Seit 1. Oktober 2026 tragen alle neuen Wohnungen, die ein Bauträger an Privatpersonen verkauft, 21 % MwSt., unabhängig von Größe oder Preis.
Der ermäßigte Satz wurde im August 2025 abgeschafft. Die Übergangsregel für Verträge vor 1. August 2025 endete am 30. September 2026.
Gesetz 161/2026 verlängerte die Übergangsregel bis 30. September 2026. Eine Verlängerung bis 2027 wurde nicht Gesetz.
Bei einer Villa für 250.000 € netto beträgt der Unterschied zwischen 21 % und 9 % genau 30.000 €.
Enthält der Preis die MwSt.? Zu welchem Satz? Worauf fällt sie an? Und was ist nicht enthalten?
Mehrwertsteuer auf Neubauten in Rumänien: die kurze Antwort
Wer in Rumänien eine neue Wohnung oder Villa vom Bauträger kauft, zahlt 21 % Mehrwertsteuer, und seit 1. Oktober 2026 gilt dieser Satz für jede neue Wohnimmobilie, die an eine Privatperson verkauft wird, unabhängig von Größe oder Preis. Der ermäßigte Satz von 9 % für Wohnraum wurde im August 2025 abgeschafft und bestand nur noch in einer Übergangsregelung für Verträge, die bis 1. August 2025 unterzeichnet wurden; diese endete am 30. September 2026. Der Verkauf eines „alten“ Gebäudes, das länger als ein Kalenderjahr bewohnt wurde, ist grundsätzlich von der Mehrwertsteuer befreit.
Fast jeder Investor, der mir ein Preisangebot von anderswo mitbringt, stellt dieselbe Frage: „Ist die Mehrwertsteuer in diesem Preis enthalten?“ Im vergangenen Jahr war die Antwort auf diese Frage Zehntausende Euro wert.
Was sich geändert hat: von 19 % auf 21 % und von 9 % auf 21 %
Das Gesetz 141/2025 hat die Mehrwertsteuerlandschaft Rumäniens ab 1. August 2025 neu gezeichnet:
- Der Regelsatz stieg von 19 % auf 21 %.
- Der ermäßigte Satz von 9 % für Wohnraum wurde abgeschafft. Bis dahin konnten Privatpersonen eine Wohnung mit bis zu 120 m² Nutzfläche und einem Wert von bis zu 600.000 Lei netto zu 9 % Mehrwertsteuer erwerben. Seitdem wird eine an eine Privatperson verkaufte neue Wohnung zum Regelsatz besteuert.
- Es wurde eine Übergangsregelung geschaffen für Käufer, die sich bereits im Kaufprozess befanden, und sie wurde einmal verlängert.
Der im Gesetz verbliebene ermäßigte Satz von 11 % betrifft bestimmte Kategorien von Sozialwohnungen und Einrichtungen, nicht den privaten Käufer einer Wohnung oder Villa. Die Übersicht von PwC führt die aktuellen Mehrwertsteuersätze auf.
Die 9-%-Übergangsregel: für wen sie galt und warum sie endete
Die Übergangsregelung erlaubte einer Privatperson, bis 31. Juli 2026 eine Wohnung zu 9 % zu kaufen, wenn alle folgenden Bedingungen erfüllt waren:
- Größe und Preis: bis zu 120 m² Nutzfläche und ein Wert von bis zu 600.000 Lei netto, einschließlich Grundstück.
- Vorvertrag: ein Vertrag mit Anzahlung, unterzeichnet bis 1. August 2025. Bei einem zwischen 3. und 31. Juli 2025 unterzeichneten Vertrag mussten zudem bis 31. Juli 2025 mindestens 20 % bezahlt sein.
- Nur einmal: Der Käufer hatte seit 1. Januar 2023 keine andere Wohnung zu einem ermäßigten Mehrwertsteuersatz erworben.
- Bewohnbare Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe.
Das Gesetz 161/2026, veröffentlicht am 4. August 2026, verlängerte die Frist für die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags bis 30. September 2026. Ein Vorschlag, sie bis 2027 zu verlängern, wurde nicht Gesetz. Seit 1. Oktober 2026 fallen auf jede an eine Privatperson verkaufte neue Wohnung 21 % Mehrwertsteuer an.
Und für Leser im Ausland: Selbst solange die Übergangsregelung galt, war sie Personen vorbehalten, die bis August 2025 einen Vorvertrag unterzeichnet hatten. Wer heute neu kauft, kann sie nicht mehr in Anspruch nehmen.
Wann eine Immobilie für die Mehrwertsteuer als „neu“ gilt
Diese Unterscheidung ist ebenso wichtig wie der Steuersatz. Nach Artikel 292 des Steuergesetzbuchs gilt ein Gebäude bis zum 31. Dezember des Jahres nach seinem ersten Bezug bzw. seiner ersten Nutzung als neu.
| Art der Transaktion | Mehrwertsteuer |
|---|---|
| Neue Wohnung oder Villa vom Bauträger, ab 1. Oktober 2026 | 21 % |
| Neue Wohnung im Rahmen der Übergangsregel, Kaufvertrag bis 30. September 2026 unterzeichnet | 9 % |
| „Altes“ Gebäude (nach dem 31. Dezember des auf den Erstbezug folgenden Jahres) | Grundsätzlich befreit, sofern der Verkäufer nicht zur Mehrwertsteuer optiert |
| Privatperson verkauft ihre eigene Wohnung | Mehrwertsteuer fällt grundsätzlich nicht an |
Mit anderen Worten: „Neu“ ist kein Werbebegriff, sondern ein steuerlicher Status mit Ablaufdatum.
Was das in der Praxis bedeutet: ein Beispiel
Angenommen, eine neue Villa kostet 250.000 € netto. (Nur zur Veranschaulichung.)
| Netto | Mehrwertsteuer | Gesamtpreis | |
|---|---|---|---|
| Zu 21 % | 250.000 € | 52.500 € | 302.500 € |
| Zu 9 % (die abgeschlossene Übergangsregel) | 250.000 € | 22.500 € | 272.500 € |
Der Unterschied: 30.000 €. Deshalb ist es so wichtig zu wissen, über welche Zahl Sie sprechen.
So prüfen Sie, ob die Mehrwertsteuer im Preis enthalten ist
In Rumänien werden Preise für Neubauten häufig mit „+TVA“ veröffentlicht, also ohne Mehrwertsteuer. Vier Fragen, die Sie vor dem Vorvertrag stellen sollten:
„Neu“ ist kein Werbebegriff, sondern ein steuerlicher Status mit Ablaufdatum.
- Enthält der Preis die Mehrwertsteuer? Lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben, im Vertrag selbst.
- Zu welchem Satz? 21 %, und was geschieht, wenn sich der Satz vor der Übergabe ändert. Der Vertrag sollte regeln, wer die Änderung trägt.
- Worauf fällt die Mehrwertsteuer an? Auf das Haus, das Grundstück, den Stellplatz und den Abstellraum.
- Was ist nicht enthalten? Notar-, Eintragungs- und Anwaltsgebühren sind gesonderte Kosten. Wir führen sie in unserem Leitfaden zu den Erwerbsnebenkosten in Rumänien auf.
In unserem Projekt in Balotești ist der Preis ab 299.900 € alles inklusive, einschließlich Mehrwertsteuer. Das ist jedoch nicht bei jedem Projekt so, daher sollte die erste Frage immer lauten: „Inklusive oder exklusive?“
Aus der Praxis: der Festpreis und die E-Mail zu den Materialkosten
Rechtsanwalt Ilan Leibovitch erinnert sich:
Ein Mandant, der in Israel bereits zwei Anlagewohnungen besaß, kaufte in Rumänien eine Wohnung vom Bauträger. Er war Verträge gewohnt, die an den Baukostenindex gekoppelt sind, und war daher erleichtert, dass der rumänische Vertrag keine Indexklausel enthielt. Es gab nur eine einzige Ausnahme: Sollte der Mehrwertsteuersatz zwischen Unterzeichnung und Übergabe steigen, würde die Differenz zu seinen Lasten gehen. Darüber hinaus war der Preis fest, und so stand es auch im Vertrag.
Ein Jahr später kam eine E-Mail vom Bauträger: „Preisanpassung aufgrund gestiegener Materialkosten“. Die Preise für Stahl und Beton in Europa waren wegen des Kriegs in der Ukraine sprunghaft gestiegen, und die Anpassung sei, so die E-Mail, „unvermeidlich“.
Ich las den Vertrag erneut, Klausel für Klausel. Ein Festpreis, an keinen Index gekoppelt, mit einer ausdrücklichen Ausnahme: der Mehrwertsteuer. Keine „Baukosten“, keine „unvorhergesehenen Umstände“. Ich antwortete dem Bauträger im Namen des Mandanten höflich, dass die Forderung keine vertragliche Grundlage habe. Der Bauträger versuchte, einen Teilkompromiss zu erreichen, und der Mandant lehnte ab. Die Wohnung wurde zu dem am Tag der Unterzeichnung vereinbarten Preis übergeben.
Beachten Sie beide Seiten der Geschichte: Der Vertrag schützte den Mandanten vor steigenden Materialkosten, ließ aber das Mehrwertsteuerrisiko bei ihm. Steigt die Mehrwertsteuer auf Neubauten, lautet die erste Frage an den Vertrag, wer die Differenz trägt.
Mehrwertsteuer, Hypothek und Zahlungsabschnitte
Beim Kauf vor Fertigstellung wird die Mehrwertsteuer in der Regel mit jeder Rate gemäß Vorvertrag gezahlt, und der Bauträger stellt für jede Zahlung eine Rechnung aus. Die Raten selbst fließen nach dem Gesetz 207/2025 auf das gesonderte Projektkonto.
Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, denken Sie daran, dass die Mehrwertsteuer Teil des zu finanzierenden Preises ist, aus Eigenmitteln oder aus dem Kredit; Finanzierungspläne gehen daher vom Gesamtpreis aus. Mehr dazu in unserem Leitfaden zu Hypotheken in Rumänien. Zu den Unterschieden zwischen dem Kauf vor Fertigstellung und dem Kauf einer fertigen Immobilie, einschließlich der Folgen für die Mehrwertsteuer, siehe unseren Artikel über Off-Plan- und fertige Immobilien.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die Mehrwertsteuer auf eine neue Wohnung in Rumänien?
21 %. Seit 1. Oktober 2026 gilt dieser Satz für jede neue Wohnimmobilie, die ein Bauträger an eine Privatperson verkauft, unabhängig von Größe oder Preis. Der ermäßigte Satz von 9 % bestand nur noch in einer Übergangsregelung, die am 30. September 2026 endete.
Zahlen Nichtansässige dieselbe Mehrwertsteuer wie Rumänen?
Ja. Die Mehrwertsteuer knüpft an die Transaktion an, nicht an den Käufer. Auch die Bedingungen der Übergangsregel hingen nicht vom Wohnsitz ab, sondern vom Vertrag, der Fläche, dem Preis und den Fristen.
Kann ich noch eine Wohnung mit 9 % Mehrwertsteuer kaufen?
Nein. Die Übergangsregel setzte einen bis 1. August 2025 unterzeichneten Vorvertrag mit Anzahlung und einen notariellen Kaufvertrag bis 30. September 2026 voraus. Ein neuer Käufer zahlt 21 %.
Fällt beim Kauf einer Bestandswohnung in Rumänien Mehrwertsteuer an?
Grundsätzlich nicht. Eine Privatperson, die ihre eigene Wohnung verkauft, berechnet keine Mehrwertsteuer, und der Verkauf eines „alten“ Gebäudes ist grundsätzlich befreit. Ein Gebäude gilt bis zum 31. Dezember des Jahres nach seinem Erstbezug als neu.
Woran erkenne ich, ob der Preis die Mehrwertsteuer enthält?
Fragen Sie nach und lassen Sie sich die Antwort schriftlich im Vertrag bestätigen. Preise für Neubauten in Rumänien werden häufig mit „+TVA“ veröffentlicht, und die Differenz zwischen beiden Zahlen beträgt 21 % des Preises.
Fazit
Das vergangene Jahr hat in Rumänien die Tür zur ermäßigten Mehrwertsteuer auf Neubauten geschlossen. Wer heute vom Bauträger kauft, zahlt 21 %.
Das ist kein Grund, auf einen Kauf zu verzichten. Es ist ein Grund, Gesamtpreise statt Nettopreise zu vergleichen und alles schriftlich im Vertrag festzuhalten.
Wenn Sie ein Preisangebot vorliegen haben und nicht sicher sind, was es enthält, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir zerlegen den Preis gemeinsam in seine Posten, und Sie wissen genau, was Sie am Tag der Unterzeichnung zahlen. Das vollständige Bild der Steuern in beiden Ländern für Käufer aus Israel finden Sie in unserem Steuerleitfaden für israelische Käufer.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Rumänisches Gesetzesportal (Gesetz 141/2025; Steuergesetzbuch, Gesetz 227/2015, Artikel 291 und 292) · Monitorul Oficial (Gesetz 161/2026, Ausgabe 642, 4. August 2026) · Rumänische Steuerbehörde (ANAF) · PwC Tax Summaries, Rumänien · EY Romania, Tax Alert (2025).
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die rumänischen Mehrwertsteuersätze haben sich 2025–2026 mehrfach geändert und können sich erneut ändern. Prüfen Sie vor der Unterzeichnung den aktuellen Stand mit einem lokalen Rechtsanwalt oder Steuerberater.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
