AB vatandaşları arsayı Romanyalılar gibi tescil ettirir. AB üyesi olmayan alıcılar bir daire veya yapıyı tescil ettirir, ancak arsayı doğrudan kendi adlarına değil.
Romanya kişisel numarası olmayan bir yabancı, ANAF'tan vergi kimlik numarası alır. Noter bu numara olmadan imza atmaz.
Yol, NIF, bağımsız avukat, tapu kaydı, ön sözleşme, noter huzurunda nihai sözleşme, adınıza tescil.
Güncel bir kayıt ANCPI internet sitesinden 20 ley karşılığında (2026) istenir. Mülkün kime ait olduğunu ve üzerinde neyin kayıtlı olduğunu gösterir.
Satın alma için ikamet, vize veya yerel banka hesabı koşul değildir. Noterdeki imza bizzat ya da vekâletname ile atılır.
Yabancı olarak Romanya'da mülk satın alma: kısa cevap
Evet. İsrailliler dahil yabancılar, ikamet ve yerel şirket olmadan Romanya'da bir daire veya villa satın alıp kendi adlarına tescil ettirebilir. Tek anlamlı kısıtlama arsayla ilgilidir: AB üyesi olmayan vatandaşlar arsayı doğrudan kendi adlarına tescil ettirmez; dolayısıyla bir villa için üst hakkı (superficies) gibi bir yol seçersiniz. Anlaşmanın kendisi bir Romanya noterinin huzurunda imzalanır ve tapu sicilinde adınıza tescil edilir.
Bu, neredeyse her ilk görüşmede verdiğim cevaptır. Bu makalede onu, gerçekte gerçekleştikleri sırayla yedi adıma ayırıyorum.
Romanya'da kim neyi satın alabilir
Kural, Romanya'nın yabancıların arsa edinimine ilişkin kanunu olan 312/2005 sayılı Kanun ile belirlenir:
| Kim olduğunuz | Daire veya yapı | Arsa |
|---|---|---|
| Romanya vatandaşları | Evet | Evet |
| AB ve AEA vatandaşları | Evet | Evet, Romanyalılarla aynı koşullarda |
| Diğer ülkelerin vatandaşları (örn. İsrail) | Evet | Doğrudan değil. Superficies, Romanyalı bir şirket veya başka bir yol |
Apartman bloğunda bunu neredeyse hiç fark etmezsiniz. Bir villada ise anlaşmanın merkezi kararıdır. İki yolu ve her birinin tam olarak ne verdiğini Romanya'da arsa mülkiyeti makalemizde ortaya koyduk.
Ve gerekli olmayanlar: Romanya ikameti, vize veya yerel banka hesabı satın alma koşulu değildir.
Yabancı olarak Romanya'da mülk satın almanın 7 adımı
- Hedefi ve yolu belirleyin. Daire mi villa mı, oturmak için mi yatırım için mi ve arsanın hangi yolla tescil edileceği. Bu karar, mülkü seçmeden önce gelir.
- Romanya vergi numarası (NIF) alın. Romanya kişisel numarası olmayan bir yabancı, ANAF vergi idaresinden bir vergi kimlik numarası alır. Noter bu numara olmadan imza atmaz. Kendiniz veya bir temsilci aracılığıyla başvurabilirsiniz.
- Bağımsız bir avukat tutun. Satıcının veya geliştiricinin değil. Kaydı, satıcıyı ve belgeleri kontrol eder.
- Güncel bir kayıt isteyin. Tapu sicilinden alınan bir kayıt (Extras de Carte Funciară), mülkün kime ait olduğunu ve üzerinde neyin kayıtlı olduğunu gösterir. ANCPI internet sitesinden istenir ve 20 ley tutar (2026 itibarıyla).
- Ön sözleşme imzalayın. Proje aşamasındaki bir birim için, kuralları 25.8.2026'dan itibaren İmar ve İnşaat Kanunu'nun (169/2026 sayılı Kanun) 422(6)–(11) maddesinde yer alan 207/2025 sayılı Kanun (“Nordis kanunu”) uyarınca ön sözleşme noter huzurunda imzalanır ve avanslar, geliştiricinin inşaat aşamasına göre harcamalarına üst sınırlar konan özel bir proje hesabına yatırılır.
- Noter huzurunda nihai sözleşmeyi imzalayın. İmza bizzat atılır, uzaktan değil. Katılamıyorsanız bir vekâletname verirsiniz.
- Mülk adınıza tescil edilir. Noter anlaşmayı tapu siciline gönderir ve sizi malik olarak gösteren bir kayıt alırsınız.
Noter: anlaşmanın merkezi figürü
Romanya'da bir taşınmaz devri noter senediyle yapılır. Noter tarafların kimliğini tespit eder, imza için özel bir kayıt ister, satıcının yerel vergileri ödediğini kontrol eder, vergi ve harçları tahsil eder ve tescil başvurusunu yapar.
Önceden bilmeye değer bir nokta: sözleşme Romence düzenlenir. Romence bilmiyorsanız, noterle birlikte senedi imzalayan yetkili bir tercümanın huzurunda imza atarsınız. Her aşamayı Romanya'da noter rehberimizde ele alıyoruz.
Uçmak zorunda değilsiniz: vekâletname
İmzaya katılamıyorsanız avukatınıza veya başka bir kişiye noter vekâletnamesi verebilirsiniz. Yurt dışında imzalanan bir vekâletname apostil ve Romenceye yeminli tercüme gerektirir ve sözleşmeyle aynı şekilde, yani noter onaylı olmalıdır. Tam rehber Romanya işlemi için vekâletname makalemizdedir.
Para, finansman ve evrak
Bir Romanya işleminde para banka havalesiyle hareket eder ve fonların kaynağını önceden gereğince belgelemeye değer. Noter ve banka bunu isteyecektir.
İşlemin bir kısmını, mukimlerden farklı koşullarla bir Romanya bankasından konut kredisiyle de finanse edebilirsiniz. Fiyatın üzerindeki maliyetler, KDV, noter ve tescil ise satın alma maliyetleri rehberimizde toplanmıştır.
İsrailli alıcılar Bükreş'e tesadüfen gelmiyor. Hila Tzion'un ynet haberi (İbranice) İsrail ile aradaki fiyat farkını anlattı.
İyi bir anlaşmayı sorunlu olandan ayıran sıradır: yol, NIF, avukat, kayıt ve ancak sonra imza.
Sahadan: belgelerini hiç getirmeyen satıcılar
Av. Ilan Leibovitch anlatıyor:
Bir müşteri bir yıl içinde Bükreş'i birkaç kez ziyaret etmiş, mahalleleri incelemiş ve epeyce emlakçıyla görüşmüştü, ancak hedeflerine uyan bir daire hâlâ bulamamıştı. Tanıştıktan birkaç hafta sonra, önerdiğim bir emlakçı merkezi bir konumda üç odalı bir daire buldu: deprem nedeniyle çökme riski olmayan eski bir bina, birkaç yıl önce yenilenmiş, bütçesi dahilinde bir fiyatla.
Yerel ortağımız, müşteri pazarlık yaparken ön kontrole başladı. Birkaç kusur ortaya çıktı ve daireyi birlikte almış bir grup İsrailli olan satıcılar yavaş ve esnek olmayan biçimde ilerledi. Müşteri yine de satın almaya karar verdi ve tüm taleplerine boyun eğdi. Geriye yalnızca satıcıların sözleşme imzalanmadan önce belgelerini ve sertifikalarını tamamlaması kalmıştı.
Bir hafta geçti, sonra bir hafta daha ve cevap hep “birkaç gün daha” oldu. Bir ay sonra müşteri alternatif aramaya başladı ve iki ay sonra, belgeler hâlâ eksikken, başka bir daire satın aldı. Emlakçıdan anladığım kadarıyla satıcılar fiyat konusunda kendi aralarında anlaşamamıştı ve biri belgelerini hiç sunmadı.
Bir mülkün birden fazla satıcısı varsa, en başta hepsinin anlaşmayı kabul edip etmediğini ve tüm belgelerin mevcut olup olmadığını sorun. Bu, iki aylık beklemeden sizi kurtarabilecek, bir günlük bir sorudur.
Yabancı alıcıların yaptığı 4 yaygın hata
- Arsa yolunu seçmeden önce mülkü seçmek. Bir villada işlem tam tersidir.
- Karşı tarafın avukatına güvenmek. Onlar kendilerini tutan taraf için çalışır.
- Temiz bir kayıt olmadan ödeme yapmak. Kayıt kontrol edilmeden avans yok.
- Son dakikada NIF veya vekâletname olmadığını fark etmek. İkisi de zaman alır, bu yüzden erken başlayın.
Örneğin Balotești'deki projemizde alıcılar üst hakkı (superficies) ile tescil edilir ve fiyat işlem maliyetlerini baştan içerir. Ancak bu her mülk için geçerlidir: yolu imzadan önce seçersiniz, sonra değil.
Sık sorulan sorular
Bir İsrailli Romanya'da daire satın alabilir mi?
Evet. Bir İsrailli, ikamet etmeden ve Romanyalı bir şirket olmadan bir daire veya yapı satın alıp tapu sicilinde kendi adına tescil ettirebilir. Kısıtlama, arsanın doğrudan AB üyesi olmayan bir vatandaşın adına tescil edilmesiyle ilgilidir.
Mülk satın almak için Romanya ikametine ihtiyacım var mı?
Hayır. İkamet satın alma koşulu değildir. Gerekli olan şeyler vergi kimlik numarası (NIF), geçerli bir pasaport ve ya noterde bizzat hazır bulunmak ya da bir vekâletnamedir.
NIF nedir ve neden gerekli?
Romanya kişisel numarası olmayan yabancılara ANAF tarafından verilen bir vergi kimlik numarasıdır. Noter bunu sözleşmeye kaydeder ve ayrıca yıllık emlak vergisi ile ileride yapılacak beyanlar için de kullanılır.
Seyahat etmeden Romanya'da mülk satın alabilir miyim?
Evet. Bir avukat kontrolleri uzaktan yapabilir ve bir temsilci, apostilli ve yeminli tercümeli bir noter vekâletnamesi temelinde noterin huzurunda imza atabilir.
Mülkün gerçekten satıcıya ait olduğunu nasıl bilirim?
Güncel bir tapu sicili kaydı isteyin. II. Bölüm malikini, III. Bölüm ise ipotekleri ve hacizleri gösterir. Bağımsız bir avukat bunun gerçek satıcıyla eşleştiğini kontrol eder.
Anlaşma ne kadar sürer?
Mülke ve finansmana bağlıdır. Konut kredisi olmayan hazır bir mülkte, kontroller tamamlandıktan sonra noterdeki imzanın kendisi birkaç saat sürer. Takvimi belirleyen şeyler konut kredisi, NIF ve vekâletnamedir.
Sonuç
Yabancı olarak Romanya'da mülk satın almak düzenli bir süreçtir, bir macera değil. Kimin neyi tescil ettireceğini belirleyen bir kanun, anlaşmayı yöneten bir noter ve hakkınızın kaydedildiği bir tapu sicili vardır.
İyi bir anlaşmayı sorunlu olandan ayıran sıradır: yol, NIF, avukat, kayıt ve ancak sonra imza.
Şu anda Romanya'da, bizimle ya da başka biriyle, bir mülke bakıyorsanız, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. Yedi adımı birlikte gözden geçirir ve elinizde nelerin olduğunu, nelerin eksik olduğunu görürüz.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: Romanya mevzuat portalı: yabancıların arsa edinimine ilişkin 312/2005 sayılı Kanun · Romanya Ulusal Mali İdare Ajansı (ANAF) · Ulusal Kadastro ve Tapu Sicili Ajansı (ANCPI) · Romanya Noterler Birliği (UNNPR) · ynet, Hila Tzion (İbranice).
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye niteliği taşımaz. Herhangi bir anlaşmadan önce bağımsız bir avukata danışın.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
