אפשר לקנות נכס ברומניה בלי לטוס לחתימה? כן, עם ייפוי כוח נכון

ייפוי כוח לעסקת נדל״ן ברומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

כן, אפשר לקנות נכס ברומניה בלי להגיע לחתימה, באמצעות ייפוי כוח. כיוון שחוזה המכר נחתם בצורה נוטריונית, גם ייפוי הכוח חייב להיות נוטריוני. ייפוי כוח שנחתם בישראל צריך חותמת אפוסטיל ותרגום מוסמך לרומנית, והוא צריך להיות מיוחד, כלומר לפרט את הנכס ואת הפעולות שמותר למיופה הכוח לבצע.

חתימה אצל נוטריון רומני לא נעשית מרחוק. לכן ייפוי הכוח הוא הכלי שמאפשר לרוב המשקיעים שלנו לסגור עסקה בלי לבנות את הלוח זמנים סביב טיסה. אבל ייפוי כוח שנוסח לא נכון יכול לעצור את העסקה בבוקר החתימה.

למה ייפוי הכוח חייב להיות נוטריוני

שאלו את היזמים על זה

בקוד האזרחי הרומני חל כלל שנקרא ״סימטריית הצורות״: ייפוי כוח שניתן לצורך פעולה שחייבת להיעשות במסמך נוטריוני, חייב להיות באותה צורה. חוזה מכר מקרקעין הוא בדיוק פעולה כזו.

ייפוי כוח בחתימה רגילה, או אפילו באימות חתימה בלבד, לא יתקבל אצל הנוטריון הרומני לחתימה על חוזה מכר.

שתי הדרכים לחתום על ייפוי כוח מחוץ לרומניה

שאלו את היזמים על זה

דרך	למי מתאים	מה צריך אחר כך
נוטריון במדינה שבה אתם נמצאים (למשל בישראל)	כל אחד	אפוסטיל, ותרגום מוסמך לרומנית
הקונסוליה הרומנית	מי שמחזיק באזרחות רומנית	המסמך כבר רומני, בדרך כלל לא נדרש אפוסטיל

הדרך הנפוצה בקרב רוכשים ישראלים היא נוטריון ישראלי. רומניה וישראל צד לאמנת האג משנת 1961, ולכן במקום אישור קונסולרי מסורבל מספיקה חותמת אפוסטיל מהרשות המוסמכת בישראל. את קביעת התור בקונסוליה עושים דרך אתר השירותים הקונסולריים של רומניה.

איך מוציאים ייפוי כוח מישראל: 5 צעדים

שאלו את היזמים על זה

1. ניסוח. עורך הדין הרומני שלכם מנסח את הנוסח, ברומנית ובשפה שאתם מבינים. אל תתחילו מנוסח כללי מהאינטרנט.
2. חתימה אצל נוטריון בישראל. חותמים בנוכחות הנוטריון, עם דרכון.
3. אפוסטיל. מוסיפים חותמת אפוסטיל על המסמך הנוטריוני.
4. תרגום מוסמך ברומניה. מתרגם מוסמך מתרגם לרומנית, ונוטריון רומני מאשר את התרגום.
5. בדיקה מוקדמת. שולחים סריקה לנוטריון שיחתום על העסקה, ומבקשים אישור שהנוסח מתאים, לפני שהמקור יוצא לדרך.

הצעד החמישי הוא זה שחוסך את רוב הבעיות. נוטריון שראה את הנוסח מראש לא מפתיע ביום החתימה.

מה כותבים בייפוי הכוח

שאלו את היזמים על זה

ייפוי כוח כללי מספיק בדרך כלל רק לפעולות ניהול. לקנייה, למכירה או לשעבוד צריך ייפוי כוח מיוחד ומפורש. נוסח טוב כולל:

1. פרטי מייפה הכוח ומיופה הכוח, כפי שהם מופיעים בדרכון ובתעודה.
2. זיהוי הנכס: כתובת, מספר בפנקס המקרקעין ומספר קדסטר.
3. מחיר או טווח מחיר, ותנאי התשלום.
4. הפעולות המותרות: חתימה על חוזה מקדים, על החוזה הסופי, תשלום, קבלת מסמכים ובקשת רישום.
5. פעולות נלוות: הוצאת מספר מס NIF, ואם יש משכנתא, גם חתימה על חוזה המשכנתא.
6. תוקף: תאריך סיום מפורש.

כמה זמן ייפוי הכוח בתוקף ואיך מבטלים אותו

לפי הקוד האזרחי, אם לא נקבע מועד, ייפוי הכוח פוקע שלוש שנים אחרי שנחתם. עדיף לקבוע מועד מפורש, קצר יותר, שמתאים לעסקה.

ביטול נעשה במסמך נוטריוני, ונרשם במרשם הלאומי של ייפויי כוח וביטולים (RNNEPR), שמנהל איגוד הנוטריונים. הנוטריון בודק במרשם הזה לפני שהוא מסתמך על ייפוי כוח. כך צד שלישי יודע אם הוא עדיין בתוקף.

4 טעויות שעוצרות חתימה בבוקר שלה

1. שם שנכתב אחרת מבדרכון. אות אחת שונה בתעתיק מספיקה כדי שהנוטריון יעצור.
2. נכס שלא מזוהה עד הסוף. כתובת בלי מספר בפנקס המקרקעין לא מספיקה.
3. סמכות חסרה. ייפוי כוח לחתימה על החוזה, בלי סמכות לשלם או לבקש רישום.
4. תרגום שלא אושר ברומניה. תרגום שנעשה בישראל בלי אישור של מתרגם מוסמך רומני עלול לא להתקבל.

כל אחת מהטעויות האלה מתגלה בדרך כלל רק מול הנוטריון. בדיקה מוקדמת של הנוסח מונעת את כולן.

את מי ממנים

• מישהו שעובד בשבילכם: עורך הדין שלכם, או אדם שאתם סומכים עליו.
• לא את הצד השני: לא את המוכר, לא את המתווך שלו ולא את היזם. זה ניגוד עניינים מובנה.
• מישהו זמין: שיוכל להגיע לנוטריון בתאריך שנקבע, וגם לרישום אם יידרש.

ייפוי הכוח מחליף את הנוכחות שלכם בחתימה. הוא לא מחליף את הבדיקה המשפטית שקודמת לה, שעליה כתבנו במדריך הבדיקה לפני חתימה. ואת התמונה המלאה של העסקה תמצאו במדריך לקניית נכס ברומניה לזרים.

מהשטח: המגרש שנמכר בלי שהבעלים ידע

עו״ד אילן ליבוביץ מספר:

לקוח שאל אותי בפליאה איך ייתכן שהמגרש של החברה שלו כבר לא רשום על שמה. בנסח העדכני הופיעה כבעלים חברה אחרת. הזמנתי נסח היסטורי, והתברר שהמגרש נמכר בהליך הוצאה לפועל.

המשרד המקומי צילם את התיקים בבית המשפט ואצל המוציא לפועל. נגד החברה של הלקוח הוגשה תביעה מצד חברה שטענה שסיפקה לה שירותי ניהול ולא קיבלה תמורה. כתב התביעה נמסר כדין למשרד הרשום של החברה, איש לא התגונן, ניתן פסק דין, והמגרש נמכר בהתמחרות. לחברת הלקוח לא נותרה פרוטה.

בזמנו נתנה החברה ייפוי כוח לרואה חשבון ישראלי שינהל את ענייניה. רואה החשבון נפטר לפני כמה שנים, ואת העניינים המשיך לנהל חתנו. בבדיקה התברר שהחברה התובעת נמצאת בבעלותו המלאה של החתן. הלקוח לא ביקר ברומניה 15 שנה ולא חתם על שום הסכם ניהול. מועדי הערעור חלפו מזמן, ומה שנותר הוא לבחון תלונה במשטרה ותביעה אישית.

ייפוי כוח הוא כלי מצוין לעסקה מוגדרת. הוא לא תחליף לפיקוח: מנסחים אותו לפעולות מסוימות, מגבילים אותו בזמן, ומוציאים מדי פעם נסח עדכני, גם כשנדמה שהכול שקט.

שאלות נפוצות

ייפוי כוח מנוטריון ישראלי תקף ברומניה?

כן, בתנאי שהוא נוטריוני, נושא חותמת אפוסטיל ומתורגם לרומנית בתרגום מוסמך. רומניה וישראל צד לאמנת האג משנת 1961, ולכן האפוסטיל מחליף אישור קונסולרי.

אפשר לתת ייפוי כוח בחתימה רגילה?

לא לחתימה על חוזה מכר. כיוון שהחוזה נחתם בצורה נוטריונית, גם ייפוי הכוח חייב להיות נוטריוני.

כמה זמן תקף ייפוי כוח ברומניה?

עד המועד שנקבע בו. אם לא נקבע מועד, לפי הקוד האזרחי הוא פוקע שלוש שנים אחרי החתימה. מומלץ לקבוע מועד מפורש.

איך מבטלים ייפוי כוח?

במסמך ביטול נוטריוני, שנרשם במרשם הלאומי RNNEPR. הנוטריונים בודקים את המרשם לפני שהם מסתמכים על ייפוי כוח, ולכן הביטול הרשום מגן עליכם.

צריך ייפוי כוח נפרד למשכנתא?

לא בהכרח נפרד, אבל המשכנתא חייבת להופיע בו במפורש. חוזה המשכנתא הוא חוזה נוטריוני נפרד, וייפוי כוח שמדבר רק על קנייה לא יספיק לו. על המשכנתא ומה שקורה אצל הנוטריון כתבנו במאמר על משכנתא רומנית.

השורה התחתונה

ייפוי כוח נכון הופך את הטיסה לחתימה לאפשרות, לא לחובה.

הנוסחה פשוטה: נוטריוני, מיוחד, עם אפוסטיל ותרגום מוסמך, ונבדק מראש על ידי הנוטריון שיחתום על העסקה.

אם אתם מתכננים עסקה ברומניה ולא בטוחים שתוכלו להגיע, אצלנו או בכל מקום אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור יחד על מה צריך להיכנס לייפוי הכוח ובאיזה סדר להוציא אותו.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: מאגר החקיקה הרומני: הקוד האזרחי, פרק ייפוי הכוח · ועידת האג למשפט בינלאומי פרטי: אמנת האפוסטיל, 1961 · איגוד הנוטריונים של רומניה (UNNPR) והמרשם RNNEPR · השירותים הקונסולריים של רומניה.

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי. את נוסח ייפוי הכוח יש לנסח עם עורך דין ולאשר מראש מול הנוטריון הרומני.