Romanya'da noter bir mülk işleminde ne yapar ve yanınızda ne getirmeniz gerekir?

Romanya'da noter: kısa yanıt

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya'da bir taşınmazın mülkiyetini devreden sözleşme noter senedi olarak yapılmalıdır; bu yüzden her mülk işlemi bir noterden geçer. Noter tarafları tespit eder, imza gününde mülkün tapu sicilindeki durumunu kontrol eder, vergi ve ücretleri tahsil eder ve adınıza tescil başvurusunu yapar. Noter huzurunda imza yalnızca şahsen yapılır: ya kendiniz katılırsınız ya da bir temsilci gönderirsiniz.

İsrail'den gelen yatırımcılar “noter”i bir imzayı veya çeviriyi onaylayan kişi olarak bilir. Romanya'da rol çok daha geniştir. İşte noterin gerçekte ne yaptığı ve ne yapmadığı.

Romanyalı noter kimdir

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya'da noter bir kamu görevi yürütür, 36/1995 sayılı Noterlik Kanunu kapsamında çalışır ve Romanya Noterler Birliği (UNNPR) bünyesinde örgütlenmiştir. Noter hiç kimsenin avukatı değildir. İşi, işlemin yasal biçimde yapılmasını sağlamak ve ona resmi belge niteliği kazandırmaktır.

Yatırımcıların gözden kaçırdığı bir nokta: noter tarafsızdır. Fiyatın makul olup olmadığını, geliştiricinin güvenilir olup olmadığını veya sahadaki imar durumunun özetle örtüşüp örtüşmediğini kontrol etmez. Tuttuğunuz avukatın işi budur. Rollerin dağılımını imzadan önce hukuki kontrol rehberimizde açıkladık.

Sahadan: Romanya'daki daireleri kapsamayan İsrail vasiyetnamesi

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Av. Ilan Leibovitch anlatıyor:

Babaları öldükten sonra iki kardeş bana geldi. Baba, onlar gençken anneleriyle boşanmış, Romanya'ya taşınmış ve orada yeniden evlenmişti. Hastalanınca İsrail'de kaldı ve oğulları ölümüne kadar ona baktı. Ölümünden yaklaşık altı ay önce sahip olduğu her şeyi onlara bırakan bir vasiyetname düzenlemişti.

İsrail Miras Sicili Müdürlüğü'nden aldıkları veraset kararıyla geldiler ve babalarının Romanya'daki dairelerini kendi adlarına devretmek istediler. Ama babaları Romanya'da hâlâ evliydi ve vasiyetten haberi olmayan dul eşi, bir Romanyalı noter önünde miras işlemlerini çoktan başlatmıştı. Noter'e ölüm belgesini, tercüme edilmiş vasiyetnameyi ve veraset kararını verdik. İki gün sonra noter, dul eşin itiraz ettiğini ve kararın mahkemeye gideceğini bildirdi.

Dava iki derece mahkemeden geçerek iki yıl sürdü. Mahkeme, vasiyetname İsrail hukukunun uygulanacağını belirtmediği için ve ölen aynı zamanda Romanya vatandaşı olup 25 yıldan fazla Romanya'da yaşadığı için Romanya'daki mal varlığına Romanya hukukunun uygulanacağına hükmetti. Romanya hukukuna göre dul eş ve iki oğul üçte birer pay aldı.

Romanyalı noter, uyuşmazlık olmadığı sürece veraset işlemini yürütür. İtiraz yapıldığında karar mahkemeye geçer. Bu yüzden noterin yanına yoruma yer bırakmayan belgelerle gelmek önemlidir.

Bir mülk işleminde noter ne zaman gerekir

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Aşama	Noter zorunlu mu?
Proje aşamasındaki bir birim için ön sözleşme	Evet, 207/2025 sayılı Kanun uyarınca
Nihai satış sözleşmesi	Evet, her zaman
Konut kredisi (ipotek) sözleşmesi	Evet, ayrı bir noter sözleşmesi
Sizin adınıza imza atması için vekâletname	Evet, aynı noter formunda
Kontrol için özet talep etmek	Hayır, ANCPI web sitesinden kendiniz yapabilirsiniz

207/2025 sayılı Kanun (“Nordis yasası”) kapsamındaki ön sözleşmeyi ve özel hesabı, kuralları 25.8.2026'dan itibaren Planlama ve İnşaat Kanunu'nun (Kanun 169/2026) 422(6)–(11). maddesinde yer alan bu yasayı, Nordis yasasının neyi değiştirdiğini anlatan makalemizde ele aldık.

Notere hangi belgeler getirilmeli

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Yabancı bir alıcı genellikle şunları getirir:

1. Geçerli bir pasaport.
2. ANAF vergi dairesinden alınmış bir vergi kimlik numarası (NIF).
3. Gerekli durumlarda medeni durum belgeleri (örneğin evlilik), tercüme edilmiş.
4. Biri sizin adınıza imza atıyorsa noter onaylı vekâletname.

Satıcı genellikle şunları getirir:

1. Mülkiyet belgesi (mülkü edindiği sözleşme veya veraset belgesi).
2. Mülkün kadastro dosyası.
3. Yerel yönetimden, mülk üzerinde yerel vergi borcu bulunmadığına dair belge.
4. Mülk için enerji performans belgesi.

Kesin liste mülke ve taraflara bağlıdır. Noterden bunu imzadan en az bir hafta önce yazılı olarak isteyin.

İmza gününde ne olur

1. Özel bir özet. Noter, tapu sicilinden tasdik amaçlı bir özet talep eder. Bunu yalnızca noter talep edebilir ve yalnızca birkaç gün geçerlidir; böylece kayıtlı durum imza anında günceldir.
2. Kimlik tespiti. Noter tarafları tespit eder ve imza yetkileri olup olmadığını kontrol eder.
3. Okuma. Sözleşme Romence yazılır ve taraflara okunur. Romence anlamıyorsanız, senedi noterle birlikte imzalayan yetkili bir tercümanın huzurunda imza atarsınız.
4. Ödemeler. Noter kendi ücretini, tapu sicili harcını ve satıcının devir vergisini tahsil eder.
5. İmza. Şahsen, görüntülü görüşmeyle değil.
6. Tescil. Noter işlemi tapu siciline gönderir ve siz bir tescil kararı ile adınıza güncellenmiş bir özet alırsınız.

Senedin aslı noterin arşivinde saklanır, taraflar resmi örnekler alır.

Romanya'da bir noter ne kadar tutar

Noter ücreti, işlemin değerine dayalı resmi UNNPR kademeli tarifesini ve ek olarak %21 KDV'yi izler. Kullanılan değer, “noterlerin rehberi”ndeki asgari değerden düşük olamaz. Örfen alıcı noter ücretini ve tapu sicili harcını öder. Tüm kalemler satın alma masrafları rehberimizde toplanmıştır.

Noter ve para

Nihai sözleşme yalnızca fiyatı değil, nasıl ödendiğini de belirtir: imzadan önce ne kadar, o gün ne kadar ve hangi hesaptan aktarıldığı. Bu yüzden para banka havalesiyle hareket eder ve imza gününde havale onaylarını yanınızda bulundurmalısınız.

Romanya'daki noterler, kara para aklamayı önleme yasası kapsamında aynı zamanda bildirim yükümlüsüdür. Pratikte bu, noterin fon kaynağını sorabileceği ve belge isteyebileceği anlamına gelir. Bu size yönelik bir şüphe değildir; her işlemde onlara uygulanan bir yükümlülüktür.

Önceden küçük bir dosya hazırlayın: havale onayları ve para yurt dışından geldiyse nereden geldiğini gösteren bir belge. Beş dakikalık hazırlık, noter ofisinde bir saatlik beklemeyi önler.

Noter nasıl seçilir

• Noterin satıcının noteri olması gerekmez. Taraflar bir noter üzerinde anlaşır ve sizin de söz hakkınız olmalı.
• Önceden tercüman sorun. Ofisin sizin diliniz için yetkili bir tercümanı olup olmadığını veya kendi tercümanınızı getirmeniz gerekip gerekmediğini.
• İmza gününden önce yazılı bir maliyet hesabı isteyin.
• Taslak sözleşmeyi o gün değil, önceden almak için avukatınızla düzenleme yapın.

Örneğin Balotești'deki projemizde noter ücreti fiyata dahildir. Ama dahil olsa bile taslağı önceden görmeyi isteyebilirsiniz ve istemelisiniz.

Sık sorulan sorular

Romanyalı bir noter huzurunda uzaktan imza atabilir miyim?

Hayır. Taşınmaz satış sözleşmesi noter huzurunda şahsen imzalanır. Katılamıyorsanız, vekâlet rehberimizde anlattığımız gibi başka bir kişiye noter onaylı vekâletname verirsiniz.

Noter beni temsil eder mi?

Hayır. Noter tarafsızdır ve taraflardan hiçbirini temsil etmez. İşlemin yasal olmasını ve kaydedilmesini sağlar, ancak sizin yerinize fiyatı, geliştiriciyi veya imar durumunu kontrol etmez. Bunun için bağımsız bir avukata ihtiyacınız var.

Romence bilmiyorsam ne olur?

Sözleşme Romence hazırlanır. Romence anlamıyorsanız, Romanya Adalet Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş bir tercümanın huzurunda imza atarsınız; tercüman da senedi imzalar. Taslağın çevirisini önceden almak da faydalıdır.

Noteri kim seçer?

Taraflar bir noter üzerinde anlaşır. Örfen ücreti alıcı ödediği için alıcının söz hakkı olması meşrudur. Noterin avukatınızla önceden koordinasyon yapmaya müsait olması önemlidir.

Mülk ne zaman adıma tescil edilir?

İmzadan sonra noter tapu siciline tescil başvurusunu yapar. Sonunda bir tescil kararı ve sizi mal sahibi olarak gösteren bir özet alırsınız. Mülkün gerçekten sizin olduğu an budur.

Sonuç

Romanyalı noter işlemin kapı bekçisidir: işlemin yasal, ödenmiş ve kayıtlı olmasını sağlar. Sizin koruyucunuz değildir.

Doğru birleşim, imzayı yöneten bir noter ve geri kalan her şeyi kontrol eden kendi avukatınızdır.

Romanya'da, bizimle ya da başka bir yerde, imzaya yaklaşıyorsanız benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. Belge listesini ve notere önceden neler sormaya değeceğini birlikte gözden geçirelim.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar ve veriler: Romanya mevzuat portalı: 36/1995 sayılı Noterlik Kanunu ve Medeni Kanun · Romanya Noterler Birliği (UNNPR) · Ulusal Kadastro ve Tapu Sicili Ajansı (ANCPI) · Ulusal Mali İdare Ajansı (ANAF).

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye değildir. Kesin belge listesini noter her işlem için belirler.