Rumänien und Israel sind Vertragsstaaten des Haager Übereinkommens von 1961. Eine Vollmacht vom israelischen Notar braucht eine Apostille, keine Legalisation.
Parteien wie im Reisepass, die Immobilie mit Grundbuchnummer, Preis, erlaubte Handlungen, begleitende Handlungen wie NIF und Hypothek, Gültigkeit.
Entwurf durch einen rumänischen Anwalt, Unterschrift vor einem Notar, Apostille, beglaubigte Übersetzung in Rumänien und Vorabprüfung beim Notar.
Nach dem Zivilgesetzbuch endet ein Auftrag ohne Frist nach drei Jahren. Besser ist ein kurzes, ausdrückliches Datum.
Der Widerruf erfolgt durch notarielle Urkunde und wird im nationalen RNNEPR-Register eingetragen. Der Notar prüft es, bevor er sich auf eine Vollmacht stützt.
Vollmacht für einen Immobilienkauf in Rumänien: die kurze Antwort
Ja, Sie können in Rumänien eine Immobilie kaufen, ohne bei der Unterzeichnung anwesend zu sein, und zwar mit einer Vollmacht. Da der Kaufvertrag eine notarielle Urkunde ist, muss auch die Vollmacht notariell sein. Eine in Israel unterzeichnete Vollmacht braucht eine Apostille und eine beglaubigte Übersetzung ins Rumänische, und sie muss eine Spezialvollmacht sein, also die Immobilie und die Handlungen benennen, die Ihr Bevollmächtigter vornehmen darf.
Eine Unterzeichnung vor einem rumänischen Notar ist aus der Ferne nicht möglich. Deshalb ist die Vollmacht das Instrument, mit dem die meisten unserer Investoren ein Geschäft abschließen, ohne den Zeitplan um einen Flug herum bauen zu müssen. Eine schlecht formulierte Vollmacht kann das Geschäft jedoch am Morgen der Unterzeichnung stoppen.
Warum die Vollmacht notariell sein muss
Das rumänische Zivilgesetzbuch kennt eine Regel, die als „Symmetrie der Formen“ bezeichnet wird: Eine Vollmacht für ein Rechtsgeschäft, das als notarielle Urkunde geschlossen werden muss, bedarf derselben Form. Ein Immobilienkaufvertrag ist genau ein solches Rechtsgeschäft.
Eine Vollmacht mit einfacher Unterschrift oder auch nur mit beglaubigter Unterschrift akzeptiert ein rumänischer Notar für die Unterzeichnung eines Kaufvertrags nicht.
Zwei Wege, eine Vollmacht außerhalb Rumäniens zu unterzeichnen
| Weg | Geeignet für | Was danach nötig ist |
|---|---|---|
| Ein Notar in dem Land, in dem Sie sich aufhalten (z. B. Israel) | Alle | Eine Apostille und eine beglaubigte Übersetzung ins Rumänische |
| Das rumänische Konsulat | Inhaber der rumänischen Staatsangehörigkeit | Das Dokument ist bereits rumänisch; meist ist keine Apostille nötig |
Der häufigste Weg für israelische Käufer ist ein israelischer Notar. Rumänien und Israel sind beide Vertragsstaaten des Haager Übereinkommens von 1961. Statt einer umständlichen konsularischen Legalisation genügt daher eine Apostille der zuständigen israelischen Behörde. Termine im Konsulat werden über das Portal der rumänischen Konsulardienste gebucht.
So erhalten Sie eine Vollmacht aus Israel: 5 Schritte
- Entwurf. Ihr rumänischer Anwalt entwirft den Text, auf Rumänisch und in einer Sprache, die Sie verstehen. Beginnen Sie nicht mit einer allgemeinen Vorlage aus dem Internet.
- Unterzeichnung vor einem Notar in Israel. Sie unterschreiben in Anwesenheit des Notars, mit Ihrem Reisepass.
- Apostille. Die notarielle Urkunde wird mit einer Apostille versehen.
- Beglaubigte Übersetzung in Rumänien. Ein vereidigter Übersetzer überträgt sie ins Rumänische, und ein rumänischer Notar beglaubigt die Übersetzung.
- Vorabprüfung. Schicken Sie einen Scan an den Notar, der das Geschäft beurkunden wird, und bitten Sie ihn um Bestätigung, dass der Wortlaut passt, bevor das Original verschickt wird.
Der fünfte Schritt verhindert die meisten Probleme. Ein Notar, der den Text vorab gesehen hat, überrascht Sie am Tag der Unterzeichnung nicht.
Was in die Vollmacht gehört
Eine Generalvollmacht deckt in der Regel nur Verwaltungshandlungen ab. Um zu kaufen, zu verkaufen oder eine Hypothek zu bestellen, brauchen Sie eine ausdrückliche Spezialvollmacht. Ein guter Text enthält:
- Die Angaben zum Vollmachtgeber und zum Bevollmächtigten, genau so, wie sie im Reisepass und im Ausweis stehen.
- Die Bezeichnung der Immobilie: Adresse, Grundbuchnummer und Katasternummer.
- Einen Preis oder eine Preisspanne sowie die Zahlungsbedingungen.
- Die erlaubten Handlungen: Unterzeichnung des Vorvertrags und des endgültigen Vertrags, Zahlung, Entgegennahme von Unterlagen und Antrag auf Eintragung.
- Begleitende Handlungen: Beantragung einer Steuernummer (NIF) und, falls eine Hypothek aufgenommen wird, auch die Unterzeichnung des Hypothekenvertrags.
- Gültigkeit: ein ausdrückliches Enddatum.
4 Fehler, die eine Unterzeichnung noch am selben Morgen stoppen
- Ein Name, der anders geschrieben ist als im Reisepass. Ein einziger Buchstabe Unterschied in der Transliteration genügt, damit der Notar abbricht.
- Eine nicht vollständig bezeichnete Immobilie. Eine Adresse ohne Grundbuchnummer reicht nicht.
- Fehlende Befugnisse. Befugnis zur Unterzeichnung des Vertrags, aber keine Befugnis zu zahlen oder die Eintragung zu beantragen.
- Eine nicht in Rumänien beglaubigte Übersetzung. Eine im Ausland angefertigte Übersetzung ohne Beglaubigung durch einen rumänischen vereidigten Übersetzer wird möglicherweise nicht akzeptiert.
Jeder dieser Fehler fällt meist erst beim Notar auf. Eine Vorabprüfung des Wortlauts verhindert sie alle.
Wie lange sie gilt und wie Sie sie widerrufen
Ist keine Frist bestimmt, endet der Auftrag nach dem Zivilgesetzbuch drei Jahre nach seiner Erteilung. Besser ist ein ausdrückliches, kürzeres Datum, das zum Geschäft passt.
Der Widerruf erfolgt durch notarielle Urkunde und wird im nationalen Register der Vollmachten und Widerrufe (RNNEPR) eingetragen, das von der Notarunion geführt wird. Ein Notar prüft dieses Register, bevor er sich auf eine Vollmacht stützt. So erfährt ein Dritter, ob sie noch gültig ist.
Mit der richtigen Vollmacht wird die Anreise zur Unterzeichnung zur Option statt zur Pflicht.
Wen Sie bevollmächtigen
- Jemanden, der für Sie arbeitet: Ihren Anwalt oder eine Person Ihres Vertrauens.
- Nicht die Gegenseite: nicht den Verkäufer, nicht seinen Makler und nicht den Bauträger. Das wäre ein eingebauter Interessenkonflikt.
- Jemanden, der verfügbar ist: der am vereinbarten Termin beim Notar erscheinen kann und, falls nötig, auch bei der Eintragung.
Die Vollmacht ersetzt Ihre Anwesenheit bei der Unterzeichnung. Sie ersetzt nicht die rechtliche Prüfung davor, die wir in unserem Ratgeber zur Prüfung vor der Unterzeichnung behandelt haben. Das Gesamtbild des Geschäfts finden Sie in unserem Ratgeber zum Immobilienkauf in Rumänien als Ausländer.
Aus der Praxis: Das Grundstück, das ohne Wissen des Eigentümers verkauft wurde
Rechtsanwalt Ilan Leibovitch erinnert sich:
Ein Mandant fragte mich ratlos, wie es sein könne, dass das Grundstück seiner Gesellschaft nicht mehr auf sie eingetragen war. Der aktuelle Grundbuchauszug wies eine andere Gesellschaft als Eigentümerin aus. Ich bestellte einen historischen Auszug, und es stellte sich heraus, dass das Grundstück in einem Zwangsvollstreckungsverfahren verkauft worden war.
Unser Büro vor Ort kopierte die Akten bei Gericht und beim Gerichtsvollzieher. Eine Gesellschaft, die behauptete, Verwaltungsleistungen erbracht und kein Geld erhalten zu haben, hatte die Gesellschaft des Mandanten verklagt. Die Klage wurde ordnungsgemäß am Sitz der Gesellschaft zugestellt, niemand verteidigte sich, es erging ein Urteil, und das Grundstück wurde versteigert. Für die Gesellschaft des Mandanten blieb nichts übrig.
Jahre zuvor hatte die Gesellschaft einem israelischen Steuerberater eine Vollmacht erteilt, um ihre Angelegenheiten zu führen. Der Steuerberater war einige Jahre zuvor verstorben, und sein Schwiegersohn führte die Geschäfte weiter. Wir fanden heraus, dass die klagende Gesellschaft vollständig diesem Schwiegersohn gehörte. Der Mandant war seit 15 Jahren nicht in Rumänien gewesen und hatte nie einen Verwaltungsvertrag unterschrieben. Die Rechtsmittelfristen waren längst abgelaufen, und es blieb nur, eine Strafanzeige und eine persönliche Klage zu prüfen.
Eine Vollmacht ist ein hervorragendes Instrument für ein klar umrissenes Geschäft. Sie ist kein Ersatz für Kontrolle: Formulieren Sie sie für bestimmte Handlungen, begrenzen Sie sie zeitlich und ziehen Sie von Zeit zu Zeit einen aktuellen Grundbuchauszug, auch wenn alles ruhig scheint.
Häufig gestellte Fragen
Ist eine Vollmacht von einem israelischen Notar in Rumänien gültig?
Ja, sofern sie notariell ist, eine Apostille trägt und eine beglaubigte Übersetzung ins Rumänische hat. Rumänien und Israel sind Vertragsstaaten des Haager Übereinkommens von 1961, daher ersetzt die Apostille die konsularische Legalisation.
Kann ich eine Vollmacht mit einfacher Unterschrift erteilen?
Nicht für die Unterzeichnung eines Kaufvertrags. Da der Vertrag eine notarielle Urkunde ist, muss auch die Vollmacht notariell sein.
Wie lange ist eine Vollmacht in Rumänien gültig?
Bis zu dem darin festgelegten Datum. Ist kein Datum bestimmt, endet sie nach dem Zivilgesetzbuch drei Jahre nach ihrer Erteilung. Ein ausdrückliches Datum ist empfehlenswert.
Wie widerrufe ich eine Vollmacht?
Durch einen notariellen Widerruf, der im nationalen RNNEPR-Register eingetragen wird. Notare prüfen das Register, bevor sie sich auf eine Vollmacht stützen, daher schützt Sie ein eingetragener Widerruf.
Brauche ich für eine Hypothek eine eigene Vollmacht?
Nicht unbedingt eine eigene, aber die Hypothek muss darin ausdrücklich genannt sein. Der Hypothekenvertrag ist ein gesonderter notarieller Vertrag, und eine Vollmacht, die nur den Kauf abdeckt, reicht dafür nicht aus. Über die Hypothek und was beim Notar geschieht, haben wir in unserem Artikel über rumänische Hypotheken geschrieben.
Fazit
Mit der richtigen Vollmacht wird die Anreise zur Unterzeichnung zur Option statt zur Pflicht.
Die Formel ist einfach: notariell, speziell, mit Apostille und beglaubigter Übersetzung und vorab von dem Notar geprüft, der das Geschäft beurkunden wird.
Wenn Sie ein Geschäft in Rumänien planen und nicht sicher sind, ob Sie anwesend sein können, bei uns oder anderswo, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen durch, was in die Vollmacht gehört und in welcher Reihenfolge Sie sie beschaffen.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Rumänisches Gesetzesportal: Zivilgesetzbuch, Kapitel zum Auftrag · Haager Konferenz für Internationales Privatrecht: Apostille-Übereinkommen, 1961 · Nationale Union der Notare Rumäniens (UNNPR) und das RNNEPR-Register · Rumänische Konsulardienste.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die Vollmacht sollte mit einem Anwalt formuliert und vorab mit dem rumänischen Notar abgestimmt werden.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
