Mülkiyet yolu, temiz bir ekstre, geliştirici ve yazılı taahhütler. Kontrol iki yönlüdür: hukuki ve imar.
Nordis yasası uyarınca rezervasyon bedelleri %5 ve 60 günle sınırlıdır; yalnızca geliştirici kusurluysa 30 gün içinde tam iade yapılır.
Tescilli ruhsat, biriminiz için ekstre, bir noter, yasal sınır içinde bir rezervasyon bedeli ve projeye özel bir banka hesabı.
Geliştirici, fiyatın en fazla %25'ini kaba yapıya, ardından en fazla %20'sini yapı sistemlerine, yalnızca şantiye mühendisinin onayıyla harcayabilir.
Geliştiricinin avukatı geliştirici için çalışır. İncelemeyi sizin tuttuğunuz bir avukat yapar, genellikle birkaç hafta içinde.
“Geliştiricinin her şeyle ilgilenen bir avukatı var. Bu yeterli değil mi?”
Bu soruyu neredeyse her ilk görüşmede duyuyorum. İyi niyetle sorulur, genellikle yatırımcı görsellere gönlünü kaptırdıktan sonra.
Cevabım kısa: hayır. Ve bu şüphe meselesi değil. Yapı meselesi.
Geliştiricinin avukatı geliştirici için çalışır. Profesyonel ve dürüst olsa bile, görevi onu tutan müvekkilinedir. İmza öncesi hukuki kontrolü sizin tuttuğunuz bir avukat yapar. Bu makalede o avukatın neyi, hangi sırayla kontrol ettiğini ve kendi gözünüzle neleri görmek istemeniz gerektiğini bulacaksınız.
Hukuki kontrol neden imzadan önce gelmelidir
İmzadan önce bulunan bir sorun bir pazarlıktır veya düzenli bir çıkıştır. İmzadan sonra bulunan bir sorun ise davadır.
Bütün mesele bu farktır. Ve 207/2025 sayılı Kanun (“Nordis yasası”) uyarınca, ki kuralları 25.8.2026'dan beri İmar ve Yapı Kanunu'nun (169/2026 sayılı Kanun) 422(6)-(11). maddesinde yer alıyor, ara aşamada da korunursunuz: rezervasyon bedelleri %5 ve 60 günlük bir süreyle sınırlıdır, ve işlem yalnızca geliştiricinin kusuru nedeniyle gerçekleşmezse 30 gün içinde tam iade yapılır. Yani zamanında fark ettiğiniz sorunlu bir işlemden vazgeçmek size yıllarca biriktirdiğiniz parayı kaybettirmemelidir.
İmza öncesi hukuki kontrolün dört aşaması
Aşama 1: Mülkiyet. Kimin adına ve hangi yolla
Romanya'da tapu sicilindeki (Cartea Funciară) tescil, bir hakkı üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir kılar. Romanya veya AB vatandaşı olmayan biri araziyi doğrudan kendi adına tescil ettirmez; bu yüzden avukat, hakkınızın, ister üst hakkı (superficie) ister Romanya şirketi olsun, sözleşmede açıkça yazıldığını ve tapu sicilinde tescil edildiğini kontrol eder. Yolları Romanya'da arazi mülkiyeti makalemizde açıklıyoruz.
Aşama 2: Temiz bir mülk. Ekstrenin gizledikleri
Güncel bir ekstre (Extras de Carte Funciară) çıkarır ve dört şeyi kontrol edersiniz: maliki ve gerçek satıcıyla eşleşip eşleşmediğini, ipotekleri ve hacizleri, ihtiyati şerhleri ve üçüncü kişi haklarını ve sicilin sahadaki durumla uyuşup uyuşmadığını. Ekstrenin her bölümünün nasıl okunacağı inceleme rehberimizde.
Önemli: “temiz” bir sicil her zaman temiz bir mülk anlamına gelmez. Bu yüzden kontrol iki yönlüdür: hukuki ve imar.
Aşama 3: Geliştirici. Projenin arkasında kim var
Yeni bir projede mülk, onu inşa eden geliştirici kadar değerlidir. Şunları kontrol edin:
- Şirketin Romanya'daki tescili.
- Yalnızca görseller değil, gerçekten teslim edilmiş önceki projeler.
- Mali sağlamlık ve belgelerde tam şeffaflık.
- Nordis yasasına tam uyum.
Bunlardan herhangi birinde tökezleyen bir geliştirici mi? Devam edin. Bunu görüşmenin içinde fark etmenize yardımcı olacak beş basit soru, geliştiriciye sorulacak sorular makalemizde.
Aşama 4: Yapı. Vaatler değil, yazılı taahhütler
Yabancı bir yatırımcının en iyi koruması bir vaat değil, bir yapıdır: işlemi yürüten bir Romanya noteri, doğrudan sizin adınıza tapu sicili tescili, anladığınız bir dil ve kendi bağımsız avukatınız ve tesliminden sonra da kalan belirlenmiş bir muhatap. Bunları dört güvence makalemizde tek tek ele alıyoruz.
Projeden satılan bir birim için ön sözleşmeden önce neler görülmeli
Henüz inşa edilmemiş bir birim satın alıyorsanız, Av. Ilan Leibovitch'in herhangi bir ön sözleşmeden önce görmekte ısrar ettiği beş belge şunlardır:
- Tapu siciline kaydedilmiş bir yapı ruhsatı.
- Özel olarak biriminiz için bir ekstre. Nordis yasası uyarınca henüz inşa edilmemiş bir dairenin bile kendi mülk sayfası vardır.
- Yalnızca noter huzurunda imzalanan bir ön sözleşme; noter aynı gün veya ertesi iş günü tapu sicilinde tescil ister, böylece çifte satış hemen ortaya çıkar.
- Avansların yasal sınırlar içinde harcanması: geliştirici fiyatın en fazla %25'ini kaba yapıya ve tamamlandıktan sonra en fazla %20'sini yapı sistemlerine harcayabilir.
- Projeye özel bir banka hesabı; paranın yalnızca şantiye mühendisinin onayıyla serbest bırakıldığı bir hesap.
Yasanın projeden alan alıcılar için neyi değiştirdiğini Nordis yasası makalemizde ele alıyoruz.
Sahadan: Bükreş'te bir bina için İsrail yetki şartı
Av. Ilan Leibovitch anlatıyor:
Kesin bir yapı riski etkisiz hale getirir. Sözlü bir vaat hiçbir şeyi etkisiz hale getirmez.
Bükreş'te bir ortakla birlikte bir konut binası satın almış olan bir İsrailli geliştirici, yetkili mahkeme İsrail'de olacak şekilde ortaklık sözleşmelerini hazırlamamı istedi. Ona, bir İsrail mahkeme kararının Romanya'da icra edilmesinin neredeyse imkansız olacağı ve İsrail'deki bir mahkemenin oradaki makamlara emir veremeyeceği konusunda uyarıda bulundum. Ayak diredi ve böyle yazıldı.
İki yıl sonra ortak giderlerdeki payını ödemeyi bıraktı, dört aydır kira ödemeyen bir kiracının tahliyesini onaylamayı reddetti ve merkezi ısıtmadaki ciddi bir arızanın onarımını onaylamayı reddetti. Tel Aviv'de dava açtık. Hakimin Romanya'da kiracı tahliyesinin nasıl işlediği ve kat malikleri kurulunun statüsü nedir gibi her sorusu bir Romanyalı avukatın görüşünü ve çeviri gerektirdi; karşı taraf da karşı görüş getirdi. Bir yıl sonra kazandık, ancak kararın icrası Romanya'da ayrı bir tanıma prosedürü gerektirdi. İsrail'deki masraflar on binlerce şekele ulaşmıştı.
Müşteri bunun üzerine doğrudan bir Romanya mahkemesinde dava açtı ve üç ay içinde işler ilerledi: kararlar derhal icra edilebilirdi, yerel polis kiracıyı tahliye etti ve müteahhit ısıtmayı onardı.
Yetki şartı, sözleşmenin sonunda teknik bir satır gibi görünür. Romanya'daki bir mülk işleminde ise derhal icra edilebilen bir karar mı yoksa tamamen yeni bir prosedür başlatan bir hüküm mü alacağınızı belirler. İmzadan önce kontrol edilmesi gereken bir şarttır.
Neyin ne zamana kadar kontrol edileceği: zaman çizelgesi
| İşlemin aşaması | O ana kadar nelerin kontrol edilmiş olması gerekir |
|---|---|
| Rezervasyon bedelinden önce | Mülkiyet yolu, güncel ekstre, geliştiricinin tescili ve geçmiş projeler |
| Ön sözleşmeden önce | Tescilli ruhsat, birim için ekstre, noter, rezervasyon sınırı ve projeye özel hesap |
| Nihai sözleşmeden ve sizin adınıza tescilden önce | Teslimin sözleşmeyle uyuşması ve hakkınızın tapu sicilinde kayıtlı olması |
Bağımsız bir avukat: ne kadar ve ne kadar sürer
Maliyet işlemin büyüklüğüne ve avukata bağlıdır; bu yüzden en başta yazılı bir ücret teklifi isteyin. Tipik süre: sürecin geri kalanıyla paralel yürüyen birkaç hafta.
Ve doğru ölçüt “ne kadar tutar” değil, “imzadan sonra bir sorun bulmak ne kadara mal olur” sorusudur. Yüz binlerce euro değerinde bir mülkte, işlemdeki en ucuz giderdir.
Ve dürüst olmak gerekirse: Balotești'deki projemizde bunu açıkça teşvik ediyoruz. Belgeleri düzenli olan bir geliştirici dışarıdan bir kontrolden kazanır. Kaybetmez.
Kontrolün tamamı uzaktan yapılabilir mi?
Evet, olağan uygulama da budur. Ekstre çevrimiçi sipariş edilir, apostilli bir vekaletname avukatınızın sizin adınıza hareket etmesini sağlar ve görüşmeler Zoom'da yapılır.
Önceden bilmeye değer bir nokta: Romanya noteri huzurunda imza uzaktan yapılamaz. Şahsen katılırsınız veya adınıza imza atacak birine vekaletname verirsiniz. Uçuş, isterseniz, keyifli kısım için saklanır: mülkü görmek.
Ve bir dürüstlük anı: çoğu yatırımcı bu dört aşamayı yapmayacak. Görsellerden etkilenecek, “herkes böyle alıyor” diyerek güvenecek ve imzalayacak. Kötü işlemler bu yüzden var. Siz kontrol edeceğiniz için, o işlemler sizin olmayacak.
Sık sorulan sorular
Romanya'da mülk için imza öncesi hukuki kontrol neleri içerir?
Dört aşama: mülkiyet yolu ve tapu sicilindeki tescil, güncel bir ekstreye dayalı temiz mülk, geliştiricinin ve Nordis yasasına uyumunun kontrolü ve işlem yapısında yazılı taahhütler. Kontrol hem hukuki hem imar kontrolüdür.
Neden geliştiricinin avukatına güvenilmez?
Çünkü o avukat geliştirici için çalışır ve yalnızca geliştiriciyi temsil eder. Proje tarafından sağlanan açıklamalar her belgeyi anladığınızdan emin olmak içindir, ancak incelemeyi, işlemin kapanmasında çıkarı olmayan ve sizin tuttuğunuz bir avukat yapar.
Hukuki kontrol ne kadar sürer?
Genellikle sürecin geri kalanıyla paralel olarak birkaç hafta. Maliyet işlemin büyüklüğüne ve avukata bağlıdır; bu yüzden başlamadan önce yazılı bir ücret teklifi alın.
Rezervasyon bedeli ödedikten sonra kontrol bir sorun bulursa ne olur?
Nordis yasası rezervasyon bedellerini %5 ve 60 günlük bir süreyle sınırlar ve işlem yalnızca geliştiricinin kusuru nedeniyle gerçekleşmezse 30 gün içinde tam iade şartı getirir. Bu aşamada bulunan bir sorun bir pazarlık veya düzenli bir çıkıştır, dava değil.
İşlemi Romanya'ya gitmeden imzalayabilir miyim?
Kontrol tamamen uzaktan yapılabilir. Noter huzurundaki imza yapılamaz: şahsen katılırsınız veya adınıza imza atacak birine apostilli bir vekaletname verirsiniz.
Sonuç
“Korumasız” ile “gerçekten korunmuş” arasındaki fark, yatırımınızın tamamıdır. Para göndermeden önce yalnızca fiyata ve resimlere değil, hukuki yapıya bakın.
Kesin bir yapı riski etkisiz hale getirir. Sözlü bir vaat hiçbir şeyi etkisiz hale getirmez.
Tam imza atmak üzereyseniz, bizimle veya başka bir projede, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. Kontrol listesini birlikte inceler, neyin zaten elinizde olduğunu ve neyin eksik olduğunu görürüz.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: Romanya Ulusal Kadastro ve Tapu Dairesi (ANCPI) · Romanya mevzuat portalı: 207/2025 sayılı Kanun, Monitorul Oficial 1133, 8.12.2025 · Romanya Ticaret Sicili (ONRC) · Romanya Noterler Ulusal Birliği (UNNPR) · TPA Romania ve AmCham Romania'nın kanun analizleri · Av. Ilan Leibovitch ile röportaj, Compass Group Romania yatırımcı rehberi (Ağustos 2026).
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; bağımsız bir avukat tarafından yapılan belirli bir hukuki ve imar kontrolünün yerini tutmaz.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
