Можно ли купить недвижимость в Румынии, не прилетая на подписание? Да, по правильно оформленной доверенности

Доверенность на сделку с недвижимостью в Румынии: коротко о главном

Спросите застройщиков об этом

Да, купить недвижимость в Румынии, не присутствуя на подписании, можно по доверенности. Поскольку договор купли-продажи является нотариальным актом, доверенность тоже должна быть нотариальной. Доверенность, подписанная в Израиле, требует апостиля и заверенного перевода на румынский язык, а также должна быть специальной, то есть в ней указываются объект и действия, которые вправе совершать Ваш представитель.

Подписание у румынского нотариуса невозможно провести дистанционно. Именно поэтому доверенность — инструмент, который позволяет большинству наших инвесторов закрыть сделку, не выстраивая весь график вокруг перелёта. Но неудачно составленная доверенность может остановить сделку утром в день подписания.

Почему доверенность должна быть нотариальной

Спросите застройщиков об этом

Гражданский кодекс Румынии применяет правило, известное как «симметрия форм»: доверенность на совершение действия, которое должно быть оформлено нотариальным актом, должна иметь ту же форму. Договор купли-продажи недвижимости — именно такое действие.

Доверенность с простой подписью или даже только с заверенной подписью румынский нотариус для подписания договора купли-продажи не примет.

Два способа подписать доверенность за пределами Румынии

Спросите застройщиков об этом

Способ	Кому подходит	Что нужно после этого
Нотариус в стране, где Вы находитесь (например, в Израиле)	Всем	Апостиль и заверенный перевод на румынский язык
Консульство Румынии	Обладателям румынского гражданства	Документ уже румынский; апостиль обычно не нужен

Самый распространённый путь для израильских покупателей — израильский нотариус. Румыния и Израиль являются участниками Гаагской конвенции 1961 года, поэтому вместо громоздкой консульской легализации достаточно апостиля от компетентного израильского органа. Запись в консульство производится через сайт консульских услуг Румынии.

Как оформить доверенность из Израиля: 5 шагов

Спросите застройщиков об этом

1. Составление текста. Ваш румынский адвокат составляет текст на румынском и на понятном Вам языке. Не начинайте с типового шаблона из интернета.
2. Подписание у нотариуса в Израиле. Вы подписываете в присутствии нотариуса, предъявив паспорт.
3. Апостиль. На нотариальный документ проставляется апостиль.
4. Заверенный перевод в Румынии. Уполномоченный переводчик переводит документ на румынский язык, а румынский нотариус заверяет перевод.
5. Предварительная проверка. Отправьте скан нотариусу, который будет удостоверять сделку, и попросите подтвердить, что формулировки подходят, ещё до отправки оригинала.

Именно пятый шаг предотвращает большинство проблем. Нотариус, заранее видевший текст, не преподнесёт Вам сюрприза в день подписания.

Что включить в доверенность

Спросите застройщиков об этом

Генеральная доверенность обычно охватывает только действия по управлению имуществом. Чтобы купить, продать или заложить недвижимость, нужна специальная доверенность с прямо указанными полномочиями. Хороший текст включает:

1. Данные доверителя и представителя — точно так, как они указаны в паспорте и удостоверении личности.
2. Идентификацию объекта: адрес, номер в земельной книге и кадастровый номер.
3. Цену или ценовой диапазон, а также условия оплаты.
4. Разрешённые действия: подписание предварительного и окончательного договора, оплата, получение документов и подача заявления на регистрацию.
5. Сопутствующие действия: получение налогового номера NIF и, если есть ипотека, также подписание ипотечного договора.
6. Срок действия: конкретная дата окончания.

4 ошибки, из-за которых подписание срывается в то же утро

1. Имя написано иначе, чем в паспорте. Разницы в одну букву при транслитерации достаточно, чтобы нотариус остановил сделку.
2. Объект идентифицирован не полностью. Адреса без номера в земельной книге недостаточно.
3. Недостающие полномочия. Право подписать договор есть, но нет права платить или подавать заявление на регистрацию.
4. Перевод не заверен в Румынии. Перевод, сделанный за границей без заверения румынским уполномоченным переводчиком, могут не принять.

Каждая из этих ошибок обычно обнаруживается только у нотариуса. Предварительная проверка формулировок предотвращает их все.

Сколько действует доверенность и как её отозвать

По Гражданскому кодексу, если срок не установлен, поручение прекращается через три года после его выдачи. Лучше указать конкретную, более короткую дату, соответствующую сделке.

Отзыв оформляется нотариальным актом и вносится в национальный реестр доверенностей и их отзывов (RNNEPR), который ведёт союз нотариусов. Прежде чем полагаться на доверенность, нотариус проверяет этот реестр. Так третья сторона узнаёт, действует ли она ещё.

Кого назначить представителем

• Того, кто работает на Вас: Вашего адвоката или человека, которому Вы доверяете.
• Не другую сторону: не продавца, не его агента и не девелопера. Это заложенный конфликт интересов.
• Того, кто доступен: может прийти к нотариусу в согласованную дату и, при необходимости, заняться регистрацией.

Доверенность заменяет Ваше присутствие на подписании. Она не заменяет юридическую проверку, которая ему предшествует; о ней мы рассказали в нашем гиде по проверке перед подписанием. А полная картина сделки — в нашем гиде по покупке недвижимости в Румынии иностранцем.

Из практики: участок, проданный без ведома владельца

Адвокат Илан Лейбович вспоминает:

Клиент в недоумении спросил меня, как получилось, что участок его компании больше не может быть зарегистрирован на её имя. В актуальной выписке из земельной книги собственником значилась другая компания. Я заказал историческую выписку, и выяснилось, что участок был продан в рамках исполнительного производства.

Наш местный офис снял копии с материалов дела в суде и у судебного исполнителя. Компания, утверждавшая, что оказывала управленческие услуги и не получила оплату, подала иск против компании клиента. Иск был надлежащим образом вручён по юридическому адресу компании, никто не стал защищаться, было вынесено решение, и участок продали с торгов. Компании клиента не осталось ничего.

За много лет до этого компания выдала доверенность израильскому бухгалтеру на ведение её дел. Бухгалтер умер несколько лет назад, а дела продолжал вести его зять. Мы выяснили, что компания-истец полностью принадлежала этому зятю. Клиент не был в Румынии 15 лет и никогда не подписывал никакого договора об управлении. Сроки обжалования давно истекли, и оставалось лишь рассмотреть заявление в полицию и личный иск.

Доверенность — отличный инструмент для конкретной сделки. Но она не заменяет контроль: составляйте её на определённые действия, ограничивайте по сроку и время от времени запрашивайте свежую выписку из земельной книги, даже когда всё кажется спокойным.

Часто задаваемые вопросы

Действительна ли в Румынии доверенность, оформленная у израильского нотариуса?

Да, при условии, что она нотариальная, имеет апостиль и заверенный перевод на румынский язык. Румыния и Израиль являются участниками Гаагской конвенции 1961 года, поэтому апостиль заменяет консульскую легализацию.

Можно ли выдать доверенность с простой подписью?

Для подписания договора купли-продажи — нет. Поскольку договор является нотариальным актом, доверенность тоже должна быть нотариальной.

Сколько действует доверенность в Румынии?

До даты, указанной в ней. Если дата не указана, по Гражданскому кодексу она прекращается через три года после выдачи. Рекомендуется указывать конкретную дату.

Как отозвать доверенность?

Нотариальным отзывом, который вносится в национальный реестр RNNEPR. Прежде чем полагаться на доверенность, нотариусы проверяют реестр, поэтому зарегистрированный отзыв Вас защищает.

Нужна ли отдельная доверенность для ипотеки?

Не обязательно отдельная, но ипотека должна быть прямо в ней указана. Ипотечный договор — это отдельный нотариальный договор, и доверенности, охватывающей только покупку, для него будет недостаточно. Об ипотеке и о том, что происходит у нотариуса, мы писали в нашей статье о румынской ипотеке.

Итог

Правильная доверенность превращает перелёт на подписание из обязанности в возможность.

Формула проста: нотариальная, специальная, с апостилем и заверенным переводом, и заранее проверенная нотариусом, который будет удостоверять сделку.

Если Вы планируете сделку в Румынии и не уверены, что сможете присутствовать, с нами или где-либо ещё, запишитесь ко мне на получасовой звонок. Мы разберём, что должно войти в доверенность и в каком порядке её оформить.

Моти Азулай, Compass Group Romania

Источники и данные: Портал законодательства Румынии: Гражданский кодекс, глава о поручении · Гаагская конференция по международному частному праву: Апостильная конвенция 1961 года · Национальный союз нотариусов Румынии (UNNPR) и реестр RNNEPR · Консульские услуги Румынии.

Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической консультацией. Доверенность следует составлять с адвокатом и заранее согласовывать с румынским нотариусом.