Können Sie in Rumänien eine Immobilie kaufen, ohne Rumäne zu sein, und wie gelingt das richtig?

Immobilie in Rumänien kaufen als Ausländer: die kurze Antwort

Fragen Sie die Bauträger dazu

Ja. Ausländer, auch Israelis, können in Rumänien eine Wohnung oder eine Villa kaufen und auf den eigenen Namen eintragen lassen, ohne Wohnsitz und ohne lokale Gesellschaft. Die einzige wesentliche Einschränkung betrifft Grund und Boden: Nicht-EU-Bürger lassen Grundstücke nicht direkt auf ihren eigenen Namen eintragen, daher wählen Sie bei einer Villa einen Weg wie das Oberflächenrecht (Superficie). Das Geschäft selbst wird vor einem rumänischen Notar unterzeichnet und im Grundbuch auf Ihren Namen eingetragen.

Das ist die Antwort, die ich in fast jedem ersten Gespräch gebe. In diesem Artikel zerlege ich sie in sieben Schritte, in der Reihenfolge, in der sie tatsächlich ablaufen.

Wer in Rumänien was kaufen darf

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Die Regel legt das Gesetz 312/2005 fest, das rumänische Gesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer:

Wer Sie sind	Wohnung oder Gebäude	Grundstück
Rumänische Staatsbürger	Ja	Ja
Bürger der EU und des EWR	Ja	Ja, zu denselben Bedingungen wie Rumänen
Bürger anderer Staaten (z. B. Israel)	Ja	Nicht direkt. Oberflächenrecht, eine rumänische Gesellschaft oder ein anderer Weg

In einem Wohnblock werden Sie davon kaum etwas merken. Bei einer Villa ist es die zentrale Entscheidung des Geschäfts. Die drei Wege und was genau jeder Ihnen gibt, beschreiben wir in unserem Artikel über Grundeigentum in Rumänien.

Und was nicht erforderlich ist: Ein rumänischer Wohnsitz, ein Visum oder ein lokales Bankkonto sind keine Voraussetzungen für den Kauf.

7 Schritte zum Immobilienkauf in Rumänien als Ausländer

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1. Ziel und Weg festlegen. Wohnung oder Villa, zum Wohnen oder als Investition, und über welchen Weg das Grundstück eingetragen wird. Diese Entscheidung kommt vor der Wahl der Immobilie.
2. Eine rumänische Steuernummer (NIF) beantragen. Ein Ausländer ohne rumänische persönliche Identifikationsnummer erhält von der Steuerbehörde ANAF eine Steueridentifikationsnummer. Ohne sie unterschreibt der Notar nicht. Sie können sie selbst oder über einen Vertreter beantragen.
3. Einen unabhängigen Anwalt beauftragen. Nicht den des Verkäufers und nicht den des Bauträgers. Er prüft den Auszug, den Verkäufer und die Unterlagen.
4. Einen aktuellen Auszug bestellen. Ein Grundbuchauszug (Extras de Carte Funciară) zeigt, wem die Immobilie gehört und was auf ihr eingetragen ist. Er wird auf der Website der ANCPI bestellt und kostet 20 Lei (Stand 2026).
5. Einen Vorvertrag unterzeichnen. Bei einer Off-Plan-Einheit wird der Vorvertrag nach dem Gesetz 207/2025 vor einem Notar unterzeichnet, und Anzahlungen fließen auf ein zweckgebundenes Projektkonto, gedeckelt nach Bauphase.
6. Den endgültigen Kaufvertrag vor einem Notar unterzeichnen. Die Unterzeichnung erfolgt persönlich, nicht aus der Ferne. Wenn Sie nicht anwesend sein können, erteilen Sie eine Vollmacht.
7. Die Immobilie wird auf Ihren Namen eingetragen. Der Notar übermittelt das Geschäft an das Grundbuch, und Sie erhalten einen Auszug, der Sie als Eigentümer ausweist.

Der Notar: die zentrale Figur des Geschäfts

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In Rumänien erfolgt die Übertragung von Immobilien durch eine notarielle Urkunde. Der Notar stellt die Identität der Parteien fest, bestellt einen besonderen Auszug für die Unterzeichnung, prüft, ob der Verkäufer die lokalen Steuern bezahlt hat, erhebt Steuern und Gebühren und reicht die Eintragung ein.

Ein Punkt, den Sie vorab kennen sollten: Der Vertrag wird auf Rumänisch abgefasst. Wenn Sie kein Rumänisch verstehen, unterschreiben Sie in Anwesenheit eines vereidigten Übersetzers, der die Urkunde gemeinsam mit dem Notar unterzeichnet. Jede Phase behandeln wir in unserem Leitfaden zum Notar in Rumänien.

Sie müssen nicht fliegen: die Vollmacht

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Wenn Sie bei der Unterzeichnung nicht anwesend sein können, können Sie Ihrem Anwalt oder einer anderen Person eine notarielle Vollmacht erteilen. Eine im Ausland unterzeichnete Vollmacht braucht eine Apostille und eine beglaubigte Übersetzung ins Rumänische, und sie muss dieselbe Form haben wie der Vertrag, also notariell sein. Den vollständigen Leitfaden finden Sie in unserem Artikel über die Vollmacht für ein rumänisches Geschäft.

Geld, Finanzierung und Papierkram

Bei einem rumänischen Geschäft fließt das Geld per Banküberweisung, und es lohnt sich, eine ordentliche Dokumentation der Mittelherkunft vorab vorzubereiten. Notar und Bank werden danach fragen.

Sie können einen Teil des Geschäfts auch mit einer Hypothek einer rumänischen Bank finanzieren, zu Bedingungen, die sich von denen für Gebietsansässige unterscheiden. Und die Kosten zusätzlich zum Preis, Mehrwertsteuer, Notar und Eintragung, sind in unserem Leitfaden zu den Kaufnebenkosten zusammengestellt.

Israelische Käufer landen nicht zufällig in Bukarest. Eine Reportage von Hila Tzion auf ynet (auf Hebräisch) beschrieb den Preisunterschied zu Israel.

Aus der Praxis: die Verkäufer, die die Unterlagen nie brachten

Rechtsanwalt Ilan Leibovitch erinnert sich:

Ein Mandant war innerhalb eines Jahres mehrmals in Bukarest gewesen, hatte die Viertel studiert und etliche Makler getroffen, aber noch immer keine Wohnung gefunden, die zu seinen Zielen passte. Einige Wochen nach unserem Treffen fand ein Makler, den ich empfohlen hatte, eine Dreizimmerwohnung in zentraler Lage: ein Altbau ohne Einsturzrisiko bei Erdbeben, einige Jahre zuvor renoviert, zu einem Preis innerhalb seines Budgets.

Unser lokaler Partner begann mit einer Vorprüfung, während der Mandant verhandelte. Einige Mängel kamen zum Vorschein, und die Verkäufer, eine Gruppe von Israelis, die die Wohnung gemeinsam gekauft hatten, agierten langsam und unflexibel. Der Mandant beschloss trotzdem zu kaufen und gab bei all ihren Forderungen nach. Es blieb nur noch, dass die Verkäufer vor der Vertragsunterzeichnung ihre Unterlagen und Bescheinigungen vervollständigten.

Eine Woche verging, dann noch eine, und die Antwort lautete immer „noch ein paar Tage“. Nach einem Monat begann der Mandant, nach einer Alternative zu suchen, und nach zwei Monaten, als die Unterlagen immer noch fehlten, kaufte er eine andere Wohnung. Soweit ich vom Makler erfuhr, hatten sich die Verkäufer untereinander nicht auf den Preis geeinigt, und einer von ihnen lieferte seine Unterlagen nie.

Wenn eine Immobilie mehrere Verkäufer hat, fragen Sie gleich zu Beginn, ob alle dem Geschäft zustimmen und ob alle Unterlagen vorliegen. Es ist eine Frage von einem Tag, die zwei Monate Wartezeit ersparen kann.

4 häufige Fehler ausländischer Käufer

1. Die Immobilie wählen, bevor der Weg für das Grundstück feststeht. Bei einer Villa ist es umgekehrt.
2. Sich auf den Anwalt der Gegenseite verlassen. Er arbeitet für den, der ihn beauftragt hat.
3. Zahlen, bevor ein sauberer Auszug vorliegt. Keine Anzahlung, bevor der Auszug geprüft ist.
4. In letzter Minute feststellen, dass keine NIF oder Vollmacht vorhanden ist. Beides braucht Zeit, also fangen Sie früh damit an.

In unserem Projekt in Balotești werden Käufer beispielsweise über ein Oberflächenrecht eingetragen, und der Preis enthält die Transaktionskosten von vornherein. Doch das gilt für jede Immobilie: Sie wählen den Weg vor der Unterzeichnung, nicht danach.

Häufig gestellte Fragen

Kann ein Israeli in Rumänien eine Wohnung kaufen?

Ja. Ein Israeli kann eine Wohnung oder ein Gebäude kaufen und im Grundbuch auf den eigenen Namen eintragen lassen, ohne Wohnsitz und ohne rumänische Gesellschaft. Die Einschränkung betrifft die direkte Eintragung von Grund und Boden auf den Namen eines Nicht-EU-Bürgers.

Brauche ich einen rumänischen Wohnsitz, um eine Immobilie zu kaufen?

Nein. Der Wohnsitz ist keine Voraussetzung für den Kauf. Was Sie brauchen, sind eine Steueridentifikationsnummer (NIF), ein gültiger Reisepass und entweder Ihre Anwesenheit beim Notar oder eine Vollmacht.

Was ist eine NIF und wozu brauche ich sie?

Es ist eine Steueridentifikationsnummer, die die ANAF an Ausländer ohne rumänische persönliche Identifikationsnummer vergibt. Der Notar trägt sie in den Vertrag ein, und sie wird auch für die jährliche Grundsteuer und für künftige Erklärungen verwendet.

Kann ich eine Immobilie in Rumänien kaufen, ohne zu reisen?

Ja. Ein Anwalt kann die Prüfungen aus der Ferne durchführen, und ein Vertreter kann auf Grundlage einer notariellen Vollmacht mit Apostille und beglaubigter Übersetzung vor dem Notar unterzeichnen.

Woher weiß ich, dass die Immobilie wirklich dem Verkäufer gehört?

Bestellen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug. Teil II zeigt den Eigentümer, Teil III Hypotheken und Pfändungen. Ein unabhängiger Anwalt prüft, ob er mit dem tatsächlichen Verkäufer übereinstimmt.

Wie lange dauert das Geschäft?

Das hängt von der Immobilie und der Finanzierung ab. Bei einer fertigen Immobilie ohne Hypothek dauert die Unterzeichnung beim Notar selbst, sobald die Prüfungen erledigt sind, einige Stunden. Hypothek, NIF und Vollmacht bestimmen den Zeitplan.

Fazit

Der Immobilienkauf in Rumänien als Ausländer ist ein geordneter Prozess, kein Abenteuer. Es gibt ein Gesetz, das festlegt, wer was eintragen lässt, einen Notar, der das Geschäft führt, und ein Grundbuch, in dem Ihr Recht verzeichnet wird.

Was ein gutes Geschäft von einem problematischen unterscheidet, ist die Reihenfolge: Weg, NIF, Anwalt, Auszug und erst dann die Unterzeichnung.

Wenn Sie sich gerade eine Immobilie in Rumänien ansehen, bei uns oder anderswo, vereinbaren Sie ein halbstündiges Gespräch mit mir. Wir gehen die sieben Schritte gemeinsam durch und sehen, was Sie schon haben und was noch fehlt.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Quellen und Daten: Rumänisches Gesetzesportal: Gesetz 312/2005 über den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer · Nationale Agentur für Steuerverwaltung Rumäniens (ANAF) · Nationale Agentur für Kataster und Grundbuch (ANCPI) · Nationale Union der Notare Rumäniens (UNNPR) · ynet, Hila Tzion (auf Hebräisch).

Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Ziehen Sie vor jedem Geschäft einen unabhängigen Anwalt hinzu.