichtung und Ausstattung selbst wählen möchten.
- Sie bereit sind, die Zahlung über die Bauabschnitte zu verteilen.
Fertig passt zu Ihnen, wenn:
- Sie sofort einziehen oder vermieten müssen.
- Sie das Risiko einer Verzögerung nicht eingehen wollen.
- Sie einen Fachmann vor Ort haben, der den baulichen und rechtlichen Zustand prüft.
In unserem Projekt Compass on the Lake in Balotești werden 29 Villen Off-Plan verkauft, mit Übergaben ab Dezember 2027, zu Preisen ab „299.900 €, alles inklusive“, wie ein Bericht von Walla Nadlan (auf Hebräisch) beschrieb. Doch auch bei uns lautet meine erste Frage, wann Sie das Zuhause brauchen.
Häufig gestellte Fragen
Was ist in Rumänien sicherer: Off-Plan oder fertig?
Eine einzige Antwort gibt es nicht. Seit Gesetz 207/2025 gehen mit dem Off-Plan-Kauf die frühe Eintragung der Einheit, ein notarieller Vertrag, eine Obergrenze für Reservierungsgebühren und ein Sonderkonto einher. Bei einer fertigen Immobilie verlagert sich das Risiko auf Schulden, Belastungen und den baulichen Zustand, daher ist eine gründliche Due Diligence unerlässlich.
Unterliegt eine neue Wohnung in Rumänien der Mehrwertsteuer?
Ja, wenn der Verkäufer ein Bauträger oder ein Unternehmen ist. Seit Oktober 2026 beträgt der Satz 21 %, nachdem die Übergangsregelung mit 9 % am 30. September 2026 ausgelaufen ist. Eine Bestandsimmobilie von einer Privatperson ist mehrwertsteuerfrei.
Was ist, wenn der Bauträger mit der Übergabe in Verzug gerät?
Das hängt davon ab, was im Vorvertrag steht. Deshalb sollte er einen Übergabetermin und eine Entschädigung bei Verzug enthalten. Nach Gesetz 207/2025 sind Anzahlungen an überprüfte Bauabschnitte gekoppelt, sodass das Geld nur fließt, wenn auch der Bau vorankommt.
Wie lange gilt die Gewährleistung bei einem Neubau?
Nach Gesetz 10/1995 10 Jahre ab der Abnahme für versteckte Mängel und die gesamte Lebensdauer des Gebäudes für Mängel am Tragwerk, die auf die Nichteinhaltung der Normen zurückgehen.
Wer zahlt die Steuer bei einer Bestandsimmobilie?
Der Verkäufer. Er zahlt 3 %, wenn er die Immobilie bis zu 3 Jahre gehalten hat, und 1 % bei längerer Haltedauer, und der Notar erhebt die Steuer bei der Unterzeichnung.
Fazit
Off-Plan oder fertig ist keine Frage des Mutes. Es ist eine Frage des Zeitpunkts und der Gewissheit. Wenn Sie jetzt ein Zuhause brauchen, kaufen Sie fertig und prüfen Sie es bis zur letzten Schraube. Wenn Sie warten können, kaufen Sie Off-Plan und prüfen Sie den Bauträger, den Vertrag und das Sonderkonto.
Wenn Sie zwischen den beiden Wegen abwägen, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen Ihren Zeitplan durch und klären, was Sie auf jedem Weg prüfen sollten.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Rumänisches Gesetzesportal: Gesetz 207/2025, Gesetz 10/1995 über die Qualität im Bauwesen, Steuergesetzbuch · Nationale Agentur für Steuerverwaltung Rumäniens (ANAF) · Nationale Agentur für Kataster und Grundbuch (ANCPI) · Monitorul Oficial · Walla Nadlan: „Alles israelisch, außer dem Preis: Was kostet eine Villa am See in Bukarest?“ (auf Hebräisch).
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Steuersätze und Regeln entsprechen dem Stand Oktober 2026 und können sich ändern. Ziehen Sie vor jeder Transaktion einen Anwalt und einen Steuerberater vor Ort hinzu.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
