Путь оформления права собственности, чистая выписка, застройщик и письменные обязательства. Проверка двойная: юридическая и градостроительная.
По закону Nordis задаток за бронирование ограничен 5% и 60 днями, с полным возвратом в течение 30 дней, если виноват застройщик.
Зарегистрированное разрешение, выписка по Вашему объекту, нотариус, авансы в законных лимитах и специальный банковский счёт проекта.
До 25% на этапе каркаса и ещё до 20% на этапе инженерных систем. Деньги выдаются только с одобрения инженера технадзора.
Адвокат застройщика работает на застройщика. Проверку проводит адвокат, которого нанимаете Вы, – обычно за несколько недель.
«У застройщика есть адвокат, который всем занимается. Разве этого недостаточно?»
Этот вопрос я слышу почти на каждой первой встрече. Его задают добросовестно, обычно когда инвестор уже влюбился в визуализации.
Мой ответ короткий: нет. И дело не в подозрительности. Дело в структуре.
Адвокат застройщика работает на застройщика. Даже если он профессионален и честен, его обязательства – перед клиентом, который его нанял. Юридическую проверку до подписания проводит адвокат, которого нанимаете Вы. В этой статье Вы узнаете, что этот адвокат проверяет, в каком порядке и что Вам стоит попросить показать самим.
Почему юридическая проверка должна предшествовать подписанию
Проблема, найденная до подписания, – это переговоры или упорядоченный выход из сделки. Проблема, найденная после подписания, – это судебный иск.
В этой разнице вся суть. А по Закону 207/2025, «закону Nordis», Вы защищены и на промежуточном этапе: задаток за бронирование ограничен 5% и сроком в 60 дней, с полным возвратом в течение 30 дней, если сделка срывается по вине застройщика. Иными словами, отказ от проблемной сделки, которую Вы вовремя распознали, не должен стоить Вам сбережений за годы.
Четыре этапа юридической проверки до подписания
Этап 1: право собственности. На чьё имя и каким путём
В Румынии то, что не зарегистрировано в земельной книге (Cartea Funciară), юридически не существует. Лицо, не являющееся гражданином Румынии или ЕС, не регистрирует землю напрямую на своё имя, поэтому адвокат проверяет, что Ваше право – будь то право суперфиция (Superficie), румынская компания или предварительная отметка – чётко прописано в договоре и зарегистрировано в земельной книге. Возможные пути мы объясняем в нашей статье о праве собственности на землю в Румынии.
Этап 2: чистый объект. Что скрывает выписка
Вы запрашиваете актуальную выписку (Extras de Carte Funciară) и проверяете четыре вещи: собственника и его соответствие фактическому продавцу, ипотеки и аресты, отметки и права третьих лиц, а также соответствие записей реальной ситуации на месте. Как читать каждую часть выписки – в нашем гиде по due diligence.
Важно: «чистая» запись в реестре не всегда означает чистый объект. Поэтому проверка двойная – юридическая и градостроительная.
Этап 3: застройщик. Кто стоит за проектом
В новом проекте объект стоит ровно столько, сколько стоит застройщик, который его строит. Проверьте:
- Регистрацию компании в Румынии.
- Реально сданные предыдущие проекты, а не только визуализации.
- Финансовую устойчивость и полную прозрачность документов.
- Полное соответствие закону Nordis.
Застройщик спотыкается хотя бы на одном из пунктов? Идите дальше. Пять простых вопросов, которые помогут распознать это прямо на встрече, – в нашей статье о вопросах, которые стоит задать застройщику.
Этап 4: структура. Письменные обязательства, а не обещания
Лучшая защита иностранного инвестора – не обещание, а структура: румынский нотариус, который ведёт сделку, регистрация в земельной книге напрямую на Ваше имя, понятный Вам язык, Ваш собственный независимый юрист и определённая сторона, которая остаётся после передачи ключей. Мы разбираем их по очереди в нашей статье о четырёх гарантиях.
Что увидеть до предварительного договора на объект на этапе строительства
Если Вы покупаете объект, который ещё не построен, вот пять документов, которые адвокат Илан Лейбович обязательно требует увидеть до любого предварительного договора:
- Разрешение на строительство, зарегистрированное в земельной книге.
- Выписка по Вашему конкретному объекту. По закону Nordis даже у ещё не построенной квартиры есть собственный раздел в реестре.
- Предварительный договор, подписанный только у нотариуса и зарегистрированный в земельной книге в течение одного рабочего дня, – так двойная продажа сразу становится видна.
- Авансы в пределах законных лимитов: до 25% на этапе возведения каркаса и ещё до 20% на этапе инженерных систем.
- Специальный банковский счёт проекта, с которого деньги выдаются только с одобрения инженера технадзора.
Что закон изменил для покупателей на этапе строительства, мы рассказываем в нашей статье о законе Nordis.
Из практики: израильская подсудность для здания в Бухаресте
Адвокат Илан Лейбович вспоминает:
Точная структура нейтрализует риск. Устное обещание не нейтрализует ничего.
Израильский застройщик, купивший вместе с партнёром жилое здание в Бухаресте, попросил меня составить их договор о партнёрстве с подсудностью израильскому суду. Я предупредил его, что израильское решение будет почти невозможно исполнить в Румынии и что суд в Израиле не может давать предписания тамошним властям. Он настоял, и так и записали.
Через два года партнёр перестал платить свою долю расходов, отказался согласовать выселение арендатора, не платившего четыре месяца, и отказался согласовать ремонт серьёзной неисправности центрального отопления. Мы подали иск в Тель-Авиве. Каждый вопрос судьи – как в Румынии происходит выселение арендатора и каков статус ассоциации собственников – требовал заключения румынского адвоката и перевода, а другая сторона приносила встречное заключение. Через год мы выиграли, но для исполнения решения потребовалась отдельная процедура признания в Румынии. Расходы в Израиле дошли до десятков тысяч шекелей.
Тогда клиент обратился напрямую в румынский суд, и за три месяца дело сдвинулось: предписания подлежали немедленному исполнению, местная полиция выселила арендатора, а подрядчик починил отопление.
Пункт о подсудности выглядит как техническая строка в конце договора. В сделке с румынской недвижимостью он решает, получите ли Вы предписание, которое можно исполнить немедленно, или решение, с которого начинается совершенно новая процедура. Этот пункт нужно проверить до подписания.
Что и к какому моменту проверить: график
| Этап сделки | Что должно быть проверено к этому моменту |
|---|---|
| До внесения задатка за бронирование | Путь оформления права собственности, актуальная выписка, регистрация застройщика и его прошлые проекты |
| До предварительного договора | Зарегистрированное разрешение, выписка по объекту, нотариус, лимиты авансов и специальный счёт |
| До окончательного договора и регистрации на Ваше имя | Сданный объект соответствует договору, а Ваше право зарегистрировано в земельной книге |
Независимый адвокат: сколько стоит и сколько занимает
Стоимость зависит от размера сделки и от адвоката, поэтому заранее запросите письменное предложение по гонорару. Типичный срок – несколько недель, параллельно с остальным процессом.
И правильная мерка – не «сколько это стоит», а «сколько стоит обнаружить проблему после подписания». Для объекта стоимостью в сотни тысяч евро это самая дешёвая статья расходов в сделке.
И честно: в нашем проекте в Балотешти мы прямо это поощряем. Застройщик, у которого документы в порядке, от внешней проверки только выигрывает. Он ничего не теряет.
Можно ли провести всю проверку дистанционно?
Да, и это обычная практика. Выписка заказывается онлайн, доверенность с апостилем позволяет Вашему адвокату действовать от Вашего имени, а встречи проходят в Zoom.
Одно стоит знать заранее: подписание у румынского нотариуса дистанционно не проводится. Вы присутствуете лично или выдаёте доверенность тому, кто подпишет от Вашего имени. Перелёт, если он Вам нужен, остаётся для приятной части – увидеть объект.
И момент честности: большинство инвесторов не пройдут эти четыре этапа. Они впечатлятся визуализациями, поверят, что «все так покупают», и подпишут. Плохие сделки существуют благодаря им. Поскольку Вы проверите, эти сделки не станут Вашими.
Часто задаваемые вопросы
Что включает юридическая проверка недвижимости в Румынии до подписания?
Четыре этапа: путь оформления права собственности и регистрация в земельной книге, чистота объекта по актуальной выписке, проверка застройщика и его соответствия закону Nordis, а также письменные обязательства в структуре сделки. Проверка одновременно юридическая и градостроительная.
Почему не положиться на адвоката застройщика?
Потому что этот адвокат работает на застройщика. Сопровождение со стороны проекта нужно, чтобы Вы понимали каждый документ, но проверку проводит адвокат, которого нанимаете Вы и который не заинтересован в закрытии сделки.
Сколько времени занимает юридическая проверка?
Обычно несколько недель, параллельно с остальным процессом. Стоимость зависит от размера сделки и от адвоката, поэтому получите письменное предложение по гонорару до начала работы.
Что, если проверка выявит проблему после того, как я внёс задаток за бронирование?
Закон Nordis ограничивает задаток за бронирование 5% и сроком в 60 дней и требует полного возврата в течение 30 дней, если сделка срывается по вине застройщика. Проблема, найденная на этом этапе, – это переговоры или упорядоченный выход, а не судебный иск.
Можно ли подписать сделку, не приезжая в Румынию?
Проверку можно провести полностью дистанционно. Подписание у нотариуса – нет: Вы присутствуете лично или выдаёте доверенность с апостилем тому, кто подпишет от Вашего имени.
Итог
Разница между «незащищён» и «по-настоящему защищён» – это вся Ваша инвестиция. Прежде чем переводить деньги, проверьте юридическую структуру, а не только цену и картинки.
Точная структура нейтрализует риск. Устное обещание не нейтрализует ничего.
Если Вы собираетесь подписывать – у нас или в любом другом проекте, – запишитесь на получасовой разговор со мной. Мы вместе пройдём по чек-листу и посмотрим, что у Вас уже есть, а чего ещё не хватает.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости Румынии (ANCPI) · Портал румынского законодательства: Закон 207/2025, Monitorul Oficial 1133, 8.12.2025 · Торговый реестр Румынии (ONRC) · Национальный союз нотариусов Румынии (UNNPR) · Анализ закона от TPA Romania и AmCham Romania · Интервью с адвокатом Иланом Лейбовичем, гид для инвесторов Compass Group Romania (август 2026 года).
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не заменяет конкретной юридической и градостроительной проверки, проведённой независимым адвокатом.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
