מה עושה הנוטריון ברומניה בעסקת נדל״ן, ומה אתם צריכים להביא?

נוטריון ברומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

ברומניה, חוזה להעברת בעלות במקרקעין חייב להיחתם בצורה נוטריונית, ולכן כל עסקת נדל״ן עוברת אצל נוטריון. הנוטריון מזהה את הצדדים, בודק את מצב הנכס בפנקס המקרקעין ביום החתימה, גובה את המסים והאגרות, ומגיש את הרישום על שמכם. החתימה אצלו פיזית בלבד: מגיעים בעצמכם, או שולחים מיופה כוח.

משקיעים שמגיעים מישראל מכירים ״נוטריון״ כמי שמאמת חתימה או תרגום. ברומניה התפקיד הרבה יותר רחב. הנה מה שהוא עושה בפועל, ומה שהוא לא עושה.

מי הוא הנוטריון הרומני

שאלו את היזמים על זה

הנוטריון ברומניה הוא בעל תפקיד ציבורי, שפועל לפי חוק הנוטריונים 36/1995 ומאורגן באיגוד הנוטריונים הלאומי (UNNPR). הוא אינו עורך הדין של אף צד. תפקידו לוודא שהעסקה נערכת כדין, ולתת לה תוקף של מסמך רשמי.

נקודה שמשקיעים מפספסים: הנוטריון ניטרלי. הוא לא בודק אם המחיר הוגן, אם היזם אמין או אם התכנון בשטח תואם את הנסח. בשביל זה יש עורך דין שאתם שכרתם. על חלוקת התפקידים כתבנו במדריך הבדיקה המשפטית לפני חתימה.

מהשטח: הצוואה הישראלית שלא חלה על הדירות ברומניה

שאלו את היזמים על זה

עו״ד אילן ליבוביץ מספר:

שני אחים הגיעו אליי אחרי מות אביהם. האב התגרש מאמם כשהיו נערים, עבר לרומניה ונישא שם בשנית. כשחלה נשאר בישראל, והבנים טיפלו בו עד מותו. כחצי שנה לפני מותו ערך צוואה שבה הוריש להם את כל רכושו.

הם הגיעו עם צו קיום צוואה מהרשם לענייני ירושה, וביקשו להעביר על שמם את הדירות שלו ברומניה. אבל האב עדיין היה נשוי שם, והאלמנה, שלא ידעה על הצוואה, כבר פתחה אצל נוטריון רומני הליך ירושה. הצגנו לנוטריון את תעודת הפטירה, את תרגום הצוואה ואת צו הקיום. יומיים אחר כך הודיע הנוטריון שהאלמנה מתנגדת, ושההכרעה עוברת לבית המשפט.

ההליך נמשך שנתיים, בשתי ערכאות. בית המשפט קבע שעל הנכסים ברומניה חל הדין הרומני, כי בצוואה לא נכתב שיחול הדין הישראלי, ולמנוח הייתה גם אזרחות רומנית והוא חי ברומניה למעלה מ-25 שנה. לפי הדין הרומני, האלמנה ושני הבנים קיבלו שליש כל אחד.

הנוטריון הרומני מנהל את הליך הירושה כל עוד אין מחלוקת. ברגע שהוגשה התנגדות, ההכרעה עברה לבית המשפט. לכן כדאי להגיע לנוטריון עם מסמכים שלא משאירים מקום לפרשנות.

מתי צריך נוטריון בעסקת נדל״ן

שאלו את היזמים על זה

שלב	האם נדרש נוטריון
חוזה מקדים על נכס בבנייה	כן, לפי חוק 207/2025
חוזה מכר סופי	כן, תמיד
חוזה משכנתא	כן, חוזה נוטריוני נפרד
ייפוי כוח לחתימה במקומכם	כן, באותה צורה נוטריונית
הזמנת נסח לבדיקה	לא, אפשר לבד באתר ANCPI

על החוזה המקדים והחשבון הייעודי לפי חוק 207/2025 כתבנו במאמר על מה שחוק נורדיס משנה.

אילו מסמכים מביאים לנוטריון

שאלו את היזמים על זה

הקונה הזר מביא בדרך כלל:

1. דרכון בתוקף.
2. מספר זיהוי לצורכי מס (NIF) מרשות המסים ANAF.
3. מסמכי מצב אישי, כשרלוונטי (למשל נישואין), מתורגמים.
4. ייפוי כוח נוטריוני, אם מישהו חותם במקומכם.

המוכר מביא בדרך כלל:

1. מסמך הבעלות שלו (החוזה או צו הירושה שבו רכש).
2. תיק הקדסטר של הנכס.
3. אישור מהעירייה שאין חובות מסים מקומיים על הנכס.
4. תעודת ביצועים אנרגטיים לנכס.

הרשימה המדויקת תלויה בנכס ובצדדים. בקשו אותה מהנוטריון בכתב, שבוע לפחות לפני החתימה.

מה קורה ביום החתימה

1. נסח מיוחד. הנוטריון מזמין מפנקס המקרקעין נסח לצורך החתימה. רק הנוטריון יכול להזמין אותו, ותוקפו קצר, ימים ספורים, כדי שהמצב הרשום יהיה עדכני לרגע החתימה.
2. זיהוי. הנוטריון מזהה את הצדדים ובודק שיש להם סמכות לחתום.
3. הקראה. החוזה כתוב ברומנית ומוקרא לצדדים. מי שאינו מבין רומנית חותם בנוכחות מתרגם מוסמך, שחותם על החוזה יחד עם הנוטריון.
4. תשלומים. הנוטריון גובה את שכרו, את אגרת הרישום ואת מס ההעברה של המוכר.
5. חתימה. בנוכחות פיזית, לא בווידאו.
6. רישום. הנוטריון שולח את העסקה לרישום בפנקס המקרקעין, ואתם מקבלים אישור רישום ונסח מעודכן על שמכם.

החוזה המקורי נשמר בארכיון הנוטריון, והצדדים מקבלים עותקים רשמיים.

כמה עולה נוטריון ברומניה

שכר הנוטריון נקבע לפי טבלה רשמית יורדת של UNNPR, לפי שווי העסקה, ועליו מע״מ של 21%. השווי לחישוב לא יורד משווי המינימום ב״ספר הנוטריונים״. לפי הנוהג, הקונה משלם את שכר הנוטריון ואת אגרת הרישום. כל הסעיפים מרוכזים במדריך עלויות הרכישה.

הנוטריון והכסף

בחוזה הסופי כתוב לא רק המחיר, אלא גם איך הוא שולם: כמה הועבר לפני החתימה, כמה ביום החתימה, ומאיזה חשבון. לכן הכסף עובר בהעברה בנקאית, וכדאי שאסמכתאות ההעברה יהיו בידיכם ביום החתימה.

הנוטריונים ברומניה הם גם גורם מדווח לפי חוק איסור הלבנת הון. בפועל, זה אומר שהנוטריון רשאי לשאול על מקור הכספים ולבקש מסמכים. זו לא חשדנות כלפיכם, זו חובה שחלה עליו בכל עסקה.

הכינו מראש תיק קטן: אישורי העברה, ואם הכסף הגיע מישראל, מסמך שמראה מאיפה. חמש דקות של הכנה חוסכות שעה של המתנה במשרד הנוטריון.

איך בוחרים נוטריון

• הנוטריון לא חייב להיות של המוכר. הצדדים מסכימים על נוטריון, וכדאי שתהיה לכם דעה.
• שאלו מראש על מתרגם. האם יש במשרד מתרגם מוסמך לשפה שלכם, או שצריך להביא אחד.
• בקשו חישוב עלויות בכתב לפני יום החתימה.
• תאמו עם עורך הדין שלכם שהוא יקבל את טיוטת החוזה מראש, לא ביום עצמו.

בפרויקט שלנו בבלוטשט, למשל, שכר הנוטריון כלול במחיר. אבל גם כשהוא כלול, מותר ורצוי לבקש לראות את הטיוטה מראש.

שאלות נפוצות

אפשר לחתום אצל נוטריון רומני מרחוק?

לא. חתימה על חוזה מכר מקרקעין נעשית בנוכחות פיזית מול הנוטריון. מי שלא יכול להגיע נותן ייפוי כוח נוטריוני לאדם אחר, כפי שהסברנו במדריך ייפוי הכוח.

הנוטריון מייצג אותי?

לא. הנוטריון ניטרלי ואינו מייצג אף צד. הוא מוודא שהעסקה חוקית ונרשמת, אבל לא בודק בשבילכם את המחיר, את היזם או את התכנון. לזה צריך עורך דין בלתי תלוי.

מה אם אני לא מדבר רומנית?

החוזה נערך ברומנית. מי שאינו מבין רומנית חותם בנוכחות מתרגם מוסמך מטעם משרד המשפטים הרומני, שחותם גם הוא על החוזה. כדאי לקבל מראש גם תרגום של הטיוטה.

מי בוחר את הנוטריון?

הצדדים מסכימים עליו. לפי הנוהג הקונה משלם את שכרו, ולכן לגיטימי שתהיה לו דעה בבחירה. חשוב שיהיה זמין לתיאום מראש עם עורך הדין שלכם.

מתי הנכס רשום על שמי?

אחרי החתימה הנוטריון מגיש את הרישום לפנקס המקרקעין. בסיום תקבלו אישור רישום ונסח שבו אתם מופיעים כבעלים. זה הרגע שבו הנכס באמת שלכם.

השורה התחתונה

הנוטריון הרומני הוא שומר הסף של העסקה: הוא מוודא שהיא חוקית, נגבית ונרשמת. הוא לא השומר שלכם.

השילוב הנכון הוא נוטריון שמנהל את החתימה, ועורך דין מטעמכם שבודק את כל השאר.

אם אתם מתקרבים לחתימה ברומניה, אצלנו או בכל מקום אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור יחד על רשימת המסמכים ועל מה שחשוב לבקש מהנוטריון מראש.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: מאגר החקיקה הרומני: חוק הנוטריונים 36/1995 והקוד האזרחי · איגוד הנוטריונים של רומניה (UNNPR) · רשות הקדסטר ורישום המקרקעין (ANCPI) · רשות המסים של רומניה (ANAF).

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי. רשימת המסמכים המדויקת נקבעת בידי הנוטריון לכל עסקה.